ザ・呉服町タワーってどうですか？

[いつか買いたいさん]

結構大規模マンションですね。

所在地：静岡県静岡市葵区呉服町1丁目5番3、他22筆・追手町53番1、他12筆（地番）
交通：東海道新幹線 「静岡」駅 徒歩12分
東海道本線（JR東海） 「静岡」駅 徒歩12分
静岡鉄道静岡清水線 「新静岡」駅 徒歩8分
間取：1LDK～4LDK
面積：57.76平米～134.52平米
売主・販売代理：大和ハウス工業
売主：フジ都市開発
売主：ザ・トーカイ
復代理：日本住宅流通 浜松営業所
復代理：東京建物不動産販売


物件URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/chubu/shizuoka/one/
施工会社：鹿島・木内特定建設工事共同企業体
管理会社：未定

[21: 購入検討中さん]

９月の事前説明会にお邪魔しましたが、他のマンションの説明会では無かったように多くの方が来場されてました。
超街中のマンションなので、興味がある人は多いんでしょうね。
確かに周辺は官公庁が多いので、静かかも？と思いがちですが、隣接する日赤病院は救命救急センターを備えた
３次救急病院なので、救急車の音が絶えることはありません。
競合する可能性があるのは静岡駅南口出てすぐ(現、東海軒ビルが中心)に予定されてる再開発物件があるかと
思いますが、現時点ではまだ動きはありません（計画では29F、店舗＋マンション）
伝馬町の物件は上層階(21-25F)を高級物件にしてしまったため、最上階の億ション以外は苦戦してるらしいです。
（億ションはすぐ完売、実際に居住してるように見えます。）

[22: 購入検討中さん]

記述忘れました。No.14で立体駐車場のように見えるのは屋上PHと書きましたが、
これはエレベータ＆屋上PHの誤りです。大型マンションなのでエレベータは４基あります。

[23: 匿名さん]

角部屋はやっぱり広く高額みたいだね。で
中住戸が、この場所で８階７５㎡が３８００万からならいいんじゃない？とにかく便利だし。
西陽中心になるね。暑いかもしれないけど、山に沈む夕陽眺められるのもいいかも。
２つの総合病院近くて救急車うるさいかもだけど、遮音には気をつかって造ってるみたい

[24: 匿名さん]

しかし連休中に〆切った販売情報が
火水定休だからって
木曜までHPに貼られてるのもなんだかな

[25: 購入検討中さん]

第一期は一応締め切ってることになってますが、28F,29Fの高級物件が殆どのため、
当然？完売はしていないと思われるので、貼られ続けてるのでしょう。
第二期は20-27Fで、10/21が締め切りになっていますが、、戸数も多いので完売
はしないでしょうから、締め切り後もやはり貼られ続けるでしょう。
ちなみに、19F以下の販売は第三期（11月）からになります。
あと、20F以上は間取りの変更（水回り以外）など柔軟に対応するそうですが、
19F以下は基本設計通りの販売しかしない予定だそうです。

[26: 匿名]

角は高いようですね。こじんまりと角部屋多めというのは修理など将来のことが心配ですし。ここは立地的にはいいなと思っているのですが、救急車の音に心臓ドキドキしちゃいます。

[27: 購入検討中さん]

角は南側が98㎡と101㎡、北側が84㎡と91㎡なので、当然高いです。
あと、上層階の南側角物件の多くが地権者用で販売対象外だったと思います。
昔の街並みを考えると地権者が多いのはわかりますが、場所的に言って実際に
地権者の方がどれくらい住むのかな？ちょっと気になります…。
60㎡台の物件にも地権者用がありましたからねぇ…。（多分、賃貸目的？）
何方かがネットに書いてましたが、静岡市の中心商店街がシャッター通りに
ならないのは、実際には住んでる人が少なく、貸店舗が中心で不動産屋に
任せてるのが幸いしてるとか。
今回の物件は、それを解消し定住人口を増やすのが目的の一つだ…、
と聞いていますが、現実はどうなんでしょうかね？

