幕張ベイタウン グリーナ

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.makuhari450.jp

＜全体概要＞
所在地：千葉市美浜区打瀬1-11-1の一部
交通：京葉線検見川浜駅から徒歩16分、海浜幕張駅から徒歩17分
総戸数：450戸
間取り：2LDK～4LDK（80.12m2～130.07m2)
入居：2014年3月下旬予定

売主：新日鉄都市開発(10/1より新日鉄興和不動産)、住友不動産、大成建設、大和ハウス工業、東急不動産、東京建物、丸紅、三菱地所レジデンス
施工会社：前田建設工業
管理会社：丸紅コミュニティ

[402: 周辺住民さん]

↑　だから何？　何がいいたいのか結論を言ってください。30字以内で。

それと、毎月送付されてくる某不動産やのベイタウン地区の取引(成約)レポートでは春先に相場が底を打ったというデータがありますが。

[403: 購入検討中さん]

４００さん
仕様を落としているのはエレベーターの基数のみです。
しかし南東向きが３－４戸に１基に対し、６戸に１基となるのでエレベーターの利便性のみでなく
プライバシーの守れる両面バルコニーも少なくなります。

ところで第１期の発売ですが、来年３月に延びたそうです。
聞いたところでは、川向の部屋の値付けにバラつきがあり、価格の調整を行うそうですq
まだまだですね。

[405: 匿名さん]

＞４０３

それって、要望書が予想より入らなかったので、価格の見直しが行われるって事ですね。

[406: 402]

>404

うーん。ありがとう意訳。

でもね

>　それと、毎月送付されてくる某不動産やのベイタウン地区の取引(成約)レポートでは春先に相場が底を打った
>　というデータがありますが。

という情報はどう扱えばいいのかな。
取引件数も多くなってきてますが、相場も底を打ってます。
株式相場であれば、反転してるサインですよね?

そういった現実を無視して不安を煽ってる内容でしたので"高飛車"に聞いてみました。

404さんも、402での書き込みに対する意見を聞かせてみせてよ。

[409: 匿名]

永住目的で、キャッシュで買えるか、
ローン組んでもいつでも返せる人は、
ここが気に入れば、それでいいんじゃない？

資産価値なんて気にする必要がないものね。

[410: 住民さん]

千葉で住みたいところはここしかないでしょう。
他にどこかありますか。
あとは都内ですかね。新浦安は軟弱地盤だし。

[413: 住民]

>405
という事は、6000 万代など高額なところほど、薔薇がついていた
というのはサクラだったのですね。

本当に希望者がいたのなら、すぐに そこだけでも販売するはずです。
最も利益が出るとこですから。

[414: 匿名さん]

＞４１３
そうでもないのでは？
売れそうな所は目途が着いたが、それ以外が予想よりさっぱり要望書が入らなかったって事では無いの？

[415: 購入検討中さん]

＞４１３さん

薔薇がついているのは広い部屋が多くしかも高層階からのイメージ。

販売会社の目標は機会ロスである抽選を減らし、以下に多くの部屋を売るかにあり、サクラは
ないでしょう。

一部住戸の先行販売はありでしょうが、メニュープラン、カラーセレクトの期限がまだあり
第１期○○次とか売れていないイメージがあるので避けたかったと思われます。

価格の見直しは要望の少ない部屋を売るための価格見直しと思われます。

[416: 購入検討中さん]

わが家は最上階を希望してますが、やはり130m2の広さは魅力。
多少駅から遠いですが6500万円台で買えるのも希望している理由です。
しかし抽選になりそうだなぁ。

[417: 匿名さん]

最上階は抽選にはなりませんよ。

[418: 購入検討中さん]

私も130m2の部屋を進められたので抽選にはならないのではないでしょうか。
営業としても利益率の高い部屋なので確実に帰る人に買ってほしいでしょうし、早めに優良客を掴んできめておきたいでしょうし。それに要望書は買うわけではないので気軽にだせますしね。

[419: 購入検討中さん]

418
申し訳ありません。
誤字です。
確実に帰るは確実に買えるです。

[420: 購入検討中さん]

