23区内の新築マンション価格動向(その60）

[マンション投資家さん]

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前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/237195/

[815: 匿名さん]

>814
金融バブルと人口動態バブルとは性格を異にしているよ。
近郊、郊外は人口動態バブル。

素人はそれを混同しちゃうんだよね。

そして高値づかみしちゃう(笑)

[816: 匿名さん]

＞宅地化が1950年代前半から本格的に始まって、人口が増え続けて今がまさに限界点。
バブルの頂上なんだよ。
＞近郊、郊外は人口動態バブル。

おっしゃってる意味がよくわかりません。

[817: 住まいに詳しい人]

多少時期がズレるだけで人口が減るのは都心も郊外も同じ
郊外だけが何故“バブル”なんだ？

単なる思い込みだろ


都心は再開発がやりやすいので、人の入れ替えが起きやすいだけ
だから入れ替えのない地域なら都心だって衰退する可能性はあるし
入れ替えがないことでよい環境が維持され価値を保つ地域だってある

話が大雑把すぎるんだよ

[818: 匿名さん]

いままさに割高埋立地のバブルが崩壊してるところ。
その後が割高外周区かな。

[819: 匿名さん]

埋立地はバブルの前の終わっちゃいましたね。
バブルってのは坪２０００万とかそういう世界です。

[820: 匿名さん]

９月１日（土）に目黒駅周辺で実施する帰宅困難者対策訓練の参加者募集について

東日本大震災では首都圏で多くの帰宅困難者が発生し、都内でも大きく混乱しました。東京都では、首都直下地震が発生した場合には、都内で５００万人を超える方々が帰宅困難になると想定しています。これらの状況を踏まえ、目黒駅周辺と臨海部において帰宅困難者対策訓練を実施します。

《訓練に参加すると、皆様にはこんなメリットがあります！》
○目黒駅周辺
外出時に皆様がとるべき適切な行動を身に付けることができます。
発災時に不可欠な情報収集方法を疑似体験することができます。
○臨海部
船（水上バスなど）への乗り降りや移動の際に、帰宅困難者がお互いに助け合う共助の取組みを体験できます。

http://www.bousai.metro.tokyo.jp/japanese/tmg/0901kitakuboshu.html

[821: 匿名さん]

外周区には厳しい時代。

東京カンテイ(東京都品川区)がこのほどまとめた2012年7月の分譲マンション賃料(1平方メートル換算)によると、首都圏(2469円、前月比0.3%下落)では都心部の賃料水準が底値圏で安定しているものの、その周辺で下落傾向が顕著であることが分かった。

[823: 住まいに詳しい人]

市部、特に武蔵野市のバブルは継続中だよ。
地場の需要がまだ残っているようだ。
これが切れると奈落の底へ(笑)

[824: 匿名さん]

都心部って、具体的にはどのへんが都心部になりますでしょうか？

[825: 匿名さん]

まあ住宅地でいえば最大に広げて山手線の内側だろうね

[826: 匿名さん]

>>823

地場の需要による値上がりはバブルとはいわんだろ。
地元に関係ない需要が入るとバブルとなる。

[827: 匿名さん]

外周区が値下がりするというのは鉄道の密集度が都心より低いので
駅から遠いエリアが多いからというのはありますね。
もちろん駅の近くのエリアには限りがありますが、再開発などに
よる規制緩和で駅前のマンションは高層化されることもあり、外周区
では駅前もしくは駅近のマンションに需要が集中するのではないでし
ょうか。

駅から歩くと値段が下がるのであれば需要もできましょうが、土地だ
けで４０００万とかするのであれば誰も買う人はいません。
駅前マンションの２／３くらいの値段で買えるようになるまで外周区
の駅から１５分～のエリアは一部のブランドエリアを除けば落ちぶれ
る一方だと考えます。

[828: 匿名さん]

あとが外周区のブランドエリア（田園調布、成城学園等）については
それなりに価格維持はするのではないでしょうか。
ただしそれらの駅でも本当にすばらしいエリアは限られていますし
マンションなどを建てた場合は建物の都合上、条件の悪い部屋ができて
しまいます。条件の悪い部屋であっても土地のブランドがあれば
買う人がいますが、いまやブランドだけで外周区を買う人はいませんの
で思いっきり値段を安くしないと売れませんね。
でも土地の値段は高いので条件のいい部屋の値段は高くせざるとえなく
なるって感じでマンション内部の価格差が大きい物件が増えてくるので
はないでしょうか。

[829: 匿名さん]

あと湾岸エリアについてですが、都心に近い割りには安いということで人気が
出て、エリアに魅力が薄い分は再開発やタワーマンションといった建物自体に
付加価値をつけることで補ってきました。
ただこれら伝統がないエリアはブランド力がないので、山の手のブランド高級
住宅地のように「いくら高くても買う」という人がいませんので価格の上限は
実需に引っ張られ、いま上限に達してしまったということだと思います。
坪２５０前後で収益がでるようマンション用地の価格は調整され、販売価格に
ついては建物仕様で調整をしていくと思われます。

[830: 匿名さん]

23区や都心買ってはいけないエリアはどこですか？

23区と言えど千差万別、都心でも地理的条件が場所によりかなり異なりますよね？

[831: 匿名さん]

マンションであれば江戸川、葛飾、足立の城東３区は地縁がないかぎり購入しないのが無難でしょう。

もし住み替えるのが前提であれば価格維持ができそうなエリアがよいと思います。簡単に言えば

・駅から５分程度
・大規模（３００戸以上）
・高層（２０Ｆ以上）
・平均分譲価格は６０００万以上

が無難でしょう。予算不足なら中古がいいと思います。

[832: 住まいに詳しい人]

>827
割高外周区は供給を絞って、値下がりを食い止めて時間稼ぎをしている。

時間稼ぎは限界に来るとその反動も大きくなる。
後が怖い。

[833: 匿名さん]

>830
買っていけない筆頭は杉並区、
後は世田谷区、練馬区、大田区の順番です。
これを見れば明らかでしょう。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....