[28: 匿名さん]

呉服町に住んでるって聞くと素直に羨ましいです。
住んでる方々もちょっとしたセレブ感も味わってるんじゃないでしょうか。
こちらのタワマンも良いところに建つなあと思ってます。
生活環境も良いし子供を育てるも良い場所だと考えています。

ここだともし手放すことがあってもすぐ埋まりそうだし、住まわれる方はずっと住むのだろうし
定住人口なら一定数望めそうですね。

[29: 購入検討中さん]

昨日、物件の状況を聞きたいと思ってネットで来場予約したのですが、
営業マンがいっぱいいっぱいで無理と言って断られてしまいました。
場所柄、人気はあるようです。
値引きになる可能性があるのは上層階の高級物件ぐらいでしょう。
下層階の条件の悪い物件でも殆ど値引きはないと思います。
大企業丸抱えの寮とか、単身赴任者向け賃貸物件にできると
考えてるようです（伝馬町の物件の時も言ってましたが、静岡市には
医者や弁護士の単身赴任者が多いので悲観はしてないそうな…）
この点は郊外のマンションとの大きな違いです。
あと、大人にはいい物件だと思いますが、子育てには微妙？かと…。
歓楽街至近だし、公立の小学校は青葉小が閉校になってしまったので
かなり遠い葵小（旧、城内小）になります。

[30: 購入検討中さん]

色々とゴチャゴチャ書きましたが、昨日、仮契約してきました。

[31: 匿名さん]

仮契約って、結局来場できたんですか？　入るの結構融通きくのかな

[32: 購入検討中さん]

もともと、20日に行くことは了解済でした。それ以前に突然行こうとして断られたんです。
ただ、こういうのは早い者勝ちみたいなところがあります。
実際、19F以下は来月発売ってことになってますが、既に申し込み受付済みになってる物件が
多数ありましたし、8F位を申し込もうとしてる方の声も漏れ聞こえてました。
（10～15F位は人気が集中してるらしくて抽選必至になる可能性が大きいですが、早期に
申し込めばなるべく競合しないように誘導するそうです。）
最悪、最終的に競合してしまえば抽選になるわけですが、友人の話によれば、
抽選といっても、その場で当否が判るわけではなく事後通知、つまり、
資産状況などの審査も考慮されるのは当然なんだそうです。
買いたい物件なら、販売計画など無視して、とにかく押しかけるのが得策かと。

[33: 匿名さん]

＞32様
なるほどです。迷っているよりどんどん進めていった方が購入意欲も伝わるし向こうも合わせてくれるかんじのようですね
収入的に審査が通るか不安ですが勤続年数や役職も見てくれるのかな
総合判断してもらえるかまずは来場予約で資料請求していろいろ備考欄で聞いてみます

[34: 購入検討中さん]

>33様
購入意欲って意外に重要みたいですよ！
No.32で書き忘れましたが、抽選になった場合に資産状況と共に考慮されるらしいです。
ちなみに、私は現在無職ですが「資産はある、一括支払いも可能」と言っただけで仮契約
できました。実際にはその根拠は提示してないんだけど、過去に似たような物件数件に
押しかけてたためか、相手は察してたみたいです。（注：嘘は言ってませんが…）

[35: 匿名さん]

当否に資産状況や購入意欲が反映されるなら、それは抽選とは言えんぞ！

[36: 購入検討者]

仮契約ってもうできるんですね。私も要望書は出しましたが、仮契約の事は聞けませんでした。私の担当者はカメラを入れて抽選をやるので、実際に見に来てくださいと言ってました。21階以上は今週が抽選ですね。当選できるように祈るばかりです。

[37: 購入検討中さん]

