23区内の新築マンション価格動向(その60）

[マンション投資家さん]

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前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/237195/

[884: 匿名さん]

>882
場所は関係ないって言ってるだろ。

オフィスビルも構造重視で、
新しい大きなビルが好まれて、西新宿の高層ビル群はガラガラになるぞ。

[886: 匿名さん]

>885
便利な都心は建て替えられるから心配はないよ。
西新宿は無理だがねｗ

[887: 匿名さん]

西新宿なんて建て替えやりまくってるけど、、、。

[888: 匿名]

超高層ビルは？

[889: 匿名さん]

西新宿なら５丁目と３丁目で大規模な再開発が予定されていますね。さすがに既存の超高層ビルの建て替えの話は聞きませんけど。

[890: 匿名さん]

比較的初期の超高層建築が多い西新宿はその解体立て直しに関しても良い意味で実験台になる。
近年建設されてるタワマンはその経験を活かせるからさほど難しくなくなっているよ。
勝手な推論だから保証はしないけどね。

[891: 匿名さん]

今のところ西新宿の超高層ビルは解体建て直しをする理由があんまりないのでは？
耐震性に問題があるというならまだしも建て替えたところでテナント料が大幅に上げられるとも思えないから、内装をリニューアルしつつ使い続けると思われます。
一番古いのは京王プラザホテルだがあそこはえらい収益がよいらしいからね。都庁も結局建て替えは見送りましたね。

[892: 匿名さん]

>888
将来廃墟では？

[893: 匿名]

オフィスビル、とタワマンとは根本的に造りが違うわけだが。
鉄骨、鉄筋。建て替え方も違えば地震での揺れ方も違う。

[894: 住まいに詳しい人]

東京駅周辺でオフィスビルがいっぱい出来て、賃料もお手頃レベルまで下がるから、西新宿の建て替えはいらないだろ。

[895: 匿名さん]

新宿はまだまだこれからだね。
駅周辺の土地の高度利用がぜんぜん進んでいない。

[896: 匿名さん]

東京と新宿は距離があるからオフィスはともかく商業地としてはあんまり競合しないのかもね。近いほうに行くでしょ普通。

[897: 匿名さん]

間違いなく、
東京駅近くを売りにしていたところが、
一番ダメージを受けるだろうね。

[898: 匿名さん]

新宿の商業、は池袋と渋谷にサンドイッチ状態。

[899: 住まいに詳しい人]

>896
新宿は郊外住民相手の商業施設に特化して、
郊外の人口減少とともに衰退して行きますね。

[900: 匿名さん]

郊外が衰退するとまず駅前の商業地がさびれます。
具体的には例えば駅前に一軒も本屋がない駅が増えるでしょう。郊外駅前は不便になる分ターミナル駅に商業地が集積すると思われます。その後はわかりませんが。
それに有楽町、銀座だって郊外から来る人たくさんいるでしょ？

[901: 住まいに詳しい人]

有楽町、銀座あたりは都心部人口が増えるし、新幹線網が伸びて地方からの人も出てきやすくなるから、新宿とは逆に発展し続けるのでは？

[902: 匿名さん]

なにいってんだお前？

[904: 匿名さん]

もうポジなんかいねーのな。
単なる湾岸ネガとそれを挑発するアンチネガの遊び場だねここは。

[905: 匿名さん]

海外の観光客も銀座、秋葉原、上野、浅草あたりが回遊エリアになるんじゃない？

一昔みたいに安いホテルが多い新宿、池袋が活動拠点になることも
これからはなくなるんじゃない？

[906: 匿名さん]

アジア人人気ナンバーワンは新宿ですよ、

[907: 匿名さん]

パレード人すげー

[908: 匿名さん]

アジアの旅行客も年々リッチに文化度も高くなるから、新宿、池袋じゃなくなるだろう(笑)

[909: 匿名さん]

お祝いのパレードは銀座でなくちゃね。
新宿辺りでやってもサマにならない。

[910: 匿名さん]

もうなんか新宿が落ちぶれないと困る人がいるみたいですけどどういう属性なんですかね。埋立地を売るのに別に新宿をネガる理由もないと思うのでデベではないですよね？

[911: 匿名]

そして日本人だけが取り残されて行くわけね。

尖閣問題で中国にやられっぱなしの政治家や官僚が率いてる国じゃ無理もないか。

[913: 匿名]

平和ぼけした国民にはパレード位じゃ掲揚にならんよ…

沿道に詰めかけてる連中の9割は尖閣問題知らないと思うよ。
取り返し付かなくなってから騒ぎ出すんだよ。

[914: 匿名さん]

