23区内の新築マンション価格動向(その60）

[マンション投資家さん]

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前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/237195/

[65: 匿名さん]

女は群れたがるから、この上位６区の中から高齢独身女特区が生まれそうな予感が・・
みなさん、どこだと思います？

結婚が難しいとされる、35歳～39歳女性の未婚率高い順から
１．渋谷区42.72%、２．新宿区39.63%、３．杉並区39.18%、
４．中野区38.99%、５．中央区37.31%、６．目黒区37.13%、

[66: 匿名さん]

＞65
大丈夫？

[68: 匿名さん]

未婚女性の学歴もある。
江戸川区などの城東は高卒以下。
杉並区は大卒者が多い。

[69: 匿名さん]

なんだろうね。。。その未婚の統計の信頼性がどの程度か知らんけど、
個別には、幸せな人は幸せな道を歩む。
自分が、その幸せな道をみつけるかどうかだろう。
統計の数字で妄想するのも良いけど、現実世界のほうが重要だよ。

[70: 匿名さん]

2010年の国勢調査だから、まあ正確と考えて良いんじゃない？

でも、年とっても周りが独身だと気楽に暮らせるよね。
そんな所に結婚を諦めた人たちが集まるのはごく自然じゃない？

そんな所には業者も1LDKとかいっぱい作るだろうから、
相乗効果で独身だらけの区が出来上がるだろうね。

[72: 匿名さん]

>71さん
そんなに悲観的にならなくても、
行政としては一生独身の女性がどこかの区に集住してもらった方がやり易いのでは？
子育て支援体制をそれ以外の区で充実させれば良いから
投入する税金を節約できるし、利用者が多いと料金も安くできるよね。

全体として未婚率が下がれば良しじゃない？

[74: 匿名さん]

結婚が難しいとされる、35歳～39歳女性の未婚率高い区
2005年から2010年の変化
１．渋谷区31.40%→42.72%、＋11.32%
２．新宿区30.75%→39.63%、＋8.88%
３．杉並区30.38%→39.18%、＋8.80%
４．中野区37.03%→38.99%、＋1.96%
５．中央区25.73%→37.31%、＋11.58%
６．目黒区30.55%→37.13%、＋6.58%
23区全体25.63%→30.65%、＋5.02%

中野区は独身女性集住特区から除外したほうが良さそうだ。

以下5区を特区候補としよう。
渋谷区、新宿区、杉並区、中央区、目黒区

[77: 匿名さん]

次回の国勢調査（2015年）の注目ポイントは
渋谷区の未婚率が50%超えるか、
新宿区、杉並区、中央区、目黒区の中で未婚率40%越えが出て来るかだね。
中央区はファミリータイプのマンションが今いっぱい作られているから逆に下がりそうだけど、

取り敢えず、2010年時の30~34歳女性の未婚率は以下
渋谷区53.77%
新宿区52.28%
杉並区51.54%
中央区44.10%←既に低いね
目黒区49.12%

それにしても外周区の杉並区が特区候補に残っているのは意外。
何でだろうね？

[78: 匿名さん]

家賃の安さを求めて集まっているのかなあ？
他の区よりかなり安い。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/sort=2d/

[79: 匿名さん]

女性蔑視の方の書き込みの内容、人としてどうなんでしょう？
内陸批判のつもりでしょうが、海岸住民の民度を落としていることに気付いてください。

[81: 匿名さん]

湾岸住民が書いてるとは限らないわけだが。
例えば教授は、江東区でも内陸。

[82: 匿名さん]

女性の未婚率上昇は少子化につながるから、有効な対策を考えるのは我が国にとって重要でしょう。

[83: 匿名さん]

市部の平均坪単価360万円のマンション129戸即完だって。
一番安い部屋でも6,100万円。平均9,000万円。
やっぱり地盤かな。

[84: 匿名さん]

どこそれ？
まさか、井之頭ではないよね？

[85: 匿名さん]

