23区内の新築マンション価格動向(その60）

[マンション投資家さん]

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前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/237195/

[351: 匿名さん]

三井不動産は新豊洲の土地を東電からいくらで買ったんだろう？

[352: 匿名]

一流デベなんて雲の上のメジャーリーガー。市場からはみ出した物件の後始末が君達の仕事。メジャーリーガーと勘違いしてマクロ語り出すとはかたはら痛い。埋め立てネガでもしてな。

[353: 匿名さん]

>>345
公道に面していない土地らしね。道理で安いワケだ。

[354: ビギナーさん]

割高外周区の高値を必死にサポートする方々の目的は何ですか？

[355: 匿名さん]

主に湾岸ネガのためにやってます

[356: 匿名さん]

351
三井が東電から買ったのは新豊洲ではなく豊洲5丁目だろ。

[357: 匿名さん]

サポートしたところでしょせんは郊外だから、マンションの坪単価が200万円超えるようなのは異常でしょう。自然の摂理で下がる宿命だよ。

[358: 匿名さん]

たしかに湾岸は次から次へと安いのが
出てきて完全に投げ売りになってしまいましたね。
千葉より安いのだからお買得。

[360: 匿名さん]

でもここで売っとかないと消費税増税と
都心再開発の本格化でもっと売れなくなるから
投げ売りでもなんでも売らないわけにはいかない。

[361: 匿名さん]

湾岸ネガが訳も分からず乱入ｗ

[363: 匿名さん]

株式番組解説で日経記事のREITによる海外不動産取得解禁ネタをやってたが、
国内の不動産取得が減ることになり、良くないとさ。

[364: 匿名さん]

>362
市場のゆがみ＝割高外周区ですか？
今回の杉並区地価大幅下落でゆがみも一気に修正されるかもよ。

[365: 住まいに詳しい人]

>今回の杉並区地価大幅下落でゆがみも一気に修正されるかもよ。

まだ、言っているのかw
ダメだこりゃ

[366: 匿名さん]

大阪は陸地÷２＝埋立地です。
東京の湾岸埋立地もそうなります。
都心でもなんでもないただの郊外を都心部などとごまかして売るのはもう限界にきてます。

[368: 匿名さん]

＞大阪はもともと島だったから
あなたは日本の歴史を知らない中国人？それともまともに教育を受けてないヤンキーですか？
大阪が島だったなんて、ちゃんと知識のある人からはバカにされるだけですよ。

[369: 匿名さん]

それ以前に、ここは大阪ではなくて首都東京なんだが。

[372: 匿名さん]

大阪なんかどうでも良い。
豊洲をはじめとする湾岸にしか興味ない。

[373: 匿名さん]

湾岸は坪200でこなれてきましたね。
年収400万程度でも買えるし、よい傾向。
更に供給が続けば坪150切りも見えてきそう。
庶民の味方。

[374: 匿名さん]

埋立地は庶民が住むべき郊外団地ですから。
足立区と同じ住民層になるのが自然の成り行きでしょう。
セレブタウンとか言われて踊らされた人たちがかわいそうですね。

[375: 匿名さん]

首都圏マンション発売、下期は「増税意識」で上振れも　上期２年ぶり増加
上期の地域別では、郊外地域を中心に２桁の伸びを記録。
２３区以外の東京が７２．７％増、埼玉県１３．１％増、千葉県２６．６％増となった。
一部地域では、不動産会社が戦略的に供給を抑えたことから、東京２３区は６．７％増、神奈川県は４．３％増と１桁の伸びにとどまった。
１４年からの消費税増税に伴う住宅取得時の負担緩和策は検討中だが、駆け込み需要が顕在化すれば、早ければ下期から前倒し発売もありそうだ。

[376: 匿名さん]

近郊、郊外で地価が大きく動きそうです。

東電、売却不動産リスト
http://www.tepco.co.jp/gourika/images/baikyaku.pdf

[380: 住まいに詳しい人]

>377
世の中簡単だよ。

東京駅から半径5km圏内、坪単価が250万円前後のところにまあまあの所得レベルの人が集まって住むようになる。
資産価値が将来にわたって維持されるからね。

一方、富裕層は自分の好きなところに住む。

[381: 匿名さん]

