23区内の新築マンション価格動向(その60）

[マンション投資家さん]

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前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/237195/

[815: 匿名さん]

>814
金融バブルと人口動態バブルとは性格を異にしているよ。
近郊、郊外は人口動態バブル。

素人はそれを混同しちゃうんだよね。

そして高値づかみしちゃう(笑)

[816: 匿名さん]

＞宅地化が1950年代前半から本格的に始まって、人口が増え続けて今がまさに限界点。
バブルの頂上なんだよ。
＞近郊、郊外は人口動態バブル。

おっしゃってる意味がよくわかりません。

[817: 住まいに詳しい人]

多少時期がズレるだけで人口が減るのは都心も郊外も同じ
郊外だけが何故“バブル”なんだ？

単なる思い込みだろ


都心は再開発がやりやすいので、人の入れ替えが起きやすいだけ
だから入れ替えのない地域なら都心だって衰退する可能性はあるし
入れ替えがないことでよい環境が維持され価値を保つ地域だってある

話が大雑把すぎるんだよ

[818: 匿名さん]

いままさに割高埋立地のバブルが崩壊してるところ。
その後が割高外周区かな。

[819: 匿名さん]

埋立地はバブルの前の終わっちゃいましたね。
バブルってのは坪２０００万とかそういう世界です。

[820: 匿名さん]

９月１日（土）に目黒駅周辺で実施する帰宅困難者対策訓練の参加者募集について

東日本大震災では首都圏で多くの帰宅困難者が発生し、都内でも大きく混乱しました。東京都では、首都直下地震が発生した場合には、都内で５００万人を超える方々が帰宅困難になると想定しています。これらの状況を踏まえ、目黒駅周辺と臨海部において帰宅困難者対策訓練を実施します。

《訓練に参加すると、皆様にはこんなメリットがあります！》
○目黒駅周辺
外出時に皆様がとるべき適切な行動を身に付けることができます。
発災時に不可欠な情報収集方法を疑似体験することができます。
○臨海部
船（水上バスなど）への乗り降りや移動の際に、帰宅困難者がお互いに助け合う共助の取組みを体験できます。

http://www.bousai.metro.tokyo.jp/japanese/tmg/0901kitakuboshu.html

[821: 匿名さん]

外周区には厳しい時代。

東京カンテイ(東京都品川区)がこのほどまとめた2012年7月の分譲マンション賃料(1平方メートル換算)によると、首都圏(2469円、前月比0.3%下落)では都心部の賃料水準が底値圏で安定しているものの、その周辺で下落傾向が顕著であることが分かった。

[823: 住まいに詳しい人]

市部、特に武蔵野市のバブルは継続中だよ。
地場の需要がまだ残っているようだ。
これが切れると奈落の底へ(笑)

[824: 匿名さん]

都心部って、具体的にはどのへんが都心部になりますでしょうか？

[825: 匿名さん]

まあ住宅地でいえば最大に広げて山手線の内側だろうね

[826: 匿名さん]

>>823

地場の需要による値上がりはバブルとはいわんだろ。
地元に関係ない需要が入るとバブルとなる。

[827: 匿名さん]

外周区が値下がりするというのは鉄道の密集度が都心より低いので
駅から遠いエリアが多いからというのはありますね。
もちろん駅の近くのエリアには限りがありますが、再開発などに
よる規制緩和で駅前のマンションは高層化されることもあり、外周区
では駅前もしくは駅近のマンションに需要が集中するのではないでし
ょうか。

駅から歩くと値段が下がるのであれば需要もできましょうが、土地だ
けで４０００万とかするのであれば誰も買う人はいません。
駅前マンションの２／３くらいの値段で買えるようになるまで外周区
の駅から１５分～のエリアは一部のブランドエリアを除けば落ちぶれ
る一方だと考えます。

[828: 匿名さん]

