23区内の新築マンション価格動向(その60）

[マンション投資家さん]

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前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/237195/

[244: 匿名]

江東区は広いから、色んな場所の物件があるんだが。

[248: 匿名さん]

クズ同然の土地を、開発で価値が上がると煽って騙して買わせるのを原野商法詐欺といいます。
江東区埋立地で現在、一般的に行われている行為です。

[251: 住まいに詳しい人]

>246
前回と大きく違うのは二段階で上げる点と、
着工から竣工まで2年近く要する大型物件の割合が増えている点。

今回は大型物件の着工が2016年4月頃まで控えられて、
供給サイドが減る可能性が高いだろう。

但し、着工から竣工まで短期間で済む中小物件は二段階上げの間隙を縫いながらの供給は可能。

[253: 匿名さん]

手放したい中古物件がある人は
絶好の転売チャンスってことですね。

[256: 匿名さん]

震災復興による建設労働者不足で、
2014年4月の消費税上げに向けての業者の駆け込み着工、販売は不可能となった。

次の2015年10月の消費税上げに向けて土地の仕入れが始まっている模様。
販売時期は2014年4月～2015年10月、適用消費税率は８％、着工の目途は大規模マンションで2013年9月までとなるが、こちらも震災復興による建設労働者不足、建設労働者の高齢化の進行を考えるとかなり厳しい。

消費税上げの駆け込み需要に応えられるだけの供給は恐らく無いだろう。

供給が正常化するのは結局消費税が１０％になった後になる。

[257: 匿名さん]

高齢化で年々建設労働者が減少しているからね。

1997年頃はまだ公共事業も多くて建設労働者の数も多かったけど、
今や様変わりですな。

[259: 住まいに詳しい人]

>>256
今回の駆け込み需要は
主に売れ残り物件の値引き販売でほとんど吸収しちゃうんじゃないかな？

[260: 匿名さん]

実勢価格は平米14万円程度なんだね。

東電の資産売却　杉並のグラウンド　高額提示、交渉せず
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120717-00000089-san-soci

[261: 匿名さん]

前回駆け込み需要が起きたときは、
アップ後に逆に需要が激減したんだが。
デべさんたち、経験したからそれは分かっているはずだが。

[262: 匿名]

わかってるから今年と来年の供給は微妙なとこばっかじゃん。
今は都心部で誘致済みの一等地を温存して外周区と郊外の処分に必死。

消費税上がった後はかなりの最強立地が次々出てくるから楽しみだよ。

[263: 匿名さん]

2014年4月までは今売り出しの大規模マンションの顔ぶれから変わらないから、何かつまらないね。

2015年10月の2回目の上げ前に竣工させようとしたら、大規模だと来年10月頃までに着工しないといけないから、建設労働者不足考えたらこれも厳しい。
これからの着工情報は要注目だね。

[264: 匿名さん]

>257
一方で大卒が就職難でひーひー言ってんだから、そういうのをガテン系に送りこめば良いんだよ。

大学全入時代を迎えて大卒の肩書なんてどんどん価値なくなってるのに、仕事ばかり選り好みしすぎなんだよ。

ホワイトカラーは一部上位校出身者で十分。残りはブルーカラーで。

[265: 匿名さん]

消費税上げ前の駆け込み着工は不可能でも、長い目で見たらそれほど労働者不足でもないんじゃない？

相続で近郊、郊外の家が余り始めたら郊外バブルも終わって、建設工事は都心部だけになるんじゃない？

[266: 匿名さん]

郊外バブルって何？

[267: 匿名さん]

>266
60年近く続くとバブル慣れしちゃうよね。

[268: 匿名さん]

60年近く続いたらバブルじゃないだろ。

[269: 匿名さん]

都心もまだまだ立て替えたくさん出てくるでしょう。
戦後の古いビルまだまだあるし。
慌てて買う理由なし。
消費税の行く末を見守ってからでも遅くない。

[270: 匿名さん]

2000年以降増えた地方からの上京者の購入が2015年頃から始まるよ。
2015年10月から消費税は１０％。
地方出身者のひとたちはお気の毒様ですが、頑張って頭金の貯蓄に努めてください。
無理は禁物です。

消費税上げ後の都心部マーケットがどうなっているか？お楽しみに。

[271: 匿名さん]

不動産マーケット以上に国がどうなってるかの方が、お楽しみ？だ。。

[272: 匿名さん]

円高の定着で製造現場が海外に流出。

郊外の荒廃が進むと予想します。

[273: 匿名さん]

郊外どころか国の荒廃が進むんじゃないの？

都心部だって少子化、年収減で新陳代謝が落ちるところ出てきそうだ。

みんなその時にどっち側の人間に居るのかね。

[274: 匿名さん]