なるほど、結局資産価値が維持できるのは山手線の内側ってことになっちゃうんですね。

[382: 住まいに詳しい人]

割高外周区で東電の土地が売却されるけど、今の坪単価で多くの戸数を売るのは不可能。
各デベの入札価格はどうなるのか？入札そのものが回避されるのか？
相続が本格化する前に割高外周区で地価の調整が起こりそうだ。

[383: 住まいに詳しい人]

>>382
その理屈だと
豊洲で一番大きな地価の調整が起きるという解釈にならないかい？

いままで販売したマンションが上手く捌けているなら兎も角
豊洲・東雲だけでも完成残戸が600戸あって、
プラスして現在発売の700戸、販売予定が400戸、
さらに豊洲火力発電所跡に1700戸が建設される

晴海とか勝どき、有明まで入れたら、さらにこの倍になる
　
　
　
最近は地価と　用地が多く出る/出ない　はあまり関係ないと思うよ

[384: 匿名さん]

割高外周区は坪単価300、
割高埋立地は坪単価150
に調整が進むだろうな。
それ以下で買えばOK 。

[385: 匿名さん]

383
その他に、月島や辰巳もあるんだが。

[386: 匿名さん]

広州に出張してきたけど、エゲツないくらい高層ビルだらけ
豊洲程度では霞む

[387: 匿名さん]

ふと思ったんだけど
低層マンションって世界中見渡しても東京にしかないコンセプトなんだろうか？

[388: 匿名さん]

低層好き♪
低層マンションに住みたい

[389: 匿名さん]

>387
ヨーロッパでは普通
デザインも良い

耐震性の制約が無いにしても
日本の建物のバラバラさは酷い

[390: 匿名さん]

東京の場合は郊外の土地代が高過ぎるよな。

[391: 匿名さん]

金持ってるのは、埋立地よりはそっちに住みたいって人なんだからしかたない。

[392: 匿名さん]

ヨーロッパは東京みたいなメガシティはないからな
しかしバブル弾けたけど、ロンドンの不動産とか高いぜ
東京以上に地区差が激しいけどな
どっかから同心円上なんて馬鹿な話は当然ない

[393: 匿名さん]

週刊ダイヤモンドの中古マンションの値下がり率見ると23区の場合は次の３つのカテゴリーの下げが大きいね。

①城北、練馬区、板橋区、北区、足立区
駅で言えば、大泉学園、東武練馬、成増、ときわ台、志村三丁目、王子神谷、十条、北千住、金町、
②私鉄支線
駅で言えば下丸子、尾山台、等々力
③中央線の杉並区
駅で言えば荻窪、西荻窪

[394: 匿名さん]

ちなみに23区以外はほとんど全滅状態でした。

[395: 匿名]

土地価格のトレンドを考えるに、一年だけ見てもだめで、3〜5年で見ていただきたい。

[396: 匿名さん]

ん？豊洲の中古もまっしぐらに下落中で底なし沼状態ですが？
言い値で買う人なんかどこにもいませんよ。

[397: 匿名さん]

>395
週刊ダイヤモンドは2000年以降竣工ののマンションを結構幅広く乗せていたから、傾向に間違いはないよ。

[398: 匿名さん]

検討スレのアチコチで、駆け込み需要を書き込まれるようになったな。
買った人たちと営業さんたちが書き込んでるのか？煽る目的で。

駆け込み需要は、将来の需要の先食いでしかない。
将来は需要の激減が待っている。

[399: 匿名さん]

やっぱり湾岸マンションを買った者が勝利者なんだよね
つらいよ、俺達内地組は・・・

[400: 匿名さん]

埋立タワマンは消費税が上がると完全に売りが止まりますからそれまでに在庫を捌かないと大変なことになるんです。
デベ関係者が必死になるのは当然でしょう。

[401: 住まいに詳しい人]

>398
今回は2014年4月頃まで大規模マンションの新規供給が無くなるから、様相がずいぶん変わるんじゃない？

[402: 匿名さん]

埋立地をつかまされた自分をうらむよ。

[403: 匿名さん]

埋立地でも、豊洲なら良いんじゃないの？

[405: 匿名さん]

