23区内の新築マンション価格動向(その60）

[マンション投資家さん]

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前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/237195/

[580: 匿名さん]

実は
港区内地のタワマンが坪250で買えた時代が
ありました。

[581: 匿名さん]

昭和の「都心」＝千代田区・港区・中央区

平成の都心＝千代田区・江東区・港区

[582: 匿名さん]

車なんかほとんど使わないのにアウディがいいとかいうから買ったしさ。タワーに住みたいっていうから芝浦アイランドの賃貸棟に住んでるんだけどママ友の影響で港区にマンション欲しいんだと。港区から江東区は落ちぶれたって感じでゾッとするんだってさ。

中央区なら今の部屋より高層階じゃないとダメって今だって40階なのにさ。

[583: 匿名さん]

俺の金で猿之助の舞台とか行ってるしいい気なもんだ。

[584: 匿名さん]

平成の都心は、江東区、台東区、墨田区だよ。
千代田、港いらねえ。

[585: 匿名さん]

スカイツリー五キロ以内で決まり

[586: 匿名さん]

＞553
すこしボーっとしてる方ですね

[587: 匿名さん]

夏ボーぶっちゃけ680万なんだけど金持ちと勘違いしちゃって白金台とかのパンフ見ている。妄想やめて欲しい。

[588: 匿名さん]

>584
間違いだよ、それ

正解＝千代田区・江東区・港区

[589: 匿名さん]

代官山のTSUTAYAの裏がおすすめだよ。あそこデベ決まったのかな？

[590: 匿名さん]

中央区をスルーするレス、が多いなあ。

[591: 匿名さん]

>589
あそこも悪くないけどもう豊洲に決めちゃったわ

[592: 匿名さん]

>589
あそこも悪くないけどもう豊洲に決めちゃったわ

[593: 匿名さん]

都心部西側のお勧め物件は無いのでしょうか？
とっても残念です。

[594: 匿名さん]

>593
豊洲以外にありません。
何度も言いましたよね。

[595: 匿名さん]

あとタワーが好きなら目黒駅前、渋谷の常磐松も悪くない

[596: 匿名さん]

千代田、港、渋谷あたりの東京タワー文化圏は
廃れていくよ。
これからは江東、台東、墨田のスカイツリー
文化圏の時代。

[597: 匿名さん]

>千代田、港、渋谷あたりの東京タワー文化圏は 廃れていくよ。
>これからは江東、台東、墨田のスカイツリー 文化圏の時代。

>596さんは先見の目がある！！
私も全く同じ考えです。まさにその通りだと思います。
まさに「四面楚歌」とはこのこと。

[598: 匿名さん]

＞593
こちらへ。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/251588/res/80

[599: 匿名さん]

海外アーチストやハリウッド俳優なんかは押上に行かないだろうな。
結局、青山、秋葉原、六本木、原宿、渋谷。今の日本の文化ってそういう所にある。

[600: 匿名さん]

>599
まあどう変わるかとっくりとご覧ください。

[601: 匿名さん]

ご覧になるほど、興味ないし。

[603: 匿名さん]

>江東、台東、墨田
雰囲気が嫌い
こればかりはどうもならん

[604: 匿名]

実はここ住人どもは都心はおろか湾岸も買えない人の集まりだったりしてね。

[605: 匿名さん]

城東教授の隔離スレ化してるんだから雑談板に移行すべし
目障り

[606: 匿名さん]

603
同じDNAを持ってる人がいた。
広く言えば「下町」がドロ臭くて下品で無理です。

[607: 匿名]

六本木ヒルズ周辺も昔は下町丸出しの陸の孤島でしたよ。
時代と共に変わるんですよ、街は。

時代の流れに抗っても無駄ですよ。

[608: 匿名さん]

都心の六本木と、川向こうを同列に扱うのは、ムリ。

[609: 匿名さん]

>>603
>>606
ダメなものは何を言われてもダメなんだよね。
逆に何も感じない人もいるのかも知れないが。

[610: 匿名さん]

どこからどこまでが下町なの？

[613: 匿名さん]

>612
ここ２３区スレ

[614: 匿名さん]

中国から来て、日本の不動産に投資してる人達が
中国の不動産投資に戻ってしまったら、どうなるんだろうね。

[615: 匿名さん]

>611
おもしろい

[616: 匿名さん]

はいはい
よかったね

[617: 匿名]

＞615
誰も反応しないからって自分でレスするなよ

[618: 匿名さん]