モデルルームの応接ルームに入るところに要望書の提出状況がわかるボードがあります。

黄色の薔薇が要望書あり（倍率１倍）でピンクの薔薇が複数あり（倍率２倍以上）です。

おそらく６０００万円超の部屋は抽選となるのではと思います。

[421: 購入検討中さん]

6000万超の最上階の花はサクラじゃないですよ。サクラにする意味も不明だけど…
それと営業担当からは抽選と聞いています。

[422: 購入検討中さん]

あ、どなたかの質問。駐車場にエレベーターはありますが角に１基だったと思います。

[424: 購入検討中さん]

>421さん

抽選という名の『大人の事情』で決まらない事を祈りたいですｗ

東京建物は毎度毎度で相当露骨だからね…。これも社風か（苦笑

[425: 物件比較中さん]

424さん
抽選を強く出された時点で諦めろというか、きずいたほうがよろしいですよね。
向こうも商売ですから確実に買える人に売りたいでしょうからね。
しかも要望書ださせて人気のあるように見せれるので一石二鳥ですからね。

[426: ビギナーさん]

アクアテラスのようにならないか心配です。
この広さと街並みは素敵に感じるが駅から遠すぎるのと価格が強きすぎるのがとてもきになる。
購入候補なのでいろいろ教えて下さい。

[427: 住民さん]

一つ気になるのですが、間取りが玄関からリビングまでの一直線で両脇に
部屋があるというハンで押したような教科書どおりのレイアウト。
90平米以上ならもっと別のありそうなと思うのですが、どうでしょう。
長谷工よりもグレードはうえでしょうから。

[428: 購入検討中さん]

90㎡以上の部屋でも開口部が狭い間取りが多いように思います。

結果的に選択肢が狭まり、教科書通りの間取りになるのでは。

[429: 住民さん]

戸数を多く確保するためにこんなレイアウトにならざるをえなかった
のだと思いますが、その他大勢のマンションと同じなのはちょっと
がっかりです。

[430: 物件比較中さん]

＞４２７　部屋のレイアウトにこだわる方にとっては味気ない・物足りない、そんな気持ちもわかるかも。
私的にはとても住みやすそうで高く評価したいポイントなんですけど。。
今の住まいは台形の部屋とかあってあまり機能的ではないんですよね。。

動線も微妙だと前から思ってましたし、今度住むところは絶対シンプルで個性の少ないマンションにしようと言ってたところです。その希望に叶っている一件ではあるんですよねぇ。

[431: 匿名さん]

今後３０年間に震度６弱以上の地震に見舞われる確率

千葉市７５．７
東京２３区２３．２
横浜市７１．０
さいたま市２７．３

厳しいですね？これから千葉を買うのは？

[432: 匿名さん]

今まで地震の予測が当たった事あるか？
上げたり下げたり、中二でもいつかは当たると思うけど。

[433: 匿名さん]

＞今まで地震の予測が当たった事あるか？
＞上げたり下げたり、中二でもいつかは当たると思うけど。

その通り。東日本大震災を一切予測出来ていなかった地震予知連絡会が看板かけ替えた組織が出した数値だよ。
無能な地質学者の出した数字なんか当てにならん。
いつかは来るんだろうけど。

[434: 匿名]

頼むから地下鉄にいる時は勘弁して欲しい

[435: 匿名]

>431
私も昨日のニュースで見ました。
東日本大震災の時も海浜幕張は液状化がすごかったみたいだしちょっと考えてしまいますね。

[436: 通りすがり]

逆に言えばあの地震でも耐え抜いたとも言えますな

[437: 匿名さん]

でももっと強い地震ならどうなるか。。

[438: 匿名]

液状化ぐらいならいいよ。密集地の火災は地獄だよ。海浜幕張は安全な方でしょ。

[439: 匿名さん]

葛飾区の戸建街とか火事になったら燃えまくるだろうね。

[440: 匿名さん]

埋立地は火災と液状化のWパンチだね

[441: 匿名さん]

