23区内の新築マンション価格動向(その60）

[マンション投資家さん]

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前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/237195/

[670: 匿名さん]

そういえば西新宿でようやく始まった再開発が、でっかいタワマンだったね。
賃貸棟もあるから、住民レベルは荒れるかもだけど。

[671: 匿名さん]

＞＞６７０
間違えた、西新宿じゃなくて西富久だった。ｗ

[672: 匿名さん]

高度制限は景観保護を目的としているはずだが高さ制限をしたところで
美しい街並みが生まれるわけではない。
例えば第一種低層だって容積率をさげ１０メートルに高さ制限をするこ
とで景観を守るのが趣旨のはずだが、地価の高い場所では斜めのへんな
屋根がついたミニ戸だらけになり、むしろ景観を乱している結果となって
いる。

都心部に商業地やオフィスとバランスよく住宅を配置するには郊外的な
発想（最低面積、高さ制限、容積率のよる制限）ではダメだね。
またマンションをつくるにしても南向きがみんな大好きなのでパリのよう
に道路に面して生前とマンションを作ることができず、せまい敷地でセコ
セコ南向きにするので建物が美しくなくなるよね。

[673: 匿名さん]

>>667

渋谷、新宿のマンション価格はオフィスの賃料がどれくらい低下するかによるね。オフィス用地は収益還元価格から算定されるので、この土地の値段でこんな賃料しか取れないならオフィスなんてやってられねーとなった時点で地価が下がる。

オフィス→（高級）賃貸マンション→賃料取れねー→分譲マンション

って感じか。

[674: 匿名さん]

>670
渋谷、新宿エリアは独身用の賃貸が増えるんじゃない？
一般のファミリー層にとっては魅力が無いエリア。

家賃レベルはかなり下がるだろうね。

[675: 匿名さん]

職住近接のニーズが高まり続けるのは確かだね。

８０歳でも働ける社会へ
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120725-00000024-fsi-bus_all

[676: 匿名さん]

まあそれは開発次第だね。
例えば芝浦なんか再開発前はファミリーで住みたいなんてあまり思わない
エリアだったでしょ。品川港南口もそうだけど。

独身向けにするかファミリー向けにするかを決めるのは経済性です。
もっとも坪あたりの収益がよいプランが選ばれる。
再開発は街の機能を変えるためにやるのだから今まで○○だったから
というイメージだと判断を誤る。
もっとも再開発前にネガティブなイメージがある場所は安く売られる
ので、よい買い物ができる可能性も高い。

[677: 住まいに詳しい人]

>>672
これからは住宅余りの時代だから
そーいうひとつ上の視点で美観と機能が備わった街並みをつくれる地域が
勝ち残れるのでしょ（何と勝負するんだ？って話もあるがｗ）

街並みを揃えるには
いっぺんに作り上げるか、少しずつ50年かけるか、方法が２方向あるけど
日本では数少ない事例も前者の手法ばかり

デベロッパーと名乗る企業の本気度が試されている時なのかも

[678: 匿名さん]

>676
やっぱ東京駅から半径5km圏内で坪単価が250万円前後が無難なのかなあ？

[679: 匿名さん]

なんのために街の美観を向上させるかといえばぶっちゃけそれは
資産性向上のためです。お屋敷外がミニ戸だらけになると景観が
わるくなり結果的に地価が下がります。
地価が下がるのがいやな人（既存住民）が、買い支えるなどしな
いとダメですね。でも既存住民でお金がある人は自分の住んでいる
場所の資産性を維持するために投資したりせず、環境が悪くなると
引っ越しちゃいます。
残ったのはお金がない人だけで反対運動をするだけで、せいぜい
高さが数メートル低くなるくらいの中途半端な建物ができてデベに
金もらって終わりです。
まあお金がない地権者が多数いる以上街並みがよくなるのはムリ
ですね。

埋立地は地権者が法人で１～２社だから再開発はうまくいったが、マンションとして分譲された瞬間数千人の地権者が生まれたわけだから、次が問題ですね（木密地帯と同じ構造となってしまった）

[680: 匿名さん]

>>678

まあ無難かどうかっていうのは坪２５０で買った物件が２０年後に
いくらで売れるかってことだよね。

坪３５０万→坪３００万
坪２５０万→坪２００万
坪２００万→坪１５０万

だとしたら、金利が低ければほぼ同じコストってことだから高い
場所に住んだほうが得ってことになる。

坪３５０万→坪２５０万
坪２５０万→坪２００万

だったら坪２５０のほうが得だよね。
新築坪２５０万エリアの築２０年の中古価格を広く調べれば
ある程度予測がつくと思うが埋立地はベンチマークとなるものが
ないのでギャンブルだよね。だから無難かとうかといえばギャンブル
であって無難ではない。

