パークコート神楽坂レゼリア

[マンコミュファンさん]

赤城神社との一体建替えで話題を集めた先行物件に続き、新しいパークコートが神楽坂に誕生します。今回も丘上立地、トワイシアの横です。


＜全体概要＞
所在地：東京都新宿区東五軒町1－1他
交通：東西線神楽坂駅から徒歩4分、都営大江戸線牛込神楽坂駅から徒歩7分
総戸数：70戸
間取り：2LDK～4LDK、64.42～115.23m2
入居：2014年4月上旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
施工：三井住友建設
管理：三井不動産住宅サービス

[41: 物件比較中さん]

>40
その当時はバブル上り坂の途中で、@271～ですね
今はバブル通り越し、下ってるところです

原発事故、人口減少で今後の見通しもどうなるか予想できますね

[42: いつか買いたいさん]

一学年3人というのは本当ですか？それって、運動会、文化祭、などの行事はどうなるのでしょうか？まさか普段の授業も1、2年合同授業とかでしょうか？過疎地の分校のように。

[43: 匿名]

静かな環境というイメージですが　商店街に行ったり散歩したり
子供も大きくなったのでのんびり暮らせたらと思っています

[44: 匿名さん]

新入生３人は昨年度じゃないでしょうか。学校のＨＰによると今年度は１７人いるようです。

[45: 匿名さん]

43さん
家はまだまだ子供が小さいですが、年をとった時の事を考えて物件選びをしています。
年をとると自転車も乗れないし、車も乗れない。どれだけ徒歩圏内に色々そろっているのかが
重要になってきますよね。ここは駅までフラットな道だし、すごく落ち着いた雰囲気の立地
なのでお散歩などするのには楽しめるのではないかなと思っています。大学病院などもバスでいけば
すぐですしね。

[46: ご近所さん]

ただし、神楽坂駅にはエレベータ無いですよ。

[47: 検討中の奥さま]

江戸川小学校区にはここ数年でかなりのマンションが供給されていますが、それでも新入生はすくないですか？

このあたりは印刷工場や製本関連の自営業の方が多いので教育には熱心ではなさそうですが。失礼な物言いですみません。

[48: 匿名さん]

ここは消費税は何%が適応されるのでしょうか？

[49: 物件比較中さん]

比較的目立つ斜面ですね。
もう少し平地だったらよかったのに。
ブランドはパークホームズでよかったのに。

[50: ご近所の奥さま]

確かにかなりの傾斜地です。登りきったところからがよくなるんですよね。坂を下りたら準工業地域みたいなところです。神田川は夏は臭いし、高速の粉塵もすごいです。大曲に住んでいますが。

[51: 匿名さん]

資料送られてきましたね。やっぱり楽しみな物件です。

[52: ご近所さん]

新宿区の平成２４年度の学校選択状況を見ればわかりますが、
http://www.city.shinjuku.lg.jp/kodomo/gakko01_001021.html
江戸川小学校区は、通学区域内の生徒が少ないのではなく、他行への選択希望が多いから
最終的な江戸川小学校への入学者数が少ないんですね。その大半は隣接する市谷小学校への
選択希望だと思われますが、２５年から、学校選択制度に一定の規制がかかりますので、
江戸川小学校への進学も増えてくると思いますし、進学者の質も高くなってくるのでは
ないかと思われます。

江戸川小学校、最近は東五軒町保育園が大規模化したこともあり、新築マンションも増えて、
子供の数も増えているので、優秀なご両親のお子さんが増えているんではないでしょうか？

楽しみです。

[53: 匿名]

やはり、市ヶ谷小学校学区がベストですか・・・。
学校の改善(レベルアップ)は時間がかかりそうです。

[54: 匿名さん]

周辺のお店などもいろいろあって楽しめそうですけどね。
気軽に入れないお店が多いような...。

[55: 匿名さん]

立地悪いな。ここは神楽坂なんかじゃなくて印刷工場町。買って直ぐに値段落ちる。

[56: 購入検討中さん]