西高東安の東京だが潮目が変わった。
西側たとえば杉並区や世田谷区が凋落して安値で馬鹿にされてきた江東区や墨田区を買った俺は見る目があり頭がいい。
そんな感じですか？勝った気になりますか？気持ちがいいですか？優位性を感じますか？

[915: 匿名さん]

「尖閣問題」というものは存在しません。
というのが日本政府の公式な立場です。

[916: 匿名さん]

いっこうに西高東低は変わらず、
こんなはずではなかったと、掲示板で必死の啓蒙活動？
気の毒過ぎる・・・

[917: 匿名さん]

悲惨だな。埋立地買ったやつは。

[918: 匿名さん]

実生活ではだれも私の意見を気に留めたり、私に意見を求めたりする人はいませんが、掲示板に書き書き込むと即座には反応があり自分が大物になった気がして実にいい気分です。

[919: 匿名さん]

首都圏出身者ボケですな。哀れ・・
特に西側近郊、郊外生まれの方々。

世の中が永遠に変わらないと思い込んでますなあ。

[920: 匿名さん]

もうなんか新宿が落ちぶれると困る人がいるみたいですけどどういう属性なんですかね。西側近郊、郊外生まれの方々？

[921: 匿名さん]

リセット願望があるのではないでしょうか？

[922: 匿名さん]

埋立地住民が哀れに思えてきた。

[923: 匿名さん]

ネガもアンチネガもマンションなんてまだ買ってません。たぶん。

[924: 匿名さん]

郊外で空家の撤去が進まない背景には、更地にすると固定資産税が数倍に跳ね上がる税制上の問題がある。どんなバラックでも、200平方メートルまでは土地の固定資産税は6分の1に軽減される。土地を売却するには、更地にする必要があり、解体費用がかかる上、固定資産税が6倍に跳ね上がるため、ほったらかしにされる。地価低迷が続き、そうした費用や税負担を値上がり分でカバーできないのも、放置を加速させている。

[925: 匿名さん]

マンションも将来建て替えするとき、
解体してから竣工するまでの間の土地固定資産税が高くなるのかね？

[926: 住まいに詳しい人]

>>924
コピペかよｗ

空き家率が一番高いのは千代田区と中央区だよ

[927: 匿名さん]

高くなりますよ。戸建てとかだといくつかの条件を満たすと軽減措置が継続されますがマンションだとまず１年じゃ建たないので無理でしょう。

[928: 匿名さん]

>923
買ってませんではなく、買えませんの方が正しいだろうね。
真剣な検討者なんてこの掲示板では皆無に等しいから。
業者と不動産オタク、ニートのたまり場。人のこと言えないけど。

[939: 匿名さん]

埋立地タワマンが全く売れないため、マンション営業の悲鳴とも思える新宿攻撃がされてますね。

[940: 匿名さん]

今まで湾岸ネガが御旗に掲げてた地震ネタが、そっくりそのまま我が身に跳ね返ったな。
彼らが悲鳴上げるのも頷ける。なんだっけ、今まで想定外の震度７でマンション崩壊するんだったか？

[942: 匿名さん]

941さん、詳細おしえて下さい。

[943: 匿名さん]

消費税アップ後とかエコポイント終了後の超販売不況＆在庫アップ

そして価格暴落

過去に何回もあったことが目前に来た

早く消費税上がらないかな

[944: 匿名さん]

不況になると、新築分も価格が下がると思いますがクオリティーも下がっていくものでしょうか。。
モデルルーム見に行くと、昨今でさえ見かけは華美でも造りや部材が安普請だなぁと感じる時があるので。

[945: 匿名さん]

消費税アップ前の駆け込み需要は
将来の需要の先食い
早弁するのと同じ

[946: 匿名さん]

消費税アップで煽って売れるタイミングでもなかろうに。

なんでマンション業界って馬鹿なんだろうか。

[947: 匿名さん]

客がバカだからでは？

[948: 匿名]

せちがらい世の中ですな(笑)

[950: 匿名さん]

>944
その傾向はあるようですね。素人には見極めるのは難しいですが。

[954: 匿名さん]

ちょっと変な書き込みに侵されてますが。。
改めまして、都内でこれから買うならどこが最も賢いか、
話をしませんか？
富裕層ならどこ、小金持ち30代ならどこ、中流サラリーマンならどこというように。

[955: 匿名さん]

賢いというのはどういう意味ですか？

[956: 匿名さん]

ここはイニシア志村坂上の掲示板だよ。

[957: 匿名さん]

ああ、そのスレに書く人が以前誤爆したのここだっけ？別なスレだったかな。

[958: 匿名さん]

豊洲だけじゃないか
６ヶ月間連続で上昇しているのは

[961: 匿名さん]

>960
危険な業火ベルト地帯の都心はこれからもどんどん下がるからね。

湾岸はどんどん騰がるから信用買いした方がいいよ。

[964: 匿名さん]

