ビレッジガルテン真菅駅前プレミアム

[匿名はん]

こっれ緑が多くていいね。
なんか古都に住むって憧れだな。
最近、人も街並みも同じような
とこばかりで飽きてたんだよね。
ここだと世界が見えるね。

[187: 住民Z]

多少の値引きは仕方ないと諦めてますが、とにかく、ジョーから購入して新たに入居してこられる方々とわだかまりなく同じ街並みで自治会を形成して生活していくことを願います。
ところで住民ｘさんの179の最後で言っておられることは、とりあえず今日の集会は無しにするということでいいのですか？
私は住民＠さんと同じくママさん`ｓの一員ですが、ママさん達にはこの掲示板を見ていない人も居て公園でのおしゃべりの中でこの話を聞いている人も多いんです。そんな人たちにちゃんと集会が無くなったことを伝えておきたいのですが。

[188: 匿名はん]

契約書や重要事項説明書では、将来的に隣地や周辺に建築基準法の範囲内で建物が建つ可能性があることが明記してあり、それを買側も了承しています。したがって、空き宅地が４ヶ国をイメージした住宅以外（例えば：店舗、事務所、和風住宅、３階建て等々）の用途で利用されてもそれは合法的なものです。
そう考えると、区分所有法に基づく管理組合の結成は急ぐ必要があります。
ジョーが管理組合の結成まで一切販売しないということで有れば別ですが、そうは思えません。来月19日からのスタートでは遅すぎます。

[189: 住民X]

No.187さん　とりあえず今日の集会は無しです。

[190: 住民101]

それでも８家族も集まりましたね。
住民パワーには驚きです。

住民の皆さんがどんなことを考えているか、
シティサイエンスとは別に、
アンケートを取ることで話がすすみましたね。

家に戻ってから考えたのですが、
「管理規約について改正の必要性があるのかないのか、
あるとしたら具体的にどんなものか」
「早期に管理組合設立集会の開催を希望するか」について、
追加してもらいたいと思いますがいかがでしょうか？

シティサイエンスとジョーコーポレーションへの不満や質問
とは別に、住民による住民のための管理規約の制定こそが
将来の自治につながるのではないでしょうか？

ただし規約制定するとしても現時点の仮規約の招集手続きを厳守する必要があります。
仮規約の理解が間違っていなければ、
現状では団地建物所有者（土地及び建物所有と定義されているので、現建設済みの84戸中）
の1/5にあたる17戸以上の同意を得ることで、
代表理事（現在はKBSシラカワが）へ総会の招集を請求でき、
最早5日後、最遅6週間後に招集してもらうことが可能のようです。

[191: 住民集会組]

住民Ｘさん！！Ｘさんの動向は住民多数が注目し、さらに期待もしています。その証拠に今回中止となった集会にもかかわらず当初予定時間に１０組以上の住民家族が集合しました。そこでとりあえず集会所にて意見の交換のために話し合いを少し行いました。
話し合いの内容をここにお伝えし、併せて当掲示板に来ている住民さんへお知らせします。

１．個々の住民さんの間でどのくらい今回のことに対して、温度差（怒りの度合い）があるのかを知るために、シティサイエンスの動向に対する簡単なアンケートを作成し、あわせて住民連絡網を作成するために当アンケート内へ連絡先を記入する欄を設けました。それを全住民さんへ投函し、集会所へ設置した回収Ｂｏｘへ入れて頂こうと思います。
アンケートはある住人さんにて作成中であり、全住人さんへ２、３日中にも投函して頂ける予定ですので、ご回答後、１０月２７（金）までに集会所に設置している回収Ｂｏｘへ入れて頂きたいと思います。

２．上記１のアンケートに基づき、再度１０月２９日（日）１６：００から集会を開き、住民さん同士の意見交換を行う予定です。ここで、住民Ｘさんにはみなさんの期待通り指揮をとって頂きたいのですが可能でしょうか？

以上、１０組程度の有志で決めてしまい、誠に勝手ではありますが、アンケートへのご協力を宜しくお願い致します。

[192: 住民P（住民集会組です）]

