23区内の新築マンション価格動向(その60）

[マンション投資家さん]

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前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/237195/

[201: 匿名さん]

>199
江東区、台東区、墨田区ばっかり・・・。勘弁してください。

[202: 匿名さん]

買うなら、港区、千代田区、渋谷区まで

[203: 匿名さん]

199は人気あるエリアだからね。

[204: 住まいに詳しい人]

東京駅から半径5km圏内で坪単価が高い物件ベスト１０
東京駅から半径5km圏内ではあるが、同じ地域にマンションが増えると希少性が薄れ、さらに大きく下落する危険性があります。

01位　港区＿＿六本木１丁目＿＠511万円　パークコート六本木ヒルトップ
02位　千代田区一番町＿＿＿＿＠405万円　ＣＯＮＯＥ一番町
03位　港区＿＿元麻布２丁目＿＠402万円　ザ・パークハウス元麻布
04位　港区＿＿赤坂６丁目＿＿＠384万円　サンウッド赤坂氷川公園フラッツ
05位　港区＿＿赤坂６丁目＿＿＠384万円　ミッドガーデン赤坂氷川
06位　港区＿＿北青山２丁目＿＠382万円　ザ・レジデンシャル北青山
07位　港区＿＿赤坂５丁目＿＿＠379万円　インプレスト赤坂
08位　千代田区九段南４丁目＿＠373万円　プラウド九段南
09位　港区＿＿東麻布２丁目＿＠372万円　マスターマインドＪＵＢＡＮ
10位　千代田区三番町＿＿＿＿＠369万円　ＣＯＮＯＥ三番町

[206: 匿名さん]

>同じ地域にマンションが増えると希少性が薄れさらに大きく下落する危険性があります。

城東江東区の埋立地のことですね。
すでに下落が止りません。

[207: 匿名さん]

池尻大橋の2009年竣工のプリズムタワーは3年で39.6％も下落したらしいよ。

[208: 匿名さん]

>205
希少性とかイメージとかで演出されて
坪単価がかさ上げされている部分が大きいんじゃない？

[210: 匿名さん]

高額物件の下げは大きいね。
これから先もいろいろ計画されているけど
さらに下がる可能性は高いのでしょうか？

[211: 匿名さん]

人間見え張りたいから高額物件に憧れるのは仕方ないさ。男は逆で見栄より金持ちに憧れるものさ。

[212: 匿名さん]

お金持ちも不動産にコスパを求めるような時代になりますかね？

坪単価が安ければ、同じ値段で最上階の超広いのが買えるけど。

[213: 匿名さん]

>不動産にコスパを求める

そういう人種を庶民といい、そういう人種が多く集まる街を庶民的な街という。

[214: 匿名さん]

高額物件が増え続けると
富裕層は希少性をどこに求めるようになるのか？
戸建回帰が始まるのかなあ？

[215: 匿名さん]

そして資産家層は人口の1％に満たない。

[216: 匿名さん]

戸建と言っても東京で希少性を誇れるような戸建地域は無いんじゃない？
どこもマンション、アパート混在だし。
それに、近郊、郊外は相続でこれから資産価値が下がるのは確実だし。

希少性は、都心部の大規模マンションのプレミア住戸なら保てるだろう。
高額マンションの普通の住戸にお金をつぎ込むより、
坪単価が安いマンションのプレミア住戸を同じ値段で買った方が何倍も希少性がある。

[217: 匿名さん]

まあ富裕層、資産家はマンコミュなんて存在すら知らない。
銀行、信託、外商その他諸々の大切なお客様。一言言えば海外旅行の手配も完璧にこなしてくれる。
住むところはいろいろなところから直接紹介が入ってくる。
俺は気を使う側の者だからよくわかる。
マンコミュでうだうだ言ってるのは一般庶民さ。
見栄張り好きな連中をみてるの楽しんでるだけさ。

[218: 匿名さん]

>215
坪単価250万円前後が買える人は、
首都圏出身者の１０％、
地方からの上京者の２０％、
ハードルはそれほど高くないよ。

[219: 匿名さん]

都内じゃ平均以下に価格じゃん。

[220: 匿名さん]

ここで埋立地マンションを必死に持ち上げているのは売れなくて困り果てているデベ関係者と煽てられて買ってしまった愚かな田舎者。

[226: 匿名さん]

