クロスエアタワーってどうですか？【もう14スレ目】

[匿名さん]

あっという間にパート13となりました。
引き続き情報交換しましょう。

前スレ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/241293/

所在地：東京都目黒区大橋一丁目407-1他（地番）
交通：東急田園都市線 「池尻大橋」駅 徒歩5分
東急東横線 「中目黒」駅 徒歩15分
山手線 「渋谷」駅 徒歩19分
間取：1R～3LDK
面積：30.96平米～123.83平米
東京都保留床売主：東京都
特定建築者保留床売主：東急不動産
特定建築者保留床売主：東京急行電鉄
特定建築者保留床売主：三井不動産レジデンシャル
特定建築者保留床売主：有楽土地
東京都保留床：媒介、特定建築者保留床：販売代理：東急リバブル
東京都保留床：媒介、特定建築者保留床：販売代理：三井不動産レジデンシャル
東京都保留床：媒介、特定建築者保留床：販売代理：東急ライフィア
東京都保留床：媒介、特定建築者保留床：販売代理：有楽土地住宅販売
物件URL：http://www.meguro-air.com/
施工会社：大成建設
管理会社：東急コミュニティー


[スムログ 関連記事]
【池尻大橋界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.2】
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ちょっと得するマンション選び（第19回）周辺供給事例による歪み②
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[442: 匿名さん]

利便性重視。
一昨々日の三茶人身事故は時間帯が最悪だったね。

[443: 匿名さん]

利便性だけならプレサンスロジェでもプリズムでもいい訳だ
むしろ一般的にはあちらの方が駅近で便利

[444: 匿名さん]

見栄っ張りするならクロスでしょう。
目黒最大だから、説明しやすい。

[445: 匿名さん]

440
そうは言っても一般的に、
「賃貸と違い、古くなっても土地の価値は残るから」って言い方をされるのが、
分譲マンション。

[446: 匿名さん]

クロスじゃ恥はかいても見栄張れんだろ。
見栄っ張りにはアトラスかラトゥールだ。

[447: 匿名さん]

何でUR賃貸と共存のアトラスが
そんなに持ち上げられるのか、いまだに分からん。

[448: 匿名さん]

でも、クロスの普通クラスはUR賃貸並の仕様でしょ
アトラスの分譲はクロスのプレミアムより上だし、立地を除いてもアトラス>>クロスは当然じゃない？

[449: 匿名さん]

アトラスは中目黒のど真中、クロスは中目黒の最北端。
マンション高さは全く一緒、ただクロスの戸数は倍ある。
買うならクロス、価格安いから、賃貸ならアトラス。

[450: 匿名さん]

中目黒でなければ安くもないのだが

どちらか一方でも当てはまれば少しは人気でたかもね

[451: 匿名さん]

頼むからクロスエアが中目黒に近いような嘘はやめてくれ。区が同じだけ。

[452: 匿名さん]

クロスは中目黒の最北端ではなく違う町の大橋にすぎない

[453: ご近所さん]

452
厳密に言えばそうかもしれないが、
しかし、人気あるの中目黒ドンキホーテはクロスに近いので、
一般の人ではクロスもギリギリ中目黒にあると思っているよ。

[454: 匿名さん]

そう思っているのは世の中で453さんだけだと
思います。クロス契約者も誰もそんなだいそれた
ことを思ってもないのでやめて下さい、ネガが増える。

[455: 匿名さん]

441
あなたの意見はただの教科書。マーケットを知らない人の発言。
なんの役にも立ちません。

[456: 匿名さん]

アトラスって高かったですよね？
高さじゃなく価格が。
それと比べても仕方ないと思います。

[457: 匿名さん]

アトラスはプチバブルが弾けたばかりの頃の分譲で、
まだ販売価格が高い頃でしたからね。

[458: 匿名さん]

棟屋のライトアップしてるけど、あんまり目立ってませんね

[459: 匿名さん]

455
でも結局418の書いてあることを打破できてないし、現にクロスは不人気タワーになっている
ワテラスのように都心部のタワーは普通に売れるけど、湾岸やクロスのように土地に不安のある場所は不人気という構図は事実
現実はまさに教科書通りだったという訳だ

[460: 匿名さん]

459
打破も何も間違っているから打破のしようがありません。
渋谷まで１駅、池尻大橋まで徒歩５分の立地で固定資産税がこんなに安いのはかなりのセールスポイントです。それを案外みなさん知らないようですね。地価が安かったからこれが実現したのです。資産価値だの屁理屈こねても、更地になって解散するわけじゃあるまいし、全く無意味。
利便性にメリットを感じれば、マンション価格なんて下がらないし、上がることもある。当たり前の話です。
ワテラスは、医大に近い利便性を感じた医者が多かったから、完売しました。それだけのことで、１戸当たりの土地の評価価額なんて考えて買っている人はいないでしょうね。