10/22に、ある程度の住民がそろいましたので、簡単に話をさせていただきました。
当掲示板で建設的な意見を書き込まれた住民Xさん、住民Cさん、隠れ住民さんは参加
されていなかったようですので、具体的な行動についてはNO191さんの書き込まれたように
全住民への調査を行うといった内容でいったん解散しました。

No175さんの作成されたスケジュールに従い、アンケート用紙を作成し、本日夜に各家庭の
POSTに投函させていただきました。
(No190さんの内容を追記できませんでした。ごめんなさい)

今回集まった有志の思っていた内容は下記2点に集約されます。

①売却に関して「事後通告になった」「住民無視で決まった」ことに対して不満を抱いている。
②今後、JOが販売することによって、当初のコンセプトが変わらないのか？

この掲示板にて「買い戻して欲しい」等激しく怒っている住民が参加されていませんでしたので
今回は、大激論にはなりませんでした。

今後どのような方針の下、シティサイエンス・JOと議論を重ねていくか
住民Xさん、住民Cさん、隠れ住民さん共々一緒に考えていきたいです。

集会所の回収BOXからは私が調査用紙を引き上げますので
どなたか一緒に日曜日の集会のための資料を作成しませんか？

調査用紙には、土曜日の17:00まで投函OKとしていますので
是非とも皆さん調査にご協力のほどお願いします。

PS
NO190さん、NO191さんはどの方か判明いたしました。
本日の参加者の方には、私が誰か判明しているでしょう。。。。

[193: 匿名はん]

11月3日からの3連休に販売を開始すれば、空き宅地に新築しても来年春休みになんとか引渡しが可能となります。11月23日からの飛び石連休から販売を開始したとしても、売れ残った家を年内入居可能という事で募集出来ます。
管理規約内容と管理組合存在とを充分に理解した人に住民となってもらえるかどうかにこの街の将来がかかっていると思います。急いで下さい。
それと、KBSシラカワという管理会社は、シティサイエンスもしくは昭和工務店の推薦によるものである事を念頭におき話を聞かれたほうが賢明です。

[194: 匿名はん]

そう言えば、1ヶ月ほど前シティサイエンスの人がこんなことを言っていたって噂

「空き地については、11月から建築が始まりますよ」

↑が事実なら、、、すでにJO設計の建築許可が下りているのか・・・・

[195: 匿名はん]

194様　建築確認の有無は橿原市役所へ問い合わせれば情報開示で教えてくれますよ。
でも、もしこれが事実でシティサイエンスの担当者(小林氏?)が隠していたとしたらとんでも無い事ですね。

[196: 新住民２]

先週引っ越してきました新住民２です。
今後ともよろしくお願いします。

アンケートのURLからやってきました。
かみさんとよく相談して回答したいと思います。

私もシティサイエンスさんからの通知が来たときにとても驚いたのですが、やはり「売却の事後通告」に関してとても憤りを感じます。

9/29に売却が成立したにも関わらずシティサイエンスさんは10/17まで通知してくれませんでした。
私の場合決済日が10/13でしたので、それを過ぎるまで待っていたのかなぁと思ってしまいます。

本件、不動産売買契約の第22条の「重大な影響を及ぼす事由」に該当しませんか？

■不動産売買契約書より
第22条(買主及び売主の通知義務)
買主及び売主は、本契約から生ずる一切の債務の履行が完了するまでに、その氏名(法人の場合においては商号又は名称及び代表者の氏名)又は住所を変更したとき、あるいは本契約に重大な影響を及ぼす事由が生じたときは、その当事者は、直ちにその旨を書面により相手方に通知しなければならない。
2.買主及び売主は、前項の通知を怠ったときはこれにより生ずる一切の不利益をその当事者が負担するものとする。又相手方への通知が延着もしくは到着しなかったときは、通常到着すべき日を到着日とみなす。


他、以下が気になる点です。

○ビレッジガルテンの名前はどうなるのか？(かみさんはガルデンと呼んでいますが(汗))
○当初予定通り105区画が建てられるのか？
○販売する値段は？
○ジョーさんが建築した家の外壁は変わるのか？(サイディングに変わるなど)