前回の消費税増税の時には混乱を避けるための経過措置として、
半年前の契約であれば引渡し時が増税後でも消費税は増税前の額でよいとされたそうですが、
今回もおなじでしょうか？

もしそうなら、増税半年前の2013年10月までにマンションの購入契約を済ませておけばよろしいのでしょうか？

[86: 匿名さん]

2013年10月から2014年3月まで、
完成物件の売れ残りが引く手あまたになって、
あっと言う間に無くなるのかな？

2014年1月頃までにに完成する物件はたとえ売れ残ってもどうにかなるって事か？

[87: 匿名さん]

業者にとっては、
2013年10月頃に竣工するマンションが一番余裕を持って売れるね。

23区の大型マンションで該当するのありますか？

[90: 匿名さん]

消費者心理を予想するのは難しいけど、
前回の消費税上げではどれくらいの駆け込み需要増があったのかなあ？
何か資料はありますか？

[91: 匿名さん]

単なるアンケートですが・・

消費税引き上げで「購入計画に影響を受ける」という回答が58.0％であるのに対し、「影響を受けない」は18.1％にとどまり、「分からない」は23.9％となった。
「影響を受ける」と回答した人のうち、どのような影響を受けるかについては「できるだけ消費税引き上げ前に購入するようにしたい」が最も多く45.6％。

急ぐ人は58%X45.6%＝約26%
購入を考えている人の4人に1人が急ぐようになるって事だね。

[92: 匿名さん]

その後に、良い物件が出現したら、逆にチャンスだね。

[93: 匿名さん]

マスコミは煽るだけだからな
情報弱者は営業に騙される

まあ物件の土地代の比率が低い場所
つまり坪単価が安い地域はそれなりにグロスが増えるし
よりマスコミに流され易い人が多くなるから
影響はあるかもな

[94: 匿名さん]

大型物件の場合は販売期間が１年は必要。
半年前の契約の特例を使っても販売期間が2012年10月～2013年10月は必要ってこと。
今年の10月までに着工しないとヤバイってことだね。

つまり、今年の10月以降、分譲マンションの新規着工が激減するってことだ。
竣工まで2年として、
2014年10月以降に竣工する分譲マンションが激減しちゃう。

[95: 匿名さん]

2014年4月以降は買う人も激減だろうがね。

[96: 匿名さん]

今年の10月以降分譲マンションの着工は激減するけど、
代わりに激増するのが安普請の賃貸。

家賃には消費税が掛けられないから、
消費税が上がって建築コストが上がっても転嫁できない。

消費税が上がる前に資材を仕入れて形が出来上がっていれば、
それより後に作られる物よりコスト競争力が強くなる。

つまり、安普請の賃貸の着工が2013年12月ころまで続く。
一時的には賃貸がすごい過剰になるけど、
2014年10月以降は分譲マンションの竣工が激減するから、
賃貸のままの人が増えて過剰はいずれ解消される。

2014年1月以降は賃貸の着工も激減するから、
住宅関連の工事はめちゃくちゃ少なくなるだろうね。

東京オリンピックが決まれば良いね。

[97: 匿名さん]

＞建物部分にしか掛からないんだから
＞大した増税にならん
＞土地代の比率が高い場所はなおさら

てことは土地部分の価値はほとんどない埋立地タワーマンションは致命的ですね。
だから消費税増税前に売り切ろうと死にもの狂いなわけだ。
増税後だとますます売れなくなりますから。

[98: 匿名さん]

2015年10月にもう1回上がるから、
2014年1月から2016年3月までの2年3カ月は住宅関連の工事は激減。

2016年4月頃から
新しい消費税10%による建築と販売が始まる。
この頃になると買える人はどの程度になっているのかな？

2年ほどの間に買いたい人が増えて、販売好調になるのか？

[99: 匿名さん]

>95
2014年4月から2016年3月までは、
消費税が掛からない中古マンションの売買が増えそう。
場所によっては多少の値上がりもあるかも？

[100: 匿名さん]