[461: 匿名さん]

隣の３年おちのプリズムの低層階が坪単価３００万前後で取引されているから、クロス高層階の３５０万はかなり割安です。
こんな便利なマンションあんまりないけどね。まっ竣工後に人気になる典型的なマンションのパターンでしょうから、楽しみに待ちましょう！

[462: 匿名さん]

確かに固定資産税は、馬鹿にならないから安いのはよいです。

[463: 匿名さん]

でもその分、修繕費が高いからねぇ

東邦大橋病院が近いけど、クロスは医者に見向きもされなかったの？

[464: 匿名さん]

土地の資産性が全くない定借物件は分譲物件の相場と比べて安いけどね
クロスは土地の持ち分比率が少ないのに割高

利便性の高い場所の定借物件ですらイマイチ人気がでない現状は低資産性のクロスを考える上で無視できないだろう

[465: 匿名さん]

クロスの固定資産税って、東急が都から買い叩いた金額は反映されないから特別に安い訳じゃない
しかも最初のうちは優遇税制があるから低層物件でも固定資産税は安いし、優遇税制が切れる頃にはクロスの管理費・修繕費が鰻上りでほとんどメリットないでしょ。

[466: 匿名さん]

大橋病院は小さな間取りをナースが契約したり
事務員も数人いそうだけどさすがにドクターは
プライドもあるし買うならプラウドでしょう。

固定資産税は二束三文の土地が反映されて安くなって
くれたら嬉しいけど一般的にタワマンは固定資産税
が高いのが不安ですよね。契約して通知がきてみない
事には何とも言えませんが。広さなりのお金はとられる
とは思うのでマンションの固定資産税の高さがアホ臭い
と思うなら戸建てですよね。何となく自分の土地に税金
を払う事が仕方ないと思えますから。

[467: 匿名さん]

低層もタワーも高い。東急も資産となるような土地では
なかったので恐らく固定資産税は安いはずですと営業で
きないし、入札額とは相反し結構税金高いと思うな。

[468: 匿名さん]

460
>利便性にメリットを感じれば、マンション価格なんて下がらないし、上がることもある。当たり前の話です。

マンションの価値は利便性だけでなく、資産性や環境など多彩な要素があるから、クロス程度の利便性で価格が下がらないなんてことはないですね
さらに言うと、クロスのようにランニングコストの高いマンションは中古市場では不人気で売れないので、結局値を下げることが多いですね
特にここのように戸数が多くて希少性に乏しければなおさらです

[469: 匿名さん]

468
同一人物か存じませんが
資産性がないと断言されており
それに自信をお持ちのようですが
それでもクロス検討板にいる＝購入検討に値すると思われる
クロスの優位性なりメリットなりは具体的に何でしょうか。
相当たたかれているマンションですから
一検討者には大変興味のあるところです。

[470: 匿名さん]

この状況のクロスだと優位性ってないよね
リスクはあるけど
単に物件をウォッチングしてるだけかもよ

[471: 匿名さん]

資産性がないと自信をもって言っている方の
ご意見を頂戴したいです

[472: 匿名さん]

土地の持ち分比率がかなり低く、土地自体もかなりの低価格で取引されてることは事実でしょ

資産価値として土地＋建物を考えた時に、土地分の資産性はかなり少ないってのも事実だね

これすら『意見』と思ってるのかな？

[473: 匿名さん]

クダラナイ
どこのタワマンって同じだろうよ、みんな土地の持分が少ないだろう。
こんなに計算してマンションを買う人っているの?
あまりにも土地の分を拘れば一戸建てか低層を買えばいい。

[474: 匿名さん]

タワマンと一口に言っても、積み上げてる高さが増えればその分持ち分比率は下がる
あとは、元々の土地の価格だよね

>こんなに計算してマンションを買う人っているの?