[834: 住まいに詳しい人]

区単位で語っている時点で
830さんの問題意識を理解していないでしょｗ

[835: 匿名さん]

＞割高外周区は供給を絞って、値下がりを食い止めて時間稼ぎをしている。

なんで、外周区は「割高」なんですか？
「供給を絞って」とは、どういう意味ですか？さっぱりわかりません。
値下がりを食い止めて時間稼ぎをするために、誰が供給を絞ってるのですか？なんでそんなことする必要があるんですか？

＞買っていけない筆頭は杉並区、後は世田谷区、練馬区、大田区の順番です。これを見れば明らかでしょう。

どこがどう「明らか」なのか、さっぱりわかりません。

[836: 匿名さん]

>832
業者の影の元締めでもいるのかw

[837: 匿名さん]

業者の割高外周区擁護の必死さには笑えますね。

[838: 匿名さん]

土地の税制を改革しない限り地主は土地を安くは売らないでしょう。最悪コインパーキングにでもしておけば売却価格に対して１～３％くらいで回りますので売るくらいなら持ち続けます。

有効活用されていない土地でも保有コストが低いので、供給を絞るというより個人地主は安く売るくらいなら持ち続けるという感じでは。

[839: 匿名さん]

戸建の相続が本格化して土地が余り始めたら割高外周区バブルも終わり。

オリンピック前の1950年前半から近郊の宅地化が本格化したから、
奥さんが当時25歳として現在2012-1950＋25＝87歳
そろそろ始まるよ。

[840: 匿名さん]

土地はあまると思うが、マンション用地としてまとまった形にはならないので例えば世田谷区や杉並区で城東並に安くマンションが供給されるかというとそうはならないと考える。
コインパーキングになってひたすら放置されると思うわ。

[841: 匿名さん]

税金払えないよ

[842: 匿名さん]

うちの実家は半分売ってその土地に２軒のミニ戸が建った。

[843: 匿名さん]

これからは首都圏に不動産を持たない地方からの上京者が買い主体になるから、
割高外周区を喜んで買うような人は非常に少なくなるよ。

首都圏出身者は近郊、郊外に割高慣れしているけどね(笑)

[844: 匿名さん]

ここは新築マンションの価格動向だろ？
割高割高言われている戸建て専用地の土地の値段はあまり関係ない気がしてきた。

[845: 匿名さん]

>844
マンションの方がもっと割高だよ。
杉並区の分譲マンション平均価格はなんと一億円を超えている。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/price_ranking_1.html

[846: 匿名さん]

>835
割高外周区は土地の値段が高すぎて、マンション作っても目が飛び出るような値段になっちゃう。
そうすると買える人は非常に限られる。
それを良く知っているから業者も大規模は作らず、
趣味の世界の小規模マンションばかり作る。
結果的に供給量が抑制されて、高価格が正当化される。

この繰り返しだよ。

[847: 匿名さん]

割高外周区で坪単価330万以上、
割高埋立地で坪単価230万以上は
買ってはいけないですね。

[848: 匿名さん]

一種低層でマンション建てると容積率が低い分かなり割高になりますよね。地下室つくらないととんでもない値段になる。

[849: 匿名さん]

環七の外側で７０平米５０００万台くらいが適当だと思うけど
世田谷区や目黒区の値段って渋谷からの距離とは反比例するかというと実はあんまり関係ないよね。
場所によっては逆転現象も起きている。

[850: 匿名さん]

山の手の外側でマンション作っても売れないことは証明されてるよ。

[851: 匿名さん]

>848
今まで異常に高い値段が放置されて来たのは、
既存の持ち家住民の移動が無かったからですね。
自然に供給が抑えられて来た。

そろそろ世代交代が本格化するから、
この異常な価格もいずれは調整されて行くでしょう。

外周区のマンションが坪200万円以上なのは国際的に見てもかなり異常です。

[852: 匿名さん]

埋立地は価格崩壊し、次は外周区。
山手線内側でも優劣がつくでしょうね。

[854: 匿名さん]

>853
増え続けているのはアパート住民だけです。
高いのは誰も借りない。

[855: 匿名さん]

埋立地、外周区崩壊で、
資産価値維持は山手線内側一部か
中央線の一部だけになりそうですね。

[856: 匿名さん]

>845

杉並の価格が高いのは大規模な高級マンションが売りに出されたから。
たまたまだよ。販売価格の推移を見ればよくわかる。

[857: 匿名さん]

3年前から値上がりし続けているから
たまたまじゃなくて
明らかにバブルだよ。

[858: 匿名さん]

三井がいいと言えばいいものに間違いないから素人がとやかくいうべきで無い。

[859: 匿名さん]

外周区崩壊外周区崩壊ってここで連呼してる人たちって
実際はそのさらに外側の郊外や隣接県住まいの方ですか？

都心住んでる人間は外周区がどうなってようが意識してない(どうでもいい)から
わざわざ投稿しないでしょうし。

いつも不思議に思っていたのですが、どなたか解説していただけませんか？

[860: 匿名さん]

同様に外周区に住んでる人間は都心がどうなってようが意識してない(どうでもいい)から
わざわざ投稿しないでしょうし。

[861: 匿名さん]

じゃあ、誰？

[862: 匿名さん]

俺以外。

[863: 匿名さん]

上がる時は都心から上がるし、下がる時は外周区から下がり始めるから両方見るのが寛容だよ。

[864: 匿名さん]

外周区はバブル関係無く一貫して下がり続けているよ