No.36様、
私も最初は要望書を書いただけなのですが、翌日が締切の物件だった為、多分抽選にはならないと
判断されたみたいなのと、仮契約に必要な物を持参してたため「来週来てもらうのも大変なので、
今日申込んでもOKですよ」となった次第です。
ただ、絶対に競合しないとは断言できないので、あくまで「仮」ですが、頭金等の入金手続きや
その後の本契約のスケジュールなどの情報は既に貰ってます。
あと、抽選の件ですが、No.35様の疑念は正しく、実際には「抽選」とは名ばかりな物件も多いのが
実情らしいです。最終結果は「後日」連絡しますなんて誰が考えても怪しいでしょ？
この物件に関しては「抽選会に必ずしも出席する必要はありません」とも明記されてます。
「抽選」ではなく「選考」なのは明らかです。

[38: 匿名さん]

当然、相手は営業なんでまともに抽選なんてするわけないよね、確実に買えるお客に連絡がくるはず。
あとなるべく同じ間取りで重なら無いようその人の予算に合わせて違う間取りを勧めるはず。審査が通る通らない等もあるからね。あくまで確実に購入できるお客が断然有利。現金一括なら営業マンもおろらくそのお客を離さないだろうね。

[39: 購入検討中さん]

本物件興味がありこのスレ拝見しています。私も要望書は出しましたが仮契約っていうのがよくわからないですね。そして抽選になった場合、資産状況も考慮ってありますが、その前にローンの審査等終えているので資産状況考慮してっていうのはおかしいですね。購入できる人同士での公平な抽選だと思います。スケジュールには必ずしもご参加していただく必要はないとあるけど、参加してもいいのですから。また現金一括だから有利っていうのもおかしいですね。販売店側からしてみたら現金一括もローンも引渡し時に全額受け取れることに変わりはないのだから。でも20階以上の物件もまだ要望の入っていない部屋が多数あるようですね。

[40: 購入検討中さん]

No39様
ローンの審査は申込みより後です。契約時には一時金（１割）の支払いが必要です。
ローンがどうこうとか言ってる人より一括支払いできる人が優先されるのが普通では？
中心街のマンションでは、そもそもローンを組む必要がない人や郊外の自宅を売却して
移り住む人とかがかなり多くいるのだそうです。
確かに最終的には資産状況など関係ないでしょうが、営業マンの視点からみれば
ローン審査うんぬんで手間がかかる人が後回しにされるのは仕方ないのでは…。

[41: 購入検討中さん]

書き忘れました。
「要望書」は購入希望意志を表明しただけです。
私が「仮契約」と言ったのは「購入申込書」に記名捺印までしたからです。
物件番号や支払い方法まで詳細に提示し、捺印もしてます。
最終的に競合がなければ来週に一時金を送金し本契約になります。

[43: 購入検討中さん]

No40様
No39です。
（ご希望住戸のご登録までに、お借入される方は住宅ローン事前審査が必要となります。）
　※本物件販売スケジュールより。

登録申込受付期間は10/27～11/4までであり、事前に期間はあったはずです。私は抽選は公平に行
われるのではとお話しています。抽選結果も当日すぐに連絡くるはずですよ。もちろん参加しても
構わないのですが。

そして一括支払いできる人だって一括支払いするとは限らないのだし。それに例えば一括払いすると
言ってる人よりもローンの審査を通った人のほうが販売店側からすれば信用ありますよ。

仮契約ですが購入申込書のことだったのですね。購入申込書は以前から検討されている方であれば
署名捺印してすでに提出しているのでは？まあ申込書であれ仮契約書であれ法的には効力はまったく
ないわけであり、そもそも不動産売買で仮契約 という単語は使わないでしょう。いずれにせよ申込
を済ませても、物件がダブれば抽選になり落選する可能性はあるわけです。

今回の販売対象物件について、抽選で漏れた人以外は契約会が11/10・11/11となっていますので
11/4まで登録申込受付した人は通常であれば11/11までに契約となります。

[44: 購入検討中さん]

