クロスエアタワーってどうですか？【もう14スレ目】

[匿名さん]

あっという間にパート13となりました。
引き続き情報交換しましょう。

前スレ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/241293/

所在地：東京都目黒区大橋一丁目407-1他（地番）
交通：東急田園都市線 「池尻大橋」駅 徒歩5分
東急東横線 「中目黒」駅 徒歩15分
山手線 「渋谷」駅 徒歩19分
間取：1R～3LDK
面積：30.96平米～123.83平米
東京都保留床売主：東京都
特定建築者保留床売主：東急不動産
特定建築者保留床売主：東京急行電鉄
特定建築者保留床売主：三井不動産レジデンシャル
特定建築者保留床売主：有楽土地
東京都保留床：媒介、特定建築者保留床：販売代理：東急リバブル
東京都保留床：媒介、特定建築者保留床：販売代理：三井不動産レジデンシャル
東京都保留床：媒介、特定建築者保留床：販売代理：東急ライフィア
東京都保留床：媒介、特定建築者保留床：販売代理：有楽土地住宅販売
物件URL：http://www.meguro-air.com/
施工会社：大成建設
管理会社：東急コミュニティー


[スムログ 関連記事]
【池尻大橋界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.2】
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ちょっと得するマンション選び（第19回）周辺供給事例による歪み②
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[416: 匿名さん]

そういう点でクロスはボリュームゾーンの獲得に失敗しましたね

[417: 匿名]

414
ここのネガカキコミは比較検討のためのマイナス面指摘ではなく
検討にすら値しないという主旨の感情的ネガカキコミがほとんどだからじゃないの？
私は一検討者ですが、そういう非検討者の営業妨害のようなカキコミではなく、ぜひ比較検討する上で参考になるような新たな視点からの根拠ある具体的マイナスポイント指摘をどんどんカキコミしてほしい。

[418: 匿名さん]

まじめな話、
４０階以上のタワーマンションなので１戸あたりの土地の持ち分比率がかなり少ない
これは低層マンションや戸建と比べて顕著に劣る部分
それに加えて、クロスの立地は元々の土地の資産価値が低いとされている

マンションの価格は土地＋建物なのに、土地の部分がかなり低く抑えられている
しかし、建物の価値が特段高いわけでもない

なのに、周辺の低層物件と比して安い訳ではない価格からすると、資産価値から考えて大いに含み損であろう

ただしメリットを言うならば、土地の持ち分比率が低いから固定資産税が軽く済むことがあるが、全体からすると微々たる額でタワマンの相対的に高い修繕費からすると相殺されてしまう

土地の価値がほとんどない点は定借に似ているけど、定借のように安くなってる訳でないのが二の足を踏ませる

なので非常に土地の価格の高い都心部ならまだしも、どこのデベロッパーも手を出さなかった二束三文の土地に建つタワマンは資産性の観点からリスク高いかなと考えました

[419: 匿名さん]

定借なら安いのにね
土地の所有分が極端に少ない割には高いですね

資産性に不安が残りますね

[420: 匿名さん]

売れないのには、それなりの理由がある。
わかってないね。

[421: 匿名さん]

騒音、空気このデメリットは以前からの指摘通り。
二束三文の土地で仕様も高くないのに物件価格が
その割に異様に高いのは値付けはデベの自由だし。
こういうマイナス面は確かにあるが根拠あるマイナス
面は低地、ランニングコスト高、角部屋以外の眺望
池尻各駅、売り主（好みもあるだろ）、学区程度
しか思いつかない。どの物件も5、6はマイナスがある。

[422: 匿名さん]

クロスの土地は高値で競り勝ったら今の価格じゃありえないだから、
すくなくとも後２割増しだろう。
ある意味では今の価格で融資ギリギリで買えた人に取ってラッキーだろうね。

[423: 匿名さん]

でもし、後２割増なら誰が買ってたの？
ですね。

[424: 匿名さん]

二割増しでもまだ激安ですよね。
もっと安くても当時も今も競い合うデベは
いないでしょう。そういった意味では東急の
英断は大橋に関しては不発に終わってしまった
のは残念です。
二子玉川の再開発は最近ようやく賑わってきた
印象ですが成功といえるんでしょうかね。
あとは渋谷には大いに期待してます。それにより
ここも多少は恩恵を受けれるのではないのでしょうか。