[197: 隠れ住民]

１．アンケートは不在のため、チェックはおろか、提出もできません。ただ、ここで回答しても「成り済まし」等の可能性を考えると危険ですね。残念ですが、今回はあきらめます。
私のお隣の方で、「私がいない理由」をご存知と思われる方、(名前を出さないためにこうしました)、メールをいただければ、ここを見られていることがわかりますし、あなた経由で活動もできるかと思いますが、もしお気づきであればメールください。
２．JOの販売価格と従来の販売価格の差の平均を誰か求められればいいですね。その金額を、「街並み作成費用」とみなし、従来の価格で買った人には払い戻しをシティサイエンスへ請求するというのはいかがですか？新住人と従来住人のわだかまりも取れるように思いますが。(お金の面で)
３．ただ、今までの概念とまったく変わる家を建築されて困ると思う人がいるかもしれません。たとえば、概観もそうですし、大きな壁で敷地の境界を作ることもありえるかもしれませんし、お店もあるかもしれません。そういったことをなくすための規約作りましょう。
＊＊いずれにせよ、皆様、活動いただきありがとうございます。自分が参加できない状況は会社のためなんですが、非常に残念です。住人の皆様には感謝します。今後とも、口出しだけになりますが、よろしくお願いいたします。

[198: 隠れ住民]

新住民２さん、あなたの場合は、しっかりと話を進められたほうがいいですよ。
何を要求するかによりますし、何が不具合ありますか？
街並みについてであれば、私どもと同様であるでしょうし、
それに不満を感じた場合、払い戻し請求をされますか？
おそらくタイミングの話になりますが、可能でしょう。
もしくは、われわれと一緒に街づくりを開始しますか？
特異な例(タイミング的に)と思われますので、何が不満で、何を要求した以下を明確にされたほうがよいかと思います。
戦うときは一緒にがんばりましょう！

[199: 匿名はん]

購入時に、間取りや外観の色の変更、ガレージの屋根の取り付け等々お願いしましたが、『街並のルール』のためということで全て却下されました。。。。。
キャンセルしとけばよかった。
滅茶苦茶腹たつ。

[200: 匿名はん]

みなさん街並みが変わるかもとか崩れるかもと言っていますが、すでに最初の予定とは変わっていますよね。
カーポートもそうですし、中には外壁の色変えてる人もいますよね。
間取りも変更してる人もいるって聞きましたけど、どうなんですかね？

[201: 匿名はん]

ということは、No199さんは今の規約(景観保全の条項)が無くなればいいと
思っているのでしょうか？

こりゃ、集会は紛糾しそうですね。

[202: 匿名はん]

えっ、外壁の色変えてる人いました？？
間取りを変えてる人はいたような・・・

まぁ気にならない程度と判断したからOKだったんでしょう。

[203: 匿名はん]

工作員による住民分裂工作に引っかかってはいけません。
今は住民が団結して管理規約づくりと管理組合を結成するのが最優先です。

[204: 住民101]

匿名と外部者からの閲覧・書込み可能なこのサイトでの
意見のやりとりは大変危険だと感じ、
エフビットコミュニケーションズにビレッジガルテンネットでの
電子掲示板の設定について確認したことをご報告いたします。
「電子掲示板を作成しますと常に掲示板内容を確認して
誹謗・中傷などを確認しての運用となります。
そのため、管理会社で運用することは不可能であるとの結論となり運用はしておりません。
そのため、管理会社・管理組合様からの情報提供とセキュリティーカメラの閲覧用としてご利用
いただいております。」との回答でした。

どなたかこの街の住民だけが閲覧・書込みの可能な
電子掲示板の立上げを検討いただけませんでしょうか？
掲示板のサイトとパスワードを
ポストに入れていただけると助かります。

[205: 匿名はん]