No39様、その通りです。「仮契約」ってのは私の勘違いでした。
但し、現在HPに掲載されてる３期ではなく２期発売の物件で、登録締め切りが21日、抽選を経て
27/28日が申込期限の物件ですのでお間違いなきよう…。
昨日「本契約」の案内と物件に関する「重要事項説明書」が届きました。
どうやら27/28日に申込んだ人に渡された物のようです。
私は１週間前に「どうせなら申込んでは？」と言われて提出しましたが、
その時点では渡せない物（多分向こうの事情や詳細の数字など）があったみたいで、
書類は20日に提出したのですが、日付は書かないでね…と言われました…。
送られてきた書類は全て27日付になってます。これが実情なんじゃないのかなぁ？
本当に公平なんてあると思いますか？食いついてきた客は離さないのが当たり前
なのでは？

[45: 申込予定さん]

重要書類の日付部分を空白で提出させ
送られてきた際、27日付になっていたとは。

やりとりが不透明な企業が創るマンション…
というイメージになりつつあります。

営業担当者が軽はずみな言動をとっているようで
企業姿勢を疑いたくなりました。

これも“実情”であるならば
物件そのものに対して不安です。

[46: 購入検討中さん]

別に営業マンの軽はずみではありません。
事前の書類記載には上の判断があり、実際に挨拶もありました。
要するに購入可能性の高い人を優先してるだけです。
今の世の中、規則通りの杓子定規では駄目だってだけでしょ？
上層階のプレミア物件なんて発売以前に購入希望者の要望に
合わせた間取りに設計されてるのが普通で、発売時点で
売約済になってる事が多いのが実状です。
実際、その予定で作ったはずがキャンセル喰らって売れ残って、
当分は無理かも…と言ってる物件も見てますからね…。
（現在は現地販売事務所にしてるみたい、最高の物件なのに…
ちなみに、超大手の有名デベロッパーです。）

[47: 購入検討中さん]

（地権者用は別として）発売時点で売約済が多い実情なんて見たことないし、売約済前に特定の購入希望者用に偏向した間取り設計をするお粗末な話も聞いたことないな。
ここの物件もそんなことないだろ。

[48: 購入検討中さん]

なんか痛い人がいますね。そんなに自分は特別って思いたい（思われたい）のかしら？
それにここってそんな特別な物件？裏に病院、消防署、警察、そして近くに変電所・・
団地みたいなつくりで間取りも悪い・・。特別感ってないような。

[49: 購入見送りさん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[52: 購入検討中]

南口の駅前（東海軒ビル周辺、徒歩1分）も、店舗+分譲タワーマンションが開発されます。呉服町同様に、市からの助成金が出るため市場価格より割安で買える模様です。

駅近という資産価値は極めて大きいような気がして迷いますね。

[53: 購入検討中さん]

確かに1期の最上階とその下は、一般に販売されると同時に売約済みになってましたよね。
2期も3期も、ホームページの更新も割るいし、他県から買おうとしているので、情報量が少なくて
不便この上ないです。
何ヶ月も前から資料請求しているのに、間取りの一覧もおくってこまくて、ほとんどHPでみれる情報とかわりません。

[54: 購入検討中さん]

地方のマンションなんてそんなものですよ！
高額物件を買ってくれそうな人に事前の便宜をはかるのは当然！
そういった人たちに高く買って頂いて「並」の物件の価格を少しでも安く設定
するため、と施主の方も言ってました。
そうでもしなけりゃ地方の大型マンションなど完売できる訳ないと思いませんか？
首都圏の物件とは明らかに違うんですから…。

[55: 契約済みさん]

一時金支払い済みなだけなので、正確には「契約済み」とは言えませんが、一言…。
抽選は公平なはず！と言ってる人がいますが「マンション　抽選」で調べてみて下さい。
全然公平ではないのは明白！そもそも抽選日が殆ど平日なのが不思議と思いませんか？
要は積極的に来場して欲しくはないかららしいですよ？売りたい客は既に決まってるんじゃない？
現金払いが効いたってのは？？、ローンでも問題なしと判断されれば同等（以上？）の扱いかと。
結局、是非買いたいと思ってる客に有利になるように動いてるのが現実なのでは？
本気で購入したければ積極的にいくのがベスト、迷ってたら後回しになるだけでは？

