パークコート神楽坂レゼリア

[マンコミュファンさん]

赤城神社との一体建替えで話題を集めた先行物件に続き、新しいパークコートが神楽坂に誕生します。今回も丘上立地、トワイシアの横です。


＜全体概要＞
所在地：東京都新宿区東五軒町1－1他
交通：東西線神楽坂駅から徒歩4分、都営大江戸線牛込神楽坂駅から徒歩7分
総戸数：70戸
間取り：2LDK～4LDK、64.42～115.23m2
入居：2014年4月上旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
施工：三井住友建設
管理：三井不動産住宅サービス

[1: 匿名]

お隣の東電社宅は清水建設が落札されて、@390で売り出しを検討されているようですが、こちらは当然それ以下でしょうか？

[2: 匿名]

ここ気になります

[3: 匿名]

神楽坂は好きですが、教育面、子育てはどうなのでしょう？

[4: 物件比較中さん]

東五軒町ということで、お手頃な価格だと嬉しいですね。
神楽坂付近だからといって、強気すぎる価格設定は勘弁してほしい。

[5: 物件比較中さん]

部屋数は二種類っぽいけど面積の開きが随分大きいなと思いました。

同じ部屋数でも面積の違いで価格も大きく変わりそう、予算次第では部屋数の多い安めにするか、部屋数の少ない広め面積にするかという選択肢が生まれるかも。

悩みそうですね。

[6: 買い換え検討中]

部屋は2Lから4Lまで色々あるはずです。うちは3Lを希望しています。
東電の清水建設さんの方はきっと強気価格でしょうから、こちら東五軒町なので庶民価格願います。

[7: ご近所さん]

パークコートの冠を呈して安いわけないじゃないですか。
プラウド神楽坂イーストだって、東五軒町の坂下だったのにあの値段。
隣のトワイシアよりも見てくれは上っぽいのに、そんな安い値段で出るわけない。
７０平米で９０００万台くらいはみとかないといけないんじゃないかと思いますが如何？

[8: いつか買いたいさん]

パークコートですから、おそらく３LDKは90平米以上でしょう。小さい部屋は作らないと思います。２LDKで70-80平米でしょう。小学校は江戸川小ですか？

[9: ご近所さん]

小学校は江戸川小学校ですが、選択制なので、津久戸小学校も選べると思います。市谷・愛日はちょっと遠いかな…

[10: 物件比較中さん]

>No.7

プラウド神楽坂　矢来町@289～
プラウド神楽坂east 東五軒町@268～
プレミスト神楽坂　西五軒町@281～（苦戦）

ほんとにご近所さんですか？
近所に住んでる営業さんですか？

場所は斜面で中途半端な立地で五軒町・・・
70平米で9000万だと@424になりますが

これならもっといい物件選んだほうが良いのではないかと思われますが

[11: ビギナーさん]

この物件、とても気になっています。
No.10さんの書き込みは参考になります。

そこで質問ですが、「パークハウス」と「パークコート」では
どの程度、仕様や価格が異なってくるのでしょうか？

[12: ご近所さん]

昨日チラシが入ってました。広い間取りが多いですね。

トワイシアの中古価格等を参考にすると、@330～340スタートではないでしょうか。

アドレスが同じとは言え、坂下であるブレミスト神楽坂とプラウド神楽坂イーストの価格はあまり参考にならないかと思います。

[13: 買い換え検討中]

「パークハウス」は三菱「パークコート」は三井で、三井の中ではグレードの高い物件です。
広さが確保できるなら、多少条件の悪い部屋でも良いかなと思っています。

[14: No.11]

すみません。さすがにビギナーでもあり得ない間違えをしてしまった。
×「パークハウス」 → ○「パークホームズ」でした。

同じ三井でも高級仕様が「パークコート」という解釈でいいのですね。
@330-340はきつい・・・

[15: 匿名]

330以上なら西麻布だな

[16: 匿名]

学区が微妙ですね。

市ヶ谷、愛日がこのあたり＆新宿区ではベスト。
選択できないですよね？

[17: いつか買いたいさん]

新宿区は選択制ですから、無理なわけではないですよ。そのときの空き次第です。ただ市ヶ谷小は低学年には少し遠いですね。

[18: 匿名さん]