購入当初から気になっていたんですが、未定区画であるはずの東側6区画と
円形で囲われた8区画に、今年1月まで外れることなく購入申込の証である赤いバラが付いていませんでしたか？
これって購入を焦らす為のいわば詐欺行為ではないでしょうか？
今年2月の内覧の日に、集会棟で業者の到着を待っていた時に、
シティサイエンスの方が、そのバラを外して駐車場と書き換えていたので理由を尋ねたところ、
「全て購入キャンセルになったので」、ということでした。
んなあほなぁ〜と思いましたが、他にこの件について確認された方はいらっしゃいますでしょうか。
もし、当時のボードを写真等に残されている方がいらっしゃれば、確認と保存をお願いします。

[206: 匿名はん]

いやあ、本当に自分が馬鹿で管理規約集(案)にどういうことが書いてあるか理解できませ〜ん。(泣)
みなさん教えてください。

1ページ目の第7項
本団地の所定の引渡し予定日以降、尚未販売及び未引渡しの区画があり・・・・、
売主は最初の引渡し日があった日より初年度に限り不足金を補充するものとします。

って書いてあるんですけど、もしかしてこのままでは2年目以降は管理費がUPするってことですか?
すでに入居2年目に入っている人もいると思いますが、実際UPしていますか?

[207: 匿名はん]

本団地の所定の引渡し予定日というのがいつなのか分かりませんが、
ＪＯに全て売却したことで未販売及び未引渡しの区画はなくなるのではないでしょうか。
つまり、ＪＯが負担するってことになりませんか？

[208: 匿名はん]

207さんの認識で良いのですか?

なんとなく、JOが所有してても、未販売及び未引渡しの区画であるのは変わりないような
気がするのですが・・・

シティサイエンスの意見書に書いておきます。

[209: 匿名はん]

3ページ目の第１２条に。。。
道路に面したところの角地は店舗OK(但し、街並み・沿道景観を十分考慮)と書いてありますが
極端な話で申し訳ありませんが「イギリス風の飲み屋」とかはOKということなのでしょうか?

[210: 匿名はん]

3ページ目の第15条に、ちょっと疑問点が・・・
建物の外観・外構部分への取り付けは、理事会に申請するって書いてあるのですが
皆さんは申請したのでしょうか?
(私は申請しないで、工事しちゃいましたが・・・。)

周辺に迷惑をかけないと勝手に判断しちゃいました。

というか、、、理事会って何って感じです。

[211: 匿名はん]

5ページ目の第25条、、、、
管理費って実際どのように使われたのか、知りたいです。

[212: 匿名はん]

ジョーが売れ残りの家を最初の販売価格から２０％引きで売り出した場合は?

例えば３５００万円の家であれば７００万円引きの２８００万円で再販売されることになります。

当然に中古相場もそれにスライドして低下いたします。

ここの場合、築１年程度なので新築未入居より１０％程度安いと想定でき

同等の家の中古価格は、3500万X80%X90%＝２５２０万円となります。

即ち、３５００万円で購入した人は、3500万−2520万＝980万円

たったの１年程度で約１０００万円も資産価値が低下したと考えられます。

※あくまで売却しようとする時、売却出来た時の損失の理論値です。

[213: 匿名はん]

住人です。管理規約に関する冊子（？）が手元の書類の中に見当たりません。間違っても処分したとは考えられませんし、それだけないというのは…。説明は受けた記憶はあるんですが、受領した記憶がありません。今からでもシティ〜に言えばもらえるのでしょうか？お騒がせしてもうしわけありません…。

[214: 住民101]

管理規約集を繰返し読み直して
もし管理規約を変えたいと思っても現法では
問題点が2つあることに気づきました。

ひとつは、第46条6項により、総会においては、
あらかじめ通知した事項についてのみしか決議できないこと。
これは管理規約を変えたいとその場で住民が主張しても
受け付けられないということです。
これを打破するには17戸以上の住民が会議の目的（決議内容）を
示して総会の招集を請求することが必要です。
（そこで「管理規約について改正の必要性があるのかないのか、
あるとしたら具体的にどんなものか」を住民意見としてまとめる必要があります）