[425: 匿名さん]

二子玉川は土日混雑、平日ガラガラ。
たまプラーザは土日も平日もガラガラ。
東急は余裕なんでしょうが、飲食店が可哀想。

[426: 匿名さん]

クロスできたら大橋の平日と休日は混雑になるかね、
自分は来年以降賑わうと予測する。

[427: 匿名さん]

タワマン一つ出来て賑わうとはとても思えないが。
店舗も3つだしマンションの周りは何もないし。
住人からすると人が少ない方が生活しやすいかな。

[428: 匿名さん]

クロス１つで街がにぎわうくらいなら、もうそこら中の街は既ににぎわってるだろ

つまり、クロス１つで大橋がにぎわう事はない

[429: 匿名さん]

ここは割安な物件って事かな？

[430: 匿名さん]

お花見の1週間以外は賑わうことはないよ。
週末、中目黒並みに賑わったらある意味迷惑。

[431: 匿名さん]

誰が正しいか来年３月以降に証明されます。

[432: 匿名さん]

430
基本的に役所、図書館、飲食店、会社など入っている複合タワマンなら
静かな訳がないでしょうよ。毎日3000-4000人が出入りする訳だから。

[433: 匿名さん]

円形の広場でお祭りとかいろんなイベントやる計画たてているし
少なくともそのイベントの日には人が集まるんじゃないの？
あと花見シーズン？
今思いつきだけど、空中庭園から桜がみえたりして。

住人にとっては賑わっていてほしいのか
誰も来ないで静かに暮らせる方がいいのか。どっちでしょうね？
「あぁ、あのお祭りやるタワマンね」で認知してもらったら
それはプラスなのかな？

[434: 匿名さん]

433です。
見えないな、空中庭園から桜は。
よく考えたら、きっと柵か何かあるだろうし下は見えないですね。失礼。

[435: 匿名さん]

433
住人にとっては賑わっていてほしいと思う人が多いはずです。

[436: 匿名さん]

現状は何もなくてかなりさびれてますからね

[437: 匿名さん]

まあ安くない物件だから、広い部屋は庶民には手が出ません。戸数が多いから売れ行きが悪く見えるだけで、あと半年で残り１０５戸。しかも、広い部屋はあとわずか。決して売れ行き悪くないね。
狭い単価の安い部屋は、消費税増税の駆け込み需要でここへきて販売件数は伸びています。
割高と思うなら、とっとと検討やめて他へ行くべきです。
いつまでもネガレス書いてるから、値引き希望者とか買えない僻みやろうとかいわれるんですよ。やめなはれ、買う気ないとかお金が足りなくて買えないネガレスは。

[438: 匿名さん]

432
クロスに会社は入ってないよ。飲食店が入ることも決まってないけど。

[439: 匿名さん]

スーパーは入るけど。と書かなきゃね。

[440: 匿名さん]

418
杓子定規な資産価値なんて低い方がいいに決まってるよ。固定資産税が安くなるからね。クロスが解体されて、所有者に分配される確率なんて０．０１％もないから、こういう議論は意味なし。
竣工後、人気が出るかでないかの需要と供給で取引されるだけだよ。
理屈っぽい評論家は必要なし。

[442: 匿名さん]

利便性重視。
一昨々日の三茶人身事故は時間帯が最悪だったね。

[443: 匿名さん]

利便性だけならプレサンスロジェでもプリズムでもいい訳だ
むしろ一般的にはあちらの方が駅近で便利

[444: 匿名さん]

見栄っ張りするならクロスでしょう。
目黒最大だから、説明しやすい。

[445: 匿名さん]

440
そうは言っても一般的に、
「賃貸と違い、古くなっても土地の価値は残るから」って言い方をされるのが、
分譲マンション。

[446: 匿名さん]

クロスじゃ恥はかいても見栄張れんだろ。
見栄っ張りにはアトラスかラトゥールだ。

[447: 匿名さん]

何でUR賃貸と共存のアトラスが
そんなに持ち上げられるのか、いまだに分からん。

[448: 匿名さん]