ここが坪３５０万以下ってことはないんじゃないかと思いますが、まあ低層階ならその可能性はあるのかな。

楽しみです。

[57: 匿名さん]

パンフ来たけど間取りがイマイチですね

[58: 匿名]

図面ではキッチンが、今住んでいるマンションより狭くなりそう。広いタイプでもキッチンは狭いですね。間取りはよく工夫されてると思いますが。キッチンだけは広さが欲しいところ。

[59: 匿名さん]

小学生のお子さんがいる方は小学校のことも考えて決めなければいけませんね。
人気のある小学校は学区外からだと抽選になってしまいますから入れるかわかりませんよね。
私立の小学校に入学される方もいらっしゃるから、このあたりは通学にも便利そうですね。

[60: 物件比較中さん]

パンフを見ましたが、まだ情報が少ないですね。設備やセキュリティなど気になります。
10月上旬の事前案内会で発表になるんでしょうか。待ち遠しいです。

[61: 検討中の奥さま]

確かに間取りはいまいちですね。角部屋以外は日当たりが悪そうなレイアウト。天井高やサッシの高さ、はりがでていないことなどに期待しましょう。

[62: 購入検討中さん]

飯田橋近辺に活断層が見つかった、と聞きました。
この物件にも影響ありますか？ありますよね。。。。

[63: 購入検討中さん]

活断層の人は、危険をあおって自分たちの飯のタネにしたい人なんではないですか・

[64: 物件比較中さん]

間取りは80Aと85Aが好みで、神楽坂に憧れますが、校区にひっかかりを感じています。
私立、国立かに決まっている家族にはいい物件です。

[65: 匿名]

ここ、あまり盛り上がりませんね。人気が無い物件なのでしょうか？ちょっと中途半端な立地に見えます。

[66: 匿名]

マンション仕様はハイグレードで満足のいくものでしょうが、学校選択性を取ったとしても子供が可愛そうな気がする。江戸川小学校では不安ですし。

[67: 匿名さん]

いよいよ明日から事前案内会ですね。
おそらく強気な価格設定とは思いますが、多少の期待はしつつ行ってきます。

[68: 買い換え検討中]

東側か南側で悩んでいます。ま、値段しだいですけど。
楽しみです。

[69: 匿名]

＞66
そうなんですよね、学区はかなりネックです。売るときにも影響するし。
市ヶ谷小、愛日だったらよかった。

でも、子供がいないご夫婦ならいいでしょうね。
そもそもファミリー向け、ではない？のか？

[70: 物件比較中さん]

3L中心なのでファミリー向けと思いますが。。

[71: 匿名さん]

１Ｌの１１５㎡がいいのにねえ。

[73: 匿名]

学区がネックになってます。


愛日、市ヶ谷小学校への越境はきびしいですか？
ご存知のかたがいたら教えてください。

[74: 匿名さん]

この二つの学校は評価が高いですよね。
しかし平成25年度市谷小学校は、学区外から選択出来ない学校に指定されました。恐らく越境は不可能でしょう。
愛日は選択可能ですが、多分抽選になるでしょう。

[75: 匿名さん]

市谷小学校学区内の新築マンションはなかなか出ないですよね。
今も一つが二つくらいしか出てないと思う。

[76: 購入検討中さん]

この辺り、幼稚園や保育園はどうでしょう？？

[77: 匿名]

学区が売りのマンションは必ず『○○小学校学区』と大きく掲げられています。こちらの物件はそうではないことを念頭に検討すべきですね。

[78: 匿名さん]

○○小学校学区と、学区を売りにしているのは市部や郊外物件に多い印象です。近隣の市谷、愛日学区の物件も、学区を売りにはしていない。
都心物件では私立に行く人も多いし、立地や設備など他にも売りにすべきところがたくさんあったりするからなのでしょうね。

[79: 物件比較中さん]

どの間取りを選んでも日当たりが良さそうだから検討しやすいマンションですねー。
結局リビングの広さに魅かれて100Aばっかり見てるんですけどその分バルコニーが寄っているなという形で、
何を最優先にするかといったところですが、やっぱり部屋が広いのが一番ですよね。