近隣３県を除く他県からの転入超過数
1996年　１９８０８人（2010年）
1997年　３１３５０（2011年）
1998年　４１４０５←このあたりが都心部マンションを買い始めたばかり（2012年）
1999年　４３５２２消費税前の駆け込み需要（2013年）
2000年　５１６２９消費税8%に、都心部で中古マンションブーム（2014年）
2001年　６３１２８消費税10%に、都心部で中古マンションブーム（2015年）
2002年　６３９１２地方出身者の都心部マンション購入が本格的に始まる（2016年）
2003年　５９２７６（2017年）
2004年　５８５１６（2018年）
2005年　６７２０９（2019年）
2006年　７７０６７東京オリンピック（2020年）
2007年　８７７０３←ここがピーク（2021年）
2008年　８１１４７

[101: 匿名さん]

マンション本体以外にも
引越代、家電代、インテリア代、家具代、などの消費税もアップするのをお忘れなく。
それから
中古仲介手数料の消費税もアップする。

[102: 住まいに詳しい人]

この時期に大規模マンションを着工するような無鉄砲なデベはほとんどいないだろうな。

[103: 匿名さん]

>88
ﾏｼﾞﾚｽごめん

自分、先日、マンション買いました。
内陸の9,000万円の新築中層物件。
9,000万円のうち、建物5,000、土地4,000だったよ。
だから消費税は約250万円。

これが8％だと約140～150万円上乗せになる感じでしょ。
さらに10％になると5%の倍だから250万円前後上乗せ。

デベに「もっと値引きしてよ」って言っても
「アンタ、9000万円のマンションたくさん買ってくれないでしょ？だから値引きするメリットも義理もないよ。」って
言われるだろうし。

この増税額、俺みたいな庶民だと結構大きな額なんだよね。。。払うの俺だし。

もちろん、あなたにとっては５％でも１０％でも消費税は大した額じゃないと思うけど。

[104: 匿名さん]

新規大型物件が無くなるとマンコミも寂しくなりますね。

[105: 匿名さん]

デベの皆さんこれから3年間は被災地の復興に全力で取り組んでください。

首都圏の分譲マンションの建築は結構ですから。

[106: 匿名さん]

>103
150や250、一般的なビジネスマンには大した出費じゃないよ。
ちょっとキャバクラ我慢すればいいだけの話。

そうだろ、みんな？

[107: 匿名さん]

消費税上げで可処分所得が減って買えない人が増えて
一生賃貸比率が上がる。

結局はそんな流れになるよ。

[108: 匿名さん]

生協の2010年調べでは１世帯あたりの年間消費税額は平均169,000 円。
http://jccu.coop/info/pressrelease/pdf/press_110329_01_03.pdf
これが５％→１０％の倍だと約34万円。しかも所得税・住民税・社会保険料控除後の手取りから負担だから。


所得税・住民税・消費税・ガソリン税など考えると、１年間のうち３～５ヶ月は「お国・地方のために働きます」って状態。

一般国民は「公務員にお金をささげる犬」状態。まさに公務員天国。プチギリシャ。

[110: 匿名さん]

>108
どうして
東大法学部→現役司法試験合格→上級公務員→官僚→天下り
のコースを選択しないの？

[111: 匿名さん]

まったくだ。
公務員について文句言うならなればいいのに(もしくはなればよかったのに)

愚痴ってる暇があるなら公務員なんて羨ましくないってくらいに自分の所得を上げることを考えろ。

他人の文句言ってる人間に限って自分じゃ何も努力してない輩が多いよね。

[112: 匿名さん]

マンコミの投降者はクチだけは達者だよね。

そんなに年収がある人がたくさんこんな掲示板に書き込んでるとも思えない。

もちろん俺はたいした稼ぎはない。共働きのくせに世帯年収２千ぽっち。

[113: 匿名さん]