[56: 購入検討中さん]

ここは生活するにはとても良いエリアだと思います
ただ救急車の音が24時間絶え間無く響くのは必至かと..
田の字の間取りで通路側の部屋は覚悟したほうが

[57: 購入検討中さん]

確かに。。。。
子供のころ近くに暮らしていましたが、日赤の救急車の音はすごいでしょうね。。。
今現在、販売状況はどんなかんじなんでしょうか。

[58: 匿名さん]

税金投入され公庫融資可能物件なら抽選は公平でなくちゃね☆

[59: 匿名さん]

救急車の音は確かに心配ですね。
近くに病院がある！という安心感と引き換えに我慢しようと思います！
その他の騒音や周辺飲食店のにおいなどは大して気にしていません。
晴れた日には、飽きることなく散歩を楽しむことができそうで、楽しみです☆
が、どうアレンジしても間取りの満足度が少し低めです。。。
我が家だけでしょうか。。。

ザ・呉服町タワーの
【ココが素晴らしい！絶対買い！】というポイントや、逆に
【ココはちょっと微妙だよね…】という部分があれば是非教えて下さい！

宜しくお願いします☆

[60: 購入検討中さん]

どうしても間取りが納得できませんでした。セレクトで変更したとしても。
すでに当選し本物件確保していますが、静岡駅南口の物件に期待したいと思います。

[61: 購入検討中さん]

確かに、これって？？？てな形状や間取りの物件もありますねぇ…。

ただ、20F以上なら設計変更に応じてくれるそうですよ。
水回り以外に限られますが、壁を取る＆位置を変える、
クローゼット等の大きさや形状を変えるなど。
但し、大幅な変更には別途設計費がかかるそうですが。

19F以下はセレクトプランから選ぶしかないようです。

静岡駅南口の物件は来年２月に着工されるそうです。
規模は大きくはありませんが、首都圏に多くあるような「口」の字型に各戸が
配置され、中心部の空間に立体駐車場が配置される構造です。
上層階は多分吹き抜けになるのでしょうが、下層階は通気性や採光に難ありかも
しれません。

[62: 匿名さん]

間取りに疑問…やはりいらっしゃいますね！
マンションなので100％満足というのはなかなか厳しいですが、簡単に妥協できる要素でもないからこそ、折り合いをつけるのが難しいですよね。

うちは購入後のゆとりある生活を考えると、残念ながら19階以下しか候補にあげられませんでした。セレクトにも限界があり、どう自分たちを納得させるべきか思案中であります！

南口の情報ありがとうございます！採光、通気…気になりますね。
立体駐車場のメンテナンスや、震災などにより万一事故が起きた場合など、考慮されているとは思いますが、素人が想像するとすこし心配になりますね。もし、火災など起きでもしたら煙突効果になってしまうなんてことは…ないと信じたいですけどね。

そういう点を比べると呉服町の平置きは魅力の一つですね。

[63: 購入検討中さん]

こちらの物件、とても気になっています。

しかし気になる点がひとつ。
免震構造のメンテナンス費はどれくらい金額がかかるのでしょう。もちろん修繕計画に組み込まれているとは思いますが、万が一大地震が起きた場合や、ゴムが劣化した場合など、積立金だけでなんとかなるものなのか不安になるんですよね。

間取りはすこし変わっているな、と思うタイプもありますが、駿府公園も近く立地が魅力的なので、前向きに検討中です。

[64: 購入検討中さん]

No.62様。私達も現在検討中ですが間取りが難しいですね。
同じようにどのように自分達を納得させるか日々頭を痛めています。

外廊下であり、裏が病院なので音の問題も気になっています。
各階に戸数も多いので通路側の部屋は住人の話声や足音も気になるのかしら？
コストを考えると内廊下にはできないのでしょうが・・。

