管理会社が管理組合に説明なく、下請会社からバックマージンを取ることはいいのでしょうか。
利益相反だと思います。
みなさんはどうお考えですか。
[スレ作成日時]2012-07-10 21:46:00
注文住宅のオンライン相談
管理会社がバックマージン取るのってあり？
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61:
匿名
[2012-07-17 10:31:10]
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62:
コ"ルコ"１３
[2012-07-17 12:26:10]
マンション標準管理委託契約書では、再委託について管理会社の裁量に委ねられている条項なっています。
各マンションの委託契約が同様の契約だと、なかなか再委託先とのマージンについて 責任を問うていくのは難しいのではないでしょうか。 ただ、各種スポット修繕工事について、バックマージンについて責任を問える可能性があるような印象があります。 ＜根拠になりそうな箇所の箇条書き・・・標準委管理委託契約＞ ・２３条（誠実義務等） ・別表１：１-（３）三『乙は、…外注により乙以外の業者に行わせる場合の見積書の受理、発注補助、実施の確認を行う』 ・別表１：２－（３）①『…改善等の必要がある事項については、具体的な方策を甲に助言する。…』 ということで、議論の足しにどうぞ。 |
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63:
匿名さん
[2012-07-17 12:34:53]
61
恥ずかしいからやめとけ。 あなたの判断を、当たり前のように言わない（笑） |
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64:
管理侍
[2012-07-17 19:25:48]
>61
管理組合は誰と管理の契約を締結しているの？ 管理会社でしょ。 ということは、その契約に含まれる点検業務は管理組合に対して管理会社が責任をもって提供するの。 その対価として組合は管理会社に費用を支払うのです。 ここで組合と管理会社の再委託先は、何ら直接の契約関係が無い。 つまり、再委託先がどこの会社で、いくらで発注しているかなど管理会社は組合に通知する義務も無い。 （聞かれれば当然答えるが） 勿論、重説・契約書等に再委託先を記載している場合には、それが契約条件であるから、その再委託先変更には 組合の承認が必要となる。 こんな基本中の基本も知らないで、そこまで声高に発言できる度胸は大したものです。 |
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65:
管理侍
[2012-07-17 19:38:02]
>実際には大幅な委託費用減額が伴うから勝手に変更して通知というわけにはいかない。
費用を下げる下げないはあくまで両者の合意事項。 仕様を変えずに金額が下がるだけなら組合の不利益にもならず問題ない。 念のために言っておくが、私の意見は「法律」と「標準管理委託契約書」に照らしてどうかという話。 特殊な契約を結んでいたり、道義的にどうかというのは別の話。 |
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66:
マンカン理事長
[2012-07-17 20:37:28]
管理侍のいうとおりですよ。
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67:
匿名さん
[2012-07-17 23:24:27]
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68:
匿名さん
[2012-07-17 23:37:51]
管理会社のメンタリティーは、建設会社のメンタリティーに似ていますな。
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69:
匿名さん
[2012-07-17 23:58:06]
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70:
マンカン理事長
[2012-07-18 00:08:23]
疑義があれば特約で排除。
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71:
マンカン理事長
[2012-07-18 00:14:30]
上のほうでゴルゴが言ってるとおり、管理委託契約書の文言次第だ。
再委託禁止にすれば事実上、基幹業務しかできんだろう。 ピンハネ商売を許せんのなら、そのように契約すればいいだけのこと。 |
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72:
匿名
[2012-07-18 02:32:06]
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73:
匿名さん
[2012-07-18 06:32:00]
72
法律論で話しないでどうするの？ 貴方の尺度で話したいなら、自分のブログやホームページでやってくださいよ。 |
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74:
匿名さん
[2012-07-18 06:43:56]
>ここは法律論の掲示板じゃないぞ。
へーどうんな世界で住んでいる人なの？ 治外法権人？ |
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75:
匿名さん
[2012-07-18 06:54:29]
>65
一般論として金額（コスト）を下げると品質は下がるんじゃないのですか？ あなたの主張では。 厳密には、品質を上げるとコストが上がるとおっしゃってましたが、 上記は待遇ですから論理上はあなたの主張そのものですよね。 あなたは、二枚舌の信用なら無い人間だと認定いたしました。 |
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76:
匿名さん
[2012-07-18 07:07:52]
>60
ハンドリングフィーは10%までは管理組合の承認なしに管理会社が設定できることになってます。 それを超える場合は管理組合（理事会）の事前承認が必要です。 ８社に声をかけましたが、バックマージン以外のふるいで多くの会社が脱落したので、 バックマージンに関する要望に答えたのは３社のみです。 １社は明確に拒否して、１社は完全に受け入れ、１社は絶対に不法行為は行わないと いう微妙な答えをくれました。 他の要望項目や見積結果も含めて、完全に受け入れた会社の評価結果がずば抜けて いたので、微妙な答えの真意は確認してません。 |
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77:
匿名さん