下町＝山の手の逆。東京湾岸、荒川・墨田川の河岸地域

[619: 匿名さん]

下町、の本当の意味を調べてみな。

[620: 匿名さん]

根津や千駄木は下町ですか？

[621: 匿名さん]

根津や千駄木、いわゆる「谷根千」は許せる。なぜだろう

[622: 匿名さん]

http://www.yanesen.net/info.html　をみると、

谷根千とは、谷中・根津・千駄木エリアを指します。文京区および台東区に位置しており、東京23区の中心地に近く、いわゆる「山の手」の一角でありながら、今なお東京の下町としての風情を残す、歴史と情緒が溢れる地域です。

だからか。

[623: 匿名さん]

谷根千って言葉が流行った頃には
まちBBSの根津辺りの住民たちが怒ってたよ。
作られた言葉だと。

[624: 匿名さん]

＞619
wikiでは「東京湾岸及び河川沿いの地域」だとよ

[625: 匿名さん]

谷根千というのはもともと雑誌の名前です

[627: 匿名さん]

不景気の今は奥さんを専業主婦にさせられる経済力があると結婚も簡単。

[629: 匿名さん]

↑こういうところが下町が好きになれない。下品というか。

[630: 匿名さん]

電車にで大股を開いて座る男が多いのも下町エリアの乗降客。
しかも、ジャージ姿とつっかけで。
しかも、コンビニのおにぎりを座席で食べてる。

足は肩幅程度まで閉じるほうがスマート。
と言っても通じないだろうから、基本、電車に乗らないようにしている。

[631: 住まいに詳しい人]

ねえ、そろそろ価格動向の話に戻っていいかな？

[633: 住まいに詳しい人]

ところが新築はやっぱ値上がり傾向なんだよなあ
　
金融緩和で余裕のある供給サイドと
相変わらず余裕のない需要サイドで状況の乖離が大きいね
　

[635: 匿名さん]

新築は上がり、中古は下がる。
買い替えが難しくなる。

[636: 住まいに詳しい人]

>>634
千代田区も本年後半は
三井の富士見２
野村の富士見３
大和ハウスの平河町
地所の四番町、三番町
東急の四番町
と連発で来るから＠400超が定着するかと

[637: 住まいに詳しい人]

ああ、平河町２丁目は大和ハウスじゃないなあ
どこのデベだっけ？

[639: 匿名]

新築は、2000年くらいからずっと価格上昇傾向ですよ。

国土交通白書なんかにも同様のグラフが載ってます。

なぜ、今？
首都圏でも、住宅余りが将来予測で出ているのに…。
消費者が気付けば、売り手は、価格を落とさざるを得なくなるのに…。

[640: 匿名さん]

東京駅から半径5km圏内で坪単価250万円前後のマンションしか安心して買えない時代。

[641: 匿名さん]

640の言うとおり、東京駅から5キロ圏内の京浜東北線
西側を買っておけば問題なし。

[642: 匿名さん]

さあ今日も元気に罵り合おうぜ。賃貸住民たちよ！

[643: 匿名]

636
千代田区は、APAの安いのも分譲中だし
浅草橋側の安いのも幾つか分譲予定ですよ。

[644: 匿名さん]

結局、山手線の内側ってことになっちゃうのかな。

[645: 匿名さん]

>644
実際には豊洲が一番人気のようですけどね

http://www.a-lab.co.jp/research/press111028.html

増加　ランキングの上位5駅　１位：豊洲　　２位：北綾瀬　３位：勝どき　４位：泉岳寺　５位：錦糸町
減少　ランキングの上位5駅　１位：表参道　２位：外苑前　３位：代官山　４位：渋谷　　５位：自由が丘

[646: 匿名さん]

>645
去年のランキングね。
豊洲から徒歩圏の公務員タワーや都営住宅に
被災地からの避難民が大勢移ってきたからね。

[647: 匿名さん]

>646
あらあら。
震災後でも大人気の事実を見せ付けられ、だいぶ狼狽されているようですね。

[648: 住まいに詳しい人]

>>646
それは2011年1月1日の数字だから震災は関係ない
　
　
数字の間違いを正すなら兎も角、基本的に豊洲キ印はスルーだよ

どーしても相手をしたいのなら
どーせマルチポストなんだから埋立地スレで相手してあげなよ

[649: 匿名さん]

>>599
ところが、実は海外有名俳優の定宿は東陽町にあったりする

[650: 住まいに詳しい人]

