幕張ベイタウン グリーナ

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.makuhari450.jp

＜全体概要＞
所在地：千葉市美浜区打瀬1-11-1の一部
交通：京葉線検見川浜駅から徒歩16分、海浜幕張駅から徒歩17分
総戸数：450戸
間取り：2LDK～4LDK（80.12m2～130.07m2)
入居：2014年3月下旬予定

売主：新日鉄都市開発(10/1より新日鉄興和不動産)、住友不動産、大成建設、大和ハウス工業、東急不動産、東京建物、丸紅、三菱地所レジデンス
施工会社：前田建設工業
管理会社：丸紅コミュニティ

[961: 匿名さん]

グリーナの売出が始まったと同時にアクアの賞賛スレがパタッと止まったのには、何か意図を感じる。

まあ、どうでも良い事ですが。

[962: 匿名さん]

>959 タワーの着工、建設完はいつ？

[963: 匿名さん]

>955

残念ながら価格が買値を上回ることはないでしょう。

通常、買った時点で価格は良くて90%。悪くて半値。
また、購入時に物件の1割くらいは諸費用、オプション、家具などかかります。

それでも上がる物件は、駅近く、最上階、オーシャンビューといった付加価値があるものです。無ければ買値以上は諦めた方がよいでしょう。

ましてや、
・広くて安い若者世帯を狙った廉価版物件。スラブ圧、材料費などが安物。
・売れ残りが多発したり、販売に苦労した物件。
・共用施設部分にコストが節約されて高級感がない。
・最初の修繕積立金、管理費は安いが、実際の大規模修繕で持ち出しが多い。将来の管理費等が値上がりする30年計画。
などは、かなり買い叩かれます。

あまり転売は期待しない方が良いでしょう。
50年終身で住んで取り壊しか、20年でただ同然で転売して買い直すか。

[965: 匿名さん]

>963

基本的なところを誤解されているようです。

中古価格は近隣の賃貸相場に基づいて査定額が決まるもの。
新築販売価格とは連動しません。
販売希望額を決めるのは売主ですがね。

また、グリーナですと、最上階の最も広い部屋と最安の部屋を比べると、
面積でおよそ2倍、価格はおよそ3倍ですが、
売主にとってのコストは面積の差ほどありません。

> 通常、買った時点で価格は良くて90%。悪くて半値。
これは平均すればその中に収まるだろうということで、
個別の物件については個別に評価しないといけません。

> また、購入時に物件の1割くらいは諸費用、オプション、家具などかかります。
これは物件価格の変動とは関係なく、一緒くたに語られることではありません。

>955 が言ってるのは、
(景気が上向くなど好材料の後押しを得て)早期に売り切れるならば、
即ちそれだけの需要があるのであれば、
売出価格を抑えているグリーナは少し上がるかもしれない、ということでしょう。

第1期の様子見状況から、ちょっと厳しそうな情勢ですが、
アクアテラスのようなプレミアム価格設定ではないので、
ここから(完売前に)3割下がるというようなことはないでしょう。
近隣のサウスコートやアバンセより新しいのですから。

[966: 匿名さん]

＞９６５
まともに不動産投資した事ありますか。
ど素人の意見のようで全く的外れですね。

＞中古価格は近隣の賃貸相場に基づいて査定額が決まるもの。
それは投資用マンションの話。

住居用は、相場で決まります。

敢えて、収益と考えるなら
住居用不動産は賃貸相場プラス住居用のプリアムで決まります。

投資用なら海浜幕張の駅から15分以上の物件なら、賃料は90ｍ2で15万。
年間180万。最低８％として2250万という値付けになります。

でも住居としてはプレミアムがついて、海浜幕張は4000万プラスで取引されています。

住居用マンション価格は株と同じ。
人気で決まるので誰も読めません。

[968: ベイタウンさん]

三井タワー＆低層棟
5月20日着工　
平成27年10月31日竣工
308戸　５棟

予算の余裕なければグリーナでいいかと。

[969: 周辺住民さん]

>965
>966

煽りあってるけど同じ方向性だね。

>＞中古価格は近隣の賃貸相場に基づいて査定額が決まるもの。
>それは投資用マンションの話。

「住居用」も、値付けは賃貸相場に基づく査定額＋物件毎の条件で決まるのは同じ。
物件ごとの条件とは、立地、規模、築年数、高層階、角部屋、向き、とかね。
んで、実際の引渡価格は需要と供給で決まる。
新築で450戸もあれば供給過多だから安くなるし、全部売れてしまえば希少価値も出てくる。
言わずもがなだから書いてないのだろうが。

>住居用は、相場で決まります。

って966も書いてるじゃん。

あと、「投資用」って言うけど、自ら住んで優遇金利、優遇税制の恩恵を受けて住み替えるのも広義の投資の範疇だろう。
ベイタウンにはそういう人多い。

[972: 検討中さん]

何故にグリーナのスレでアクアを持ち上げるか？

[973: 周辺住民さん]

アクアテラスのことは、そっとしておいてあげて下さい。

[974: 匿名さん]

三井はスーパーを売りにしてアクアをさばこうとしてるんでしょう。しかしアクアよりさらに奥にマンション作って売れると思っているのか？サラリーマン世帯や子育て世代にはちょっと手を出しにくいね。優雅な生活を送っているセレブ達がそんなに集まるとも思えないけど。
海を望む景色は素晴らしいだろうけど。。

[975: 匿名さん]

海を臨む生活は良いのだが、あの位置だとベストポジションは西側、でもタワーの西側って暑いんだろうな？

[977: 検討中]

両面バルコニーが人気のようですが、片面バルコニーのワイドスパンが気になってます。使い勝手はどうですかね？
南東向きの部屋が並んで明るい感じ。