[2012-07-18 12:03:11]
60です。
やはり、その条件をのめる会社は少ないですね。 |
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78:
管理侍
[2012-07-18 19:02:26]
>75
あなた本当に大人ですか？ 「仕様」と「品質」の違いがわかってない。 「仕様」とは、例えば「点検回数月1回」といったもの。 一方、その点検の精度等の質が「品質」 「品質」は契約書や仕様書に記載するには限界があるもの。 但し、再委託を仕様書に記載すればそれは「仕様」となる。 言いたい放題言うのは結構だが、頼むからもう少し勉強してくれ。 |
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79:
マンカン理事長
[2012-07-18 19:05:44]
管理侍のいうとおりですよ。
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80:
匿名さん
[2012-07-18 19:26:12]
>78
あなたこそ本当に大人ですか？ 最終下請けの作業品質を守りたいから、バックマージンを規制するのです。 途中の鞘抜き業者に金がいくら落ちても品質は確保できません。 仕様だけ守っても品質が落ちたらもともこもないのではないですか？ こんな簡単な論理が判りませんか？ |
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81:
匿名さん
[2012-07-18 19:52:18]
80
元請けと下請けの関係がわかってない、机上の人なんだね（笑） |
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82:
匿名さん
[2012-07-18 20:45:20]
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83:
マンカン理事長
[2012-07-18 20:48:01]
＞＞８０
損害賠償するのは元請ですよ。 一般的にはそれを嫌うので、管理組合と業者の直接契約にして、管理会社は業者から紹介料をもらう。 （営業協力金、リベート、インセンティブ、バックマージンなどというのだろう） この場合管理会社は当然、元請じゃないからね。責任もない。 ８０が言ってる「途中の鞘抜き業者」というのは元請となる管理会社のことだろうが この場合、再委託先に安く発注しても差額は単なるマージンで正当なもの。 安すぎる業者に再委託してピンハネできても結果責任もつのは管理会社なので 管理組合にとってはどうでもいいこと。 |
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84:
匿名さん
[2012-07-18 20:57:21]
管理会社は仕様は守らせても品質なんか保障しないでしょ。
最終業者にまともな金額を保証するのは管理組合にとって 品質低下を防ぐ防御策の一つです。 うちでは管理員や清掃員の一人当たりの時間給も指定してます。 当然、地域の標準の価格よりもかなり高いものです。 しかし、変更前の管理会社よりは大幅に管理会社への支払額は低くなります。 |
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85:
匿名さん
[2012-07-18 21:01:07]
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86:
匿名さん
[2012-07-18 21:04:20]
管理会社を味方につけて、二人三脚という発想はないのね。
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87:
匿名さん
[2012-07-18 21:15:07]
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88:
管理侍
[2012-07-18 21:36:01]
>80
話があちこち行くねぇ。 再委託先の変更手続きに関する話（仕様の話）はどこに行ったの？ 仕様の話に私の「品質とコスト」のコメントを引っ張り出して来るから、そこを説明したのですよ。 貴方は、法律論・契約の話と、理想論をごちゃ混ぜにしている。 一体、何の話がしたいの？ |
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89:
マンカン理事長
[2012-07-18 21:38:43]
＞＞うちでは管理員や清掃員の一人当たりの時間給も指定してます。
＞＞当然、地域の標準の価格よりもかなり高いものです。 ちなみに、おいくらですか？ フロントの給料は指定しないの？ 論理的にはフロントの給料も指定すべきですよねｗ マンカン持ってる人じゃないとダメっていう指定でもいいのかもしれないが。。 |
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90:
匿名さん
[2012-07-18 21:52:14]
マンカン縛りですか。
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91:
匿名さん
[2012-07-18 21:59:27]
管理会社の不透明さを言いたいんじゃないのかな。
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92:
管理侍
[2012-07-18 22:12:41]
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93:
サラリーマンさん
[2012-07-19 00:50:25]
管理会社とはこんなものよ。所詮。
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94:
前期高齢管理士
[2012-07-19 10:27:12]
机上論は所詮机上論。問題があるとしても其れは解決しません。
或いは、自分のマンションでの見聞が世間の全てと確信して論ずるのも同様です。 管理侍さん他、マンション管理に関する多くの現実を承知されてレスされている方へ バックマージン規制論を懸命に説く「匿名さん」をいたぶるのは程々に…。 管理会社も事務管理費収入に再委託先等の斡旋・管理費を含めれば、かの「匿名さん」も納得される？ いずれにしても、企業は「費用対効果の満足」を得る努力が大切ですね。 私達は、問題が顕在化した管理組合役員からのアプローチがキッカケで相談に応じますので 業者の不誠実事例を見聞する事が多いですが、私は其れが全てとも思ってはいませんが…。 何故そうなるかを考える値打ちはあります。 |
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95:
匿名さん
[2012-07-19 10:50:27]
