管理会社がバックマージン取るのってあり？

[ビギナー理事長]

管理会社が管理組合に説明なく、下請会社からバックマージンを取ることはいいのでしょうか。
利益相反だと思います。
みなさんはどうお考えですか。

[508: マンション検討中さん]

>>507 買い替え検討中さん
5%はぼったくりじゃないんですね

[509: 匿名さん]

残念ながら管理組合はそれが何パーセントかは分かりません。
仕様と金額で判断しましょう。

[510: 名無しさん]

管理会社に修繕頼むからそうなるでしょ
建築事務所などで頼めば国が定めた手数料以上は
取れない法律あるし
不動産屋だって手数料の率は気まてるでしょ
意味不明でやりたい放題のコンサルタントや
管理会社に任せるマンション管理組合や住人が
馬鹿だってこと

[511: 名無しさん]

寝ぼけて誤字ごめんね

[512: 匿名さん]

バカが一定数いないと成り立たないんじゃね？

[513: 匿名さん]

>>497 通りがかりさん
金額が問題。
手数料として妥当な金額ならよいが、素人の管理組合相手ににボッタくるような金額を上乗せしていることがよくある。
管理会社の新米さん、見積りに管理会社手数料という項目を入れてはいかがか？

[515: 匿名さん]

>>514 マンコミュファンさん
手数料は業者への見積り依頼と工事立ち合いですかね。
金額に管理組合の理事会や住民が納得すればいいのでは。
管理組合の理事会は何もしたがらず管理会社へ丸投げするところが有るから、総会で住民に手数料を明示することを義務化するといいかも。
管理会社の見積り改竄についてはペナルティを科す必要がありますが。

[517: マンコミュファンさん]

>>516 マンコミュファンさん
見積依頼したことないだろ。電話一本でできるってどんな修繕なん？大規模修繕だけが修繕じゃない。

このスレにアホしかおらんのはそのとおりやな

[518: 匿名さん]

手数料は金額が問題なんです。
何らかの仕事を管理会社にやらせるならお金を払ってもいいと思う。
100万円の工事に対して５万円程度の手数料なら納得する管理組合は多いのでは。
もちろん理事会が見積りをとって工事を監督するのがベストだが、仕事しない理事会は多い。
そこに管理会社はつけこんでいるわけだが・・・。
管理会社によっては100万円の工事に30万円や50万円上乗せするのでここを透明化するのが目的。

[521: マンション掲示板さん]

相見積もりなんて簡単だよ。
要するに難しいことにして管理会社に依頼してもらわないと談合して儲けられないから、素人ではできないからプロに任せなさいと言ってるだけだから。

工事仕様が決まれば、普通に電話一本で見積出てくるよ。

大規模修繕は工事仕様を決めるのは難しいが、それ以外の修繕なら普通に電話一本でできる。

でもそんな簡単な作業で済むのがバレると管理会社のバカ高い工事が正当化できないから、大変だ大変だと言うわけ。

[522: 匿名さん]

今まで一般の工事の話をしていたつもりですが、大規模修繕を前提にお話されているのかな。
おっしゃる通り大規模修繕は金額が大きいので管理会社に丸投げするのは愚の骨頂ですね。
建築設計事務所も施工会社も公募します｡信頼のおける建築設計事務所がみつかったら､劣化診断に基づいた施工仕様書を作成してもらいます｡施工会社は業界紙等で広く公募して､信用情報等を調査して10社程度選定します｡設計事務所が作成した施工仕様書で入札･相見積もり取ります｡さらに3社ほどに絞って本気の相見積もりを取ります。（業者に談合させないように他社の情報は漏らさないようにします）。その際建築設計事務所は施工会社とのつながりがあるかもしれないので､施工会社の選定や入札には関与させないように管理組合が独自に行います｡
これで競争原理が働いた相見積もりが取れます。
一般の工事と違い多くの手順が必要になりますから理事会では対応が難しく修繕委員会等を立ち上げた方がよろしいかと・・・。

[523: 管理担当]

[No.514～本レスまで、他の利用者様に対する暴言や中傷、および、削除されたレスへの返信ため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[524: 名無しさん]