でも、クロスの普通クラスはUR賃貸並の仕様でしょ
アトラスの分譲はクロスのプレミアムより上だし、立地を除いてもアトラス>>クロスは当然じゃない？

[449: 匿名さん]

アトラスは中目黒のど真中、クロスは中目黒の最北端。
マンション高さは全く一緒、ただクロスの戸数は倍ある。
買うならクロス、価格安いから、賃貸ならアトラス。

[450: 匿名さん]

中目黒でなければ安くもないのだが

どちらか一方でも当てはまれば少しは人気でたかもね

[451: 匿名さん]

頼むからクロスエアが中目黒に近いような嘘はやめてくれ。区が同じだけ。

[452: 匿名さん]

クロスは中目黒の最北端ではなく違う町の大橋にすぎない

[453: ご近所さん]

452
厳密に言えばそうかもしれないが、
しかし、人気あるの中目黒ドンキホーテはクロスに近いので、
一般の人ではクロスもギリギリ中目黒にあると思っているよ。

[454: 匿名さん]

そう思っているのは世の中で453さんだけだと
思います。クロス契約者も誰もそんなだいそれた
ことを思ってもないのでやめて下さい、ネガが増える。

[455: 匿名さん]

441
あなたの意見はただの教科書。マーケットを知らない人の発言。
なんの役にも立ちません。

[456: 匿名さん]

アトラスって高かったですよね？
高さじゃなく価格が。
それと比べても仕方ないと思います。

[457: 匿名さん]

アトラスはプチバブルが弾けたばかりの頃の分譲で、
まだ販売価格が高い頃でしたからね。

[458: 匿名さん]

棟屋のライトアップしてるけど、あんまり目立ってませんね

[459: 匿名さん]

455
でも結局418の書いてあることを打破できてないし、現にクロスは不人気タワーになっている
ワテラスのように都心部のタワーは普通に売れるけど、湾岸やクロスのように土地に不安のある場所は不人気という構図は事実
現実はまさに教科書通りだったという訳だ

[460: 匿名さん]

459
打破も何も間違っているから打破のしようがありません。
渋谷まで１駅、池尻大橋まで徒歩５分の立地で固定資産税がこんなに安いのはかなりのセールスポイントです。それを案外みなさん知らないようですね。地価が安かったからこれが実現したのです。資産価値だの屁理屈こねても、更地になって解散するわけじゃあるまいし、全く無意味。
利便性にメリットを感じれば、マンション価格なんて下がらないし、上がることもある。当たり前の話です。
ワテラスは、医大に近い利便性を感じた医者が多かったから、完売しました。それだけのことで、１戸当たりの土地の評価価額なんて考えて買っている人はいないでしょうね。

[461: 匿名さん]

隣の３年おちのプリズムの低層階が坪単価３００万前後で取引されているから、クロス高層階の３５０万はかなり割安です。
こんな便利なマンションあんまりないけどね。まっ竣工後に人気になる典型的なマンションのパターンでしょうから、楽しみに待ちましょう！

[462: 匿名さん]

確かに固定資産税は、馬鹿にならないから安いのはよいです。

[463: 匿名さん]

でもその分、修繕費が高いからねぇ

東邦大橋病院が近いけど、クロスは医者に見向きもされなかったの？

[464: 匿名さん]

土地の資産性が全くない定借物件は分譲物件の相場と比べて安いけどね
クロスは土地の持ち分比率が少ないのに割高

利便性の高い場所の定借物件ですらイマイチ人気がでない現状は低資産性のクロスを考える上で無視できないだろう

[465: 匿名さん]

クロスの固定資産税って、東急が都から買い叩いた金額は反映されないから特別に安い訳じゃない
しかも最初のうちは優遇税制があるから低層物件でも固定資産税は安いし、優遇税制が切れる頃にはクロスの管理費・修繕費が鰻上りでほとんどメリットないでしょ。

[466: 匿名さん]