人口構成を考えると本所、深川あたりがお勧めですかね？
公園も多くて住環境も良いですから。

[227: 匿名さん]

すぐ、教授の書き込みと分かりますね。

[229: 匿名さん]

それより時代は東雲！
三井タワマン4ＬＤＫ約90m2が5000万円割れで検討できますよ。免震、オイルダンパー、長期優良住宅認定、オール三ッ星。素晴らしい。最高のスペック。

[230: 匿名さん]

木場公園、猿江恩賜公園も良いよ。
遊歩道が縦横にあって、信号無でジョギングが満喫できるよ。

[231: 匿名さん]

おしゃれなベイエリアと言っても東京湾じゃねぇw

[232: 匿名さん]

こんな楽しみもあるよ。
【和船】夏休みこども体験教室開催
http://www.city.koto.lg.jp/event/1117/68834.html

[236: 匿名さん]

バブルじゃない時期に一等地を買っておくのが
結局は一番お得なんだと実感

[237: 匿名さん]

>233さん
その資料に何の意味があるのでしょうか？

[238: 匿名さん]

>236
江東区は坪170万円が今や坪230万円、３５％も上がっちゃったからね。

[240: 匿名さん]

坪230万円からさらに上がりそうな気配か？？？
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&pc=...

[244: 匿名]

江東区は広いから、色んな場所の物件があるんだが。

[248: 匿名さん]

クズ同然の土地を、開発で価値が上がると煽って騙して買わせるのを原野商法詐欺といいます。
江東区埋立地で現在、一般的に行われている行為です。

[251: 住まいに詳しい人]

>246
前回と大きく違うのは二段階で上げる点と、
着工から竣工まで2年近く要する大型物件の割合が増えている点。

今回は大型物件の着工が2016年4月頃まで控えられて、
供給サイドが減る可能性が高いだろう。

但し、着工から竣工まで短期間で済む中小物件は二段階上げの間隙を縫いながらの供給は可能。

[253: 匿名さん]

手放したい中古物件がある人は
絶好の転売チャンスってことですね。

[256: 匿名さん]

震災復興による建設労働者不足で、
2014年4月の消費税上げに向けての業者の駆け込み着工、販売は不可能となった。

次の2015年10月の消費税上げに向けて土地の仕入れが始まっている模様。
販売時期は2014年4月～2015年10月、適用消費税率は８％、着工の目途は大規模マンションで2013年9月までとなるが、こちらも震災復興による建設労働者不足、建設労働者の高齢化の進行を考えるとかなり厳しい。

消費税上げの駆け込み需要に応えられるだけの供給は恐らく無いだろう。

供給が正常化するのは結局消費税が１０％になった後になる。

[257: 匿名さん]

高齢化で年々建設労働者が減少しているからね。

1997年頃はまだ公共事業も多くて建設労働者の数も多かったけど、
今や様変わりですな。

[259: 住まいに詳しい人]

>>256
今回の駆け込み需要は
主に売れ残り物件の値引き販売でほとんど吸収しちゃうんじゃないかな？

[260: 匿名さん]

実勢価格は平米14万円程度なんだね。

東電の資産売却　杉並のグラウンド　高額提示、交渉せず
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120717-00000089-san-soci

[261: 匿名さん]

前回駆け込み需要が起きたときは、
アップ後に逆に需要が激減したんだが。
デべさんたち、経験したからそれは分かっているはずだが。

[262: 匿名]

わかってるから今年と来年の供給は微妙なとこばっかじゃん。
今は都心部で誘致済みの一等地を温存して外周区と郊外の処分に必死。

消費税上がった後はかなりの最強立地が次々出てくるから楽しみだよ。

[263: 匿名さん]

2014年4月までは今売り出しの大規模マンションの顔ぶれから変わらないから、何かつまらないね。

2015年10月の2回目の上げ前に竣工させようとしたら、大規模だと来年10月頃までに着工しないといけないから、建設労働者不足考えたらこれも厳しい。
これからの着工情報は要注目だね。

[264: 匿名さん]

>257
一方で大卒が就職難でひーひー言ってんだから、そういうのをガテン系に送りこめば良いんだよ。

大学全入時代を迎えて大卒の肩書なんてどんどん価値なくなってるのに、仕事ばかり選り好みしすぎなんだよ。

ホワイトカラーは一部上位校出身者で十分。残りはブルーカラーで。

[265: 匿名さん]