★　7月27日付のR.E.portによれば、東京カンテイは26日、2012年三大都市圏主要駅の「住宅地実勢価格」を発表しました。

　2012年1～6月の平均坪単価は68.1万円(昨年平均69.3万円)と対前年比で0.9%下落し、ミニバブル後の最低値を更新しました。

　上昇駅は176駅(昨年178駅)と微減です。上昇駅の平均変動率は10.4%増で、最も上昇率が大きかったのは西武新宿線「新狭山」駅の81.4%増でした。一方、下落駅は246駅(同244駅)とやや増加しました。下落駅の平均変動率は▲9.0%で、最も下落率が大きかったのは総武線「東船橋」駅の▲39.2%でした。坪単価変動率別の駅数およびシェアの推移を見ても大きな変化はなく、上昇駅と下落駅の分布状況は都心寄りと郊外で二極化という傾向になりました。

　首都圏における高価格帯(2012年における坪単価100万円以上の駅)の駅における2011年から2012年住宅地価変動率ランキングでは、上昇駅の第1位は京王線「分倍河原」駅で、上昇率は65.2%増、坪単価は144.9万円(同87.7万円)となりました。なお、「南行徳」駅(第4位、23.7%増)や「宮崎台」駅(第6位、8.8%増)など、都心部へのダイレクトアクセスが可能で交通利便性が比較的良好な割に2011年における住宅地価が100万円を下回っていた駅が6駅ランクインしました。

　一方、下落駅の第1位は東急池上線「池上」駅で、下落率は▲20.6%でした、坪単価は145.5万円(同183.1万円)でした。ランキングの上位には、「田園調布」駅(第9位、▲12.2%)や「経堂」駅(第15位、▲9.7%)など、住宅地としての人気の高さから住宅地価が高水準で推移していた駅が登場し、人気住宅地であるが故に地価調整が遅れていたことが窺えました。

　以上がR.E.portの記事の概要です。本記事は、東京カンテイの7月26日付プレスリリース『首都圏住宅地の平均坪単価は68.1 万円、ミニバブル後の最低値を更新』を基に書かれたものです。これによれば、高価格帯の地価変動率ランキングのベスト10は、以下のとおりです。

位　　沿線名　　　　　　　駅名　　　　　　変動率
１　京王線　　　　　　　分倍河原　　　１６５．２％　
２　ＪＲ京浜東北線　　　赤羽　　　　　１４４．４％
３　東急田園都市線　　　あざみ野　　　１２４．８％
４　東京メトロ東西線　　南行徳　　　　１２３．７％
５　小田急小田原線　　　成城学園前　　１２２．５％
６　東急田園都市線　　　宮崎台　　　　１１８．８％
７　東急池上線　　　　　石川台　　　　１１５．１％
８　西武池袋線　　　　　保谷　　　　　１１５．０％
９　東京メトロ千代田線　町屋　　　　　１１３．６％
10　京王線　　　　　　　国領　　　　　１１３．２％

　一方、ワースト10は、以下のとおりです。

位　　沿線名　　　　　　　駅名　　　　　　変動率
１　東急池上線　　　　　池上　　　　　　７９．４％
２　ＪＲ京浜東北線　　　大森　　　　　　８３．２％
３　東急東横線　　　　　祐天寺　　　　　８４．７％
４　ＪＲ中央線　　　　　中野　　　　　　８６．０％
５　都営地下鉄浅草線　　馬込　　　　　　８６．０％
６　小田急小田原線　　　千歳船橋　　　　８７．１％
７　ＪＲ横須賀線　　　　新川崎　　　　　８７．６％
８　ＪＲ中央線　　　　　武蔵境　　　　　８７．７％
９　東急東横線　　　　　田園調布　　　　８７．８％
10　東急田園都市線　　　二子玉川　　　　８８．２％

　ベスト20位までに挙げられた駅における2011年住宅地価の平均は124.2万円、ワースト20位までに挙げられた駅における2011年住宅地価の平均は178.9万円でした。したがって、2011年から2012年までの地価の変動は、これまで地価の低かった駅周辺の住宅地価が上昇し、これまで地価の高かった駅周辺の住宅地価が下落したと一般的に言うことができます。

　地価の上昇期においては、地価の高いところが一層上昇し、地価の低いところが鈍い上昇率にとどまるのが通常ですので、上記に表れた2011年から2012年までの地価の変動は、地価の調整期の典型的なパターンと言えます。言葉を換えて言えば、首都圏の地価はまだ下がり切っておらず、あわてて住宅を買う状況ではないということです。

