23区内の新築マンション価格動向(その60）

[マンション投資家さん]

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前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/237195/

[314: 匿名さん]

北区や豊島区のスレも地味ながら結構あるよ。

[315: 匿名さん]

この板参加者の人口が一番壊滅的状況だろう。
雑談板のほうが盛り上がってる。

[316: 匿名さん]

将来が見えてきたから、個別の都心部物件スレに移動したのかな？

[317: 住まいに詳しい人]

>>313
このサイト自体が集客力をなくしているだけでしょ

粘着が頑張るスレは更新回数が多いから
一軒賑わっているよーに見えるけど
どー見ても同じ人間の書き込みが圧倒的に多い
マルチポストも多数だ

IPとか表示される掲示板ではないので推測でしかないけど
江東区の物件スレも他地域の物件スレ同様に参加者数は減っていると思う

[318: 匿名さん]

杉並区の地価が平米14万円に下落

東電の資産売却　杉並のグラウンド
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120717-00000089-san-soci
住所：杉並区下高井戸2-28-23
アクセス：京王線「桜上水駅」徒歩10分

[319: 匿名さん]

>>307
道路に面した部分だけ切り売りしてもらえたらそうだが、全部買うのが条件だから。最近不動産屋から聞いた話でも江戸川区内で坪20万円(6万円/㎡)という取引事例がある。面積が広すぎると分筆して私道を設けたり、ガス、水道、電気等のインフラ整備の必要もあり、コストがかかる。相場だと>>309氏の指摘通りだろう。

[320: 匿名さん]

>317
全く同感です。

[321: 匿名さん]

都心部と比べるとずいぶん値段が違うんですね。豊洲は平米140万円だから10倍ですね。
大型マンションの需要が大きい都心部と戸建需要しか見込めない郊外とでは、こんなにも実質地価が違うんですね。勉強になりました。

ＩＨＩは２５日、東京都江東区豊洲に保有する土地の一部約１万平方メートルを、７月に三菱地所が組成した特定目的会社（ＳＰＣ）「豊洲三丁目開発特定目的会社」に売却すると発表した。売却額は約１４０億円。

[322: 匿名さん]

杉並区の新築マンション平均価格は１億３６３８万円で首都圏１位
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/price_ranking_1.html

[323: 匿名さん]

>319さん
杉並区あたりの郊外だと広くてまとまった土地の方が安いのですね。
そこに大型マンションを建てると、１戸あたりの土地代はすごく安くすみますね。
２万平米、５００戸として１戸当たりの土地代は２万平米Ｘ１４万円÷５００戸＝５６０万円
建築コスト１戸２５００万円として全部で３千万円。

郊外マンションだと原価はそんなものですか？

[324: 匿名さん]

同じ計算を晴海のタワマンでやってみた。

敷地面積 14,925.81m2
総戸数 883戸

14,925.81m2X140万円÷883戸＝1戸当たりの土地代2,366万円
1戸当たりの原価4,866万円

[325: 匿名さん]

都心部タワマンの坪単価が250万円とすれば、杉並区高井戸あたりの適正坪単価は154万円になるね。
将来的にはそうなるのかなあ？

[326: 匿名さん]

ここの参加者って知識だけは豊富だよね。

[327: 匿名さん]

知識が豊富になれば高値づかみを回避できます。

これからも情報交換しましょう。

[328: 住まいに詳しい人]

>>323
あのグランドは一種低層で容積率60％だから
地下住戸をつくってもせいぜい190戸しか取れないよ

それに単価で比較するだけなら相場の1/3以下という安値で行政に売却したから
ニュースになっているわけで
実際に分譲マンションとして事業化されたらもっと高コストになる

[329: 匿名さん]

ただ、東電は今になって売り惜しんでいるという話のようだが。

[330: 匿名さん]

知識があっても購買力がないから実践の場がない。。哀しい現実。。

[331: 329]

失礼、ほぼ決まりのようですね。

[332: 住まいに詳しい人]

>>328
うーん、書き方が悪いなあ

あのグランドと同じ「一種低層　容積率60％」という条件で20,000㎡を開発すると
地下住戸をつくってもせいぜい190戸しか取れないよ

でないと意味が通じないね

[333: 匿名さん]

>328
２万平米、１９０戸として１戸当たりの土地代は２万平米Ｘ１４万円÷１９０戸＝１４７３万円
建築コスト１戸２５００万円として全部で４千万円。
都心部タワマンの坪単価が２５０万円とすれば、杉並区高井戸あたりの適正坪単価は２０５万円

良い感じになってきましたね。