大橋病院は小さな間取りをナースが契約したり
事務員も数人いそうだけどさすがにドクターは
プライドもあるし買うならプラウドでしょう。

固定資産税は二束三文の土地が反映されて安くなって
くれたら嬉しいけど一般的にタワマンは固定資産税
が高いのが不安ですよね。契約して通知がきてみない
事には何とも言えませんが。広さなりのお金はとられる
とは思うのでマンションの固定資産税の高さがアホ臭い
と思うなら戸建てですよね。何となく自分の土地に税金
を払う事が仕方ないと思えますから。

[467: 匿名さん]

低層もタワーも高い。東急も資産となるような土地では
なかったので恐らく固定資産税は安いはずですと営業で
きないし、入札額とは相反し結構税金高いと思うな。

[468: 匿名さん]

460
>利便性にメリットを感じれば、マンション価格なんて下がらないし、上がることもある。当たり前の話です。

マンションの価値は利便性だけでなく、資産性や環境など多彩な要素があるから、クロス程度の利便性で価格が下がらないなんてことはないですね
さらに言うと、クロスのようにランニングコストの高いマンションは中古市場では不人気で売れないので、結局値を下げることが多いですね
特にここのように戸数が多くて希少性に乏しければなおさらです

[469: 匿名さん]

468
同一人物か存じませんが
資産性がないと断言されており
それに自信をお持ちのようですが
それでもクロス検討板にいる＝購入検討に値すると思われる
クロスの優位性なりメリットなりは具体的に何でしょうか。
相当たたかれているマンションですから
一検討者には大変興味のあるところです。

[470: 匿名さん]

この状況のクロスだと優位性ってないよね
リスクはあるけど
単に物件をウォッチングしてるだけかもよ

[471: 匿名さん]

資産性がないと自信をもって言っている方の
ご意見を頂戴したいです

[472: 匿名さん]

土地の持ち分比率がかなり低く、土地自体もかなりの低価格で取引されてることは事実でしょ

資産価値として土地＋建物を考えた時に、土地分の資産性はかなり少ないってのも事実だね

これすら『意見』と思ってるのかな？

[473: 匿名さん]

クダラナイ
どこのタワマンって同じだろうよ、みんな土地の持分が少ないだろう。
こんなに計算してマンションを買う人っているの?
あまりにも土地の分を拘れば一戸建てか低層を買えばいい。

[474: 匿名さん]

タワマンと一口に言っても、積み上げてる高さが増えればその分持ち分比率は下がる
あとは、元々の土地の価格だよね

>こんなに計算してマンションを買う人っているの?

ずぼらな人は計算しないで異様な値付けに気がつかずに買うかもね

[475: 匿名さん]

資産性がないとおっしゃっている方々にお聞きしたいのですが
資産性がないと思っているにも関わらずクロス検討板にいるということは
「それでもクロスは購入検討に値する」と思われているわけですよね。
資産性のなさを覆すクロスの優位性なりメリットなりは具体的に何でしょうか。
#意見を頂戴したいのはこの部分です。

[476: 匿名さん]

資産性がない根拠が全くわかりません。
買えないからひがんでいるだけにしか見えません。
池尻大橋駅から徒歩５分、サミットあり、その他徒歩３分以内にスーパー二つあり、公園あり、トレーニングルームあり、ドンキホーテ本店も徒歩５分、利便性抜群です。
毎日の生活便利さが住居には一番！！

[477: 匿名さん]

今の不人気をみると資産性の低さは考慮済みでしょうね。
それでも契約する人はいるのでその人達にしかわからない
魅力もあるのも事実なのでは。買って値が上がる物件は
超レアです。しかも税金かかるしここのように含み損は
仕方ないと考えて気に入ったMSを選ぶのが賢明ですよ。

[478: 匿名さん]

469です。今のところ明確な回答ないですねぇ。
資産性がないと断言していた人の中で
「資産性はないけど、自分はこういうところに
魅力を感じているので検討しています」という人いないんですか？

[479: 匿名さん]

いませんね。
ただウォッチングしてるだけじゃない？

[480: 匿名さん]

>資産性がないと思っているにも関わらずクロス検討板にいるということは
>「それでもクロスは購入検討に値する」と思われているわけですよね。
>資産性のなさを覆すクロスの優位性なりメリットなりは具体的に何でしょうか。