間違えやすいけど、市ヶ谷小学校ではなく市谷小学校です。人気なので学区外からの場合は抽選になるようです。

[19: 物件比較中]

学校を考えると本郷あたりの物件に気持ちが傾いてしまうのですが、ここは神楽坂が魅力ですからね。神楽坂か学区か、やはり最終的には価格ですね。

[20: 匿名さん]

①大規模開発はパークシティ
②上記除く高層はパークタワー
③上記除く最高級仕様はパークマンション
④上記除く高級仕様はパークコート
⑤いずれにも当てはまらないのがパークホームズ

[21: 匿名さん]

神楽坂という場所自体が風情があって気に入っているので愛着を持って住む事が出来そうですが、価格的に言えばもうちょっと良い場所も探せるかなというのが本音です。
仕様についてはしっかりしたものを提供してくれると思うのでさほど気にしてはいませんが学区重視だと微妙なんですよねえ。他の方も書いておられますがそこが悩みどころです。

[22: 周辺住民さん]

学区とか関係ないと思いますよ。
ここらの金持ちの子は小学校から私立ですし。
そう考えると10年以上前は落合地区の方がレベル高かったですよ。
新宿区内自体が廃校ラッシュですよ。
落合第4小なんて公立の学習院なんて言われてましたけど。
はぁ～って感じ。市谷、愛日もはぁ～？ですよ。
所詮公立です。
親の年収別の学校一覧なんていい加減なもんですしね。
ナンチャララボの出鱈目データでしょう。
あんなもんを指標にしてるマニュアル世代って、頭いかれてますよ。
正確な親の年収なんてどうやって調べられるの？
無理にきまっているのに、さぞ信憑性をもってインターネット配信。
意図的に国民を煽る詐欺行為ですよね。

[23: 周辺住民さん]

ここらの坂下の子は新宿区では一番まともと思いますよ。
印刷屋の子でしょうし、土地成金じゃないですから。
893の子もいないし。これが抜弁天の方に行くと微妙です。
そうそう新宿区の事を知りたかったら、泉麻人の東京23区物語って
本が端的に表してますよ。

[24: 匿名]

江戸川小学校の評判はどうですか？

[25: 匿名]

うちは私立なので学区は関係ないぶんだけ、お家選びに自由があります。

こことパークコート千代田富士見ザタワーは検討者かぶらないのかな？どっちも高そうだけど、気に入る間取りの有無と価格の折り合いで決めようと思っています。このあたりの地域に憧れがあります。

[26: 物件比較中さん]

HPみると江戸川小は全校生徒70名足らずの小さな学校ですね。メリットもあるでしょうが、各学年10名ちょっとで6年間同じクラスだと少し心配な面もありますね。

[27: 匿名]

良い場所ですね。

でも高そう。

[28: 匿名]

27さんと同感です。

今考えていることは、頭金や収入を考えて金融会社がローンを下ろすわけで、月々の返済さえ滞らなければ死ぬまでに全額返そうと思わなくてもいいのかな、と。死んだら団信でチャラと割り切る。

いくらでもいいからここが欲しいと思う反面、ローンの審査で切られたらどうしようもないな。

[29: 購入検討中さん]

死ぬまでに返済できないような可能性のある人はそもそも審査でアウトです。

[30: 匿名さん]

３５年が最長と思いますが、３５年ない人は
８０歳までにローン返せばいいのですか？

[31: マンション投資家さん]

通常、自由業（医師、弁護士など）を除き給与所得者の場合は80歳までのローンはありません。たとえば、今50歳の人が35年ローンを申請しても無理ですね。

[32: 匿名さん]

26さん
そうなんですよね。今年の１年生はたったの３人だけです。どこか島の小学校の様ですよね。
全校生徒が63人しかいない様です。今このいじめの問題が各地で出ている中、この少人数で
喧嘩をしてしまったらどうなるのだろうと不安になります。
マンションができるとそれなりに増えていくのでしょうかね。廃校寸前ですね。

[33: 購入検討中さん]

たった3人ですか？以前近所に住んでいましたが、それほど子供が少なくなっているとは。というより、やはり近隣の小学校を選択しているのでしょうね。愛日や津久戸に入れればいいのですが、たまたま空きがない年にあたったら最悪ですね。