東京都から都内待機児童の発表があったらしいけど情報ありますか？

[406: 住まいに詳しい人]

>>401
大規模の供給が止まるとか意味不明だな

むしろ反対でしょ
大規模は数年前からプロジェクトが進行しているから止めづらい

特に再開発物件は補助金の期限が決まっていることもあり
分譲を急がなければいけないケースが多い

[407: 匿名さん]

>406
民間主導の物は着工が止まるよ。
震災復興工事で駆け込み発注は不可能。

官が絡む月島みたいな再開発事業は進むけどね。

[408: 匿名さん]

在庫は十分すぎるほど溜まってる
プチバブルの引鉄だった外資自体が死亡状況の今
景気が上がるなんて仮定は無意味

[409: 匿名さん]

地権者のいる再開発物件は止めてられないよ。
そして、都心には地権者のいる再開発物件が多い。

[410: 匿名さん]

地権者がいない再開発物件なんてないでしょ？
「再」開発なんだからさ

[411: 匿名さん]

東京都から都内待機児童の発表があったらしいけど情報ありますか？

[412: 住まいに詳しい人]

>震災復興工事で駆け込み発注は不可能。

大規模物件はゼネコンが最初から絡んでいることが多い
つうかゼネコンが企画して後からデベが決るケースも少なくない

駆け込みじゃなくて、工程表通りなんだから
ゼネコンも「出来ません」なんて言えないだろ

[413: 匿名さん]

そもそもデベがやりたくないんだよ。
人件費、資材費が高くつくし、工期も読みにくくなるからね。

もちろんゼネコンもやりたくない。

[414: 住まいに詳しい人]

>>413
だから、大規模物件じゃなくて
中小規模物件がストップして供給が減るってことですよ

[415: 匿名さん]

まあ一般論をいってもしょうがないわな。
再開発といってもプロジェクトごとに事情はまったく違うのだからね。
プロジェクトが遅れる事情もそれぞれだよ。
地権者の権利変換比率でもめることもあり、近隣住民の反対運動で遅れ
ることもある。

再開発は金も手間もかかるのは事実。１０年も２０年もかかるような
再開発だと森ビルとかヒルサイドテラスを開発している朝倉非上場会社じゃ
ないとできないこともある。

[416: 匿名さん]

中小規模物件は工期が短いから駆け込み着工も可能だよ。

[417: 匿名さん]

再開発で一番時間がかかるのは工事そのものよりそれ以前の権利関係調整だよね。
単独開発だと地上げの進捗度合い、再開発組合方式だと権利変換率等の合意形成に時間がかかる。

[418: 匿名さん]

唯一動きそうな大規模物件は再開発絡みだけになるよ。

[419: 匿名さん]

待機児童数（24年4月）多い順
１．世田谷786人、２．練馬523人、３．足立397人、４．大田392人、
５．板橋342人、６．江東253人、７．江戸川211人、８．港175人、
９．目黒143人、１０．渋谷135人、１１．豊島129人、１２．中野114人、
１３．文京111人、１４．墨田105人、１５．新宿98人、１６．中央79人、
１７．葛飾74人、１８．台東66人、１９．杉並52人、２０．品川50人、
２１．荒川46人、２２．北33人、２３．千代田0人、

人口が多い区は人数が多くなるのが当たり前だから、希望者の内何％が保育サービスを利用できたかを計算。
充足率が低い順（24年4月）
１．世田谷93.62、２．練馬95.23、３．渋谷95.29、４．港95.76、
５．目黒96.00、６．文京96.32、７．大田96.36、８．豊島96.44、
９．板橋96.48、１０．足立96.49、１１．中央97.00、１２．台東97.05、
１３．中野97.16、１４．江東97.35、１５．新宿97.80、１６．墨田97.80、
１７．江戸川98.09、１８．荒川98.89、１９．葛飾99.13、２０．品川99.24、
２１．杉並99.24、２２．北99.37、２３．千代田100.00

[420: 匿名さん]

家賃が安い外周区では、
北区、杉並区、葛飾区がお勧めのようです。
子供が出来て引っ越すならこの３区。

[421: 匿名さん]