あとが外周区のブランドエリア（田園調布、成城学園等）については
それなりに価格維持はするのではないでしょうか。
ただしそれらの駅でも本当にすばらしいエリアは限られていますし
マンションなどを建てた場合は建物の都合上、条件の悪い部屋ができて
しまいます。条件の悪い部屋であっても土地のブランドがあれば
買う人がいますが、いまやブランドだけで外周区を買う人はいませんの
で思いっきり値段を安くしないと売れませんね。
でも土地の値段は高いので条件のいい部屋の値段は高くせざるとえなく
なるって感じでマンション内部の価格差が大きい物件が増えてくるので
はないでしょうか。

[829: 匿名さん]

あと湾岸エリアについてですが、都心に近い割りには安いということで人気が
出て、エリアに魅力が薄い分は再開発やタワーマンションといった建物自体に
付加価値をつけることで補ってきました。
ただこれら伝統がないエリアはブランド力がないので、山の手のブランド高級
住宅地のように「いくら高くても買う」という人がいませんので価格の上限は
実需に引っ張られ、いま上限に達してしまったということだと思います。
坪２５０前後で収益がでるようマンション用地の価格は調整され、販売価格に
ついては建物仕様で調整をしていくと思われます。

[830: 匿名さん]

23区や都心買ってはいけないエリアはどこですか？

23区と言えど千差万別、都心でも地理的条件が場所によりかなり異なりますよね？

[831: 匿名さん]

マンションであれば江戸川、葛飾、足立の城東３区は地縁がないかぎり購入しないのが無難でしょう。

もし住み替えるのが前提であれば価格維持ができそうなエリアがよいと思います。簡単に言えば

・駅から５分程度
・大規模（３００戸以上）
・高層（２０Ｆ以上）
・平均分譲価格は６０００万以上

が無難でしょう。予算不足なら中古がいいと思います。

[832: 住まいに詳しい人]

>827
割高外周区は供給を絞って、値下がりを食い止めて時間稼ぎをしている。

時間稼ぎは限界に来るとその反動も大きくなる。
後が怖い。

[833: 匿名さん]

>830
買っていけない筆頭は杉並区、
後は世田谷区、練馬区、大田区の順番です。
これを見れば明らかでしょう。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....

[834: 住まいに詳しい人]

区単位で語っている時点で
830さんの問題意識を理解していないでしょｗ

[835: 匿名さん]

＞割高外周区は供給を絞って、値下がりを食い止めて時間稼ぎをしている。

なんで、外周区は「割高」なんですか？
「供給を絞って」とは、どういう意味ですか？さっぱりわかりません。
値下がりを食い止めて時間稼ぎをするために、誰が供給を絞ってるのですか？なんでそんなことする必要があるんですか？

＞買っていけない筆頭は杉並区、後は世田谷区、練馬区、大田区の順番です。これを見れば明らかでしょう。

どこがどう「明らか」なのか、さっぱりわかりません。

[836: 匿名さん]

>832
業者の影の元締めでもいるのかw

[837: 匿名さん]

業者の割高外周区擁護の必死さには笑えますね。

[838: 匿名さん]

土地の税制を改革しない限り地主は土地を安くは売らないでしょう。最悪コインパーキングにでもしておけば売却価格に対して１～３％くらいで回りますので売るくらいなら持ち続けます。

有効活用されていない土地でも保有コストが低いので、供給を絞るというより個人地主は安く売るくらいなら持ち続けるという感じでは。

[839: 匿名さん]

戸建の相続が本格化して土地が余り始めたら割高外周区バブルも終わり。

オリンピック前の1950年前半から近郊の宅地化が本格化したから、
奥さんが当時25歳として現在2012-1950＋25＝87歳
そろそろ始まるよ。

[840: 匿名さん]

土地はあまると思うが、マンション用地としてまとまった形にはならないので例えば世田谷区や杉並区で城東並に安くマンションが供給されるかというとそうはならないと考える。
コインパーキングになってひたすら放置されると思うわ。

[841: 匿名さん]

税金払えないよ

[842: 匿名さん]

うちの実家は半分売ってその土地に２軒のミニ戸が建った。

[843: 匿名さん]

これからは首都圏に不動産を持たない地方からの上京者が買い主体になるから、
割高外周区を喜んで買うような人は非常に少なくなるよ。

首都圏出身者は近郊、郊外に割高慣れしているけどね(笑)

[844: 匿名さん]