[34: 新宿区に詳しい人]

人数少ないから、いじめなんてないよ。
先生の目も行き届いているからね。
変な私立行かせるよりリーズナブル。
ここらにはヤーサンの家もないしね。
新宿区内では一番良い。

そこを考えると、新宿近辺や抜弁天あたりは悲惨ですよ。
ゴロゴロいますから。
下落合の高台の学校も悲惨です。
学校は高台、高級住宅街にありながら、通う生徒は坂下貧民ばかりです。

[35: 匿名]

やっぱり、愛日か市ヶ谷がいいですね、このあたりなら。

[36: 買い換え検討中]

ちょっと遠いですね。

[37: 物件比較中さん]

No.12さん
トワイシアはバブル期なので参考にならないですね
地価はどんどん下がってますから

>昨日チラシが入ってました。広い間取りが多いですね。
資料請求してますが、送られてこないですねぇ・・・・もう配られてるんですか？

金持ってないと思われてるのかな

[38: 物件比較中さん]

資料はまだ来ていないですが、チラシは近所で配布していたり、新聞に入ったりしていましたよ。

[39: マンコミュファンさん]

レゼリアって何？

[40: 購入検討中さん]

トワイシアは2003年の底の時代の物件です。100㎡超でも8000万円台でしたよ。

[41: 物件比較中さん]

>40
その当時はバブル上り坂の途中で、@271～ですね
今はバブル通り越し、下ってるところです

原発事故、人口減少で今後の見通しもどうなるか予想できますね

[42: いつか買いたいさん]

一学年3人というのは本当ですか？それって、運動会、文化祭、などの行事はどうなるのでしょうか？まさか普段の授業も1、2年合同授業とかでしょうか？過疎地の分校のように。

[43: 匿名]

静かな環境というイメージですが　商店街に行ったり散歩したり
子供も大きくなったのでのんびり暮らせたらと思っています

[44: 匿名さん]

新入生３人は昨年度じゃないでしょうか。学校のＨＰによると今年度は１７人いるようです。

[45: 匿名さん]

43さん
家はまだまだ子供が小さいですが、年をとった時の事を考えて物件選びをしています。
年をとると自転車も乗れないし、車も乗れない。どれだけ徒歩圏内に色々そろっているのかが
重要になってきますよね。ここは駅までフラットな道だし、すごく落ち着いた雰囲気の立地
なのでお散歩などするのには楽しめるのではないかなと思っています。大学病院などもバスでいけば
すぐですしね。

[46: ご近所さん]

ただし、神楽坂駅にはエレベータ無いですよ。

[47: 検討中の奥さま]

江戸川小学校区にはここ数年でかなりのマンションが供給されていますが、それでも新入生はすくないですか？

このあたりは印刷工場や製本関連の自営業の方が多いので教育には熱心ではなさそうですが。失礼な物言いですみません。

[48: 匿名さん]

ここは消費税は何%が適応されるのでしょうか？

[49: 物件比較中さん]

比較的目立つ斜面ですね。
もう少し平地だったらよかったのに。
ブランドはパークホームズでよかったのに。

[50: ご近所の奥さま]

確かにかなりの傾斜地です。登りきったところからがよくなるんですよね。坂を下りたら準工業地域みたいなところです。神田川は夏は臭いし、高速の粉塵もすごいです。大曲に住んでいますが。

[51: 匿名さん]

資料送られてきましたね。やっぱり楽しみな物件です。

[52: ご近所さん]

新宿区の平成２４年度の学校選択状況を見ればわかりますが、
http://www.city.shinjuku.lg.jp/kodomo/gakko01_001021.html
江戸川小学校区は、通学区域内の生徒が少ないのではなく、他行への選択希望が多いから
最終的な江戸川小学校への入学者数が少ないんですね。その大半は隣接する市谷小学校への
選択希望だと思われますが、２５年から、学校選択制度に一定の規制がかかりますので、
江戸川小学校への進学も増えてくると思いますし、進学者の質も高くなってくるのでは
ないかと思われます。

江戸川小学校、最近は東五軒町保育園が大規模化したこともあり、新築マンションも増えて、
子供の数も増えているので、優秀なご両親のお子さんが増えているんではないでしょうか？