もうひとつについては
この掲示板に記述することは控えます。

要注意事項としては
住民が規約を変えたいとしてもいろいろと困難なことがある一方、
管理に係わる承認書の最後に記載されている
「軽微な変更があることをあらかじめ了承するものとする」
という一文です。17年2月と12月の規約集を比べてみると、
景観ツリーが18本も削減され、
1,2,81,82区画を店舗可能にしたり、
これって軽微？と疑問に感じることが知らない間に変更されていた実績があります。
勝手に軽微？に規約が変更される可能性があるということです。

[215: 匿名はん]

思うのですが、この管理規約集はあくまで（案）ですよね？

1ページ目に、
「この承認にあたり、団地建物所有者の記名押印のある原本を作成し、管理者が保管」
と書いてあります。

ということは、11/19に実施される「管理組合設立総会」で新たな管理規約集の提示があり、
（おそらく今の案と一緒だとは思いますが・・・）半数以上の同意が得られれば、正式になる
のではないでしょうか？

その時に、住民独自の調査用紙の「質問3」で住民半数以上の同意見が記載されていれば
管理規約を書き換えることはできないでしょうか？

[216: 匿名はん]

シティサイエンスさん・・・昔はこんなことをやっていたのに
ここ真菅は、こんなことが全くなかったですね？

面倒になったのか？それとも単に普通の不動産屋になってしまったのか？

具体的には入居者を複数のグループに分け、インタビューとフリーディスカッションで入居者の管理についての意見を抽出。それを同社がとりまとめ、組合総会にかけて管理内容を決定する。そのうえで、複数の管理会社からプレゼンテーションを受け、組合員の投票によって管理会社を選定するというもの。

[217: 匿名はん]

212は業者のにおいがする。売れ残りを20%引きと思わせといて、実際には10%や15%引きで販売し住民の反発を少なくしようという考えとちゃうか?
そんな雑音は無視して、先ずは管理問題に集中集中。

[218: 住民P（住民集会組です）]

隠れ住民さんへ

長期出張中ご苦労様です。お仕事がんばってくださいね。

隠れ住民さんの隣人と思われる方に、アンケート用紙の電子ファイルを送信しておきました。
ご協力お願いします。

[219: 匿名はん]

２０９さん、駅に一番近い１号地２号地は病院になるって聞きましたよ。
だからイギリス風飲み屋の心配は無いみたいですね＾＾
駅から遠い入口の空き地は心配ですけどね・・・

[220: 匿名はん]

説明会に来る常務取締役なんて住人にはわからないから、誰でも常務ですって言えば通用する気がする。
社長だったらテレビで顔見たことあるから判るんですけどね〜
シティーだったらそうゆう事を平気でやりかねそう・・・

[221: 住民P（住民集会組です）]

1,2号地はお医者さんが買ったという噂ですね・・・・
1,2号地だけでは駐車場がないので、駅から遠い入口の空き地は
変な店舗が入るのだったら、駐車場にしてもらった方がいいですね。

[222: 匿名はん]

住民の名簿がジョーコーポレーションへ渡っていたら、個人情報保護法違反になりますのでご注意を。
間違って渡してしまったとしたら、直ぐに回収を。

[223: 住民ＲＥ]

はじめて書き込みます住民ＲＥです。自分はシティーから送られてきた紙切れで売却の事を知り、有志の会からのアンケート（おとつい投函されたもの）を見てこの掲示板を見ました。ここに書き込んでいる住人達の熱い想いには心打たれました。（ただこの掲示板を知らずにこういう状況になっていた事は寂しく思うが・・）
１、２号地については、確かに某個人病院の先生が買いました。（本人から直接聞くっていうか診察してもらっただけといううか）その先生いわく、将来的に１，２号地の家両方つぶして住居兼病院にということです。２２１の意見では東の空き地を駐車場にとありますがそうなると森のハウスの並びの家の前とかに住人でない人が沢山通る事になりますよね？そこに住んでる人の気持ちになったら分かると思いますが嫌でしょ？たぶん。（自分は南側住民ではないが）それに病院に限らず店ができれば東西の防犯カメラもただ撮ってるだけで意味がなくなると思いますが。安易に知らない人が入ってこれば住民の目での防犯もレベルダウンするような・・・。とにかく自分は約１年程前に営業マンからこの家を契約したころに店はできないって言ったのに・・・。