[681: 匿名さん]

上手いね。いつを基準にするか次第。

築２５年だとバブル価格で元値が高い。
築２０年だとバブル崩壊で元値はかなり下がってる。

[682: 匿名さん]

>680さん
大前提として都心部居住が進むと見てますが間違ってますかね？
そうすると下値の維持は堅い線では？

[683: 住まいに詳しい人]

>>682
安くなれば人が増えるし、高くなれば人が減る
それだけの話

[684: 匿名さん]

プチバブル期の物件の多くは、築5年以内の現時点で中古騰落率が２～３割下落している状態。
（週間ダイヤモンド誌より）
逆にプチバブル前の物件は築10年近くの物件でも購入時とほぼ変わらずか逆に上がっている物件も
少なからずある。しかし郊外物件では4~5割下落してる物件もかなり有る。

つまり価格低迷期に元々は高かった地域の都内23区のマンションを買っておけば、大損することは少ない。
高止まりしている地域は避けた方が無難。郊外はどんなに安くても買ってはいけない。

[685: 匿名さん]

>>682

地価が下がれば都心居住が進むでしょう。
地価が上がって坪２５０万ラインが都心から遠のけばそこ以遠が居住の中心になるでしょうが、２３区全体の人口は平成３５年ごろから減り始めると予測されています。

まあ当然各エリアで同じ割合で減るわけではなく、都心からの距離もそうですが、駅から遠い場所は住みたがる人が減るので値段はさがるでしょう。

坪２５０が大事ではなく坪２５０が維持できるかが重要です。
そのためには坪２５０の価格に正当性があることが重要ですね。もちろん正当性とは都心までの距離ではなくその土地の収益性です。収益性を維持するのであれば純粋な住宅地は厳しいと考えます。都心に近くそして変化に対応できる余地があることが重要と考えます。

[686: 匿名さん]

>>684

郊外は十分に安ければ買ってもいいと思います。
十分に安いというのは例えば１０００万くらいで中古マンション買うとかはアリだと思いますよ。
賃貸よりは安いと思う。

郊外の３～４０００万くらいの新築は一番だめですね。
一番ロスが大きいです。

[687: 匿名さん]

普遍的な価値があるところもいいと思います。
例えば表参道とか白金台とかですね。でもそういうとこを坪８００万とかで買ったら
大変ですよ。２０年後でもこれ以下にはなりそうもないなーという底値を考え
それとの差分で判断すべきでしょう。

[688: 匿名]

都内の城東の新築はだめかな？

[689: 匿名さん]

値段によります。
それに城東などといった大雑把なくくりをいってるようじゃだめですね。いい場所もありダメな場所もある。
価格との関係でいえばだめな場所がほとんどですが。

[691: 匿名さん]

>683
坪単価250万円前後が都心部の場合の下限だと思います。
200万円近くまで落ちると誰でも買えるようになりますからね。

でも上限はマンションが増えると自然に落ちて行くでしょうね。
300万円台になるのでは。

[692: 匿名さん]

都は２５日、２３区西部と南部（練馬、板橋、品川など１３区）に今年初の光化学スモッグ注意報を発令した。光化学スモッグは４～１０月ごろの日差しが強く風が弱い日に発生しやすい。発令時は屋外での運動を控え、目やのどの痛みを感じたら洗眼やうがいをするよう呼び掛けている。
　都は光化学スモッグ発生を８地域に分けて監視している。このうち西部では２５日午後２時、練馬区北町で原因物質となるオキシダント濃度が注意報の基準（０・１２ｐｐｍ以上）を超える０・１５ｐｐｍを記録。同１時には南部の品川区豊町で０・１３ｐｐｍに達した。注意報などの発令状況は都環境局のホームページで確認できる。

[693: 住まいに詳しい人]

>>691
“都心部”とか“坪単価250万円”なんて
恣意的な区分で市場が動いているわけじゃない

市場の全体の動きを見て、そこに起きている現象を説明するために
エリアとか価格帯の定義を行い、市場動向をモデル化するのが道筋

思い込みを語るだけなら数字なんていらない

[694: 匿名さん]

>693
そうそう。
東京駅から半径5km圏内という明確な基準で世の中見るべきですね。

昔から高いところはこの先も高くて当たり前とか、
恣意的なイメージで見ると誤るよね。

[695: 住まいに詳しい人]

23区で販売戸数が多いところの平均坪単価を調べれば売れ筋の坪単価が分かるんじゃない？

[697: 匿名さん]

経験則だと市場価格は年収倍率と連動していないんだよな。

[698: 匿名さん]

>696
所得の二極化が進むから都心部マンションが買えるような１０％の人たちの年収は逆に上がるんじゃない？

[699: 住まいに詳しい人]