消費税上げ前の駆け込み着工は不可能でも、長い目で見たらそれほど労働者不足でもないんじゃない？

相続で近郊、郊外の家が余り始めたら郊外バブルも終わって、建設工事は都心部だけになるんじゃない？

[266: 匿名さん]

郊外バブルって何？

[267: 匿名さん]

>266
60年近く続くとバブル慣れしちゃうよね。

[268: 匿名さん]

60年近く続いたらバブルじゃないだろ。

[269: 匿名さん]

都心もまだまだ立て替えたくさん出てくるでしょう。
戦後の古いビルまだまだあるし。
慌てて買う理由なし。
消費税の行く末を見守ってからでも遅くない。

[270: 匿名さん]

2000年以降増えた地方からの上京者の購入が2015年頃から始まるよ。
2015年10月から消費税は１０％。
地方出身者のひとたちはお気の毒様ですが、頑張って頭金の貯蓄に努めてください。
無理は禁物です。

消費税上げ後の都心部マーケットがどうなっているか？お楽しみに。

[271: 匿名さん]

不動産マーケット以上に国がどうなってるかの方が、お楽しみ？だ。。

[272: 匿名さん]

円高の定着で製造現場が海外に流出。

郊外の荒廃が進むと予想します。

[273: 匿名さん]

郊外どころか国の荒廃が進むんじゃないの？

都心部だって少子化、年収減で新陳代謝が落ちるところ出てきそうだ。

みんなその時にどっち側の人間に居るのかね。

[274: 匿名さん]

都心部は外から優秀な人材が入り続けるから安泰だよ。
特に東京駅から半径5km圏内は鉄壁じゃない？

[275: 匿名さん]

開発余地があるから外の人を受け入れられる余裕もあるよ。
湾岸部なんかが良い例でしょう。

[276: 匿名さん]

外国人に買いあさられる？

[277: 匿名さん]

>>272
すでに始まっているよ。墨田、大田を見れば分る。

[278: 住まいに詳しい人]

>相続で近郊、郊外の家が余り始めたら郊外バブルも終わって

どーしてこいう単純な考えになっちゃうんだろ？

少子高齢化はジワジワと今も進行しているわけで
ある日突然、ガラガラと市場が動くわけじゃない

今、住宅が一番余っているのは千代田区、中央区なわけだが
分譲価格や賃料は下がりながらも、相対的には高い水準を維持している

郊外だって人口減が元で値崩れを起こすなんてことはない
中長期の上げ下げを左右するのはやっぱり日本経済全体の動向だよ

[279: 匿名さん]

地方出身の人は消費税上げ後ゆっくりと都心部マンションを選べばよろしい。

建物部分３千万円としても５％上げは150万円にすぎませんよ。

[280: 匿名さん]

>278さん
横浜市とか市部の5歳人口は40歳人口の半分以下らしいよ。

[281: 匿名さん]

たかだか数千円のエコポイントで家電の消費の先食いするくらいなんだから１５０万は大きいでしょう。

[282: 匿名さん]

郊外=工事なのか？
引きこもりの思い込みは凄いな

[283: 匿名さん]

工事→工場

[284: 匿名さん]

>281
大学卒業が2000年だとまだ男性34歳。
結婚してまだ間もない感じじゃない？
持ち家はまだいらないだろ。

それにこの世代は70歳定年だから、40歳からでも30年ローンが組める。

[285: 住まいに詳しい人]

>>280
>横浜市とか市部の5歳人口は40歳人口の半分以下らしいよ。

5歳人口が40歳人口の4割しかいない東京都区部は
人口が減って横浜より賃料が下がっちゃうの？

1/3以下の渋谷区は人が将来いなくなっちゃうとか？
　
　
それは予想モデルが完全に間違っているよ

[286: 匿名さん]

土地の価格が下がるとどうなるの？

①面積、立地はそのままで借りるローン金額が下がってうれしい
②予算、面積はそのままでよりよい立地が買える（都心回帰）
③予算、立地はそのままでより広いマンションが買える

どのシナリオが有力かな？

[287: 匿名さん]

>285
区部には外から人がいっぱい入ってくるから大丈夫なんだよ。
大都会には色々なお仕事があるからね。

[288: 住まいに詳しい人]

>286
その前に
所得水準の二極化が進んで、そもそも結婚できない人がいっぱい増えるんだよ。
そう言った人たちは近郊のアパートで賃貸生活。外周区で未婚率が高いところがまさにそれなんだよね。
そう言った人たちは持ち家を必要としないから、郊外でいくら土地の値段が下がっても関係ないんだよ。