埋立地の火災って何？
どこから火が出るの？
地震で火が出るのって、木造とか化学工場だけじゃないの？ましてや延焼はありえない。
1987年と2011年に液状化したけど、直しておしまい。
建物は当時は建物は駅の反対側の学校ぐらいだったけど、建物のダメージは無かった。1987年は渋幕は校庭が液状化して、ナイター設備がぐらぐら揺れてライトが付いたぐらい。

[442: 匿名]

沖式儲かる確率は86%とのこと。
中古価格の下落ペースは当初10年くらいはベイタウン既存物件同様緩やかだろう。
しかしグリーナは三井タワーを除き最後の物件。10年後に新築物件を探すとなると、
ベイタウンにはもうないのだ。
住環境としては千葉随一、年老いても住みやすいだろうと評価しているが、
そのへんどう考えるか悩み中。

[443: 匿名さん]

これから新築物件がないとすると、既存物件が値上がりするのではなく、ただ単に街が老化するだけです。

[444: 匿名]

儲かる=値上がりするではないよ。
残りローンの元本部分<中古価格ということ。

ベイタウンは平均年齢32歳。ここが老化するなら他は廃墟だぜよ。

[445: 匿名さん]

他は世代交代、新陳代謝がある。

[446: 匿名]

新陳代謝してるのは都心の一部だけだろう。

[447: 周辺住民さん]

幕張ベイタウン＝ニュータウン
ニュータウンの末路は・・・。

＞４４４
ベイタウンの平均年齢３２歳？
パティオス購入者は５０以上になっているが・・・。
我が家のマンションもそんなに若い人ばかりだとは思わないけれど・・・。

[448: 匿名さん]

海浜幕張の北側もニュータウンだから入居時30～40代がどっと押し寄せる。でもそのまま歳とって行くから同じ事がおきる。
街は少しづつ成長していかないと一気に歳とるよ。
多摩ニュータウンとか、光が丘とか。

[449: 匿名さん]

>444
理論が破綻。
人によってローン額は違うし、
キャッシュで買ったら、皆同じになってしまう。

[450: 匿名]

>447
住民の平均年齢といえば、普通、子供も含まれるから、そんなもんだろう。
32歳が前回国勢調査のデータだとすれば、その後アクア・19番街の供給で
もう少し下がっているかもしれない。

あと、URや公社の賃貸が相当数あり(全体の2割〜？)、
社宅需要で分譲賃貸も多いから、急激な老化はないと思う。
賃貸相場の動きは中古と較べれば断然緩やかで、不況な企業にとって割高な状態が
続くということだから、都内ではなく幕張まで下った物件の需要はまだまだある。

[451: 匿名]

>449
含み益=中古時価－ローン残債＞頭金
ってことだな。

https://www.sumai-surfin.com/guide/okishiki.html

[452: 匿名さん]

ベイタウンは老化してるよ。

[453: 匿名さん]

４４８さん
それは仕方がない事ですよね。大体マンション購入する時って子供が生まれての
家族が多いでしょうからね。私は物件を検討する時、年をとってからの生活も考えて
しまいます。近くに病院があるかとか、銀行、郵便局、買い物など徒歩圏内にあるかなどです。
今は自転車など乗れますが年をとると交通手段はバスとかのみになってしまいますからね。

[454: ご近所さん]

>448
年齢や家族構成、仕事や学校、健康状態含めて変化していくので、
理想的にはその時々で最適な立地、広さのマンションを選んで移り住んでいくのが
よいのでしょうね。
せっかく形成したコミュニティから離れるデメリットを考えると、
ベイタウン内とか、近所で引越しができるといいのだけど。
グリーナのあとには線路北側か。

[455: 購入検討中さん]

予定価格が大幅に変更されましたね。
80平米台２３００万円台〜って下がり過ぎです。

やっぱりあまり売れてないのでしょうか？
仕様や設備の質が下がるのか気になります。
購入検討中ですが、あまり喜べません。

[456: 匿名さん]