楽しみです。

[53: 匿名]

やはり、市ヶ谷小学校学区がベストですか・・・。
学校の改善(レベルアップ)は時間がかかりそうです。

[54: 匿名さん]

周辺のお店などもいろいろあって楽しめそうですけどね。
気軽に入れないお店が多いような...。

[55: 匿名さん]

立地悪いな。ここは神楽坂なんかじゃなくて印刷工場町。買って直ぐに値段落ちる。

[56: 購入検討中さん]

ここが坪３５０万以下ってことはないんじゃないかと思いますが、まあ低層階ならその可能性はあるのかな。

楽しみです。

[57: 匿名さん]

パンフ来たけど間取りがイマイチですね

[58: 匿名]

図面ではキッチンが、今住んでいるマンションより狭くなりそう。広いタイプでもキッチンは狭いですね。間取りはよく工夫されてると思いますが。キッチンだけは広さが欲しいところ。

[59: 匿名さん]

小学生のお子さんがいる方は小学校のことも考えて決めなければいけませんね。
人気のある小学校は学区外からだと抽選になってしまいますから入れるかわかりませんよね。
私立の小学校に入学される方もいらっしゃるから、このあたりは通学にも便利そうですね。

[60: 物件比較中さん]

パンフを見ましたが、まだ情報が少ないですね。設備やセキュリティなど気になります。
10月上旬の事前案内会で発表になるんでしょうか。待ち遠しいです。

[61: 検討中の奥さま]

確かに間取りはいまいちですね。角部屋以外は日当たりが悪そうなレイアウト。天井高やサッシの高さ、はりがでていないことなどに期待しましょう。

[62: 購入検討中さん]

飯田橋近辺に活断層が見つかった、と聞きました。
この物件にも影響ありますか？ありますよね。。。。

[63: 購入検討中さん]

活断層の人は、危険をあおって自分たちの飯のタネにしたい人なんではないですか・

[64: 物件比較中さん]

間取りは80Aと85Aが好みで、神楽坂に憧れますが、校区にひっかかりを感じています。
私立、国立かに決まっている家族にはいい物件です。

[65: 匿名]

ここ、あまり盛り上がりませんね。人気が無い物件なのでしょうか？ちょっと中途半端な立地に見えます。

[66: 匿名]

マンション仕様はハイグレードで満足のいくものでしょうが、学校選択性を取ったとしても子供が可愛そうな気がする。江戸川小学校では不安ですし。

[67: 匿名さん]

いよいよ明日から事前案内会ですね。
おそらく強気な価格設定とは思いますが、多少の期待はしつつ行ってきます。

[68: 買い換え検討中]

東側か南側で悩んでいます。ま、値段しだいですけど。
楽しみです。

[69: 匿名]

＞66
そうなんですよね、学区はかなりネックです。売るときにも影響するし。
市ヶ谷小、愛日だったらよかった。

でも、子供がいないご夫婦ならいいでしょうね。
そもそもファミリー向け、ではない？のか？

[70: 物件比較中さん]

3L中心なのでファミリー向けと思いますが。。

[71: 匿名さん]

１Ｌの１１５㎡がいいのにねえ。

[73: 匿名]

学区がネックになってます。


愛日、市ヶ谷小学校への越境はきびしいですか？
ご存知のかたがいたら教えてください。

[74: 匿名さん]

この二つの学校は評価が高いですよね。
しかし平成25年度市谷小学校は、学区外から選択出来ない学校に指定されました。恐らく越境は不可能でしょう。
愛日は選択可能ですが、多分抽選になるでしょう。

[75: 匿名さん]

市谷小学校学区内の新築マンションはなかなか出ないですよね。
今も一つが二つくらいしか出てないと思う。

[76: 購入検討中さん]

この辺り、幼稚園や保育園はどうでしょう？？

[77: 匿名]

学区が売りのマンションは必ず『○○小学校学区』と大きく掲げられています。こちらの物件はそうではないことを念頭に検討すべきですね。

[78: 匿名さん]

○○小学校学区と、学区を売りにしているのは市部や郊外物件に多い印象です。近隣の市谷、愛日学区の物件も、学区を売りにはしていない。
都心物件では私立に行く人も多いし、立地や設備など他にも売りにすべきところがたくさんあったりするからなのでしょうね。