>>523 eマンションさん

見積を難しい事にしないと、管理会社の存在意義ないからなw

[525: 匿名さん]

>>523 eマンションさん

>1000万以下までなら超簡単

ほとんどの大規模修繕は1000万以上だと思うけど1000万以上だとどうやるの？

[526: マンコミュファンさん]

電話一本っていうならどんなやりとりか言ってみろよ笑

[527: マンション掲示板さん]

大丈夫。最低限のやりとりが理解できる奴がスレ読むから。

[528: 匿名さん]

管理会社に手数料を払う業者が容認（または、結託）しているから、いつまで経ってもなくならないのでしょうね。管理組合宛の見積に手数料分を上乗せし、管理会社に払えば、また管理会社から仕事をくれるからと。手数料を容認する工事業者は加害者側でもあるが、犯罪とまでいえないでしょうね。

管理組合側にも、自分の業で業種は違えど似たようなことをしている（または、していた）組合員が、お互いさまだから、と容認する輩がいる。

＜ご参考＞国の有識者会議に呼ばれる、修繕工事業者団体の代表者のいわれることだから、真偽明白。
https://www.reform-online.jp/interview/10546.php

――その管理会社は工事業者に工事を投げるだけで、マージンを取っているわけですね。

　業務を行っていない管理会社が5％だか1割だかをはねる。それは、あんまり正常な形とは言えない。ましてやですよ、これは大手の管理会社にもあることなんですが、自分は大規模修繕にまったく絡んでいないのに、我々のような工事会社に対して「手数料として契約金額の3％を裏で寄越せ」って言ってくることもあるんですよ。

――それは、工事会社が管理組合と契約しているにもかかわらずにですか。要するにキックバック。みかじめ料みたいなものですね。

　そりゃあ、私はもう全然納得いかなくて。だから、「確かに、あなたが管理しているマンションで工事をやる。修繕のための会議を招集したり、書類を作ったりとか煩わしいことがあるんであれば、それはあなたたちが管理組合に言って、正式に金をもらったらどうだ。我々からせびる話ではないだろう」と私は言うんですよ。

[529: 匿名さん]

当方が管理組合の理事長を務めるマンションでは、
水漏れや雨漏りは、管理会社に対応させていません。

■管理組合が、主体的に対応しています。

管理会社に任せているのは、下記の通り
↓↓↓↓↓↓
①消防設備点検
②エレベーター定期点検

③受水槽・高架水槽の清掃
④会計管理業務

清掃業務は、直接清掃業者に
管理組合が発注しています。

ゴミ置き場が、見違えるほどキレイ
になりました。

[530: 検討板ユーザーさん]

>>528 匿名さん
エレベーターの更新工事なんかはデベ系管理会社はキックバック2割近く取ります。新築で使ってもらうためにはメーカーであろうと従うしかないのです。
販売努力がデベロッパーに向いているんですからなくなりませんよ。参考の業者のようにエンドユーザーを見ている所が増えても無くなりません。法規制しかないです。

[531: eマンションさん]

前レスで1000万円以上の工事が云々と有るけど
一般的なマンションでは組合資金の出費に関して
50万以上の場合は複数業者の相見積もりが必要
設備や修繕で1000万円以上の場合は複数業者の
競争入札をする規定を設けている
4500万円超える大規模修繕では施工業者の規模や
施工管理技術者の設置が義務付けられてる訳で
工事に関して素人の管理会社が出る幕はありません
大切なのは適切な劣化診断をする事で、コンサルタント
など無許可でも営業できる業者に依頼するのは危険
建築事務所でお願いするのが心身安全に近い選択
費用も建築士の場合は国の費用制限があるので
コンサルタントのようにボッタクリはありませんから
組合員や居住者に負担なく施工できます
当然ですが住人は消費者でありおきゃくさまですから
このスレの人はマンションの修繕工事を難しく考えすぐですよ

[532: 現役フロント]