平置き駐車場は魅力でもありますが、住居に上がるには乗換が必要なので
その点も気になっています。そのようなものなのかな・・？

あと、No.63様も仰るように免震構造のメンテナンスの件も今後を考えると
コスト面気になりますよね。特に大きな地震の後とかは免震ゴムとか交換
するのかしら？いろいろ気になる点もあり皆様の意見を参考にしています。

[65: 匿名さん]

No.64様
駐車場から住居へのエレベーター乗り継ぎですが、毎日となると相当面倒ですね。
商業施設との兼ね合いもあってのことだろうと思うので、他のマンションではあまり該当しない方式でしょうね。
当面、車の所有を考えていない私達ですが、車購入時には既にエレベーター乗り継ぎ必須エリアに割り振られる可能性大と思われ、確かに気になります！
住人専用のカーシェアリングポートを設置して頂けるとありがたいなー・・☆

[66: 契約済みさん]

昨日、契約を済ませてきました。
私の部屋（約78㎡）では管理費２万円弱、修繕積立金７千円強で、強制加入されてしまう光インターネット
の利用料を含めて月額３万弱です。店舗＆駐車場を含め７階以下はこの地区の再開発組合の持ち物なので、
大型物件ってこともありますが、思ってた程は高くないと思います。

駐車場は平均14000円で、地域の相場2-3万に比べれば安いかと。但し場所によって上下するようで、
現時点で100戸位契約済なので、後になるほど安いけど遠い場所になってしまうそうです。

コの字型の物件なので、通気性を考慮して外廊下になってます。廊下側は日赤に面してるので、
住民の音より絶えることのない？救急車の方が気になるかも…。上層階ではあまり気にならないとは
思いますが、止むを得ないのでしょう。

「重要事項説明書」には隣接する王将や焼肉屋の煙や匂い、近くの墓地の線香の匂い、夜間の喧騒
などが考えられるけど、容赦してね…との一文がありました。
繁華街至近に住むからには仕方ないことでしょう。
あと、昨日知ったことですが、20F以上は網戸禁止なんだそうです。風で飛ばされると地上に危険が
及ぶ可能性があるからだとか。

[67: 匿名さん]

そうっかー、平置きＰで待ち時間なしで便利そうかと思ったけどネックもあったんですね。
６階以下のＰだとお客様エレベーターで７階まで行って、また離れたところにある住居エレベーターに行くんですね。となると７ＦのＰが人気なのかな。でも毎回７階までぐるぐる車で上ってくのもね・・・

[68: 契約済みさん]

自分は地下の駐輪場しか使う予定がなかったので、あまり気にしてませんでしたが、
住宅用EVに直接アクセスできるのはBF,1F,7Fだけみたいですね。3-6Fは店舗用のEVを
乗り継がないとダメなようです。7Fは、ほぼ住人用だとは思いますが、82台分しか
ないのでもう満杯？もしくはぐるぐる廻るのが嫌な人がいれば少しは残ってるのかな？

この物件の駐車場はマンションの所有物ではなく、再開発組合の物を賃貸する形なので
不自由なのでしょうが、その分、相場よりかなり安くなってるのではないかと？
（店舗用は変動が激しいけど、月極めなら確実だからね！）

[69: 契約済みさん]

私は独り身なので当初は60㎡台の物件を考えてたのですが、鰻の寝床みたいな物件しか
なかったので、思い切って80㎡近い素直な間取りの物件（3LDK→2LDKに変更）に
変えました。１割程度予算オーバーになってしまいましたが、終の棲家になる可能性も
あるので、希望を優先しました。後悔はしたくないですからね…。

[70: 検討中さん]

ちなみに南口開発エリアの公示地価は呉服町の当エリアよりも高いため（呉服町120万円、南町200万円）本物件よりも割高に設定されそうです。

呉服町という住所がつく大型物件はこれが最後かもしれない事を考慮すると、間取りが悪くても納得できるかと・・・。
基本20F以上のみ販売の現時点で100戸契約はすごいです。