言えてる。
公務員を叩けば、正義だとか思ってる。
まあ、ネット知識しかないんだから、仕方ないが。
しかも、108のプチギリシャとか何もかも間違ってるし。

[114: 匿名さん]

うちなんかせいぜい1000万。
でも残業ほとんどないし、朝も時間決まってないし、
ひたすらこき使わる国家公務員とか全然うらやましいと思ったことない。

公務員なるなら財政が安定してる地方公務員がいいよ。

[115: 匿名さん]

むしろ公務員をもっと厚遇すべきなんだよな
消費税なんて３０％ぐらいが妥当だよ
大津の公務員見てみろよ、必死に仕事してるだろ

[116: 匿名さん]

自分も２０％くらいが妥当だと思う。
大津の公務員？先生達とか教育委員会の人達だよね。滋賀県警とかもそうかな。
テレビ見てて本当にかわいそうだと思う。あの人達こそ、本当の被害者だよ。

[117: 匿名さん]

最近のマスコミの公務員叩きはひどいな。本当に。

[119: 匿名さん]

消費税が30%で所得税がないことが望ましい。

[121: 匿名さん]

都民全体で見ても、年収2,000万円ってゴロゴロいるからね。
石を投げれば年収2,000万円に当たる、って位。

公務員をたたくのは本当におかしいよな。公務員に感謝しかないし、もっと給与上げて天下りも歓迎すべきだよ。

[123: 匿名さん]

>121
１０％の勝ち組に中に入れるかどうかで、マンションが買えるかどうかが決まる。
3千万円台を買っていた層はこの消費税上げで一生賃貸組に脱落。
郊外の低価格マンションの買い手はいなくなるよ。

[124: 匿名さん]

今年から団塊の世代の完全引退が始まるから各企業の人件費はかなり楽になる。
優秀な人材に対してより多くのお金をつぎこめるようになる。

特に、地方からの流入者（首都圏大学卒業者を含む）は重要。
地方出身者に対し住宅手当等が充実されるでしょう。
ただし、優秀な人材だけ。

地方出身者の学歴は首都圏出身者の平均より上、対象は２０％くらいになる。
年7万人の流入として、1万4千人（夫婦世帯で7千戸に相当）。

[125: 匿名さん]

地方出身者への奨学金充実　首都圏有力大が囲い込み 優秀な学生、寮費免除　「地元国公立大志向」に危機感

有力大学が地方出身の学生を対象にした奨学金制度を拡充させている。早稲田大や慶応義塾大が新入生向けの制度を相次いで創設。景気の低迷などで地元国公立大志向が強まる中、優秀な地方出身者を囲い込もうと懸命だ。迎え撃つ国立大も、学費のほか寮費の全額免除など、思い切った支援策を打ち出しており、学生争奪戦が激化している。
東京大は08年度から家庭の給与所得400万円以下などを目安に、人数制限のない学費の免除制度を始めた。期限は半年間だが、入学から卒業まで何度でも申請でき、４年間の学費を無料にすることも可能だ。700人以上がこの制度を使っているという。
さらに10年度、キャンパスからほど近い東京都文京区内に学生寮がオープン。既存の寮２カ所と合わせ計約1000人（留学生、大学院生を含む）が月１万～３万６千円程度の費用で入居できるようにした。
http://www.nikkei.com/article/DGXDZO43637490R10C12A7TCQ000/

[127: 匿名さん]