ずぼらな人は計算しないで異様な値付けに気がつかずに買うかもね

[475: 匿名さん]

資産性がないとおっしゃっている方々にお聞きしたいのですが
資産性がないと思っているにも関わらずクロス検討板にいるということは
「それでもクロスは購入検討に値する」と思われているわけですよね。
資産性のなさを覆すクロスの優位性なりメリットなりは具体的に何でしょうか。
#意見を頂戴したいのはこの部分です。

[476: 匿名さん]

資産性がない根拠が全くわかりません。
買えないからひがんでいるだけにしか見えません。
池尻大橋駅から徒歩５分、サミットあり、その他徒歩３分以内にスーパー二つあり、公園あり、トレーニングルームあり、ドンキホーテ本店も徒歩５分、利便性抜群です。
毎日の生活便利さが住居には一番！！

[477: 匿名さん]

今の不人気をみると資産性の低さは考慮済みでしょうね。
それでも契約する人はいるのでその人達にしかわからない
魅力もあるのも事実なのでは。買って値が上がる物件は
超レアです。しかも税金かかるしここのように含み損は
仕方ないと考えて気に入ったMSを選ぶのが賢明ですよ。

[478: 匿名さん]

469です。今のところ明確な回答ないですねぇ。
資産性がないと断言していた人の中で
「資産性はないけど、自分はこういうところに
魅力を感じているので検討しています」という人いないんですか？

[479: 匿名さん]

いませんね。
ただウォッチングしてるだけじゃない？

[480: 匿名さん]

>資産性がないと思っているにも関わらずクロス検討板にいるということは
>「それでもクロスは購入検討に値する」と思われているわけですよね。
>資産性のなさを覆すクロスの優位性なりメリットなりは具体的に何でしょうか。

現時点で資産性はないと思ってます。
それは、前述されてる理由と共に適正価格はもっと下で今の値段では含み損だと思ってるからです。

個人的に興味があるのは、この特殊な状況下にあるクロスという物件がどういう末路をとるかということ。
ここからうまいこと売り切るのか、それともこのまま人気がなくライズのように値下げしてズルズルいくのか。

現時点で、この低資産性を覆せるだけのメリットはないと思ってます。
正直なところ契約者に聞いてみたいですね。

[481: 匿名さん]

トレーニングルームって魅力？
やめられないスポーツクラブに入ってお金を払い続けることと同義に思えるので、無駄に維持費のかかるお荷物設備にしか見えない

[482: 匿名さん]

>４８１

３日坊主になっちゃう人のほうが多いですからね・・言い分はたしかにわかります。自分かれこれ６年ぐらい通い続けてるんですけど、家からジムが遠いと行かなくなりますよ。幸い歩いて５分ぐらいのところなんで通えてるんだと思います。なんで敷地内にあったらみんなそれなりに使うんじゃないかなと。自分はＴＲがあることも含めての検討なんで、最初から利用意思もある購入者が多ければ絶対使わない人には申し訳ないですけど賑わうと思います。

[483: 匿名さん]

スポーツクラブが商業目的できちんとメンテナンスするのと、管理会社が業務としてあるから管理するだけなのだと後者に不安を感じます
インストラクター無しだと分からなくていい加減に使って壊す人とかが普通のスポーツクラブより多そうですし

[484: 匿名さん]

「資産性」が気になって夜も眠れない人は、決して値が下がらない、いやむしろ上がっていく一方の
高資産価値の物件を「絶対に」買いましょう。

そうする以外に、あなたが熟睡できる日は訪れません。

ビンテージマンション最有力候補なんていう素敵な物件があるのを知ってますよね？

滅法高いけど。

[485: 物件比較中さん]

482
ジムは敷地内にあったほうが断然いいです。
無料だし、今のタワマンには欠かせない施設だと思います。

[487: 匿名さん]

>>484
同感です。不思議なのはこういう人達は何故ここにいるのか?
こう言いながら、実際に購入を検討していると思うけどね。
魅力のある物件だからね。

[488: 匿名さん]

486
維持費は利用する人だけ払っているわけではない、
今時のタワーマンションはいろんな施設がなければ売れない。

[491: 匿名さん]

ネガさんは普通に
「一種住専、低層、共用施設なし」の
マンション探せばいいんじゃないの？

クロスの行く末が知りたければ、来年このスレ見に来れば十分。
貼り付く理由にはならないよ。

[492: 匿名さん]

ポジの過剰な書き込みがネガを誘ってると思うけど

[493: 匿名]

資産性云々いってるネガがいるがタワーの場合はプレミアムバリューがあるから単純計算では計れないのは常識。某タワマンの高層階と近隣中層マンション、一戸あたり土地持分はタワマンの方が圧倒的に小さいのにとなりの中層より高値で賃貸され、売買されている。タワマンにはプレミアムバリューがあるからだ。
資産マンション消費マンションの議論はよくされているが、資産性ならカテゴリだけでいえば低層かタワマンどちらかだという意見が大勢。中層マンションや共用施設のほとんどないただの高層マンションがが一番資産リスクある。
いずれにせよマーケットがきめることだから結局今いくらで売れているか、いくらで貸せるかだけどね。

