23区内の新築マンション価格動向(その60）

[マンション投資家さん]

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前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/237195/

[314: 匿名さん]

北区や豊島区のスレも地味ながら結構あるよ。

[315: 匿名さん]

この板参加者の人口が一番壊滅的状況だろう。
雑談板のほうが盛り上がってる。

[316: 匿名さん]

将来が見えてきたから、個別の都心部物件スレに移動したのかな？

[317: 住まいに詳しい人]

>>313
このサイト自体が集客力をなくしているだけでしょ

粘着が頑張るスレは更新回数が多いから
一軒賑わっているよーに見えるけど
どー見ても同じ人間の書き込みが圧倒的に多い
マルチポストも多数だ

IPとか表示される掲示板ではないので推測でしかないけど
江東区の物件スレも他地域の物件スレ同様に参加者数は減っていると思う

[318: 匿名さん]

杉並区の地価が平米14万円に下落

東電の資産売却　杉並のグラウンド
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120717-00000089-san-soci
住所：杉並区下高井戸2-28-23
アクセス：京王線「桜上水駅」徒歩10分

[319: 匿名さん]

>>307
道路に面した部分だけ切り売りしてもらえたらそうだが、全部買うのが条件だから。最近不動産屋から聞いた話でも江戸川区内で坪20万円(6万円/㎡)という取引事例がある。面積が広すぎると分筆して私道を設けたり、ガス、水道、電気等のインフラ整備の必要もあり、コストがかかる。相場だと>>309氏の指摘通りだろう。

[320: 匿名さん]

>317
全く同感です。

[321: 匿名さん]

都心部と比べるとずいぶん値段が違うんですね。豊洲は平米140万円だから10倍ですね。
大型マンションの需要が大きい都心部と戸建需要しか見込めない郊外とでは、こんなにも実質地価が違うんですね。勉強になりました。

ＩＨＩは２５日、東京都江東区豊洲に保有する土地の一部約１万平方メートルを、７月に三菱地所が組成した特定目的会社（ＳＰＣ）「豊洲三丁目開発特定目的会社」に売却すると発表した。売却額は約１４０億円。

[322: 匿名さん]

杉並区の新築マンション平均価格は１億３６３８万円で首都圏１位
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/price_ranking_1.html

[323: 匿名さん]

>319さん
杉並区あたりの郊外だと広くてまとまった土地の方が安いのですね。
そこに大型マンションを建てると、１戸あたりの土地代はすごく安くすみますね。
２万平米、５００戸として１戸当たりの土地代は２万平米Ｘ１４万円÷５００戸＝５６０万円
建築コスト１戸２５００万円として全部で３千万円。

郊外マンションだと原価はそんなものですか？

[324: 匿名さん]

同じ計算を晴海のタワマンでやってみた。

敷地面積 14,925.81m2
総戸数 883戸

14,925.81m2X140万円÷883戸＝1戸当たりの土地代2,366万円
1戸当たりの原価4,866万円

[325: 匿名さん]

都心部タワマンの坪単価が250万円とすれば、杉並区高井戸あたりの適正坪単価は154万円になるね。
将来的にはそうなるのかなあ？

[326: 匿名さん]

ここの参加者って知識だけは豊富だよね。

[327: 匿名さん]

知識が豊富になれば高値づかみを回避できます。

これからも情報交換しましょう。

[328: 住まいに詳しい人]

>>323
あのグランドは一種低層で容積率60％だから
地下住戸をつくってもせいぜい190戸しか取れないよ

それに単価で比較するだけなら相場の1/3以下という安値で行政に売却したから
ニュースになっているわけで
実際に分譲マンションとして事業化されたらもっと高コストになる

[329: 匿名さん]

ただ、東電は今になって売り惜しんでいるという話のようだが。

[330: 匿名さん]

知識があっても購買力がないから実践の場がない。。哀しい現実。。

[331: 329]

失礼、ほぼ決まりのようですね。

[332: 住まいに詳しい人]

>>328
うーん、書き方が悪いなあ

あのグランドと同じ「一種低層　容積率60％」という条件で20,000㎡を開発すると
地下住戸をつくってもせいぜい190戸しか取れないよ

でないと意味が通じないね

[333: 匿名さん]

>328
２万平米、１９０戸として１戸当たりの土地代は２万平米Ｘ１４万円÷１９０戸＝１４７３万円
建築コスト１戸２５００万円として全部で４千万円。
都心部タワマンの坪単価が２５０万円とすれば、杉並区高井戸あたりの適正坪単価は２０５万円

良い感じになってきましたね。

[334: 住まいに詳しい人]

郊外は基本戸建、
効率悪いところにマンション建てても高くつくだけ。

坪単価で都心部の2割減程度にしかならない。

[335: 匿名さん]

郊外は戸建もマンションもどうにもならない。

[336: 住まいに詳しい人]

杉並区あたりのマンション価格はミニ戸との見合いで決まっているんだよ。
100平米のミニ戸で土地代1400万円、
マンションとほとんど同じになるでしょう。

でも上物はマンションの方が高くつくからミニ戸に負ける。

杉並区あたりはマンション供給があまり無いんじゃない？

[337: 住まいに詳しい人]