>>695
とりあえず、2012年供給住戸の坪単価分布を区別に観ると
23区は4つか5つぐらいのクラスタに分類出来そーだ

ａ　千代田区、港区、渋谷区の＠350
ｂ　城西・城南を中心とした＠250～300
ｃ　城東・城北を中心とした＠200～250
ｄ　葛飾区・足立区の＠150

個別に観ていくと、世田谷区とか２つに分けた方が良いと思われる区もあるが
“とりあえず”なのでご了承を

経験則で以前から言われている“天井”が複数あるけど
＠400×120m2＝1.5億円
＠280×70m2＝6000万円
＠210×70m2＝4500万円
＠180×65m2＝3500万円

ｂ　城西・城南が＠280じゃなくて＠350ぐらいが
天井になっているのがちょっと意外かな

[700: 匿名さん]

>699
東京駅から半径5km圏内8区の主要な価格帯はやはり坪200万円～300万円ですね（中央値250万円前後）。
これだけで23区のかなりのシェアを占めるのでは？

[701: 匿名さん]

長谷工アーベストが6月28日～7月2日に行った調査によると、住宅の買い時感について、27%が「買い時」と答えた。4月に行った前回調査に比べ、4ポイント増加。2011年3月に発生した東日本大震災後の落ち込みから回復傾向が続き、震災前の水準(2011年1月調査は31%)に戻った。
「買い時」だと思う理由については、「現在は金利が低水準だから」が77%で最多。これに、「今後は、消費税率の引き上げが予想されるから」が続いた。この回答は1月調査から12ポイント増加して、70%となった。また、住宅購入検討者を対象に、具体的な住宅購入の時期を問うと、55%が消費税増税前にあたる「2年以内」と回答。1月調査から15ポイント増加した。

[702: 匿名さん]

震災後の「タワーマンション離れ」が進んでいるようですが、購入者は「失敗」したと言えますか

[703: 匿名さん]

失敗したのはデベです

[706: 匿名]

>>676
湾岸バブル崩壊の震災後は、今も住みたいなんて誰も思わないだろ

豊洲叩きの陰でひそかに一緒に人気ガタ落ちエリアだもんな、港区湾岸
そりゃ安全性で言えば江東区以下だもの

[707: 匿名さん]

「人口減、人材集積で生産性向上」　経済財政白書
http://www.nikkei.com/article/DGXNASFS2602P_X20C12A7MM0000/?dg=1

[708: 匿名]

大手町に露天風呂付き温泉ホテル、だって。

[710: 匿名さん]

「PROUD with UNITED ARROWS」　　　　野村不動産　「UNITED ARROWS」とコラボ　「着心地のいい家」を「東雲」で提案

　野村不動産は2月17日、ユナイテッドアローズと共同で提案する住空間 「PROUD with UNITED ARROWS」を始動し、第一弾として4月に分譲する「プラウドタワー東雲キャナルコート」から展開していくと発表した。

　上質な住空間を提供してきた「PROUD」と、豊かで上質なライフスタイルを提案している「UNITED ARROWS」のものづくり、商品企画に徹底的にこだわる共通点を具現化するもので、コンセプトは「着心地のいい家」。服に感じられる思いを暮らしや生き方になぞらえて長く住むほどに居心地がよくなる家を目指すという。

　「UNITED ARROWS」クリエイティブ・ディレクター鴨志田康人氏がコラボレートし、新しい暮らしを提案するプレゼンテーションスペースを「プラウドタワー東雲キャナルコート」マンションミュージアム内に設置。収納をベースとした部屋のインテリアオプションを展開する。

[713: 匿名さん]

東京建物(東京都中央区)と浅川商事(東京都中央区)、国産化学(東京都中央区)が共同で計画を進めてきた「日本橋TIビル」が7月17日に竣工し、満室で稼働を開始した。
　東京メトロ銀座線・半蔵門線「三越前」やJR山手線・中央線・京浜東北線「神田」など、3駅6線が徒歩圏内にある9階建てのビル。1階は店舗スペースで、コンビニエンスストアが入居予定。2～9階はオフィスとして一括賃貸する。

[714: 匿名さん]

＞“都心部”とか“坪単価250万円”なんて
＞恣意的な区分で市場が動いているわけじゃない
これは豊洲を売るために後付で屁理屈を作っただけです。偏差値の低いデベ営業がね。
東京のことを少しでも知ってる人ならバカにしてますよ。

[715: 匿名さん]

じゃなくて、深川の教授じゃない？250万は。
豊洲なら250万とは書かないと思うよ。

[716: 匿名]

>676次は小杉なのか？

23区にはないのかな？

[717: 匿名さん]

>>715
あの中卒不動産屋はまだいたのか。

[718: 匿名さん]

暴落中の豊洲を、今あえて買いたい人も少ないだろ。