６月の訪日外国人数、初めて震災前上回る
産経新聞 7月20日(金)18時18分配信
日本政府観光局が２０日発表した６月の訪日外国人数（推計値）は６８万６６００人となった。
前年同月比は、東日本大震災による落ち込みの反動増で５８・６％の大幅増となった。
２年前の平成２２年６月と比べても１・４％増と、初めて震災前水準を上回った。

[423: 匿名さん]

と、とうう・・・東雲

[424: 匿名さん]

東京駅から半径5km圏内８区（千代田、中央、港、新宿、文京、台東、墨田、江東）
消費税上げ前に引き渡し予定の大規模物件

千代田区　0件
中央区　2件
ザ・パークハウス 晴海タワーズ クロノレジデンス　883戸　2014年03月下旬予定
勝どきビュータワー　712戸　即入居可
港区　7件
アークヒルズ仙石山レジデンス　243戸　2012年11月下旬予定
パークコート六本木ヒルトップ　270戸　2012年09月下旬予定
パークホームズ南麻布ザ レジデンス　336戸　2013年11月下旬予定
シティタワー麻布十番　502戸　即入居可
THE ROPPONGI TOKYO　611戸　即入居可
クレストプライムタワー芝　483戸　即入居可
パークコート麻布十番ザタワー　440戸　即入居可
新宿区　2件
コンシェリア西新宿TOWER’S WEST　612戸　即入居可
ザ・パークハウス 新宿タワー　298戸　即入居可
文京区　0件
台東区　0件
墨田区　1件
ザ・グランアルト錦糸町　279戸　2013年02月中旬予定
江東区　9件
ザ 湾岸タワー　レックスガーデン　456戸　2012年12月中旬予定
プラウドタワー東雲キャナルコート　600戸　2013年04月中旬予定
Brillia辰巳 CANAL TERRACE　232戸　即入居可
Brillia 有明 Sky Tower　1,089戸　即入居可
ザ・ミッドランドアベニュー　457戸　即入居可
East Gate SQUARE　365戸　2013年09月下旬予定
シティタワーズ豊洲　ザ・ツイン　1063戸　即入居可
シティタワー有明　483戸　即入居可
シティタワーズ豊洲ザ・シンボル　850戸　即入居可　

[425: 匿名さん]

江東区と港区で売れ残りが多いですね。
でも港区は単純に高いから売れない（購入者がついてこれない）、江東区は不便な埋立地なのにボッタクリ価格と事情が違います。

[426: 匿名さん]

残戸数の方も知りたいな。

[427: 匿名さん]

不動産の売買復調　金利低下で投信の取得増える
http://www.nikkei.com/article/DGXNASGD1400R_Q2A720C1MM8000/?dg=1

[428: 匿名さん]

＞424
＞東京駅から半径5km圏内８区
朝から笑わせてくれます。墨田江東は山手外周区。

[429: 匿名さん]

埋立地を売るためには東京駅「だけ」が唯一の東京の中心でなければならないんです。
だから埋立地デベと埋立地住民は東京駅だけが都心であると言い張るんですね。西側の人間は誰も相手にしませんがね。

[430: 住まいに詳しい人]

>>429
ららぽーとから5km圏にすれば、誰も文句言わないのにねｗ

[432: 匿名さん]

郊外中古マン損下落中。

[434: 匿名さん]

429
埋立地だけじゃないんだよ。
昔から、錦糸町など城東マンションは東京駅に近くて安いのがウリ。

[435: 匿名さん]

埋立地は理想的な住環境エリア

[436: 匿名さん]

＞昔から、錦糸町など城東マンションは東京駅に近くて安いのがウリ。
安いといっても割安感はなく、東京駅まで通う人も殆どいなかったが。せいぜい精工舎止まりだったんじゃないかね。

[437: 住まいに詳しい人]

昔は町工場が多かったから都心通勤エリアと見られていなかったからね、ずいぶん変わっちゃったね。
その分西側の地位低下が著しい。特に近郊から郊外の割高さが鮮明になったね。
西側の割高傾向は解消するのにすごく長い年月が必要だから、その間に深川、本所辺りが発展し続ける。
特に地縁が関係ない地方出身者が購入主体になっていくとね。

[438: 匿名さん]