一方で所得がまあまあの人は、結婚しても、子供ができても共稼ぎだから仕事に便利な都心部に住むんだよ。
辞めるのはもったいないでしょう？

つまり、土地の値段が下がるところはどうでも良い郊外だから誰も喜ばないんだよ。
人が住みたがる都心部は下がらないんだよね。

[289: 匿名さん]

サラリーマンのマイホームの需要ごときで都心の土地の値段は影響を
受けないと思います。受ける場所があればそこは都心ではない。
都心の土地の価格動向ははっきりいってファイナンス次第。

[290: 住まいに詳しい人]

所得がまあまあの人が共稼ぎで買えるのが坪単価250万円前後、
70平米で5,300万円前後の都心部マンションってことなんだよ。
このレベルが続いて都心部居住が進むだろうね。
値上がりするとすれば開発し尽くした時から、これがいつになるかは流石に分からないね。

まあ、坪単価250万円前後で都心部であれば値下がりリスクが無いんだから、
それで良しとしないとね。

[291: 匿名さん]

都心が上がるか下がるかは、景気次第。
都心は、実需より投資対象だから。

[292: 住まいに詳しい人]

坪単価で350万円を超えるような物件は実需じゃないでしょうね。

実需で動くのはそれより下で、同じ都心部でも低い坪単価レベルのところの方が
不動産価格下落リスクは少ないでしょうね。

[293: 匿名]

そうね、金利が1パーセント上がれば1割安くなる。埋め立てネガしている場合じゃ無いね

[294: 匿名さん]

でさ、オイラはだいぶ前に買っちまったんで当分新しいの買う予定はないんだけどこれから買う人はどういう戦略なのさ。
待って安くなるんなら待ったほうがいいけど手が届かない物件が安くなるのを待つんですか？
それとも狙っているエリアでより広い部屋を買うのか？

[295: 匿名さん]

都心部マンションのボトムラインが坪250万円前後ってことですなｗ

[296: 匿名さん]

売り手のデベが主張しているかもしれませんが２５０万で買える場所は都心じゃないですよ。

[297: 匿名さん]

>296
言い方なんてどうでも良いじゃん。
東京駅から半径5km圏内は圏内で同じなんだから。

[298: 匿名さん]

8年前港区内陸坪257,280で仕込みました
またこの辺で待ってます

[299: 匿名さん]

6月の分譲マンション賃料、全域的に弱含み　東京都心部は底堅い動き　東京カンテイ
http://realestate.yahoo.co.jp/news_list/20120717-00000003-jsn.html

[300: 匿名さん]

2014年春の入社を目指す大学2年生の就職活動は引き続き「短期決戦」となりそうだ。経団連が17日、就活期間を13年春入社と同じ実質10カ月に据え置くと発表した。
　14年春入社の就活は、企業説明会開催や就職情報サイト開設が解禁となる12年12月にスタート。選考開始は13年4月、正式内定は同10月となる。　

[301: 匿名さん]

>260
杉並区の実勢地価ってそんなに落ちているんですね。
びっくりしました。

[302: 匿名さん]

>301
江東区はどんどん騰がってる

[303: 匿名さん]

江東区は湾岸を除けば上がってるね。
ただ湾岸が異常に下がってるのかが気がかり。

[304: 匿名さん]

４・３ヘクタールで６０億円だと平米で１４万円だね。
何でこんなに安いの？
１ヘクタールは１万平米だよな。
間違ってる？

[306: 匿名さん]

>305
の記事にある通り、人口713万人になったらみんな湾岸に集中するだろうね。
ドーナツ化現象だよ。にっ こり

[307: 匿名さん]

平米で14万円だと100㎡のミニ戸で土地代が1400万円。

杉並区あたりだとそんなもんで妥当じゃない？

[308: 匿名さん]

ドーナツ化現象が顕著になれば、埋立民お得意の東京駅半径5キロ圏は衰退して無価値になるんですね。

[309: 匿名さん]

高井戸は平米40万くらいはするよ

[310: 匿名さん]

>309さん
半分以下まで値下がりはすごいね。
杉並区の地価と新築マンションの坪単価の乖離は破滅的な水準、
暴落前夜ですかね？

[311: 匿名さん]