[224: 住民P（住民集会組です）]

あくまで、駐車場の件は空き地に怪しげな店舗が入るくらいなら。。。
との前提条件です。
もちろん、普通の住居が入るのがBESTなのは当然のことです。

道路側の住民の方々のことを考えずに不用意な発言申し訳ございませんでした

[225: 住民ＲＥ]

住民Ｐさん、別に責めたわけではないんで。ただ今現在住んでいる住人の状況は同じでも住んでいる場所などによって多少立場が異なるわけで、住民全員の意思統一が最優先課題ですね。
とにかく少しでも当初の予定通りの街になるようがんばりましょう。

[226: 住民ＲＥ]

あっそうそう、昭和工務店は１１月上旬に撤退予定らしいので家の不具合はお早めに。もうだいぶ片付けたみたいだが、

[227: 匿名はん]

昭和工務店は売主にも名前を連ねているし、前に誰かが書き込んでたがビレッジガルテン明石大久保もシティサイエンスと昭和工務店の協力による事業だ。両社セットとして考えた方がよいのでは?

[228: 住民ＺＺ]

とにかく次の集会にはたくさんの住民の方に参加してもらい、みなさんの意見の集約をしたいですよね。
シティサイエンスは電話での対応をみると、ホント自分の会社のためには住民のことは二の次三の次ってカンジでしたね。あ〜めっちゃ腹立つわー！！
電話では責任者だせって言いましたからそれなりのおっちゃん（ウワサでは常務？）でてきましたけど、それももう一つの対応だったから言うたりましたよ。
""おたくの会社の社長、明石の物件のテレビに出る暇があったら真菅売りに来い""
""どこが、子供が安心して暮らせる街が作りたいや。逆に不安がらせてるやんけー""ってね。
説明会当日は絶対シティサイエンスの社長は引きずり出さないと気が済みませんよね。
とにかくみなさんの力を合わせましょう。

[229: 匿名はん]

住民Xさんは、どこにいっちゃたんだ？

[230: 匿名はん]

住民ZZさんと同感
どうせなら「せやねん」を、明石じゃ無しに真菅にして販売する努力を見せてほしかった。

[231: 匿名はん]

冷静に考えてください。
シティサイエンスは法律を犯すような事は何もしていません。
売れない商品に見切りをつけて価格を下げて処分するのはどんな業種でもある事。
奇麗ごとで会社が倒産してしまえばどうしようもないし、
社員自信も給料やボーナスが出なければ生活できません。
駅が近くの一戸建というだけでプレミアじゃないですか。
中途半端にはなりましたが、周辺の建売よりはいい街並じゃないですか。

冷静に考えてください。
シティサイエンスは法律を犯すような事は何もしていません。

[232: 匿名はん]

たしかに法律を犯すようなことはしてません。
法律を犯さなければ、何をしても問題にならないのですか？？

信頼していた人（会社）に裏切られたら、許せますか？

信頼してしまった人(住民？)が馬鹿と言われればそれまでですが

[233: 匿名はん]

住民Ｘさんはどこに・・・？
実はエックスではなくバツ？
住民の方ではない？！

No231　法律とかそういう問題ではないと思いますよ。

[234: 匿名はん]

パンフでも景観の良さをはじめとする５つの価値を謳っている以上、これらが達成できないのであれば支払った金額と同等の価値がないということでしょう。これは詐欺ではないのですか？

[235: 匿名はん]

No196の新住民２さんのようなケースは法律違反では?
他にもまだありますよ。挑発に乗ってこの場で書き込むようなことはしませんが。
営業マンの話を録音もしてますし、専門家にも相談してます。

[236: 匿名はん]

No.231の話には合意できません．
No.234の方と同じ意見で，当初の予定を達成できなく，それを住民でやるのであれば，
その費用負担について協議するべきことです．
予定を達成することの見返りとして，周辺物件よりも高い金額で購入したのです．
達成されない＝損失です