>>333
だから、あのヘンの実際の相場は14万円/㎡じゃなく
35～55万円/㎡ぐらいだよ

[338: 匿名さん]

豊洲は容積率５００くらいだから６０の土地より最低8倍価格がつかないとおかしいね。

[339: 匿名さん]

>337
いわゆる相場が崩壊したって認識でしょう？
私大のオファーも62億円で大差ないようですし、
60億円でも高いと考えて税金で買うことに反対の区民も多いみたいです。

これが成約したら路線価の見直しが行われるのでしょうか？
マイナスの激変の場合のやり方は？

[340: 匿名さん]

>338
今回は10倍の違いだから、ほぼ理論数字じゃない？

豊洲が平米140万円
高井戸が平米14万円

[341: 匿名さん]

まあ大規模な土地取引の価格ってのはいろいろですからね。
東京ミッドタウンは元防衛庁の土地だけど三井の落札価格は１８００億。平米あたりだと２３０万円とそれほど高くない印象だけど他の３社の入札額は１０００前後だった。
これだと平米１００万以下だよね。

[342: 匿名さん]

そうですね
豊洲１４０万で容積率５００％だから１００％換算だと２８万、
高井戸１４万で容積率６０％だと１００％換算で２３万、
事業用地の取引額としては妥当なところだろう。

[343: 匿名さん]

区の他には購入を希望する事業者がいなかったと言うのも寂しいお話だね。

郊外はもう駄目って感じだね。

[344: 匿名さん]

理論値を考えると杉並の土地は１４万～２０万程度が妥当。
だけどそんな値段では一般人は土地を買うことができない。
それはなぜかといえばそんな値段で土地を売る人がいたら
建売業者が買ってしまう。
建売業者は３５万くらいまでなら利益を出せるので土地を
買うだろう。しかしそれより高くなると利益が出せなくなる
ので業者は買わず一般市場に出てくる。
そして一般人が買える宅地の値段は４０万前後となるって
仕掛けです。

杉並の土地の値段が下がるためにはまずは建売住宅の相場
が下がらないとですね。
土地の値段は先行指標ではなく遅行指標ってことです。

[345: 匿名さん]

まあいないでしょうね。それに高く売るためのプロセスをきちんと踏んでいる
とも思えない。東電の弱みに付け込んで安く買い叩いたらかんぽを買ったオリ
ックスみたいに叩かれるし、グラウンドだった土地を開発したら周辺住民の
反対運動も激しいでしょう。

[346: 匿名さん]

>344
日経新聞に不動産相続関連の記事が頻繁に出るようになったから、じわじわと適正価格に向かって値崩れが進むんじゃない？今回の杉並区と東電の成約価格が今後のベンチマークになるだろうね。

[347: 匿名さん]

実質地方自治体による土地収用みたいなもんだからね。
高輪の議員宿舎の跡地も東京都が買ったんだけど平米単価は７３万円。
相場の半分以下ですよ。

[348: 住まいに詳しい人]

>>346
だからさあ
あのグランドが東電から杉並区に14万円/坪で売却されても
それは値崩れじゃなんだってば

困った人だねえｗ

[349: 匿名]

知識だけは豊富って盛りのついた若者みたいだな。大人とは天と地の差があることを認識できないから、経験なしに語り出す。

[350: 匿名さん]

>347
東電の場合はできるだけ高く売ろうとして、結局杉並区しか買い手が無くて14万円。
たまたま官が相手になっただけ、
こりゃどう考えてもマーケットでしょ。

一方、議員宿舎は国と都の官官の相対取引でこれはマーケットじゃない。

[351: 匿名さん]

三井不動産は新豊洲の土地を東電からいくらで買ったんだろう？

[352: 匿名]

一流デベなんて雲の上のメジャーリーガー。市場からはみ出した物件の後始末が君達の仕事。メジャーリーガーと勘違いしてマクロ語り出すとはかたはら痛い。埋め立てネガでもしてな。

[353: 匿名さん]

>>345
公道に面していない土地らしね。道理で安いワケだ。

[354: ビギナーさん]

割高外周区の高値を必死にサポートする方々の目的は何ですか？

[355: 匿名さん]

主に湾岸ネガのためにやってます

[356: 匿名さん]

351
三井が東電から買ったのは新豊洲ではなく豊洲5丁目だろ。

[357: 匿名さん]

サポートしたところでしょせんは郊外だから、マンションの坪単価が200万円超えるようなのは異常でしょう。自然の摂理で下がる宿命だよ。

[358: 匿名さん]

たしかに湾岸は次から次へと安いのが
出てきて完全に投げ売りになってしまいましたね。
千葉より安いのだからお買得。

[360: 匿名さん]

でもここで売っとかないと消費税増税と
都心再開発の本格化でもっと売れなくなるから
投げ売りでもなんでも売らないわけにはいかない。

[361: 匿名さん]

湾岸ネガが訳も分からず乱入ｗ

[363: 匿名さん]

株式番組解説で日経記事のREITによる海外不動産取得解禁ネタをやってたが、
国内の不動産取得が減ることになり、良くないとさ。