◆全国中学生学力テストの都道府県別の順位
1位　秋田県　77.2点、2位　福井県　77.1点、3位　富山県　76.0点、4位　香川県　75.0点、5位　石川県　74.6点、6位　青森県　74.7点、7位　岐阜県　74.3点、8位　山形県　74.2点、9位　静岡県　74.0点、10位　広島県　73.3点、10位　鳥取県　73.3点、12位　愛知県　73.2点、12位　京都府　73.2点、14位　長野県　73.1点、14位　熊本県　73.1点、16位　群馬県　73.0点、16位　奈良県　73.0点、16位　宮崎県　73.0点、19位　新潟県　72.7点、20位　愛媛県　72.6点、21位　岩手県　72.5点、22位　千葉県　72，3点、22位　東京都　72.3点、24位　山梨県　72.2点、25位　福島県　72.1点、25位　兵庫県　72.1点、25位　島根県　72.1点、28位　埼玉県　72.0点、28位　長崎県　72.0点、30位　栃木県　71.9点、31位　山口県　71.8点、32位　神奈川県　71.6点、32位　徳島県　71.6点、34位　鹿児島県　71.3点、35位　茨城県　71.2点、36位　三重県　71.2点、37位　佐賀県　70.9点、38位　大分県　70.8点、39位　宮城県　70.7点、40位　岡山県　70.7点、41位　福岡県　70.7点、42位　和歌山県　70.5点、43位　滋賀県　70.4点、44位　北海道　68.7点、45位　大阪府　68.4点、46位　高知県　67.4点、47位　沖縄県　62.9点

[128: 匿名さん]

消費税上げ前に
近郊、郊外から都心部に大規模な人口移動が発生する悪寒が・・・

[130: 匿名さん]

将来価値が下がり続ける郊外に駆け込み需要なんて発生しませんよ。
あるとすれば、限りある東京駅から半径5km圏内ですよ。
　　市部　　　　横浜市
40歳69357人　　65,483人　←もう買い終わりました？
35歳60254人　　55,765人　←高値づかみに気を付けて
30歳51775人　　45,693人　
25歳47667人　　41,093人　←これ以降、相続で家を買う必要がなくなる
20歳42828人　　38,460人
15歳36358人　　32,796人
10歳36037人　　33,185人
5歳 34463人　　31,525人　←半分に

[131: 住まいに詳しい人]

消費税上げの前に、将来資産価値の維持が可能なエリア
（東京駅から半径５ｋｍ圏内）にどっと人が移動します。

近郊郊外でババ抜き＝中古マンションの売買が活発になるでしょう。

[132: 匿名さん]

「東京駅５km」って、おのぼりさん？

[133: 住まいに詳しい人]

郊外も35歳あたりの人口はまだ多いから
2014年4月の消費税上げまでが買い替え、都心部移住のラストチャンスだね。
悲喜こもごもの人生ドラマが展開するだろうな。
両親は近くにそのまま住んで欲しいと言うだろうな。

[135: 匿名さん]

>124
団塊世代だけじゃなくてその下のバブル世代が抜けないと本当の意味で企業は楽にならないよ。

あと、別な問題として「優秀な人材」が減ってること。
ここでいう優秀ってのは学歴じゃなくて、基本的な物事の理解力と実践力のことね。

少子化やゆとり教育による競争の低下で平均値が落ちてる感は否めない。
できる若手とそうでない若手の格差が大きく、できる奴は就職難関係なくいくつも内定もらえてるし、
できない奴は学歴関係なく悲惨な状況。

40代より上の高コスト人材が減って再投資しようにも投資先がなくて悪循環なのが今の日本企業。
海外展開をにらんで外国人採用を増やそうって方向になるのもうなずけるよ。

[136: 匿名さん]

大多数の年収が落ちてる中、都心への大量移動が発生するのは妄想だね。
それすなわち都心物件の価格も大量に落ちるってこと。

都心移住は進むだろうけど、それにしても一部の勝ち組の話。

世の中格差がどんどん広がるよ。

[137: 匿名さん]

>>134
仮に儲けてる人間が居たとしてこんなところにわざわざ公開するわけなし。
というかそんな人間はそもそも設けられない。

[138: 匿名さん]

>136
その通り。
首都圏出身者の10%
地方からの上京者の20%程度が
いわゆる勝ち組にすぎませんです。
2014年4月までに郊外から都心部に移住する人は
1万5千人程度でしょうね。

[139: 匿名さん]

失礼、計算間違いでした。
2万3千人程度でした。

[140: 匿名さん]