購入検討中ですが、一律に500万円下げるということではなくて、
角部屋とか希望者が確実に来そうなところは下がらないのではなかろうか。
最安値の部屋は当分売りに出さず、客寄せとして使うのだろう。
ここまでの集客がデベの思惑から外れたのだと思う。

仕様が落ちるのかどうかは、次回、営業に問い詰めないといかんね。

[457: 買い換え検討中]

価格が下がれば、住民のレベルが。。。

自分の要望している部屋が下がらない時はどうするか

考え中。

[458: 住民さん]

液状化対策にかなり費用が発生しているはず。
どこかにしわ寄せがきますよ。ましてや価格見直しとは。

[459: 匿名さん]

病院がそばに無いんだよな、この辺は。
海浜病院遠いし、行っても診察一日かかるし。
近所のみはま病院は病院って言っても泌尿器科専門だし。

[460: 匿名さん]

海浜病院、救急医療センターは1.5kmだ。一般的には「近い」距離だろう。
459は、海浜病院行きバス停が目の前にあるアクアテラスにしたらどうかね？

[461: 匿名さん]

海浜病院は紹介状貰わないと待たされますよ。

[462: 匿名]

紹介状貰っていくのは初回だけだろうが。
滅多に病気にならない健康な人は病院遠くても待たされても我慢しろ。

ちなみに紹介状がないから待たされるのではない。
予約していないから待たされるのだよ。
紹介状持ってても最初は待たされただろ？

[463: 匿名さん]

予約？、ご存じでないようですね。

[464: 匿名]

>462
なんかキレキャラだなこいつ

[465: 匿名]

入院も含めて海浜病院には何度もお世話になっていますが、462は事実ですよ。
継続的に通院することになれば、次回の診察日時を予約します。次回はその時間間際に行って、予約者用の機械に診察券を通せば受付番号の紙が出てきます。

また、小児科は予約なしでも1時間も待たずに診察になります。近所の小児科がどこもweb予約で満杯になってしまいがちのところ、意外な穴場です。

[466: 匿名さん]

ここは最寄りの駅が海浜幕張みたいに書いてあるけどそれはやりすぎでは？

[467: 匿名さん]

距離的に検見川浜のほうが近いが、実際に利用するのは海浜幕張だよ。この辺の人は。
バスも検見川浜行きはほとんどない。

川向こうの磯辺方面からもわざわざ海浜幕張まで自転車で来てる人、結構いるんだよね。
帰り、各停海浜幕張止まりが多いからかな。

[468: 匿名さん]

保育園が不足しているのでしょうか、朝はベイタウンから磯辺方面に小さい子供を自転車に乗せたお父さん、お母さんを目撃します。あの人たちは、海浜幕張まで戻って通勤するのかな？

[469: 匿名さん]

海浜幕張まで戻るとは限らないですよね。
でも、このあたりは待機児童が多いのは確かです。ベイタウンは保育園が完全に不足しています。
ベイタウンで共働きはきついですね。駅も遠いですし。

[470: ご近所さん]

２０年近くたったパティオスの中古が２０００万前後で売りだされていて、駅からかなり離れているけど新築がそれと大差ない値段とは、驚きです。価格破壊ですね。中古を売るのも大変でしょうね。

[471: 近隣住民]

1年で坪4万下がるから20年なら-80万/坪。
80平米とすると(80/3.3)*80=1,939万円下がるわけで、
2,000万前後になるのは妥当なラインでしょ。

グリーナの価格は2003年丸紅・東京建物のファーストウィング2,568～7,198万円より
少し落ちるけど、駅から離れるし、これも妥当な値付けだろう。

問題は需要があるかだが。

[472: 買い換え検討中]

80平米 2400万スタートはベイタがウンでは相当インパクトがある。
12年中は盛り上がりに欠けたが、年明けからは人が集まるのでは。

[473: 匿名さん]

徒歩で海浜幕張までの物件と、バス物件とでは比較にならないと思います。

[474: 周辺住民さん]

以前、私は全く別の駅で徒歩15分は苦痛でした。ただ、ベイタウンを15分歩くのはそれほど苦痛でもないです。雨の日はバスですが。

[475: 匿名さん]