[79: 物件比較中さん]

どの間取りを選んでも日当たりが良さそうだから検討しやすいマンションですねー。
結局リビングの広さに魅かれて100Aばっかり見てるんですけどその分バルコニーが寄っているなという形で、
何を最優先にするかといったところですが、やっぱり部屋が広いのが一番ですよね。

20畳なら一部屋の中でも別空間を演出することも可能だと思います、今この半分ぐらいしかリビングの面積がない自分の意見ですが、今からレイアウトを考えて笑みが浮かんでいます。

[80: 検討中の奥さま]

団地のような大規模でもなく、タワーでもなく、管理費の高い小規模でもない丁度よい好みのマンションです。
広さもあっていいですね。
コの字になった敷地内の中庭も楽しみです。

[81: 買い換え検討中]

コの字型っていうことは、外廊下ですか？パークコートですからそんなことないですよね。

[82: 匿名さん]

>>81さん

パークコートでも例えば、グッドデザイン賞を受賞したパークコート市谷加賀町二丁目http://www.rehouse.co.jp/toshin/search/high-quality-mansion/parkcourt_...
なんかは、外廊下ですね。外廊下でも中庭が素敵なので、むしろ内廊下より評価高いですが。

[83: 匿名]

パンフレット見ても、エントランスや中庭が素敵。坂道をうまく利用した造りなっていると思います。外廊下の方が湿気なく、開放的で庭が臨めていい感じです。

[84: 匿名さん]

都心だったら公立のレベルなんて５０歩１００歩ですよ。
塾選びの方が受験には重要ですね。

この辺りは、小学校から私立の家庭が多そうですが・・・

[85: 匿名さん]

駄目だこれ。廊下もコの字の建物デザインも住所も。
全部駄目！三井！こんなのにパークコートを冠してると
三井ブランド失墜するわよ！

[86: 周辺住民さん]

同感です。北側斜面でそれもかなりきつい崖です。どんな感じになるのか興味津々です。

[87: ビギナーさん]

>>82
なぜにあなたはそんなに三井の物件に詳しいのですかwwwww

[88: 匿名さん]

駅までの道のりが坂道ではないのが良かったですね。
坂道だと行きかえりが大変ですもんね
神楽坂はこ洒落たお店が沢山ありますから、町の散策もあきなさそうで良いですね。

[89: 匿名]

やはり学区がパークコートには見合わないですね。

[90: 匿名]

江戸川小学校が閉校になる可能性はあるでしょうか？マンション選びって学区は大切ですね。

[91: 匿名さん]

学区を気にする人向きではない物件です。
エレベーター二機がいいですね

[92: 匿名さん]

おいくらくらいでした？千代田富士見タワー並みの値付けならここも撤退せざるを得なくなり、ちょっと寂しくなります。

[93: 匿名]

お子さん私立じゃないと、
ここはきびしいですね・・・。

リセルのときも学区はひびきますか？

[94: 購入検討中さん]

千代田富士見並みの価格なら誰も買わないでしょう。こんな北斜面と、学区と、間取りでは。隣の東京電力社宅跡地はどうなるのでしょう？今盛んに東電社宅跡地がマンションになり始めましたね。

[95: 匿名さん]

富士見タワーは馬鹿高いけれど、ここも似たようなもんでしょう。
戸数も少なく、よほど条件の悪い部屋以外は
このデベが安売りするとは思えませんね。

[96: 匿名さん]

まだモデルルーム資料受付中なのに、エレベーター２基とかなんでそんな情報がわかるんでしょう？

お値段とかどんな感じなのか早く知りたいと思います。

[97: 購入検討中さん]

もうモデルルーム公開中ですよ。

[98: 周辺住民さん]

白銀の東電社宅跡は清水建設だったような。加賀町のを売り切った後に発表じゃないですか？神楽坂周辺はリセが移転しちゃったので、フランス人向け高額賃貸に空室が目立ち始めてきたり、街のイメージが少し変わりそうな感じ。

[99: 匿名さん]

>>97
ウェブサイトにはまだ資料請求受付中って書いてありますよ。

[100: 購入検討中さん]

事前公開案内状がきたので先週見に行ってきましたが、、、。お電話すれば予約取れると思いますが。