23区内の新築マンション価格動向(その60）

[マンション投資家さん]

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前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/237195/

[293: 匿名]

そうね、金利が1パーセント上がれば1割安くなる。埋め立てネガしている場合じゃ無いね

[294: 匿名さん]

でさ、オイラはだいぶ前に買っちまったんで当分新しいの買う予定はないんだけどこれから買う人はどういう戦略なのさ。
待って安くなるんなら待ったほうがいいけど手が届かない物件が安くなるのを待つんですか？
それとも狙っているエリアでより広い部屋を買うのか？

[295: 匿名さん]

都心部マンションのボトムラインが坪250万円前後ってことですなｗ

[296: 匿名さん]

売り手のデベが主張しているかもしれませんが２５０万で買える場所は都心じゃないですよ。

[297: 匿名さん]

>296
言い方なんてどうでも良いじゃん。
東京駅から半径5km圏内は圏内で同じなんだから。

[298: 匿名さん]

8年前港区内陸坪257,280で仕込みました
またこの辺で待ってます

[299: 匿名さん]

6月の分譲マンション賃料、全域的に弱含み　東京都心部は底堅い動き　東京カンテイ
http://realestate.yahoo.co.jp/news_list/20120717-00000003-jsn.html

[300: 匿名さん]

2014年春の入社を目指す大学2年生の就職活動は引き続き「短期決戦」となりそうだ。経団連が17日、就活期間を13年春入社と同じ実質10カ月に据え置くと発表した。
　14年春入社の就活は、企業説明会開催や就職情報サイト開設が解禁となる12年12月にスタート。選考開始は13年4月、正式内定は同10月となる。　

[301: 匿名さん]

>260
杉並区の実勢地価ってそんなに落ちているんですね。
びっくりしました。

[302: 匿名さん]

>301
江東区はどんどん騰がってる

[303: 匿名さん]

江東区は湾岸を除けば上がってるね。
ただ湾岸が異常に下がってるのかが気がかり。

[304: 匿名さん]

４・３ヘクタールで６０億円だと平米で１４万円だね。
何でこんなに安いの？
１ヘクタールは１万平米だよな。
間違ってる？

[306: 匿名さん]

>305
の記事にある通り、人口713万人になったらみんな湾岸に集中するだろうね。
ドーナツ化現象だよ。にっ こり

[307: 匿名さん]

平米で14万円だと100㎡のミニ戸で土地代が1400万円。

杉並区あたりだとそんなもんで妥当じゃない？

[308: 匿名さん]

ドーナツ化現象が顕著になれば、埋立民お得意の東京駅半径5キロ圏は衰退して無価値になるんですね。

[309: 匿名さん]

高井戸は平米40万くらいはするよ

[310: 匿名さん]

>309さん
半分以下まで値下がりはすごいね。
杉並区の地価と新築マンションの坪単価の乖離は破滅的な水準、
暴落前夜ですかね？

[311: 匿名さん]

内陸部は人気薄だからね。
都心との温度差は約３度。

関東地方などが梅雨明けした１７日、都内でも朝から強い日差しが照りつけ、練馬区では今年初めての猛暑日となるなど夏本番の陽気となった。

気象庁によると、練馬区豊玉上の観測所では午後１時半過ぎに最高気温３７・２度を観測。
千代田区大手町でも３４・４度まで上昇した。
東京消防庁によると、都内では午後９時の時点で熱中症により８７人が救急搬送された。

[312: 住まいに詳しい人]

>>287
>区部には外から人がいっぱい入ってくるから大丈夫なんだよ。

つまり結論は

将来の人口を予想するには
5歳人口と40歳人口を比較しても意味はなく
社会増減の検証が必要

って、ことですね
了解しました

[313: 匿名さん]

江東区物件のスレの占有率が高くなって、他にあまり関心が向けられないようになって来たね。

[314: 匿名さん]

北区や豊島区のスレも地味ながら結構あるよ。

[315: 匿名さん]

この板参加者の人口が一番壊滅的状況だろう。
雑談板のほうが盛り上がってる。

[316: 匿名さん]

将来が見えてきたから、個別の都心部物件スレに移動したのかな？

[317: 住まいに詳しい人]

>>313
このサイト自体が集客力をなくしているだけでしょ

粘着が頑張るスレは更新回数が多いから
一軒賑わっているよーに見えるけど
どー見ても同じ人間の書き込みが圧倒的に多い
マルチポストも多数だ

IPとか表示される掲示板ではないので推測でしかないけど
江東区の物件スレも他地域の物件スレ同様に参加者数は減っていると思う

[318: 匿名さん]

杉並区の地価が平米14万円に下落

東電の資産売却　杉並のグラウンド
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120717-00000089-san-soci
住所：杉並区下高井戸2-28-23
アクセス：京王線「桜上水駅」徒歩10分

[319: 匿名さん]

>>307
道路に面した部分だけ切り売りしてもらえたらそうだが、全部買うのが条件だから。最近不動産屋から聞いた話でも江戸川区内で坪20万円(6万円/㎡)という取引事例がある。面積が広すぎると分筆して私道を設けたり、ガス、水道、電気等のインフラ整備の必要もあり、コストがかかる。相場だと>>309氏の指摘通りだろう。

