23区内の新築マンション価格動向(その60）

[マンション投資家さん]

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前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/237195/

[334: 住まいに詳しい人]

郊外は基本戸建、
効率悪いところにマンション建てても高くつくだけ。

坪単価で都心部の2割減程度にしかならない。

[335: 匿名さん]

郊外は戸建もマンションもどうにもならない。

[336: 住まいに詳しい人]

杉並区あたりのマンション価格はミニ戸との見合いで決まっているんだよ。
100平米のミニ戸で土地代1400万円、
マンションとほとんど同じになるでしょう。

でも上物はマンションの方が高くつくからミニ戸に負ける。

杉並区あたりはマンション供給があまり無いんじゃない？

[337: 住まいに詳しい人]

>>333
だから、あのヘンの実際の相場は14万円/㎡じゃなく
35～55万円/㎡ぐらいだよ

[338: 匿名さん]

豊洲は容積率５００くらいだから６０の土地より最低8倍価格がつかないとおかしいね。

[339: 匿名さん]

>337
いわゆる相場が崩壊したって認識でしょう？
私大のオファーも62億円で大差ないようですし、
60億円でも高いと考えて税金で買うことに反対の区民も多いみたいです。

これが成約したら路線価の見直しが行われるのでしょうか？
マイナスの激変の場合のやり方は？

[340: 匿名さん]

>338
今回は10倍の違いだから、ほぼ理論数字じゃない？

豊洲が平米140万円
高井戸が平米14万円

[341: 匿名さん]

まあ大規模な土地取引の価格ってのはいろいろですからね。
東京ミッドタウンは元防衛庁の土地だけど三井の落札価格は１８００億。平米あたりだと２３０万円とそれほど高くない印象だけど他の３社の入札額は１０００前後だった。
これだと平米１００万以下だよね。

[342: 匿名さん]

そうですね
豊洲１４０万で容積率５００％だから１００％換算だと２８万、
高井戸１４万で容積率６０％だと１００％換算で２３万、
事業用地の取引額としては妥当なところだろう。

[343: 匿名さん]

区の他には購入を希望する事業者がいなかったと言うのも寂しいお話だね。

郊外はもう駄目って感じだね。

[344: 匿名さん]

理論値を考えると杉並の土地は１４万～２０万程度が妥当。
だけどそんな値段では一般人は土地を買うことができない。
それはなぜかといえばそんな値段で土地を売る人がいたら
建売業者が買ってしまう。
建売業者は３５万くらいまでなら利益を出せるので土地を
買うだろう。しかしそれより高くなると利益が出せなくなる
ので業者は買わず一般市場に出てくる。
そして一般人が買える宅地の値段は４０万前後となるって
仕掛けです。

杉並の土地の値段が下がるためにはまずは建売住宅の相場
が下がらないとですね。
土地の値段は先行指標ではなく遅行指標ってことです。

[345: 匿名さん]

まあいないでしょうね。それに高く売るためのプロセスをきちんと踏んでいる
とも思えない。東電の弱みに付け込んで安く買い叩いたらかんぽを買ったオリ
ックスみたいに叩かれるし、グラウンドだった土地を開発したら周辺住民の
反対運動も激しいでしょう。

[346: 匿名さん]

>344
日経新聞に不動産相続関連の記事が頻繁に出るようになったから、じわじわと適正価格に向かって値崩れが進むんじゃない？今回の杉並区と東電の成約価格が今後のベンチマークになるだろうね。

[347: 匿名さん]

実質地方自治体による土地収用みたいなもんだからね。
高輪の議員宿舎の跡地も東京都が買ったんだけど平米単価は７３万円。
相場の半分以下ですよ。

[348: 住まいに詳しい人]

>>346
だからさあ
あのグランドが東電から杉並区に14万円/坪で売却されても
それは値崩れじゃなんだってば

困った人だねえｗ

[349: 匿名]

知識だけは豊富って盛りのついた若者みたいだな。大人とは天と地の差があることを認識できないから、経験なしに語り出す。

[350: 匿名さん]

>347
東電の場合はできるだけ高く売ろうとして、結局杉並区しか買い手が無くて14万円。
たまたま官が相手になっただけ、
こりゃどう考えてもマーケットでしょ。

一方、議員宿舎は国と都の官官の相対取引でこれはマーケットじゃない。

[351: 匿名さん]

三井不動産は新豊洲の土地を東電からいくらで買ったんだろう？

[352: 匿名]

一流デベなんて雲の上のメジャーリーガー。市場からはみ出した物件の後始末が君達の仕事。メジャーリーガーと勘違いしてマクロ語り出すとはかたはら痛い。埋め立てネガでもしてな。

[353: 匿名さん]