　行政区で上記の表を見ると、23区内の駅でベスト10にランクインしたのは、赤羽、成城学園前、石川台、町屋の4駅しかありません。一方、ワースト10で23区内の駅でないものは、新川崎と武蔵境の2駅しかなく、8駅が23区内の駅となりました。

　また、目につくのが従来より人気路線と言われてきた東急線沿線の地価下落です。ワースト20位まで広げると、1位池上、3位祐天寺、9位田園調布、10位二子玉川、12位御嶽山、13位都立大学、16位自由が丘、17位日吉、18位桜新町と、ワースト20駅のうちその約半分の9駅が東急線の駅で占められています。

　一方、山手線内の駅は、ベスト20位にもワースト20位にも入っていません。今回地価が下がったのは、山手線の外の人気の住宅地であり、方角で言えば城西・城南方面(新川崎、武蔵境、つつじヶ丘もこの方面とすれば)で全て占められています。私の記憶するところでは、この異変は、不動産プチバブル期の真っ最中に、世田谷区物件が売れなくなったことから始まった(2007年9月3日本ブログ記事『世田谷区マンションに黄信号？－変調する不動産相場』)のですが、それが城西・城南エリア一帯に拡大したと言うこともできるでしょう。

　新築マンション価格では、既に都心物件もプチバブル期よりかなり値を下げているのですが、今後、住宅地価においても、山手線内までその下落が及んでくるのか、それとも城西・城南エリアが再び盛り返し、地価が力強さを取り戻すのか、私は現在、中長期トレンドでは悲観的に見ていますが、今後の動向を見守りたいと思います。

[965: 匿名]

長い。。

[966: 匿名さん]

全体に下がってるから下がった話ばかりだけど
短くするとこんな感じだろ

平均坪単価はミニバブル後最低。
都心へのアクセスが良いところは上がった。人気住宅街といわれる地域は下がった。
特に東急線沿線の地価下落が目立つ。
城西・城南方面の地価が下がったけど、この傾向は世田谷が売れなくなったことから始り拡大した。
普通は地価が高いところは、どんどん上がり、低いところはあまり上がらないけど、今回は地価の
高い所が下がり、もともと低い所が上がった。
今後、この傾向が山手線内にも及ぶのか筆者は中期的には悲観的。

[967: 住まいに詳しい人]

>>964
またリンクを張れない人か...

>>966
要約するとそんな感じだけど

>高い所が下がり、もともと低い所が上がった。

つうところは自分の実感と違いがある
都心はミニバブルの後の調整が済んで、再び上昇トレンドに入っている
と自分は感じる（ドンドン売れるとは思えないけど）

みなさんはどー見ているんだろ？

[968: 匿名さん]

住宅ローン減税拡充、期間15年に延長　最大１千万円

財務・国交省検討　消費増税の負担緩和 2012/9/1 2:02 情報元 日本経済新聞　


　財務省と国土交通省は住宅ローン減税を拡充する検討に入った。減税期間をいまの10年から15年に延長し、減税額も最大で１千万円規模に増やす。所得税額が計算上の減税額を下回る個人には、差額を住宅エコポイントなどで給付する仕組みも検討する。2014年４月の消費増税による住宅購入者の負担を和らげるのが目的。今年末の税制改正論議で細部を詰め、14年の実施をめざす。

[971: 匿名さん]

ダイヤモンド別冊の人気マンション（戸数に対する資料請求、来場者等の倍率から算定）の分布をみると、５年前は都心全般＆東急沿線で占められていたが、直近はＪＲ沿線（中央線、東北本線、東海道本線）＆南麻布。
武蔵小杉と二子玉川が典型的だが、東急はＪＲの総合力に押され気味。

[972: 匿名さん]

経済重心が内陸側に動いてますね。

大型店舗もそっちへ開発してるようです。

[974: 匿名さん]

豊洲の美人セレブママ達の幸せそうなブログを見ても分かる通り勝ち組の街ですわ（に っこり）

[975: 匿名さん]

江東区に美人もセレブもいません。

[976: 匿名さん]

通行人だろ

[977: 匿名さん]

首都圏出身者の需要もほぼ終わり、後は相続で余るだけ。

上京者需要の本格化は2015年から。

需要の端境期、閑散とした状況はあと2年は続く。

[978: 匿名さん]

直下型来襲で一発終了。

そうじゃなくても放射能ヤバいから。

[979: 匿名]

お金持ってるなにワザワザ豊洲買う気持ちがわからない･･････お金あるんだからいくらでも選択肢あるだろうに

[980: 匿名さん]

次スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/264806/

[981: 匿名さん]

>977
その2年間が買い時か

[982: 匿名さん]

相場からかけ離れたのが一棟売り出されたからね
もう一棟あるから今月か来月にもう一山だけあるよ

[983: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用いただきありがとうございます。

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