経済力 上：都心だろうが郊外だろうが大体自分の好きなところを検討できる。

経済力 中の上：多少条件落としても頑張って都心にするか、湾岸埋立地にするか、
　　　　　　　近郊郊外でも立地の良いところにするか悩む。

経済力 中：都心はほぼあきらめ。頑張って近郊郊外の手が届く限り立地の良いところを探す。

それ以下：郊外、駅から10分以上が基本軸

中産階級の崩壊で今の日本は下二つが増殖中。

結局世の中「金」なんだよね、、

[141: 匿名さん]

強い地縁でも無きゃ
将来値下がり確実な近郊、郊外を買う人はいないと思うけどなあ。
みなさん損はしたくないはず。

[142: 匿名さん]

マスコミの広告に乗せられる人たちもいるんじゃない？
広告じゃないの？と言いたくなるようなマンション紹介をするテレビ番組もあるし。

[144: 匿名さん]

>141
持家信仰はまだ根強いってことだよ。
賃貸より分譲のほうが設備仕様は良いのがほとんどだからね。
どうせ同じ金支出するなら買ってしまえって人も多いでしょ。

通勤圏の近郊郊外に実家がある人間はむしろ買わない。
親が亡くなれば土地と家が転がり込むのに借金する理由がないから。

相続するまでは都心賃貸満喫、相続したら通勤遠くなるけどコストも大幅ダウンだから
割り切って地元から通勤。

[145: 匿名さん]

>143
2年間で2万3千人程度だから
年間で1万人ちょっとに過ぎませんよ。

2005年実績は年2万人ですからね。

[146: 匿名さん]

>144
遠くからの通勤が嫌だから郊外の家を売るんじゃない？
今の30代が70歳定年になるのは確実だよ。

[147: 匿名さん]

>146
今の30代の平均年収考えたら、
実家を売って都心移住する人間より通勤を我慢しても生活費を落とす方を選択する人間のほうが多いと思わない？

[148: 匿名さん]

>147
相続するまで都心賃貸を満喫できる人はそれなりの所得レベルでしょう。
だから遠くからの通勤が嫌だから郊外の家を叩き売るんじゃない？

所得が低い人は初めから郊外で身動きが取れませんよ。

[151: 匿名さん]

俺は年収850万で妻は専業主婦だが、特に節約する生活はしてないし、現状で満足。海外旅行もできてるよ。
見栄張って年収の6倍以上のマンション買ったり、外車買ったりしないからな。

[152: 匿名さん]

どう考えても将来的に資産を維持するには都心部しか道が無さそうなんだよなあ。

[153: 匿名さん]

やっぱり三井東雲だね。
安くて最高！

[155: 匿名さん]

本当に買いたい人なら販売開始前に
わざわざ色んなスレに宣伝書いて回ったりしないでしょ。
自分の買いたい部屋を自由に選びにくくなる。

[161: 匿名さん]

二子玉川とか自由が丘とか吉祥寺や白金だろうね。専業主婦の憧れは。

[163: 匿名さん]

近郊、郊外マンションは相続までの仮の宿にすぎません。
相続が始まったら暴落間違いなし。

[164: 匿名さん]

厚生労働省は6日、「平成23年版働く女性の実情」を公表した。
それによると、平成23年の女性一般労働者の所定内給与は23万1,900円で、前年度を1.9％上回った。
内訳をみると、正社員・正職員については24万8,800円（前年度比2.0％増）、正社員・正職員以外では17万2,200円（前年度比0.8％増）だった。
また「正規の職員・従業員」は985万人で前年と比べて12万人減少し、「非正規の職員・従業員」は1,188万人となり、前年と比べて18万人増加した。
日本の推計人口は少子高齢化によって、60年後に現在の4分の3程度に減少し、人口に占める生産年齢人口の割合も2分の1程度に低下するとみられている。
経済発展には生産年齢人口の増加が欠かせないだけに、社会における女性の活躍に対する期待が高まっている。