>>643
>浅草橋側の安いのも幾つか分譲予定ですよ。

岩本町界隈だとウェリスタワー千代田岩本町以外は30戸程度の物件ばかり
千代田区平均でも月によって上下があっても＠400程度の水準は予想されます

東の方はアドレスは千代田区だが実質的に“千代田区の市場”ではないしね
それにあっちはあっちで多少値上がりしているんだよ

[651: 匿名さん]

高級日傘に白い長手袋のキャナリーゼ。
白金や麻布の雑な街に飽き、きれいな街並みに憧れて引越してくる人も多いみたいだね。
電柱なんかが乱立してる街なんか住みたくない、便利な商業施設充実の街に住みたい、って気持ちは理解できる。

そんなセレブ達に人気なだけ、と思ったら大間違い。

今度はなんと江戸っ子の心意気、「魚河岸」までもが豊洲に引っ越すという。

様々な企業の本社も続々と越して来ているし。

小学校は全国トップレベルだと言い、港区や千代田区、中央区から越境入学までさせたがる親もいると聞く。

どれだけ人気があるんだろう。天井知らずか。

[652: 匿名さん]

陳腐そのものだな

[653: 匿名さん]

シロガネーゼに憧れて、白金の１Ｋに引っ越したものの、
シロガネーゼにはなれず、再び運河に戻った豊洲マダムズ。

[654: 匿名さん]

シロガネじゃなくてシロカネな
発音もロにアクセントな

[655: 匿名さん]

650
78戸のルネ神田和泉町を忘れてますよ。
スレが賑わってないから仕方ないけど。

[656: 匿名さん]

好きな所に住むがいいよ。
個人の自由だからさ。

[657: 匿名さん]

東京都中央区日本橋室町で進められている開発計画の第2弾となる複合施設「室町東地区開発計画1―5街区(仮称)」の起工式がこのほど行われた。2014年1月には、地上17階・地下4階建てのオフィスと商業施設からなる複合施設が完成する。事業主は、三井不動産、千葉銀行、わかもと製薬、総武、三越伊勢丹、木屋ビルディング。
　メインストリートである中央通りと江戸桜通りとの交差点に立地する。「江戸桜通り下地下歩道」を中央区と共同で整備し、中央通りの地下拡幅国道事業と一体となって約3000平方メートルの地下広場空間を整備する。駅や商業施設「COREDO室町」などと直結し、災害時には約3000人を収容できる防災拠点となる。
　「室町東地区開発計画」は、5つの街区の一体開発。今回の1―5街区計画は、2010年10月にオープンした「室町東三井ビルディング」(商業施設名「COREDO室町」)に次ぐ第2期で、2011年11月に着工した「室町東地区開発計画2―3街区」と同時竣工する。

[660: 匿名さん]

高層ビルしかない無機質な街がきれい？
充実した商業施設って田舎のSCのららぽーと？
千葉の価値観ですね。

[661: 匿名さん]

そんなに田舎が好きなら23区は諦めたほうがいいよｗ

[662: 匿名さん]

大手町の再開発の方はどこまで進んだんだろう？

[663: 匿名さん]

都、竹芝地区で再開発　ＩＴなど集積しオフィス街へ
http://www.nikkei.com/article/DGXNZO44147300V20C12A7L71000/

[664: 匿名さん]

都、総合特区で外資誘致を始動　支援拠点を開設
http://www.nikkei.com/article/DGXNZO44104420U2A720C1L72000/

[665: 匿名さん]

三菱商、米で不動産証券化　年10億ドル以上組成
http://www.nikkei.com/article/DGXNASDD250LJ_V20C12A7TJ0000/

[666: 匿名さん]

渋谷区、新宿区は開発余地ありありだよ。
千代田、中央、港区はほぼ既存建物で容積率を９割以上使っているが、渋谷、新宿は６～７割程度しか使っていない。

これはバブルで地上げに失敗して高度利用が進んでいない場所がたくさんあるから。商業利用をあきらめて住宅利用に転用するとよいと思う。

[667: 匿名さん]

>666
その通り。
渋谷区、新宿区は開発余地があっても交通網が貧弱過ぎてオフィスとしての利用価値は無いよ。
マンションだろうね。
でも、いっぱい出来ると高額マンションの希少性が全くなくなるから、都心までの通勤利便性と住環境から評価されるようになる。かなり下がって坪350万円以上は無くなるんじゃないか？

[668: 匿名さん]

渋谷、新宿区は一部の巨大ターミナル駅周辺（渋谷駅、新宿駅）
や神楽坂、表参道、代官山といった一部の特徴のあるエリアの
みに今以上に商業施設およびオフィス等の集積が進むと思われる。