437はどうせ城東の不動産業者なんだろうが、私の勤務する上場企業でも家を買う人はやっぱり京浜東北線の西側だよ。
城東に買った人なんて聞いたことない。
だいたい会社の女性たちは錦糸町や豊洲なんて行ったこともないそうだよ。用がないからね。

[439: 匿名さん]

434
埋立地だけじゃないんだよ。
昔から、錦糸町など城東マンションは東京駅に近くて安いのがウリ。


だけど、昔からずっと評価が低いんだね。それは今も変わらないね。

[441: 匿名さん]

都心に近接していながら郊外みたいなのんびりした感じが味わえ、治安も良くって、物価も安い、住みやすいところが、これからも人気を保って行きますよ。

旧深川区がお勧め（概ね明治通りより西側の江東区、除く湾岸部）。

清澄公園、猿江恩賜公園、木場公園、仙台堀川公園、横十間川公園etc。公園が縦横にあって、すべての公園が遊歩道でつながっていて、自然が身近、信号無しでそのまま歩いて行けるぞ。 縦横に走る掘割にも遊歩道が整備されて、親水性も高い。犬をつれての散歩姿も多くて、ジョギングにも最適。常に大人の目があって、子供も安心して遊ばせられる。車道と歩道がきっちり分離されているので子供も安全だよ。掘割ではよくボートの練習もやってる。小名木川沿いに枝垂れ柳の遊歩道（６ｋｍ）も整備中で、遊歩道が完成したら、旧城東区を突っ切って荒川まで、ほとんど信号無しで、歩いて行ける。
深川不動尊、富岡八幡宮、お寺も多くあり、江戸情緒にあふれている。七福神巡りもできる。隅田川のテラスもこっち側は青テントも無くて、長距離のジョグにも快適。萱場町、日本橋、大手町あたりならお散歩気分で通勤できます。
区内にはテニスコート、ゴルフ練習場も結構ある。バーベキューができる公園もある。都心に近いことを忘れてしまいそう。さらに車を使えば湾岸の若洲ゴルフ場、堤防釣り、夢の島のキャンプ場、ヨットハーバー、運動場、ディズニーランド、臨海副都心へも直ぐだよ。道路も碁盤の目になっていて、運転も楽。お手軽に自然、スポーツに親しめる。
マンションも高くないから７０ｍ２クラスが簡単に買える。大手町まで電車で直通８分くらい。銀座、日本橋も超近くて、帰宅後シャワー浴びてタクシーで簡単に行ける。平坦だから自転車でも楽々行けるよ。天気が良い日はサイクリング気分。道路が碁盤の目だから東京スカイツリーもバッチリ見れる。
スーパー、ホームセンター、シネコンも周りに結構あって日常生活、買い物も便利。物価も安い。風俗は無くって健全。治安も超良い。都心に近いのに郊外的生活が出来る。最高だよ。

[443: 住まいに詳しい人]

>>442
出所を明らかにしないで他人の文章を丸々コピペするのって
グレーじゃなく、明らかな犯罪だよ

この掲示板はURLをコピペするだけで自動でリンクになるんだから
リンクぐらい張ろーよ　
　
　
大西　宏のマーケティング・エッセンス
2012年07月22日　高齢化が進む郊外の閑静な住宅街
http://ohnishi.livedoor.biz/archives/51340849.html

それにこのスレにはあまり関係ない話だしなｗ

[444: 匿名さん]

441みたいに昔から何度も出てるコピぺでも
自分のならよいわけね。

[445: 匿名さん]

問題は大田、世田谷、杉並のいわゆる割高外周区でしょ？

[446: 匿名さん]

＞は町工場が多かったから都心通勤エリアと見られていなかったからね
都心といっても丸の内ばかりではないからね。仕事も様々。城東では蔵前や横山町界隈に通勤する人なども多いよ。

[447: 匿名さん]

半蔵門線と大江戸線ができて変わったんじゃない？有楽町線の延伸も検討されているようですね。

[448: 匿名さん]

新橋に勤める人もいれば西新宿に勤める人もいる
言い出したらきりがない。

[449: 匿名さん]

有楽町線延伸は検討しているだけね。
以前江東区は、路面電車を検討したが実現しなかった過去がある。

[450: 匿名さん]

特に豊洲のマンションの時価が上昇してるようだね