都心部は外から優秀な人材が入り続けるから安泰だよ。
特に東京駅から半径5km圏内は鉄壁じゃない？

[275: 匿名さん]

開発余地があるから外の人を受け入れられる余裕もあるよ。
湾岸部なんかが良い例でしょう。

[276: 匿名さん]

外国人に買いあさられる？

[277: 匿名さん]

>>272
すでに始まっているよ。墨田、大田を見れば分る。

[278: 住まいに詳しい人]

>相続で近郊、郊外の家が余り始めたら郊外バブルも終わって

どーしてこいう単純な考えになっちゃうんだろ？

少子高齢化はジワジワと今も進行しているわけで
ある日突然、ガラガラと市場が動くわけじゃない

今、住宅が一番余っているのは千代田区、中央区なわけだが
分譲価格や賃料は下がりながらも、相対的には高い水準を維持している

郊外だって人口減が元で値崩れを起こすなんてことはない
中長期の上げ下げを左右するのはやっぱり日本経済全体の動向だよ

[279: 匿名さん]

地方出身の人は消費税上げ後ゆっくりと都心部マンションを選べばよろしい。

建物部分３千万円としても５％上げは150万円にすぎませんよ。

[280: 匿名さん]

>278さん
横浜市とか市部の5歳人口は40歳人口の半分以下らしいよ。

[281: 匿名さん]

たかだか数千円のエコポイントで家電の消費の先食いするくらいなんだから１５０万は大きいでしょう。

[282: 匿名さん]

郊外=工事なのか？
引きこもりの思い込みは凄いな

[283: 匿名さん]

工事→工場

[284: 匿名さん]

>281
大学卒業が2000年だとまだ男性34歳。
結婚してまだ間もない感じじゃない？
持ち家はまだいらないだろ。

それにこの世代は70歳定年だから、40歳からでも30年ローンが組める。

[285: 住まいに詳しい人]

>>280
>横浜市とか市部の5歳人口は40歳人口の半分以下らしいよ。

5歳人口が40歳人口の4割しかいない東京都区部は
人口が減って横浜より賃料が下がっちゃうの？

1/3以下の渋谷区は人が将来いなくなっちゃうとか？
　
　
それは予想モデルが完全に間違っているよ

[286: 匿名さん]

土地の価格が下がるとどうなるの？

①面積、立地はそのままで借りるローン金額が下がってうれしい
②予算、面積はそのままでよりよい立地が買える（都心回帰）
③予算、立地はそのままでより広いマンションが買える

どのシナリオが有力かな？

[287: 匿名さん]

>285
区部には外から人がいっぱい入ってくるから大丈夫なんだよ。
大都会には色々なお仕事があるからね。

[288: 住まいに詳しい人]

>286
その前に
所得水準の二極化が進んで、そもそも結婚できない人がいっぱい増えるんだよ。
そう言った人たちは近郊のアパートで賃貸生活。外周区で未婚率が高いところがまさにそれなんだよね。
そう言った人たちは持ち家を必要としないから、郊外でいくら土地の値段が下がっても関係ないんだよ。

一方で所得がまあまあの人は、結婚しても、子供ができても共稼ぎだから仕事に便利な都心部に住むんだよ。
辞めるのはもったいないでしょう？

つまり、土地の値段が下がるところはどうでも良い郊外だから誰も喜ばないんだよ。
人が住みたがる都心部は下がらないんだよね。

[289: 匿名さん]

サラリーマンのマイホームの需要ごときで都心の土地の値段は影響を
受けないと思います。受ける場所があればそこは都心ではない。
都心の土地の価格動向ははっきりいってファイナンス次第。

[290: 住まいに詳しい人]

所得がまあまあの人が共稼ぎで買えるのが坪単価250万円前後、
70平米で5,300万円前後の都心部マンションってことなんだよ。
このレベルが続いて都心部居住が進むだろうね。
値上がりするとすれば開発し尽くした時から、これがいつになるかは流石に分からないね。

まあ、坪単価250万円前後で都心部であれば値下がりリスクが無いんだから、
それで良しとしないとね。

[291: 匿名さん]

都心が上がるか下がるかは、景気次第。
都心は、実需より投資対象だから。

[292: 住まいに詳しい人]

坪単価で350万円を超えるような物件は実需じゃないでしょうね。

実需で動くのはそれより下で、同じ都心部でも低い坪単価レベルのところの方が
不動産価格下落リスクは少ないでしょうね。

[293: 匿名]

そうね、金利が1パーセント上がれば1割安くなる。埋め立てネガしている場合じゃ無いね