逆に雨の日はセントラルパークまででも歩く気にならない。
公園内泥ハネも嫌だし。

朝雨だと迷うところ。パティオス入り口からだと座れないし。
大雨の日は満員で乗せてもらえない可能性も出てくる。

グリーナならば迷わずバス乗れるからいいね。

[476: 周辺住民さん]

＞４７５
公園内泥ハネも嫌だし。

芝生公園をショートカットするからでしょ？ちゃんと遊歩道を歩きましょうね、芝がめくれて見苦しいので。

パティオス入り口からだと座れないし。

たかが３分位立てよ。

[477: 匿名さん]

雨の日に芝生をわざわざ歩くかよ？
遊歩道の石畳が傷んでて小さな水溜りが多数できるので泥ハネ注意だってことだろうよ。

[481: 物件比較中さん]

年明けから価格を下げたらしいが、詳細聞いた人はいる？

[482: 匿名さん]

この辺は海岸沿いのウォーキング・ランニングがかなり気持ちいいらしいですね。
長距離にわたってキレイな風景の中を移動できるので飽きないし疲れを覚えににくいと知人が言っていました。

私の場合は多少通勤の時間が長くなってしまう立地ではありますが、休日の楽しみは確実にこちらに住んだ方が充実します。
平日を優先するか、休日をもっと充実させるか、迷いますね。。

[483: 匿名さん]

海浜幕張からの距離があるので、どうしようか悩んでします。
価格もお手頃なのですが、駅に行くときにバスっていうのは、
ちょっと不便なのでしょうか。雨の日は確かに大変そうですよね。
今度、実際に歩いたり、バスに乗っていてどうか検討してみようと思っています。

[484: 匿名さん]

資産価値を気にするなら、
間違えなくアクアテラス2世。
3年後は一千万以上下がっているでしょう。
アクアのように。

資産価値を気にしない人にはいいかも。

[485: 匿名]

>484
釣られてみるけど、サウスコートとか周辺中古価格を見ればわかるように、3年でここから1000万下がることはあり得ない。そもそも売り出し価格が当初のアクアより800万前後安い。

あと、
×間違えなく
◯間違いなく
だな。

[486: 匿名さん]

>>481
最高で500万下がってるよ
値下げして売りにする部屋を出すようです
たぶん、近隣都市で大きな物件がそろそろ売りに出るので、そこの落選者を
受け入れたいんじゃないかな～

[487: 物件比較中さん]

室内色どっちがいいですかねー。サイトでは茶系と白系がありますよね。
幕張の爽やかさに合わせて白系がいいかとも思いますけど、何かと目立たないという利点は茶系にあり。
傷や汚れのケアを考えると白系は神経質に住まないといけない気もします。
今がベージュだからちょうどこれらの中間ぐらいのカラーだと思うんですけど、暗くなるか明るくなるかという二極でも迷います。

[488: 匿名さん]

パティオスにはゴミ空気輸送設備があってこれの維持費が結構ばかにならないなんて話を前に聞いたことがあるのですが、このマンションはそういうものはなく普通にゴミ収集車によって回収するのでしょうか。

[489: 匿名]

>488
ゴミ収集車は来ないよ

[490: 匿名さん]

廃棄物空気輸送システムというそうですね。早晩設備の寿命は来るようだし、分別やリサイクルとは相容れない、運営コストが高いようで、とてもこの先１０年続く仕組みではなさそうですね。検索すると、いろいろ出てきます。少なくとも、千葉市の他の住民はベイタウンのためだけに、千葉市が運営コストをしょいこむのは絶対許さないでしょう。

[491: 匿名さん]

企業庁から千葉市へ移管されてから、街灯、信号機もデザイン性のあるものから、徐々に汎用な物に変更されて来ているし、自然の流れでは、千葉市はほとんど財政破綻都市だからしょうがないか？

[492: 匿名]

いまの市長になってから財政改善は着実に目標クリアしてきている。
次の任期中にはそれほど無理なく赤字解消されるだろう。
詳細は市政だよりを参照されたし。

[493: 匿名さん]