内陸部は人気薄だからね。
都心との温度差は約３度。

関東地方などが梅雨明けした１７日、都内でも朝から強い日差しが照りつけ、練馬区では今年初めての猛暑日となるなど夏本番の陽気となった。

気象庁によると、練馬区豊玉上の観測所では午後１時半過ぎに最高気温３７・２度を観測。
千代田区大手町でも３４・４度まで上昇した。
東京消防庁によると、都内では午後９時の時点で熱中症により８７人が救急搬送された。

[312: 住まいに詳しい人]

>>287
>区部には外から人がいっぱい入ってくるから大丈夫なんだよ。

つまり結論は

将来の人口を予想するには
5歳人口と40歳人口を比較しても意味はなく
社会増減の検証が必要

って、ことですね
了解しました

[313: 匿名さん]

江東区物件のスレの占有率が高くなって、他にあまり関心が向けられないようになって来たね。

[314: 匿名さん]

北区や豊島区のスレも地味ながら結構あるよ。

[315: 匿名さん]

この板参加者の人口が一番壊滅的状況だろう。
雑談板のほうが盛り上がってる。

[316: 匿名さん]

将来が見えてきたから、個別の都心部物件スレに移動したのかな？

[317: 住まいに詳しい人]

>>313
このサイト自体が集客力をなくしているだけでしょ

粘着が頑張るスレは更新回数が多いから
一軒賑わっているよーに見えるけど
どー見ても同じ人間の書き込みが圧倒的に多い
マルチポストも多数だ

IPとか表示される掲示板ではないので推測でしかないけど
江東区の物件スレも他地域の物件スレ同様に参加者数は減っていると思う

[318: 匿名さん]

杉並区の地価が平米14万円に下落

東電の資産売却　杉並のグラウンド
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120717-00000089-san-soci
住所：杉並区下高井戸2-28-23
アクセス：京王線「桜上水駅」徒歩10分

[319: 匿名さん]

>>307
道路に面した部分だけ切り売りしてもらえたらそうだが、全部買うのが条件だから。最近不動産屋から聞いた話でも江戸川区内で坪20万円(6万円/㎡)という取引事例がある。面積が広すぎると分筆して私道を設けたり、ガス、水道、電気等のインフラ整備の必要もあり、コストがかかる。相場だと>>309氏の指摘通りだろう。

[320: 匿名さん]

>317
全く同感です。

[321: 匿名さん]

都心部と比べるとずいぶん値段が違うんですね。豊洲は平米140万円だから10倍ですね。
大型マンションの需要が大きい都心部と戸建需要しか見込めない郊外とでは、こんなにも実質地価が違うんですね。勉強になりました。

ＩＨＩは２５日、東京都江東区豊洲に保有する土地の一部約１万平方メートルを、７月に三菱地所が組成した特定目的会社（ＳＰＣ）「豊洲三丁目開発特定目的会社」に売却すると発表した。売却額は約１４０億円。

[322: 匿名さん]

杉並区の新築マンション平均価格は１億３６３８万円で首都圏１位
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/price_ranking_1.html

[323: 匿名さん]

>319さん
杉並区あたりの郊外だと広くてまとまった土地の方が安いのですね。
そこに大型マンションを建てると、１戸あたりの土地代はすごく安くすみますね。
２万平米、５００戸として１戸当たりの土地代は２万平米Ｘ１４万円÷５００戸＝５６０万円
建築コスト１戸２５００万円として全部で３千万円。

郊外マンションだと原価はそんなものですか？

[324: 匿名さん]

同じ計算を晴海のタワマンでやってみた。

敷地面積 14,925.81m2
総戸数 883戸

14,925.81m2X140万円÷883戸＝1戸当たりの土地代2,366万円
1戸当たりの原価4,866万円

[325: 匿名さん]

都心部タワマンの坪単価が250万円とすれば、杉並区高井戸あたりの適正坪単価は154万円になるね。
将来的にはそうなるのかなあ？

[326: 匿名さん]

ここの参加者って知識だけは豊富だよね。

[327: 匿名さん]

知識が豊富になれば高値づかみを回避できます。

これからも情報交換しましょう。

[328: 住まいに詳しい人]

>>323
あのグランドは一種低層で容積率60％だから
地下住戸をつくってもせいぜい190戸しか取れないよ

それに単価で比較するだけなら相場の1/3以下という安値で行政に売却したから
ニュースになっているわけで
実際に分譲マンションとして事業化されたらもっと高コストになる