>>515 匿名さん

見積依頼で手数料取る管理会社なんてありませんよ
工事の立ち合いは管理委託契約で設定が有る場合が多い
契約に含まれていれば無料ですし立ち合いと言っても
施工前の挨拶と完成確認程度ですよ仕事のうちにはならない
ただし大規模修繕など有資格者の立会や常駐義務がある
場合は別途相談になるでしょうね

修繕工事を管理会社に全て任せるのはマンション屋上から万札を大量にばら撒くのと同じ愚かな行為

[533: 現役フロント]

>>518 匿名さん
管理会社が修繕工事や設備更新を管理組合から
依頼された場合に手数料的搾取が5％程度のわけ無い。
貴方がいう一般的に100万円の工事なら管理会社は
150万円から200万円の費用を請求します。
5割から倍以上、場合により5倍もの高額請求も有る。
多くの管理会社の営業科目には設備系や
建設土木関連業種も掲載されていて
各種工事をその管理会社名で受注するのが一般的。
管理会社が元請となり工事施工する定です。
施工費用には定価がありませんので取り放題です。
私は担当先組合が相見積や入札をするという場合は
管理会社として参加はしません。勝ち目ありませんから。

[534: 通りがかりさん]

>>533 現役フロントさん
お前らに工事発注しなかったら二言目には管理下りるって脅すだろ

[535: 周辺住民さん]

>>533 現役フロントさん
どういう属性の管理組合が、ぼったくりを承認するのでしょうか？
市販の単価表でも、ある程度の相場は分かるでしょうに。〇○としかいいようがないと思います。
管理会社は、〇○のような管理組合を狙って、ぼったくるのですかね？

＜単価表の例＞
積算資料ポケット版マンション修繕編
https://book.zai-keicho.or.jp/Documents/t_pdf/2023-2024.pdf

[536: 匿名さん]

最近、スマート修繕について語られなくなったね。
だけど、積算資料を参照するのもいいけど、
スマート修繕に見積もり取らせて、比較するのも
ボッタクリ対策に対する一つの方法だと思うが。

うちのマンションで実際にあったケースだけど、
偶然マンションに住む業界関係者の見積額は
管理会社の工事費用見積の何と20分の１だった。
（工事名を出すと特定される危険があるので書けない。）
まあ悪徳管理会社として有名なあの会社だけどね。
悪徳管理会社と癒着している管理組合員が数人いて
リプレイスがなかなか実現しないんだよね。

[537: 現役フロント]

高額な管理会社の修繕を承認するのは
多くの区分所有者が管理に無関心なマンション
一般的な費用の5倍以上の金額でも無関心
ただし管理組合の資金が底をつき工事費用の
個別負担(一戸あたり現金30万円)などを
要求されるとやっと気付く
管理会社にとって大規模修繕は最低千万単位
多ければ数億円の中抜きが可能
無知な区分所有者が多いマンションは餌
餌食

[538: 匿名さん]

>>537 現役フロントさん

でも何十パーのキックバックって税務上、どう処理するんですかね？

[539: 検討板ユーザーさん]

>>538 匿名さん
決算短信見ればいいよ

[540: 匿名さん]

スマート修繕は、経団連に入会したのですね。●●党に社会貢献（政治献金）するのでしょうか？

[541: 匿名さん]

>>540 匿名さん
話をすり替えるべきでない
DeNAは、2021年3月1日に日本経済団体連合会（経団連）に入会済み
政治献金については現在まだ改革進行中

[542: ご近所さん]

>>524 名無しさん
その通りです、管理組合が率先して見積りを徴取して、管理会社も参加させることにしないと、私共の管理会社は２８％のマネジメント料を堂々と見積書に記載してくる。
自主的に見積りを取り比較表に並べると殆ど管理会社に成約は出来ない。
管理組合に出来る人が居ない場合は、経験者なら出来ます。
宜しければ。

[543: 通りがかりさん]

>>538 匿名さん

キックバックではありません
管理会社が登記上も各種修繕工事会社として
いますので管理会社が工事を受注したことになります
しかし管理会社が工事施工するわけもなくグループ
会社や下請けが施工するだけです
管理会社は自由に利益設定するだけですね
費用は断然高額で5割から3倍から4倍程度は高額
管理に無関心なマンション管理組合はこの
餌食になるわけです