千葉市の財政が厳しいのは変わりない。
よってベイタウンだけが優遇される理由は無いな。
それこそ、早く廃棄物空気輸送システムを無くすか、住民負担にすればちょっとは千葉市の財政改善に役に立つのでは？

[494: 匿名さん]

美浜打瀬小学校学区なのは良いなと思います。
やはり良い評判ばかりですし。

ただ駅までは完全にバスに頼らないといけないのが
デメリットといえばデメリットでしょうか。

子育て環境はとても良いと思うので
悩むところですね。

[495: ご近所さん]

美浜打瀬小はベイタウン内の３校の中で一番在籍生が多いらしいです。
将来的には学区編成替があるかもしれませんが、グリーナは美浜打瀬小校区の
ままであるように思います。

うちの子はベイタウン内の別の小学校ですが、中学受験が多く昨年だと
６年生の６割が受験して、５割近くが打瀬中以外に進学すると聞きました。
海浜打瀬小も教育熱心な家庭が多そうなので中学受験は多いのでしょうね。

[496: ご近所さん]

＞495訂正　
　海浜打瀬小　→　美浜打瀬小

[497: 周辺住民さん]

>493

余計なお世話。

ゴミのシステムの維持には住民負担する方向で住民間の合意形成を計ろうとしている。だいたい900円/月程度の試算。

ベイタウンだけ優遇…というが、ある一定以上の住民税を納めている人間がこれだけ多く集積している地区なのだから、ある程度インフラに差をつけるのは千葉市の税収戦略上よいのでは？

千葉市にとってはベイタウンはドル箱です。

[498: 匿名さん]

＞４９７
ある一定以上の住民税を納めている人間がこれだけ多く集積している地区なのだから、ある程度インフラに差をつけるのは千葉市の税収戦略上よいのでは？

考え方が卑屈だな。

[499: ご近所さん]

廃棄物空気輸送システムについては千葉県企業庁がオフィス街およびベイタウンのゴミを
すべて同システムで回収する前提で作ったと聞いている。

オフィス街は各ビル毎に民間の委託業者に格安で処理してもらうため、オフィス街での
システム使用がないためにその赤字分をベイタウン住民に負担してもらう計画が出ている。

千葉NTでも同様のシステムを導入したが赤字のため、通常のゴミ収集車により回収に戻したそう。

あの便利さを考えると900円程度の負担は仕方ないと思う。

[500: 匿名さん]

今は月９００円ですむならいいですがいずれそのシステムは破棄してごみ収集車方式に変わるでしょう。ゴミ分別に相反しますし、設備更新コストは負担できないでしょう。検見川浜のある時期までのマンションの多くは今クレヴィアを建設中の土地にあった温水工場から熱水をもらいお風呂や台所の給湯、暖房の熱源とする前提にしていたので、その工場が廃業するときに対応に苦慮していました。例えば、各住戸に電気ないしガスの給湯タンクを設けようとすると各住戸で１トンくらいの荷重がふえるのでマンションの構造上の強度は大丈夫か、そもそもガス管や給電廃線がそういう前提の容量でないので大規模な改修が必要だとか。結局、各マンションに小型の温水製造機を設置して既設の給湯配管を流用する方法におちついたのですが、基本料金が６０００円で暖房に一切使わなくても月２万円くらいバカ高い温水に払っています。その工場の温水も高かったですけどね。ちなみに、冷房も当時としては画期的なセントラル空調システムが前提だったのでエアコンの交換も困難。全く現代の高性能な省エネエアコンの恩恵を受けられませんでした。こういうインフラに奇をてらったものは、大量生産の工業製品のコストダウンや性能改善のメリットを全く享受できないので、特に共用部分やインフラにそういうものがあるマンションは要注意だと思います。（あんまり書くとどこかバレそうだけど、私は賃貸なんで引っ越すだけで住居費が数万うきそうです）。機械式駐車場も３．１１の地震か液状化の影響で使い物にならなくなり、作りなおすのに数億円という話も聞いたことがあります。枯れた技術というか地味なインフラっていいと思いますよ。