[329: 匿名さん]

ただ、東電は今になって売り惜しんでいるという話のようだが。

[330: 匿名さん]

知識があっても購買力がないから実践の場がない。。哀しい現実。。

[331: 329]

失礼、ほぼ決まりのようですね。

[332: 住まいに詳しい人]

>>328
うーん、書き方が悪いなあ

あのグランドと同じ「一種低層　容積率60％」という条件で20,000㎡を開発すると
地下住戸をつくってもせいぜい190戸しか取れないよ

でないと意味が通じないね

[333: 匿名さん]

>328
２万平米、１９０戸として１戸当たりの土地代は２万平米Ｘ１４万円÷１９０戸＝１４７３万円
建築コスト１戸２５００万円として全部で４千万円。
都心部タワマンの坪単価が２５０万円とすれば、杉並区高井戸あたりの適正坪単価は２０５万円

良い感じになってきましたね。

[334: 住まいに詳しい人]

郊外は基本戸建、
効率悪いところにマンション建てても高くつくだけ。

坪単価で都心部の2割減程度にしかならない。

[335: 匿名さん]

郊外は戸建もマンションもどうにもならない。

[336: 住まいに詳しい人]

杉並区あたりのマンション価格はミニ戸との見合いで決まっているんだよ。
100平米のミニ戸で土地代1400万円、
マンションとほとんど同じになるでしょう。

でも上物はマンションの方が高くつくからミニ戸に負ける。

杉並区あたりはマンション供給があまり無いんじゃない？

[337: 住まいに詳しい人]

>>333
だから、あのヘンの実際の相場は14万円/㎡じゃなく
35～55万円/㎡ぐらいだよ

[338: 匿名さん]

豊洲は容積率５００くらいだから６０の土地より最低8倍価格がつかないとおかしいね。

[339: 匿名さん]

>337
いわゆる相場が崩壊したって認識でしょう？
私大のオファーも62億円で大差ないようですし、
60億円でも高いと考えて税金で買うことに反対の区民も多いみたいです。

これが成約したら路線価の見直しが行われるのでしょうか？
マイナスの激変の場合のやり方は？

[340: 匿名さん]

>338
今回は10倍の違いだから、ほぼ理論数字じゃない？

豊洲が平米140万円
高井戸が平米14万円

[341: 匿名さん]

まあ大規模な土地取引の価格ってのはいろいろですからね。
東京ミッドタウンは元防衛庁の土地だけど三井の落札価格は１８００億。平米あたりだと２３０万円とそれほど高くない印象だけど他の３社の入札額は１０００前後だった。
これだと平米１００万以下だよね。

[342: 匿名さん]

そうですね
豊洲１４０万で容積率５００％だから１００％換算だと２８万、
高井戸１４万で容積率６０％だと１００％換算で２３万、
事業用地の取引額としては妥当なところだろう。

[343: 匿名さん]

区の他には購入を希望する事業者がいなかったと言うのも寂しいお話だね。

郊外はもう駄目って感じだね。

[344: 匿名さん]

理論値を考えると杉並の土地は１４万～２０万程度が妥当。
だけどそんな値段では一般人は土地を買うことができない。
それはなぜかといえばそんな値段で土地を売る人がいたら
建売業者が買ってしまう。
建売業者は３５万くらいまでなら利益を出せるので土地を
買うだろう。しかしそれより高くなると利益が出せなくなる
ので業者は買わず一般市場に出てくる。
そして一般人が買える宅地の値段は４０万前後となるって
仕掛けです。

杉並の土地の値段が下がるためにはまずは建売住宅の相場
が下がらないとですね。
土地の値段は先行指標ではなく遅行指標ってことです。

[345: 匿名さん]

まあいないでしょうね。それに高く売るためのプロセスをきちんと踏んでいる
とも思えない。東電の弱みに付け込んで安く買い叩いたらかんぽを買ったオリ
ックスみたいに叩かれるし、グラウンドだった土地を開発したら周辺住民の
反対運動も激しいでしょう。

[346: 匿名さん]

>344
日経新聞に不動産相続関連の記事が頻繁に出るようになったから、じわじわと適正価格に向かって値崩れが進むんじゃない？今回の杉並区と東電の成約価格が今後のベンチマークになるだろうね。

[347: 匿名さん]