[544: 検討板ユーザーさん]

>>543 通りがかりさん

元請けはそうですが、工事業者を紹介するならキックバックですよね？

管理会社は工事会社から紹介料名目でもらうようですが、紹介の場合は何割ものせられないと言う事ですか？

[545: eマンションさん]

>>544 検討板ユーザーさん
業者間同士でその契約を結び税金払うのならok
しかしお客への明細にも記載するので
よほど馬鹿な管理組合でなければ無駄銭出さん
騙される管理組合がアホって事

[546: マンコミュファンさん]

管理会社に工事依頼することが
無能な管理組合という事実
いいカモ

[547: 匿名さん]

>>546 マンコミュファンさん
馬鹿なのは理事長。
理事長が管理会社と癒着してる。
”キックバック”目当てなんだろうけど、
お金に困っているのかなあ。
ギャンブル依存症で多額の借金抱えてるとか、
個人的事情はあるのかもしれないが、
マンション住民にとっては、大迷惑。

[548: 検討板ユーザーさん]

重要な事は管理会社に見積もりを頼んではダメと言う事

[549: 匿名さん]

理事や理事長などの不正は、あるのだろうけど、そう多くないと思います。

藪の中のような理事会で理事と管理会社だけで情報を独占するから、あらぬ疑惑を勘ぐられる。

標準管理規約（第53条第５項）では、理事会で使用した資料を利害関係人の請求で閲覧が定められているが、請求がなくても、組合員がいつでも閲覧できるように情報開示すれば、多少の疑惑が晴れるのではないでしょうか。

○ マンション標準管理規約（令和６年６月７日改正版）
（総会資料の保管等）
第49条の２　理事長は、議案書及び付随する資料を書面又は電磁的記録に
より保管し、組合員又は利害関係人の理由を付した書面又は電磁的方法
による請求があったときは、議案書及び付随する資料の閲覧をさせなけ
ればならない。この場合において、閲覧につき、相当の日時、場所等を
指定することができる。
２　電磁的記録により作成された議案書及び付随する資料の閲覧について
は、前条第５項に定める議事録の閲覧及び提供に関する規定を準用す
る。

（理事会の会議及び議事）
第53条
　５　理事会で使用した資料については、第49条の２の規定を準用する。

[550: 匿名さん]

>>549 匿名さん
証拠は揃えてあるので、あらぬ疑惑を勘ぐっているわけではありません。
引用されているような文面はすでに知っています。

[551: 販売関係者さん]

>>497 通りがかりさん
私もフロントで働いてましたが、自社で元請になった工事なら見積取得やら調整はしなきゃいけないですね。
ただ、組合と業者が直接契約する形ならハッキリ言って何もする必要はないです。
間に入る必要すら無いです。なぜなら手数料を貰ってないので。

あと、あくまで管理会社は「工事を提案する側」なので、管理会社が相見積に関わってしまうと談合の可能性が生まれてしまいます。
勿論ほとんどの管理会社はやらないでしょうけど、可能性が生まれてしまう事が会社としてのリスクですね。

管理会社と組合の契約は「点検し不具合を指摘する事」までなので、無駄な業務はドンドン省いちゃいましょう
外注やら相見積やりたいなら組合が自分でやりゃいいんですよ

[552: 匿名さん]

>>551 販売関係者さん
>組合と業者が直接契約する形ならハッキリ言って何もする必要はないです。
>間に入る必要すら無いです。なぜなら手数料を貰ってないので。

「マンション標準管理委託契約書」によれば、「事務管理業務（別表第１に掲げる業務）」の
「（３）本マンション（専有部分を除く。以下同じ。）の維持又は修繕に関する企画又は実施の調整」について、以下のように定めている。