[494: 匿名さん]

高級立地に建ってるようなタワマンのようにプレミアムバリューが付くようなタワマンならいいんですがね

>いずれにせよマーケットがきめることだから結局今いくらで売れているか、いくらで貸せるかだけどね。

うん、現状で売れ行きが悪いのと賃貸でもクロス内での競合、プリズムとの競合で結構厳しそうなんだよね
高級路線の賃貸だとラトゥールが近くにあるし

１０年後の渋谷駅周辺の再開発で供給住戸が増えると利便性を重視する人はそちらに流れますし、クロスも古くなるので価値の維持が難しそうですね

[495: 匿名さん]

>>494
ラトゥールは基本電車使わない高所得者層向け
クロスは電車、バスやスーパーをがんがん使う庶民向けで
そもそもターゲットが違うだろう

渋谷の供給が増えて影響云々というなら、
美竹の物件も資産価値の維持難しそうですね
10年後も価格が下がらないと自信を持って言えるマンションがあれば
是非ご紹介くださいな

[496: 匿名さん]

いまどき10年後に資産価値あがると思って買う人は
世の中知らない人では？
中国の農村部とか、リオ、ジャカルタとか買いなよ。

[498: 匿名さん]

中国の農村部とかインドネシアのマンション価格があがるわけないわなあ。
まだ、クロスの方が可能性は高いですよ。
１０年たっても資産価格が竣工時を上回っている例では、青山パークタワーとか東京ツインピークスとかあるよ。当時は、高すぎるとダメだしされてた物件です。１０年後、どうなってるかなんて誰にもわかりゃしないよね。
下がる下がるって、根拠を示してくれるかな？できないでしょ。あったらいってみいよ。論破してあげるからさ！

[499: 匿名さん]

ツインピークスって…

どこにそんな物件あるんだよ？

[500: 匿名さん]

>>498
下がるって根拠がありませんね。
あくまで憶測に過ぎないでしょうね。

[501: 匿名さん]

479
掲示板に書いているということはウォッチングしていることにはなりません。
書いている以上、何らかの影響を及ぼすからです。ただ見ているだけとは訳が違います。

480
現時点＝新築という意味ですね。
土値建物から算出した額を一つの目安にするのは基本中の基本でしょう。
ただ、それと実際中古になった時の売買価格が
必ずしも一致しないことは480さんであればご存知のはずです。
だからこそ今後の行く末に興味があるのでしょう。

それにしても、検討者以外の第三者として興味をもっていると分かり
スッキリしました。ありがとうございます。
どういう思考回路で検討しているんだろう？と不思議でしたので。

検討板には、非検討者、検討者が混在しているのですね。
周知の事実だったんでしょうか？掲示板とか疎いのですみませんね。。

疎いついでで・・検討者同士でネガ／ポジ言い合うのは自然ですが
第三者がネガ／ポジを言う場合には、是非、自分が第三者であることを宣言してもらいたいですね。
無理でしょうが（笑）
でも本当に検討している人間にとってはその方が有り難いです。
第三者の意見だって大事だとは思いますので。

[502: 匿名さん]

486,490
タワマンの管理費、安くないですか？？
戸数が多いメリットでしょう。
低層マンションでは管理費＋修繕費あわせて、
安いところでクロスと同程度、多くはそれ以上です。
低層は総戸数が少ないので１戸あたりの管理費負担は大きくなります。
修繕に関しても同様です。
太っ腹なのは低層派かな。

[503: 匿名さん]

EVが少ないにもかかわらずまた無駄な施設が多いせいか
タワマンにしては管理、修繕費が高いですよね。
低層マンションは高くて当たり前ですがクラッシィと比べる
と破格に高い理由は他に何かあるんでしょうか。スーパー、
図書館は別物ですよね。

[504: 匿名さん]

管理費は他のタワマンと同レベル。
言わないと閲覧できないけど、モデルルームに比較資料ありましたよ。
修繕費は40年後の計画までありましたが、30年以降は特に高めですね。
大きい部屋を購入している方は余裕なんでしょうけど。

[506: 匿名さん]

>501
マンションの場合、仕入れと販売の時期は大きくずれるので
原価から売値を決定なんて、基本でもなんでもないですよ
販売時点の市場価格がすべてです

[507: 匿名さん]

506
原価から計算なんて一言も言っていませんよ。
新築ベースの考え方ですね。

[508: 匿名さん]

505は病気になるね。お大事に

[509: 申込予定さん]

>>505
病気にならないから安心して、他人より自分の健康を心配したほうがいいよ。

[510: 匿名さん]