現時点で資産性はないと思ってます。
それは、前述されてる理由と共に適正価格はもっと下で今の値段では含み損だと思ってるからです。

個人的に興味があるのは、この特殊な状況下にあるクロスという物件がどういう末路をとるかということ。
ここからうまいこと売り切るのか、それともこのまま人気がなくライズのように値下げしてズルズルいくのか。

現時点で、この低資産性を覆せるだけのメリットはないと思ってます。
正直なところ契約者に聞いてみたいですね。

[481: 匿名さん]

トレーニングルームって魅力？
やめられないスポーツクラブに入ってお金を払い続けることと同義に思えるので、無駄に維持費のかかるお荷物設備にしか見えない

[482: 匿名さん]

>４８１

３日坊主になっちゃう人のほうが多いですからね・・言い分はたしかにわかります。自分かれこれ６年ぐらい通い続けてるんですけど、家からジムが遠いと行かなくなりますよ。幸い歩いて５分ぐらいのところなんで通えてるんだと思います。なんで敷地内にあったらみんなそれなりに使うんじゃないかなと。自分はＴＲがあることも含めての検討なんで、最初から利用意思もある購入者が多ければ絶対使わない人には申し訳ないですけど賑わうと思います。

[483: 匿名さん]

スポーツクラブが商業目的できちんとメンテナンスするのと、管理会社が業務としてあるから管理するだけなのだと後者に不安を感じます
インストラクター無しだと分からなくていい加減に使って壊す人とかが普通のスポーツクラブより多そうですし

[484: 匿名さん]

「資産性」が気になって夜も眠れない人は、決して値が下がらない、いやむしろ上がっていく一方の
高資産価値の物件を「絶対に」買いましょう。

そうする以外に、あなたが熟睡できる日は訪れません。

ビンテージマンション最有力候補なんていう素敵な物件があるのを知ってますよね？

滅法高いけど。

[485: 物件比較中さん]

482
ジムは敷地内にあったほうが断然いいです。
無料だし、今のタワマンには欠かせない施設だと思います。

[487: 匿名さん]

>>484
同感です。不思議なのはこういう人達は何故ここにいるのか?
こう言いながら、実際に購入を検討していると思うけどね。
魅力のある物件だからね。

[488: 匿名さん]

486
維持費は利用する人だけ払っているわけではない、
今時のタワーマンションはいろんな施設がなければ売れない。

[491: 匿名さん]

ネガさんは普通に
「一種住専、低層、共用施設なし」の
マンション探せばいいんじゃないの？

クロスの行く末が知りたければ、来年このスレ見に来れば十分。
貼り付く理由にはならないよ。

[492: 匿名さん]

ポジの過剰な書き込みがネガを誘ってると思うけど

[493: 匿名]

資産性云々いってるネガがいるがタワーの場合はプレミアムバリューがあるから単純計算では計れないのは常識。某タワマンの高層階と近隣中層マンション、一戸あたり土地持分はタワマンの方が圧倒的に小さいのにとなりの中層より高値で賃貸され、売買されている。タワマンにはプレミアムバリューがあるからだ。
資産マンション消費マンションの議論はよくされているが、資産性ならカテゴリだけでいえば低層かタワマンどちらかだという意見が大勢。中層マンションや共用施設のほとんどないただの高層マンションがが一番資産リスクある。
いずれにせよマーケットがきめることだから結局今いくらで売れているか、いくらで貸せるかだけどね。

[494: 匿名さん]

高級立地に建ってるようなタワマンのようにプレミアムバリューが付くようなタワマンならいいんですがね

>いずれにせよマーケットがきめることだから結局今いくらで売れているか、いくらで貸せるかだけどね。

うん、現状で売れ行きが悪いのと賃貸でもクロス内での競合、プリズムとの競合で結構厳しそうなんだよね
高級路線の賃貸だとラトゥールが近くにあるし

１０年後の渋谷駅周辺の再開発で供給住戸が増えると利便性を重視する人はそちらに流れますし、クロスも古くなるので価値の維持が難しそうですね

[495: 匿名さん]

>>494
ラトゥールは基本電車使わない高所得者層向け
クロスは電車、バスやスーパーをがんがん使う庶民向けで
そもそもターゲットが違うだろう

渋谷の供給が増えて影響云々というなら、
美竹の物件も資産価値の維持難しそうですね
10年後も価格が下がらないと自信を持って言えるマンションがあれば
是非ご紹介くださいな