20畳なら一部屋の中でも別空間を演出することも可能だと思います、今この半分ぐらいしかリビングの面積がない自分の意見ですが、今からレイアウトを考えて笑みが浮かんでいます。

[80: 検討中の奥さま]

団地のような大規模でもなく、タワーでもなく、管理費の高い小規模でもない丁度よい好みのマンションです。
広さもあっていいですね。
コの字になった敷地内の中庭も楽しみです。

[81: 買い換え検討中]

コの字型っていうことは、外廊下ですか？パークコートですからそんなことないですよね。

[82: 匿名さん]

>>81さん

パークコートでも例えば、グッドデザイン賞を受賞したパークコート市谷加賀町二丁目http://www.rehouse.co.jp/toshin/search/high-quality-mansion/parkcourt_...
なんかは、外廊下ですね。外廊下でも中庭が素敵なので、むしろ内廊下より評価高いですが。

[83: 匿名]

パンフレット見ても、エントランスや中庭が素敵。坂道をうまく利用した造りなっていると思います。外廊下の方が湿気なく、開放的で庭が臨めていい感じです。

[84: 匿名さん]

都心だったら公立のレベルなんて５０歩１００歩ですよ。
塾選びの方が受験には重要ですね。

この辺りは、小学校から私立の家庭が多そうですが・・・

[85: 匿名さん]

駄目だこれ。廊下もコの字の建物デザインも住所も。
全部駄目！三井！こんなのにパークコートを冠してると
三井ブランド失墜するわよ！

[86: 周辺住民さん]

同感です。北側斜面でそれもかなりきつい崖です。どんな感じになるのか興味津々です。

[87: ビギナーさん]

>>82
なぜにあなたはそんなに三井の物件に詳しいのですかwwwww

[88: 匿名さん]

駅までの道のりが坂道ではないのが良かったですね。
坂道だと行きかえりが大変ですもんね
神楽坂はこ洒落たお店が沢山ありますから、町の散策もあきなさそうで良いですね。

[89: 匿名]

やはり学区がパークコートには見合わないですね。

[90: 匿名]

江戸川小学校が閉校になる可能性はあるでしょうか？マンション選びって学区は大切ですね。

[91: 匿名さん]

学区を気にする人向きではない物件です。
エレベーター二機がいいですね

[92: 匿名さん]

おいくらくらいでした？千代田富士見タワー並みの値付けならここも撤退せざるを得なくなり、ちょっと寂しくなります。

[93: 匿名]

お子さん私立じゃないと、
ここはきびしいですね・・・。

リセルのときも学区はひびきますか？

[94: 購入検討中さん]

千代田富士見並みの価格なら誰も買わないでしょう。こんな北斜面と、学区と、間取りでは。隣の東京電力社宅跡地はどうなるのでしょう？今盛んに東電社宅跡地がマンションになり始めましたね。

[95: 匿名さん]

富士見タワーは馬鹿高いけれど、ここも似たようなもんでしょう。
戸数も少なく、よほど条件の悪い部屋以外は
このデベが安売りするとは思えませんね。

[96: 匿名さん]

まだモデルルーム資料受付中なのに、エレベーター２基とかなんでそんな情報がわかるんでしょう？

お値段とかどんな感じなのか早く知りたいと思います。

[97: 購入検討中さん]

もうモデルルーム公開中ですよ。

[98: 周辺住民さん]

白銀の東電社宅跡は清水建設だったような。加賀町のを売り切った後に発表じゃないですか？神楽坂周辺はリセが移転しちゃったので、フランス人向け高額賃貸に空室が目立ち始めてきたり、街のイメージが少し変わりそうな感じ。

[99: 匿名さん]

>>97
ウェブサイトにはまだ資料請求受付中って書いてありますよ。

[100: 購入検討中さん]

事前公開案内状がきたので先週見に行ってきましたが、、、。お電話すれば予約取れると思いますが。

[101: ママさん]

そうですね、フランス人は確実に減るでしょうね。平日の白銀公園は半分くらいがフランス人の子供たちでしたから。

[102: 物件比較中さん]