ここは新築マンションの価格動向だろ？
割高割高言われている戸建て専用地の土地の値段はあまり関係ない気がしてきた。

[845: 匿名さん]

>844
マンションの方がもっと割高だよ。
杉並区の分譲マンション平均価格はなんと一億円を超えている。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/price_ranking_1.html

[846: 匿名さん]

>835
割高外周区は土地の値段が高すぎて、マンション作っても目が飛び出るような値段になっちゃう。
そうすると買える人は非常に限られる。
それを良く知っているから業者も大規模は作らず、
趣味の世界の小規模マンションばかり作る。
結果的に供給量が抑制されて、高価格が正当化される。

この繰り返しだよ。

[847: 匿名さん]

割高外周区で坪単価330万以上、
割高埋立地で坪単価230万以上は
買ってはいけないですね。

[848: 匿名さん]

一種低層でマンション建てると容積率が低い分かなり割高になりますよね。地下室つくらないととんでもない値段になる。

[849: 匿名さん]

環七の外側で７０平米５０００万台くらいが適当だと思うけど
世田谷区や目黒区の値段って渋谷からの距離とは反比例するかというと実はあんまり関係ないよね。
場所によっては逆転現象も起きている。

[850: 匿名さん]

山の手の外側でマンション作っても売れないことは証明されてるよ。

[851: 匿名さん]

>848
今まで異常に高い値段が放置されて来たのは、
既存の持ち家住民の移動が無かったからですね。
自然に供給が抑えられて来た。

そろそろ世代交代が本格化するから、
この異常な価格もいずれは調整されて行くでしょう。

外周区のマンションが坪200万円以上なのは国際的に見てもかなり異常です。

[852: 匿名さん]

埋立地は価格崩壊し、次は外周区。
山手線内側でも優劣がつくでしょうね。

[854: 匿名さん]

>853
増え続けているのはアパート住民だけです。
高いのは誰も借りない。

[855: 匿名さん]

埋立地、外周区崩壊で、
資産価値維持は山手線内側一部か
中央線の一部だけになりそうですね。

[856: 匿名さん]

>845

杉並の価格が高いのは大規模な高級マンションが売りに出されたから。
たまたまだよ。販売価格の推移を見ればよくわかる。

[857: 匿名さん]

3年前から値上がりし続けているから
たまたまじゃなくて
明らかにバブルだよ。

[858: 匿名さん]

三井がいいと言えばいいものに間違いないから素人がとやかくいうべきで無い。

[859: 匿名さん]

外周区崩壊外周区崩壊ってここで連呼してる人たちって
実際はそのさらに外側の郊外や隣接県住まいの方ですか？

都心住んでる人間は外周区がどうなってようが意識してない(どうでもいい)から
わざわざ投稿しないでしょうし。

いつも不思議に思っていたのですが、どなたか解説していただけませんか？

[860: 匿名さん]

同様に外周区に住んでる人間は都心がどうなってようが意識してない(どうでもいい)から
わざわざ投稿しないでしょうし。

[861: 匿名さん]

じゃあ、誰？

[862: 匿名さん]

俺以外。

[863: 匿名さん]

上がる時は都心から上がるし、下がる時は外周区から下がり始めるから両方見るのが寛容だよ。

[864: 匿名さん]

外周区はバブル関係無く一貫して下がり続けているよ

[865: 匿名さん]

割高埋立地が激しい下落で崩壊済み、
割高外周区が緩やかな下落で近く崩壊、
都心と中央線しか残らない感じだな。

[866: 匿名さん]

都心直下　四谷～田端に活断層か　首都大学など調査
産経新聞 8月18日(土)7時55分配信

　東京都心の直下に活断層の可能性がある断層が存在するとの調査結果を、民間の技術者や首都大学東京などの共同研究チームがまとめた。マグニチュード（Ｍ）７級の地震を起こす恐れがあり、本格的な調査が必要だとしている。埼玉県熊谷市で開かれる日本第四紀学会で２０日、発表する。

　この断層は東京都北区田端から新宿区四谷付近までほぼ南北に延びており、長さは少なくとも約７キロ。国の中枢機関が集中する千代田区霞が関や永田町から約２キロの近距離にある。