[320: 匿名さん]

>317
全く同感です。

[321: 匿名さん]

都心部と比べるとずいぶん値段が違うんですね。豊洲は平米140万円だから10倍ですね。
大型マンションの需要が大きい都心部と戸建需要しか見込めない郊外とでは、こんなにも実質地価が違うんですね。勉強になりました。

ＩＨＩは２５日、東京都江東区豊洲に保有する土地の一部約１万平方メートルを、７月に三菱地所が組成した特定目的会社（ＳＰＣ）「豊洲三丁目開発特定目的会社」に売却すると発表した。売却額は約１４０億円。

[322: 匿名さん]

杉並区の新築マンション平均価格は１億３６３８万円で首都圏１位
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/price_ranking_1.html

[323: 匿名さん]

>319さん
杉並区あたりの郊外だと広くてまとまった土地の方が安いのですね。
そこに大型マンションを建てると、１戸あたりの土地代はすごく安くすみますね。
２万平米、５００戸として１戸当たりの土地代は２万平米Ｘ１４万円÷５００戸＝５６０万円
建築コスト１戸２５００万円として全部で３千万円。

郊外マンションだと原価はそんなものですか？

[324: 匿名さん]

同じ計算を晴海のタワマンでやってみた。

敷地面積 14,925.81m2
総戸数 883戸

14,925.81m2X140万円÷883戸＝1戸当たりの土地代2,366万円
1戸当たりの原価4,866万円

[325: 匿名さん]

都心部タワマンの坪単価が250万円とすれば、杉並区高井戸あたりの適正坪単価は154万円になるね。
将来的にはそうなるのかなあ？

[326: 匿名さん]

ここの参加者って知識だけは豊富だよね。

[327: 匿名さん]

知識が豊富になれば高値づかみを回避できます。

これからも情報交換しましょう。

[328: 住まいに詳しい人]

>>323
あのグランドは一種低層で容積率60％だから
地下住戸をつくってもせいぜい190戸しか取れないよ

それに単価で比較するだけなら相場の1/3以下という安値で行政に売却したから
ニュースになっているわけで
実際に分譲マンションとして事業化されたらもっと高コストになる

[329: 匿名さん]

ただ、東電は今になって売り惜しんでいるという話のようだが。

[330: 匿名さん]

知識があっても購買力がないから実践の場がない。。哀しい現実。。

[331: 329]

失礼、ほぼ決まりのようですね。

[332: 住まいに詳しい人]

>>328
うーん、書き方が悪いなあ

あのグランドと同じ「一種低層　容積率60％」という条件で20,000㎡を開発すると
地下住戸をつくってもせいぜい190戸しか取れないよ

でないと意味が通じないね

[333: 匿名さん]

>328
２万平米、１９０戸として１戸当たりの土地代は２万平米Ｘ１４万円÷１９０戸＝１４７３万円
建築コスト１戸２５００万円として全部で４千万円。
都心部タワマンの坪単価が２５０万円とすれば、杉並区高井戸あたりの適正坪単価は２０５万円

良い感じになってきましたね。

[334: 住まいに詳しい人]

郊外は基本戸建、
効率悪いところにマンション建てても高くつくだけ。

坪単価で都心部の2割減程度にしかならない。

[335: 匿名さん]

郊外は戸建もマンションもどうにもならない。

[336: 住まいに詳しい人]

杉並区あたりのマンション価格はミニ戸との見合いで決まっているんだよ。
100平米のミニ戸で土地代1400万円、
マンションとほとんど同じになるでしょう。

でも上物はマンションの方が高くつくからミニ戸に負ける。

杉並区あたりはマンション供給があまり無いんじゃない？

[337: 住まいに詳しい人]

>>333
だから、あのヘンの実際の相場は14万円/㎡じゃなく
35～55万円/㎡ぐらいだよ

[338: 匿名さん]

豊洲は容積率５００くらいだから６０の土地より最低8倍価格がつかないとおかしいね。

[339: 匿名さん]

>337
いわゆる相場が崩壊したって認識でしょう？
私大のオファーも62億円で大差ないようですし、
60億円でも高いと考えて税金で買うことに反対の区民も多いみたいです。

これが成約したら路線価の見直しが行われるのでしょうか？
マイナスの激変の場合のやり方は？

[340: 匿名さん]

>338
今回は10倍の違いだから、ほぼ理論数字じゃない？

豊洲が平米140万円
高井戸が平米14万円

[341: 匿名さん]

まあ大規模な土地取引の価格ってのはいろいろですからね。
東京ミッドタウンは元防衛庁の土地だけど三井の落札価格は１８００億。平米あたりだと２３０万円とそれほど高くない印象だけど他の３社の入札額は１０００前後だった。
これだと平米１００万以下だよね。

[342: 匿名さん]

そうですね
豊洲１４０万で容積率５００％だから１００％換算だと２８万、
高井戸１４万で容積率６０％だと１００％換算で２３万、
事業用地の取引額としては妥当なところだろう。