>>345
公道に面していない土地らしね。道理で安いワケだ。

[354: ビギナーさん]

割高外周区の高値を必死にサポートする方々の目的は何ですか？

[355: 匿名さん]

主に湾岸ネガのためにやってます

[356: 匿名さん]

351
三井が東電から買ったのは新豊洲ではなく豊洲5丁目だろ。

[357: 匿名さん]

サポートしたところでしょせんは郊外だから、マンションの坪単価が200万円超えるようなのは異常でしょう。自然の摂理で下がる宿命だよ。

[358: 匿名さん]

たしかに湾岸は次から次へと安いのが
出てきて完全に投げ売りになってしまいましたね。
千葉より安いのだからお買得。

[360: 匿名さん]

でもここで売っとかないと消費税増税と
都心再開発の本格化でもっと売れなくなるから
投げ売りでもなんでも売らないわけにはいかない。

[361: 匿名さん]

湾岸ネガが訳も分からず乱入ｗ

[363: 匿名さん]

株式番組解説で日経記事のREITによる海外不動産取得解禁ネタをやってたが、
国内の不動産取得が減ることになり、良くないとさ。

[364: 匿名さん]

>362
市場のゆがみ＝割高外周区ですか？
今回の杉並区地価大幅下落でゆがみも一気に修正されるかもよ。

[365: 住まいに詳しい人]

>今回の杉並区地価大幅下落でゆがみも一気に修正されるかもよ。

まだ、言っているのかw
ダメだこりゃ

[366: 匿名さん]

大阪は陸地÷２＝埋立地です。
東京の湾岸埋立地もそうなります。
都心でもなんでもないただの郊外を都心部などとごまかして売るのはもう限界にきてます。

[368: 匿名さん]

＞大阪はもともと島だったから
あなたは日本の歴史を知らない中国人？それともまともに教育を受けてないヤンキーですか？
大阪が島だったなんて、ちゃんと知識のある人からはバカにされるだけですよ。

[369: 匿名さん]

それ以前に、ここは大阪ではなくて首都東京なんだが。

[372: 匿名さん]

大阪なんかどうでも良い。
豊洲をはじめとする湾岸にしか興味ない。

[373: 匿名さん]

湾岸は坪200でこなれてきましたね。
年収400万程度でも買えるし、よい傾向。
更に供給が続けば坪150切りも見えてきそう。
庶民の味方。

[374: 匿名さん]

埋立地は庶民が住むべき郊外団地ですから。
足立区と同じ住民層になるのが自然の成り行きでしょう。
セレブタウンとか言われて踊らされた人たちがかわいそうですね。

[375: 匿名さん]

首都圏マンション発売、下期は「増税意識」で上振れも　上期２年ぶり増加
上期の地域別では、郊外地域を中心に２桁の伸びを記録。
２３区以外の東京が７２．７％増、埼玉県１３．１％増、千葉県２６．６％増となった。
一部地域では、不動産会社が戦略的に供給を抑えたことから、東京２３区は６．７％増、神奈川県は４．３％増と１桁の伸びにとどまった。
１４年からの消費税増税に伴う住宅取得時の負担緩和策は検討中だが、駆け込み需要が顕在化すれば、早ければ下期から前倒し発売もありそうだ。

[376: 匿名さん]

近郊、郊外で地価が大きく動きそうです。

東電、売却不動産リスト
http://www.tepco.co.jp/gourika/images/baikyaku.pdf

[380: 住まいに詳しい人]

>377
世の中簡単だよ。

東京駅から半径5km圏内、坪単価が250万円前後のところにまあまあの所得レベルの人が集まって住むようになる。
資産価値が将来にわたって維持されるからね。

一方、富裕層は自分の好きなところに住む。

[381: 匿名さん]

なるほど、結局資産価値が維持できるのは山手線の内側ってことになっちゃうんですね。

[382: 住まいに詳しい人]

割高外周区で東電の土地が売却されるけど、今の坪単価で多くの戸数を売るのは不可能。
各デベの入札価格はどうなるのか？入札そのものが回避されるのか？
相続が本格化する前に割高外周区で地価の調整が起こりそうだ。

[383: 住まいに詳しい人]

>>382
その理屈だと
豊洲で一番大きな地価の調整が起きるという解釈にならないかい？

いままで販売したマンションが上手く捌けているなら兎も角
豊洲・東雲だけでも完成残戸が600戸あって、
プラスして現在発売の700戸、販売予定が400戸、
さらに豊洲火力発電所跡に1700戸が建設される

晴海とか勝どき、有明まで入れたら、さらにこの倍になる
　
　
　
最近は地価と　用地が多く出る/出ない　はあまり関係ないと思うよ