[496: 匿名さん]

いまどき10年後に資産価値あがると思って買う人は
世の中知らない人では？
中国の農村部とか、リオ、ジャカルタとか買いなよ。

[498: 匿名さん]

中国の農村部とかインドネシアのマンション価格があがるわけないわなあ。
まだ、クロスの方が可能性は高いですよ。
１０年たっても資産価格が竣工時を上回っている例では、青山パークタワーとか東京ツインピークスとかあるよ。当時は、高すぎるとダメだしされてた物件です。１０年後、どうなってるかなんて誰にもわかりゃしないよね。
下がる下がるって、根拠を示してくれるかな？できないでしょ。あったらいってみいよ。論破してあげるからさ！

[499: 匿名さん]

ツインピークスって…

どこにそんな物件あるんだよ？

[500: 匿名さん]

>>498
下がるって根拠がありませんね。
あくまで憶測に過ぎないでしょうね。

[501: 匿名さん]

479
掲示板に書いているということはウォッチングしていることにはなりません。
書いている以上、何らかの影響を及ぼすからです。ただ見ているだけとは訳が違います。

480
現時点＝新築という意味ですね。
土値建物から算出した額を一つの目安にするのは基本中の基本でしょう。
ただ、それと実際中古になった時の売買価格が
必ずしも一致しないことは480さんであればご存知のはずです。
だからこそ今後の行く末に興味があるのでしょう。

それにしても、検討者以外の第三者として興味をもっていると分かり
スッキリしました。ありがとうございます。
どういう思考回路で検討しているんだろう？と不思議でしたので。

検討板には、非検討者、検討者が混在しているのですね。
周知の事実だったんでしょうか？掲示板とか疎いのですみませんね。。

疎いついでで・・検討者同士でネガ／ポジ言い合うのは自然ですが
第三者がネガ／ポジを言う場合には、是非、自分が第三者であることを宣言してもらいたいですね。
無理でしょうが（笑）
でも本当に検討している人間にとってはその方が有り難いです。
第三者の意見だって大事だとは思いますので。

[502: 匿名さん]

486,490
タワマンの管理費、安くないですか？？
戸数が多いメリットでしょう。
低層マンションでは管理費＋修繕費あわせて、
安いところでクロスと同程度、多くはそれ以上です。
低層は総戸数が少ないので１戸あたりの管理費負担は大きくなります。
修繕に関しても同様です。
太っ腹なのは低層派かな。

[503: 匿名さん]

EVが少ないにもかかわらずまた無駄な施設が多いせいか
タワマンにしては管理、修繕費が高いですよね。
低層マンションは高くて当たり前ですがクラッシィと比べる
と破格に高い理由は他に何かあるんでしょうか。スーパー、
図書館は別物ですよね。

[504: 匿名さん]

管理費は他のタワマンと同レベル。
言わないと閲覧できないけど、モデルルームに比較資料ありましたよ。
修繕費は40年後の計画までありましたが、30年以降は特に高めですね。
大きい部屋を購入している方は余裕なんでしょうけど。

[506: 匿名さん]

>501
マンションの場合、仕入れと販売の時期は大きくずれるので
原価から売値を決定なんて、基本でもなんでもないですよ
販売時点の市場価格がすべてです

[507: 匿名さん]

506
原価から計算なんて一言も言っていませんよ。
新築ベースの考え方ですね。

[508: 匿名さん]

505は病気になるね。お大事に

[509: 申込予定さん]

>>505
病気にならないから安心して、他人より自分の健康を心配したほうがいいよ。

[510: 匿名さん]

タバコやめるのが先ですね。

[511: 匿名さん]

501
自分で決めますので、第３者の意見は必要ありません。
余計なお世話でございます。

[513: 購入検討中さん]

昨日ＭＲに行ったが、ファミリータイプ残り６０戸ぐらいしかないよ。
あと４０戸は独身用で、来年３月で完売の可能性があると思う。

[514: 匿名さん]

いや完売できるペースじゃないから無理だよ

[515: 匿名さん]

賃貸用に大量に確保してるようですね。