　工事現場などで採取した地下のボーリング調査の試料を分析した結果、上端は深さ数メートルの地下にあり、東側へ傾斜している正断層と推定。数十万年前から７、８万年前までの間に数回ずれた痕跡があり、数万年間隔で地震を繰り返す活断層の可能性があると結論付けた。

　ただ、活断層かどうかの評価は研究チーム内で温度差がある。代表者で地質調査に詳しい日本活断層学会・元副会長の豊蔵勇氏は「断層のずれが蓄積されており、活断層の可能性が高い」と指摘。首都大学東京の山崎晴雄教授（地震地質学）は「他の場所で起きた地震の影響で地滑りを繰り返しただけかもしれない」と慎重な見方を示す。

　東京都内の活断層は立川断層帯が知られるが、都心で明確な証拠は見つかっていない。今回の断層は首都の中心部に位置しており、研究チームはボーリング調査で断層の活動間隔などをさらに詳しく調べる必要があるとしている。

[867: 匿名さん]

情報最大手のリクルート社のサイト
http://suumo.jp/mansion/ensen/yamanotesen/tokyo/__JJ_JJ010FJ001_arz103...
ＪＲ東京駅物件　人気の物件勢ぞろい

[868: 匿名さん]

>866
865が、都心と中央線、と書いた事に対するレスとして
ドンピシャですね。

[869: 匿名さん]

鑑定最大手の東京カンテイによる70㎡あたり価格推移を見れば、価格動向は明らか。
議論するまでもない。
・都心は暴落
・城西南、千葉は続落
・城北・城東下落
・市部、埼玉、神奈川まずまず
http://www.kantei.ne.jp/news/cate01_m.php?category_no=3

[870: 匿名さん]

県別しかのってなくない？

[871: 匿名さん]

後ろの方に地域別がある。

[872: 匿名さん]

東京は東京駅を中心に計画された城下町だから、すべての道が東京駅につながっているよ。

[873: 匿名さん]

872は日本史を知らない中国人みたいです。

[874: 物件検討中さん]

活断層の存在が、都心周辺の価格高止まりに一石を投じてくれるとありがたい

[875: 匿名さん]

田端までいくと、都心なのか疑問だけど。

[876: 匿名さん]

>865は湾岸ネガだろうが、
割高外周区と比べて都心に近く発展性が高い都心部湾岸が坪300万円以下でバブル価格であるはずが無いじゃん。
湾岸ネガは割高外周区と同様に扱いたいだろうが無理な相談だね(笑)

[877: 匿名さん]

都心に活断層確定しちゃったら山手線内側も湾岸も大差なくなっちゃうね。

[878: 匿名さん]

>877
地震国のマンション選びで地震ネタは意味がないよ。
結局どこに住んでも同じことだよ。
要はしっかりした建物に住めってことで、場所は関係ないってこと。

[879: 匿名さん]

活断層というのはピンポイントだからね。
真下にあったらアウトだがそうでなければセーフだったりする。阪神大震災でも実証済み。

よーく調べよう。

[880: 匿名さん]

割高埋立地は坪200万の投げ売り時代に
突入してるから、割高外周区も近くそうなるよ。
金があるなら山手線内か中央線沿線で。

[881: 匿名さん]

重要施設がある都心部の調査は進むが、近郊、郊外はなおざりだねえ(笑)

[882: 匿名]

＞878
要は湾岸の最新タワマンですね？

[883: 匿名さん]

まぁ、埋立地や低地はやめておけってことだな。

[884: 匿名さん]

>882
場所は関係ないって言ってるだろ。

オフィスビルも構造重視で、
新しい大きなビルが好まれて、西新宿の高層ビル群はガラガラになるぞ。

[886: 匿名さん]

>885
便利な都心は建て替えられるから心配はないよ。
西新宿は無理だがねｗ

[887: 匿名さん]

西新宿なんて建て替えやりまくってるけど、、、。

[888: 匿名]

超高層ビルは？

[889: 匿名さん]

西新宿なら５丁目と３丁目で大規模な再開発が予定されていますね。さすがに既存の超高層ビルの建て替えの話は聞きませんけど。

[890: 匿名さん]