全体のパイが増えるわけではないのでこれといった特徴がなく
中途半端なエリアについては商業、オフィス共に衰退すると思
われる。そういった場所は長期的にはマンションに転用されて
いくと思われる。西新宿などはオフィスとして魅力は薄れてい
るが、マンションだったら人気がでるだろう（価格にもよるが）

[669: 匿名さん]

渋谷区や新宿区は以前、高さ制限をやったはずなのに
相変わらずタワー物件も作られているね。

[670: 匿名さん]

そういえば西新宿でようやく始まった再開発が、でっかいタワマンだったね。
賃貸棟もあるから、住民レベルは荒れるかもだけど。

[671: 匿名さん]

＞＞６７０
間違えた、西新宿じゃなくて西富久だった。ｗ

[672: 匿名さん]

高度制限は景観保護を目的としているはずだが高さ制限をしたところで
美しい街並みが生まれるわけではない。
例えば第一種低層だって容積率をさげ１０メートルに高さ制限をするこ
とで景観を守るのが趣旨のはずだが、地価の高い場所では斜めのへんな
屋根がついたミニ戸だらけになり、むしろ景観を乱している結果となって
いる。

都心部に商業地やオフィスとバランスよく住宅を配置するには郊外的な
発想（最低面積、高さ制限、容積率のよる制限）ではダメだね。
またマンションをつくるにしても南向きがみんな大好きなのでパリのよう
に道路に面して生前とマンションを作ることができず、せまい敷地でセコ
セコ南向きにするので建物が美しくなくなるよね。

[673: 匿名さん]

>>667

渋谷、新宿のマンション価格はオフィスの賃料がどれくらい低下するかによるね。オフィス用地は収益還元価格から算定されるので、この土地の値段でこんな賃料しか取れないならオフィスなんてやってられねーとなった時点で地価が下がる。

オフィス→（高級）賃貸マンション→賃料取れねー→分譲マンション

って感じか。

[674: 匿名さん]

>670
渋谷、新宿エリアは独身用の賃貸が増えるんじゃない？
一般のファミリー層にとっては魅力が無いエリア。

家賃レベルはかなり下がるだろうね。

[675: 匿名さん]

職住近接のニーズが高まり続けるのは確かだね。

８０歳でも働ける社会へ
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120725-00000024-fsi-bus_all

[676: 匿名さん]

まあそれは開発次第だね。
例えば芝浦なんか再開発前はファミリーで住みたいなんてあまり思わない
エリアだったでしょ。品川港南口もそうだけど。

独身向けにするかファミリー向けにするかを決めるのは経済性です。
もっとも坪あたりの収益がよいプランが選ばれる。
再開発は街の機能を変えるためにやるのだから今まで○○だったから
というイメージだと判断を誤る。
もっとも再開発前にネガティブなイメージがある場所は安く売られる
ので、よい買い物ができる可能性も高い。

[677: 住まいに詳しい人]

>>672
これからは住宅余りの時代だから
そーいうひとつ上の視点で美観と機能が備わった街並みをつくれる地域が
勝ち残れるのでしょ（何と勝負するんだ？って話もあるがｗ）

街並みを揃えるには
いっぺんに作り上げるか、少しずつ50年かけるか、方法が２方向あるけど
日本では数少ない事例も前者の手法ばかり

デベロッパーと名乗る企業の本気度が試されている時なのかも

[678: 匿名さん]

>676
やっぱ東京駅から半径5km圏内で坪単価が250万円前後が無難なのかなあ？

[679: 匿名さん]

なんのために街の美観を向上させるかといえばぶっちゃけそれは
資産性向上のためです。お屋敷外がミニ戸だらけになると景観が
わるくなり結果的に地価が下がります。
地価が下がるのがいやな人（既存住民）が、買い支えるなどしな
いとダメですね。でも既存住民でお金がある人は自分の住んでいる
場所の資産性を維持するために投資したりせず、環境が悪くなると
引っ越しちゃいます。
残ったのはお金がない人だけで反対運動をするだけで、せいぜい
高さが数メートル低くなるくらいの中途半端な建物ができてデベに
金もらって終わりです。
まあお金がない地権者が多数いる以上街並みがよくなるのはムリ
ですね。

埋立地は地権者が法人で１～２社だから再開発はうまくいったが、マンションとして分譲された瞬間数千人の地権者が生まれたわけだから、次が問題ですね（木密地帯と同じ構造となってしまった）