実質地方自治体による土地収用みたいなもんだからね。
高輪の議員宿舎の跡地も東京都が買ったんだけど平米単価は７３万円。
相場の半分以下ですよ。

[348: 住まいに詳しい人]

>>346
だからさあ
あのグランドが東電から杉並区に14万円/坪で売却されても
それは値崩れじゃなんだってば

困った人だねえｗ

[349: 匿名]

知識だけは豊富って盛りのついた若者みたいだな。大人とは天と地の差があることを認識できないから、経験なしに語り出す。

[350: 匿名さん]

>347
東電の場合はできるだけ高く売ろうとして、結局杉並区しか買い手が無くて14万円。
たまたま官が相手になっただけ、
こりゃどう考えてもマーケットでしょ。

一方、議員宿舎は国と都の官官の相対取引でこれはマーケットじゃない。

[351: 匿名さん]

三井不動産は新豊洲の土地を東電からいくらで買ったんだろう？

[352: 匿名]

一流デベなんて雲の上のメジャーリーガー。市場からはみ出した物件の後始末が君達の仕事。メジャーリーガーと勘違いしてマクロ語り出すとはかたはら痛い。埋め立てネガでもしてな。

[353: 匿名さん]

>>345
公道に面していない土地らしね。道理で安いワケだ。

[354: ビギナーさん]

割高外周区の高値を必死にサポートする方々の目的は何ですか？

[355: 匿名さん]

主に湾岸ネガのためにやってます

[356: 匿名さん]

351
三井が東電から買ったのは新豊洲ではなく豊洲5丁目だろ。

[357: 匿名さん]

サポートしたところでしょせんは郊外だから、マンションの坪単価が200万円超えるようなのは異常でしょう。自然の摂理で下がる宿命だよ。

[358: 匿名さん]

たしかに湾岸は次から次へと安いのが
出てきて完全に投げ売りになってしまいましたね。
千葉より安いのだからお買得。

[360: 匿名さん]

でもここで売っとかないと消費税増税と
都心再開発の本格化でもっと売れなくなるから
投げ売りでもなんでも売らないわけにはいかない。

[361: 匿名さん]

湾岸ネガが訳も分からず乱入ｗ

[363: 匿名さん]

株式番組解説で日経記事のREITによる海外不動産取得解禁ネタをやってたが、
国内の不動産取得が減ることになり、良くないとさ。

[364: 匿名さん]

>362
市場のゆがみ＝割高外周区ですか？
今回の杉並区地価大幅下落でゆがみも一気に修正されるかもよ。

[365: 住まいに詳しい人]

>今回の杉並区地価大幅下落でゆがみも一気に修正されるかもよ。

まだ、言っているのかw
ダメだこりゃ

[366: 匿名さん]

大阪は陸地÷２＝埋立地です。
東京の湾岸埋立地もそうなります。
都心でもなんでもないただの郊外を都心部などとごまかして売るのはもう限界にきてます。

[368: 匿名さん]

＞大阪はもともと島だったから
あなたは日本の歴史を知らない中国人？それともまともに教育を受けてないヤンキーですか？
大阪が島だったなんて、ちゃんと知識のある人からはバカにされるだけですよ。

[369: 匿名さん]

それ以前に、ここは大阪ではなくて首都東京なんだが。

[372: 匿名さん]

大阪なんかどうでも良い。
豊洲をはじめとする湾岸にしか興味ない。

[373: 匿名さん]

湾岸は坪200でこなれてきましたね。
年収400万程度でも買えるし、よい傾向。
更に供給が続けば坪150切りも見えてきそう。
庶民の味方。

[374: 匿名さん]

埋立地は庶民が住むべき郊外団地ですから。
足立区と同じ住民層になるのが自然の成り行きでしょう。
セレブタウンとか言われて踊らされた人たちがかわいそうですね。

[375: 匿名さん]

首都圏マンション発売、下期は「増税意識」で上振れも　上期２年ぶり増加
上期の地域別では、郊外地域を中心に２桁の伸びを記録。
２３区以外の東京が７２．７％増、埼玉県１３．１％増、千葉県２６．６％増となった。
一部地域では、不動産会社が戦略的に供給を抑えたことから、東京２３区は６．７％増、神奈川県は４．３％増と１桁の伸びにとどまった。
１４年からの消費税増税に伴う住宅取得時の負担緩和策は検討中だが、駆け込み需要が顕在化すれば、早ければ下期から前倒し発売もありそうだ。