タバコやめるのが先ですね。

[511: 匿名さん]

501
自分で決めますので、第３者の意見は必要ありません。
余計なお世話でございます。

[513: 購入検討中さん]

昨日ＭＲに行ったが、ファミリータイプ残り６０戸ぐらいしかないよ。
あと４０戸は独身用で、来年３月で完売の可能性があると思う。

[514: 匿名さん]

いや完売できるペースじゃないから無理だよ

[515: 匿名さん]

賃貸用に大量に確保してるようですね。

[516: 匿名さん]

全部であと１０５戸ですよ。９０平米以上の広い部屋もあと少ししかないですよ。
５１５さんの文章はどういう意味ですか？

[517: 匿名さん]

またしてもバルクで業者に出すのかな？

[519: 匿名さん]

517-518
嫌味?
第５期の販売は９月になる、１５戸売り出す予定で、
更に先着順で２４戸もある。
ファミリーも６０戸ぐらいしかない、
いくら言われてももう完売の兆しが見えてきた。

[520: 匿名さん]

http://www.perrier-japan.com/tower_manshon?tid=dG1ncHR0
隣のプリズムみても、３０階以上は売り物が出てきませんね。希少性ありです。
クロスの３０階以上も、売り物はかなり少なくなっています

[522: 匿名さん]

先着順ってこれまでの売れ残り物件でしょ？
どんどん増えて２４戸までいったんだ！！

しかもまだ残っているファミリー６０戸ってモリモト駒場で言うと２棟以上あるぞ

しかもクロスの悪い間取りばかりでしょ
ちょっとそう簡単には売れないでしょう

狭い部屋の間取りも辺な仕切りで部屋が狭くなるし全体的に間取りがひどいよね

[523: 匿名さん]

↑
来年入居前にもう一度きてみたら

[524: 匿名さん]

５２２
世帯数が違うのに比較する意味はないだろうに。
モリモトの営業？
４９１戸と数十戸の物件を比較して残り何戸？みたいな、幼稚園生でも比較することに違和感感じると思うけど。
アタマ悪すぎ君だね。

[525: 匿名さん]

消費税増税意識して９０平米未満の狭い部屋が売れだしてるから、次回の販売で２０戸以上は売れるとみた。前々回は１５戸、前回は１９戸の販売。
中古物件が出回りだす５年後に完売すれば何の問題もございません。
残った物件の共益費を居住者が負担するとでも思ってんのかな？

[526: 匿名さん]

利便性がよければマンションの価値は上がります
完売したワテラスもどぶ川神田川沿いの街宣車が毎日怒鳴っているような変な街。しかし、学会に地方から出てくるお医者さんたちにバカ売れ。
東京ツインピークすも下は高速道路で渋滞箇所の典型。それでも１０年前の販売価格を上回っている。そんなもんよ。

[527: 匿名さん]

間取りなんてリフォームすればなんとでもなるわな。
５２２はマンション買ったことないみたいだね。

[528: 匿名さん]

５２２
お金なくて買えないから、ひがんでるの？
かわいそうだね。

[529: 匿名さん]

526

だからぁ、東京ツインパークスだっつーの！
分かる？パークス！

[530: 匿名さん]

千代田区で御茶の水駅近くのワテラスや、浜離宮前のツインパークスと
ここを比較するのは無理・無茶。

[531: 匿名さん]

新築なのにリフォームしなきゃいけない間取りってひどいな

デッドスペースが多いから平米数の割に狭くて使い勝手が悪そう

[532: 匿名さん]

>>530
嫉妬?

[533: 匿名さん]

531
いい間取り沢山あるよ。
まあ、イマイチの間取りもあるけど、どの物件も同じでしょう?
全ての間取りは完璧というのが不可能だ。

[534: 匿名さん]

見る間取り見る間取り、デッドスペースが多かったり、部屋の仕切りの壁が出っ張ってて隣の部屋の空間を損なってたりイマイチです。
いい間取りあるんですか？残念ながらまだ出会えてないです

[535: 匿名さん]

>525
5年を待たずに引き渡し後には地権者売りが出てくるけどね

[536: 匿名さん]

何度もツインピークスとか言って恥さらしてる奴に、嫉妬とか言われてもねぇ…

[537: 匿名さん]

全く同感。
千代田区や中央区のタワマンを、嫉妬しても意味ない。

[539: 匿名さん]

534
8割既に契約済みだから、意味が分かるよね?

[540: 匿名さん]

>>538
ところで、なんでここにいるの?
本当は気になって仕方ないじゃないの。