神楽坂って予想以上にお洒落だった･･･

通勤事情だけで絞ってきたんですけどいざ見たらこのお洒落さに自分ついて行けるかなとタジタジ。
だけど益々欲しくはなりました、街環境も含めて自分の中でグッと価値が上がりましたよ。
住み始めたらこのお洒落さにもきっと慣れますよね。

[103: 匿名さん]

神楽坂の駅の方への道がほぼフラットなのでいいな。

プランを見ると洗面とキッチンがつながっているものが多いですが、
便利なんでしょうか。

[104: 匿名]

いくらく゛らい？

[105: 物件比較中さん]

4LDKも相場ぐらいで出してくれないかなあ、
駅近いしそれでいてこの広さはいいと思いますよ。

とにかく神楽坂駅から乗っちゃえばどうにでもなる便利な鉄道環境ですからね、ちょっと物件近くが落ち着き過ぎて商業面での物足りなさはあるけど交通でカバーできると思います。

[106: 匿名]

なんとなくざわついているかんじもしましたが、
このあたり、治安はどうなんだろ？

[107: 検討中の奥さま]

キッチンと洗面所がつながると、その分壁面が無くなるので
物が置きにくいデメリットがあります。
ま、扉は使わないでも良いので、選択肢は広がります。
なかなか面白い間取りで気に入ってますが。

[108: 物件比較中さん]

週末にMR行ってきました。正直がっかりです。これでパークコート？？？間取りもひどいし、仕様もかなり落としていますね。東側はトワイシアとお見合い、南もほとんど開けず、、、。それにベランダが深いので南向きでもほとんど陽が入らないでしょうし、リビングも奥に深いタイプでした。価格は低層階はそれなりに下げていますが、それでも割安ではないですね。場所がいいから売れるのですかね。最近の三井はどうしちゃったのって感じです。

[109: 匿名]

割安っていくら？

[110: 匿名さん]

>108

価格の情報を詳しくお願いします。

[111: 物件比較中さん]

南向き１階80平米で9000万、東南角１階100平米で11000万くらいでした。

[112: 110]

>111

ありがとうございます。 微妙な値付けですね。撤退即決ではないが、食い付くこともできない。

東電跡地待ちかなぁ？

[113: 匿名]

高いですね〜

[114: 購入検討中さん]

この価格だと『東電跡地待ち』の気持ちもわかります。
我が家も待とうかな…

[115: 検討中の奥さま]

私も東電跡地まちです。斜面でなく平地ですからね。三井のMRの担当者は６階くらいのマンションが建つといってました。よって南側も日当りがちょと、、、、です。

[116: 物件比較中さん]

南向き1階85平米9000万円台でした。すみません。

[117: 匿名]

ただ東電跡地の清水建設も、市ヶ谷加賀町なんかを見ていると、決して安くはなさそうですね。

[118: 匿名さん]

東電跡地待ちの方々って、ここよりも日当たりや立地、駅近など、条件が良く、当然ここよりも高い物件を買える余裕のある方々、ということですよね。うらやましいなぁ。ウチはここでも予算的にギリギリかちょっと厳しい感じです。

[119: 購入検討中さん]

>111
価格情報ありがとうございます

加賀町、プラウド神楽坂の矢来町と違って、ここは五軒町で坂の途中ですからねぇ・・・
その価格だと前田の物件や砂土原も選択肢に入るし

食指が動きませんね。私には不相応な物件という事で見おくります。
ご時世がご時世だし、デベも地価をあげるのに必死にならずに
五軒町らしい価格設定してほしいものですね

[120: 買い換え検討中]

東電跡地がここよりも高くなるとは限らないと思います。ゼネコン、仕様、構造次第です。中堅ゼネコン以下でもいいから東電跡地はまともな間取りで作ってほしいものです。

[121: 物件比較中さん]

この物件に興味があって訪れているものです。
気になることがあるので、どなたか教えて下さい。

たびたび話題に上る「東電跡地」って、どこの物件のことでしょう？
気になります。
ご存知の方、情報をお願いいたします。

[122: ビギナーさん]