[376: 匿名さん]

近郊、郊外で地価が大きく動きそうです。

東電、売却不動産リスト
http://www.tepco.co.jp/gourika/images/baikyaku.pdf

[380: 住まいに詳しい人]

>377
世の中簡単だよ。

東京駅から半径5km圏内、坪単価が250万円前後のところにまあまあの所得レベルの人が集まって住むようになる。
資産価値が将来にわたって維持されるからね。

一方、富裕層は自分の好きなところに住む。

[381: 匿名さん]

なるほど、結局資産価値が維持できるのは山手線の内側ってことになっちゃうんですね。

[382: 住まいに詳しい人]

割高外周区で東電の土地が売却されるけど、今の坪単価で多くの戸数を売るのは不可能。
各デベの入札価格はどうなるのか？入札そのものが回避されるのか？
相続が本格化する前に割高外周区で地価の調整が起こりそうだ。

[383: 住まいに詳しい人]

>>382
その理屈だと
豊洲で一番大きな地価の調整が起きるという解釈にならないかい？

いままで販売したマンションが上手く捌けているなら兎も角
豊洲・東雲だけでも完成残戸が600戸あって、
プラスして現在発売の700戸、販売予定が400戸、
さらに豊洲火力発電所跡に1700戸が建設される

晴海とか勝どき、有明まで入れたら、さらにこの倍になる
　
　
　
最近は地価と　用地が多く出る/出ない　はあまり関係ないと思うよ

[384: 匿名さん]

割高外周区は坪単価300、
割高埋立地は坪単価150
に調整が進むだろうな。
それ以下で買えばOK 。

[385: 匿名さん]

383
その他に、月島や辰巳もあるんだが。

[386: 匿名さん]

広州に出張してきたけど、エゲツないくらい高層ビルだらけ
豊洲程度では霞む

[387: 匿名さん]

ふと思ったんだけど
低層マンションって世界中見渡しても東京にしかないコンセプトなんだろうか？

[388: 匿名さん]

低層好き♪
低層マンションに住みたい

[389: 匿名さん]

>387
ヨーロッパでは普通
デザインも良い

耐震性の制約が無いにしても
日本の建物のバラバラさは酷い

[390: 匿名さん]

東京の場合は郊外の土地代が高過ぎるよな。

[391: 匿名さん]

金持ってるのは、埋立地よりはそっちに住みたいって人なんだからしかたない。

[392: 匿名さん]

ヨーロッパは東京みたいなメガシティはないからな
しかしバブル弾けたけど、ロンドンの不動産とか高いぜ
東京以上に地区差が激しいけどな
どっかから同心円上なんて馬鹿な話は当然ない

[393: 匿名さん]

週刊ダイヤモンドの中古マンションの値下がり率見ると23区の場合は次の３つのカテゴリーの下げが大きいね。

①城北、練馬区、板橋区、北区、足立区
駅で言えば、大泉学園、東武練馬、成増、ときわ台、志村三丁目、王子神谷、十条、北千住、金町、
②私鉄支線
駅で言えば下丸子、尾山台、等々力
③中央線の杉並区
駅で言えば荻窪、西荻窪

[394: 匿名さん]

ちなみに23区以外はほとんど全滅状態でした。

[395: 匿名]

土地価格のトレンドを考えるに、一年だけ見てもだめで、3〜5年で見ていただきたい。

[396: 匿名さん]

ん？豊洲の中古もまっしぐらに下落中で底なし沼状態ですが？
言い値で買う人なんかどこにもいませんよ。

[397: 匿名さん]

>395
週刊ダイヤモンドは2000年以降竣工ののマンションを結構幅広く乗せていたから、傾向に間違いはないよ。

[398: 匿名さん]

検討スレのアチコチで、駆け込み需要を書き込まれるようになったな。
買った人たちと営業さんたちが書き込んでるのか？煽る目的で。

駆け込み需要は、将来の需要の先食いでしかない。
将来は需要の激減が待っている。

[399: 匿名さん]

やっぱり湾岸マンションを買った者が勝利者なんだよね
つらいよ、俺達内地組は・・・

[400: 匿名さん]

埋立タワマンは消費税が上がると完全に売りが止まりますからそれまでに在庫を捌かないと大変なことになるんです。
デベ関係者が必死になるのは当然でしょう。