火事場xx棒は止めなさい。
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97:
管理侍
[2012-07-19 13:49:23]
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98:
マンカン理事長
[2012-07-19 14:23:12]
＞＞管理侍
管理委託費の明細に、以前は「利益」って項目があったよ。 |
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100:
匿名さん
[2012-07-19 14:43:54]
99
その勿体無いが、お金なのか時間なのかで変わりますよね |
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101:
匿名さん
[2012-07-19 14:47:24]
適正マージン、商取引の中では当たり前のことなんですがね。
スーパーや専門店で物を買う時、原価と売価は当然ちがいますが、 しかし、消費者はその原価が分かったら嫌ですよね。 これを買えばその店はいくら儲かるというのが分かりますからね。 しかし、売価の中には、人件費や包装紙、電気代、税金等諸々の経費が かかっていますからね。 管理会社に置き換えても同じことです。 委託費、適正マージンを含めて管理会社は企業としてやっているのですから。 共存共栄なんですよ。 |
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102:
マンカン理事長
[2012-07-19 14:53:56]
＞＞９９
それは、普通じゃないですよ。一般競争入札とした場合、安かろう悪かろうになりますよ。 管理会社に相見積もり数件の取得を頼むのは、言わば「指名競争入札」であって、紹介料などが発生する代わり、 品質維持には効果があります。（問題が起きた場合、おまえんとこが紹介した業者だろー！といって管理会社が攻められるから。） |
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103:
匿名さん
[2012-07-19 14:56:57]
>99さん
工事をするたびに、理事が業者を選定し、諸々なことを交渉して価格を決めていくやり方も 確かにあるでしょう。 しかし、それに対する時間等を考慮すれば、工事の立会・事後点検等も含めかなりの労力が いります。 又、価格についても管理会社を経由した方が、一マンションで交渉するより安くなる場合も あります。スケールメリットは管理会社の方が大きいですからね。 ただ、管理会社任せにするのではなく、ある程度の額からの工事については、管理会社 以外からの相見積も併せてとることは必要だと思っています。 それをやることによって、管理会社も価格については更なる努力をするでしょうから。 意外に管理会社の方が安い場合も多々ありますよ。いままでの経験上。 |
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105:
マンカン理事長
[2012-07-19 15:42:29]
金額から見て、たぶん３００戸以上でしょ。でかいからできること。
分譲マンションの平均戸数は５０戸から６０戸前後ですよ。 大手管理会社の管理戸数/受託組合数ではそのくらい。 普通は、理事は１０人以下でとてもむりです。 |
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106:
前期高齢管理士
[2012-07-19 16:40:30]
＞このテーマは、きちんと議論すれば意味のあるものになると思いますが、
数年前に貴兄と此の件を議論し、それなりの結論を得た覚えが…。 我々が議論するより管理会社が変化しなければ、何時まで経っても繰り事で終わります。 折角委託され、負託業務を遂行しても一部（結構多い）の組合から不信を買うのは如何なものかと…。 貴兄の所の様な大手でも、一部の独立系の低価格商法は脅威なのですか？ それとも管理会社としては、管理組合は理解する常識すら無いとでも思っている？ 今更蒸し返すつもりもありませんが…。 千３百万人を超えた区分所有者（含家族）の意識変化より管理会社の意識変化を望むほうが現実的か、 なんて最近は思ったりしています。 一部の修繕工事を直接発注して、支払い業務時にキックバックを要求される事を勘案した見積額にも 関らず「管理会社にはマージンを抜かせていない」と悦に入ってる程度の現実知らずの組合役員が多い 世界ですから。 |
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107:
マンカン理事長
[2012-07-19 17:01:38]
＞＞一部の修繕工事を直接発注して、支払い業務時にキックバックを要求される事を勘案した見積額にも
＞＞関らず「管理会社にはマージンを抜かせていない」と悦に入ってる程度の現実知らずの組合役員が多い ＞＞世界ですから。 こんな話きいたことあるかい？＞管理侍 「支払い業務時にキックバックを要求される」というのはタイミングとしてありうるのかねえ？ |
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108:
54
[2012-07-19 18:55:53]
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109:
管理侍
[2012-07-19 19:34:49]
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110:
管理侍
[2012-07-19 19:44:28]
>106
前期高齢管理士さん 脅威ではないですが、腹立たしいですね。 あたかも委託費が安いように見せかけ、その他の工事等で暴利を貪る。 勿論、管理業務の質、レベルは低い。 工事で儲けられないマンションは更に手を抜く。 一般には、なかなか見抜けないのでしょうね。 私がよく言う「安いものには安い理由がある」ということを多くの方に理解して欲しいところです。 |
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コイツホントに実務したことないだろ。
＞・メーカー系か独立系か
＞⇒契約書に再委託先の記載が無ければ管理会社の判断で変更可能。理事会に通知くらいは行います。
契約書に書いていなければ勝手に変更できると言いたいようだが、
実際には大幅な委託費用減額が伴うから勝手に変更して通知という
わけにはいかない。
こういう理由で変更するので金額がこうなりますと事前に理事会に打診して、
承認を得てからの変更となるので、管理会社の判断とはいえないのが実情。
もし、何も言わずに勝手にメーカー系から独立系に変えておいて
業者変えましたけど仕様は変わってませんので・・・程度の通知に
留めておいて金額も変えないというなら、悪徳管理会社といわれても
仕方ありませんな。