当物件の南側にある東電社宅のことです。もうすぐ取り壊されて清水建設がマンションを建てることが決まっています。

[123: 物件比較中さん]

１２２さん、ありがとうございました。
清水、ということは、ヴィークコート・・・でしょうか？ね。

[124: ビギナーさん]

ビーくじゃなさそうですよ。清水は和室にこだわるからなぁ。今度はなしにしてくださいね。

[125: 匿名さん]

モデルルーム行ってきました。正直この場所にしては高すぎるという印象です。平地じゃないし、道幅も狭いし。そもそもこの辺は一通が多く、車持ちにはあまり適していないと感じました。
あと、南側の東電跡地も、道路幅を見る限り、かなり接近するでしょう。よって南側も高いわりに微妙です。間取りは広いのがあっていいのですが・・・今回は見送ります。

[126: 匿名]

MR行きました。図面どおりの残念な物件でした。どこをとってもお見合いで、内装も安っぽく、外廊下、EVも少ない、間取りは工夫のかけらもない。となりの定借のパークコートは頑張ったのに、こちらは手抜きすぎでは。

[127: 匿名]

期待してたのに

[128: 匿名さん]

条件悪いのに高いの一言ですね。
営業の人も、そう言われ慣れてるように感じました。

[129: 買い換え検討中]

千代田富士見タワーが高いってのも言われなれていました。そんな三井って…

[130: 匿名さん]

パークコートブランドが安いわけないじゃないですか。
こんなところで「期待してたのに」とかっていう人は、パークコートを6000万円台で買えるとでも
思っていたのですか？


パークホームズ神楽坂東五軒町とかならそんな値段で出たでしょうけど、
これはいやしくもパークコート。


それにしては安くていい物件なんじゃないかと思いますけどねー。

[131: 住まいに詳しい人]

安いとか、高いじゃなくて、それ以外の部分が全然だめなんですよ。
百歩譲ってパークコートだから高くてもいいけど、それに伴うものがないとってことです。

[133: 匿名]

131さん、132さんに同意！

[134: 匿名さん]

最近、三井も三菱もパッとしないような...
すみふは大量在庫だし、プラウドも駒場の件があったし。。
厳しい新築マンション時代に入りましたかね

[135: 匿名さん]

お隣のトワイシアとかよりはよっぽど内装とかいいような気がするけどな～

[136: 購入検討中さん]

ブランドで売るなら五軒町で作ってもしゃーないのに・・・

神楽坂と銘打っても、五軒町っすよ。ここは

[137: 匿名さん]

１３５さん、トワイシアよりも、質感は上になりそうですか？

トワイシアヒルサイドは、中古を見学したことがありますが、
７０ｍ２で、手数料もいれれば６５００万円超えてました。
それだけ良い物件なのかと思いましたが、でも、コの字型の建物で
赤色のドアがギッシリ三方から中庭というか駐車場を囲んでいて、
窮屈そうで団地テーストで、イメージとは違ってました。
２００戸以上が狭い駐車場を囲んでいるわけで、高級イメージは自分には
持てなかったです。
見学したところは下がり天井だったし、暗くて実際より狭く感じた。
値段考えると、バカバカしくてやめました。

神楽坂近辺で探していて、ここは狙い目かなと思っていますが、
場所代だけ高くて、たいしたことないでしょうかね。

駅が神楽坂だと、どの町名でも、物件名が神楽坂になってますが、
それは、リセール考えると仕方ないかな、と思います。

[138: 物件比較中さん]

東五軒町なので、固定資産税くらいは少しはお安いのでしょうか？

[139: 匿名さん]

神楽坂の西側、払方町とか牛込神楽坂あたりと比べてどうなんでしょうか？
神楽坂駅からの近さではこっちのほうがいいと思いますが、地元に詳しい人のコメントがほしいです。

トワイシアは私も内装とかは安い感じがしました。

[140: 匿名さん]

ざっくりですが、靖国通りと大久保通りの間が高級住宅街、大久保通りと神楽坂通りの間が普通の住宅街で、こっち側は印刷屋と最近出来たマンション街という感じじゃないでしょうか。