乙（マンション管理会社）は、甲（管理組合）が本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検等。）を外注により乙以外の業者に行わせる場合には、見積書の受理、甲と受注業者との取次ぎ、実施の確認を行う。
なお、「実施の確認」とは、別表第２ ２（３）一に定める管理員が外注業務の完了の立会いにより確認できる内容のもののほか、別表第２２（３）一に定める管理員業務に含まれていない場合又は管理員が配置されていない場合には、乙の使用人等が完了の立会いを行うことにより確認できる内容のものをいう。乙の使用人等が立会う場合における必要な費用負担については、甲と乙が協議して定めるものとする。ただし、甲と乙の協議により、施工を行った者から提出された作業報告書等の確認をもって「実施の確認」とすることを妨げるものではない。

[553: 現役フロント]

管理組合さんや理事会が工事発注する場合でも
管理会社は立ち会いや取次は必要あるよ。
立ち会いといっても工事開始時と終了時の確認程度。
施工業者から組合役員への取次や書面の預かりなど
当然に管理事務の範疇で預金通帳も預かってるしね。
安くていい工事施工する管理組合には建設設備の
関係者も当然に住人の中にはいるからね、
工事に関して管理会社が介入できるのは
いい加減な管理のマンションだけだよ。

[554: 販売関係者さん]

>>551 匿名さん
恐らく国土交通省の標準管理規約の見解を元に発言していると思いますが、該当部分のコメントに以下の通りコメントがあります。

⑤ 別表第１ １（３）二の「見積書の受理」には、見積書の提出を依頼する業者への現場説明や見積書の内容に対する管理組合への助言等（見積書の内容や依頼内容との整合性の確認の範囲を超えるもの）は含まれない。
また、「甲と受注業者との取次ぎ」には、工事の影響がある住戸や近隣との調整、苦情対応等、管理組合と受注業者の連絡調整の範囲を超えるものは含まれない。
ただし、管理組合と管理業者の協議により、これらを追記することは可能である。
なお、これらを追記する場合には、費用負担を明確にすること。

以上の事から
見積書の受理は「見積書の内容や依頼内容との整合性の確認の範囲を超えるものは含まれない。」です。
取次ぎも「管理組合と受注業者の連絡調整の範囲を超えるものは含まれない。」ですね。
まぁ全て業者と役員のやり取りにCCでメールアドレスを入れれば済む程度の内容ですよ。あぁエレベーターの工事やるんだな、エレベーターの見積だな...程度の

立ち合いについても殆どの管理会社は管理員業務に組合発注工事の立ち合いは入れてないと思います。
なので「乙の使用人等が立会う場合における必要な費用負担については、甲と乙が協議して定めるものとする。」ので、費用を貰っていなければ直発注工事の立ち合いは一切する必要が無いです。
むしろ立ち会ったのだから責任を～だの言われるリスクを考えれば立ち会う事が悪手ですね。理事役員が立ち会えば良いだけの話です。

533さんの管理事務については出納業務だと思いますが、まぁそれは基幹事務なのでね、請求書受け取って入金するくらいはやらないとね（契約書に書かれてるので）

[555: マンション掲示板さん]

>>554 販売関係者さん

標準管理委託契約に準ずる管理会社は
立会いや取次も業務の範囲。

[556: 匿名さん]

乙（マンション管理会社）は、甲（管理組合）が本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検等。）を外注により乙以外の業者に行わせる場合には、「見積書の受理」、「甲と受注業者との取次ぎ」、「実施の確認」を行う。

１．「見積書の受理」には、「見積書の内容や依頼内容との整合性の確認」が含まれる。
２．「甲と受注業者との取次ぎ」には、「管理組合と受注業者の連絡調整」が含まれる。
３．外注業務の完了を立会いにより確認することが、別表第２２（３）一に定める管理員業務に含まれていない場合、又は管理員が配置されていない場合における「実施の確認」とは、乙の使用人等が完了の立会いを行うことにより確認できる内容のものをいう。
４．乙の使用人等が立会う場合における必要な費用負担については、甲と乙が協議して定めるものとする。ただし、甲と乙の協議により、施工を行った者から提出された作業報告書等の確認をもって「実施の確認」とすることを妨げるものではない。

[557: 匿名さん]

５．「マンション標準管理委託契約書」では、別表第２２（３）一に「管理事務の実施に係る外注業者の業務の着手、実施の立会い」と規定し、管理員業務に含めている。