比較的初期の超高層建築が多い西新宿はその解体立て直しに関しても良い意味で実験台になる。
近年建設されてるタワマンはその経験を活かせるからさほど難しくなくなっているよ。
勝手な推論だから保証はしないけどね。

[891: 匿名さん]

今のところ西新宿の超高層ビルは解体建て直しをする理由があんまりないのでは？
耐震性に問題があるというならまだしも建て替えたところでテナント料が大幅に上げられるとも思えないから、内装をリニューアルしつつ使い続けると思われます。
一番古いのは京王プラザホテルだがあそこはえらい収益がよいらしいからね。都庁も結局建て替えは見送りましたね。

[892: 匿名さん]

>888
将来廃墟では？

[893: 匿名]

オフィスビル、とタワマンとは根本的に造りが違うわけだが。
鉄骨、鉄筋。建て替え方も違えば地震での揺れ方も違う。

[894: 住まいに詳しい人]

東京駅周辺でオフィスビルがいっぱい出来て、賃料もお手頃レベルまで下がるから、西新宿の建て替えはいらないだろ。

[895: 匿名さん]

新宿はまだまだこれからだね。
駅周辺の土地の高度利用がぜんぜん進んでいない。

[896: 匿名さん]

東京と新宿は距離があるからオフィスはともかく商業地としてはあんまり競合しないのかもね。近いほうに行くでしょ普通。

[897: 匿名さん]

間違いなく、
東京駅近くを売りにしていたところが、
一番ダメージを受けるだろうね。

[898: 匿名さん]

新宿の商業、は池袋と渋谷にサンドイッチ状態。

[899: 住まいに詳しい人]

>896
新宿は郊外住民相手の商業施設に特化して、
郊外の人口減少とともに衰退して行きますね。

[900: 匿名さん]

郊外が衰退するとまず駅前の商業地がさびれます。
具体的には例えば駅前に一軒も本屋がない駅が増えるでしょう。郊外駅前は不便になる分ターミナル駅に商業地が集積すると思われます。その後はわかりませんが。
それに有楽町、銀座だって郊外から来る人たくさんいるでしょ？

[901: 住まいに詳しい人]

有楽町、銀座あたりは都心部人口が増えるし、新幹線網が伸びて地方からの人も出てきやすくなるから、新宿とは逆に発展し続けるのでは？

[902: 匿名さん]

なにいってんだお前？

[904: 匿名さん]

もうポジなんかいねーのな。
単なる湾岸ネガとそれを挑発するアンチネガの遊び場だねここは。

[905: 匿名さん]

海外の観光客も銀座、秋葉原、上野、浅草あたりが回遊エリアになるんじゃない？

一昔みたいに安いホテルが多い新宿、池袋が活動拠点になることも
これからはなくなるんじゃない？

[906: 匿名さん]

アジア人人気ナンバーワンは新宿ですよ、

[907: 匿名さん]

パレード人すげー

[908: 匿名さん]

アジアの旅行客も年々リッチに文化度も高くなるから、新宿、池袋じゃなくなるだろう(笑)

[909: 匿名さん]

お祝いのパレードは銀座でなくちゃね。
新宿辺りでやってもサマにならない。

[910: 匿名さん]

もうなんか新宿が落ちぶれないと困る人がいるみたいですけどどういう属性なんですかね。埋立地を売るのに別に新宿をネガる理由もないと思うのでデベではないですよね？

[911: 匿名]

そして日本人だけが取り残されて行くわけね。

尖閣問題で中国にやられっぱなしの政治家や官僚が率いてる国じゃ無理もないか。

[913: 匿名]

平和ぼけした国民にはパレード位じゃ掲揚にならんよ…

沿道に詰めかけてる連中の9割は尖閣問題知らないと思うよ。
取り返し付かなくなってから騒ぎ出すんだよ。

[914: 匿名さん]

西高東安の東京だが潮目が変わった。
西側たとえば杉並区や世田谷区が凋落して安値で馬鹿にされてきた江東区や墨田区を買った俺は見る目があり頭がいい。
そんな感じですか？勝った気になりますか？気持ちがいいですか？優位性を感じますか？