管理会社がバックマージン取るのってあり？

[ビギナー理事長]

管理会社が管理組合に説明なく、下請会社からバックマージンを取ることはいいのでしょうか。
利益相反だと思います。
みなさんはどうお考えですか。

[358: 匿名さん]

>>356 匿名さん
話が分かるように2倍で計算しただけ、
109関係の能足りんかスレをあらすな。アホ( ´艸｀)

[359: 匿名さん]

>>358 匿名さん
では、普通に個別で買ったら1500万のエレベーターが
管理会社の大量取引システムを使い、1200万になり管理会社がマージンとして300万儲けていたとして何か問題ある？

[360: 匿名さん]

>>349 匿名さん
こんな間違いを書くから貴方の無知識に１０９はつけこむんだ。
200万の工事代金は管理組合の口座から１０９の収納口座へ
振り替えるでしょう。
私たちが組合に収める管理費等の収納先を貴方の振替口座で確認
してください。
以前はトウキュウの収納口座と通帳に記入されていたが最近は三
菱銀行になってはいないですか、それとも以前のままですか。
組合名義の収納口座への振替作業だけはなされていないはずです。
重要事項説明書でも金の流れを確認してください。
組合名義の収納口座への振替作業は適正化法には触れないとは思
いますが、現在の収納方法は違反の可能性は大きいと思います。
しかし、実務的には組合名義の通帳に組合員が振り込んでくれる
ようにした方がいいと思いますが、難しい面もあるのでしょう。
そこら辺をどうするかを議論したほうがいいでしょう。
諸悪の根源はお金の流れが管理会社の口座を経由しているのが原因
ではないですか。

[361: 匿名さん]

組合員のお金だから、組合員が自分たちのお金の流れを把握できるようにしないといけない。
管理会社口座へのお金の流れはお金の流れのブラックボックスをつくり、そこが管理会社による不正経理の温床となる。
臭いにおいは元から絶たないとなくならない。
＞マージンとして300万儲けていたとして何か問題ある？
管理委託契約書の契約内容に記載があれば問題はないが、記載されていないのであれば契約違反として問題です。
単なる総会支援業務の一環として処理すべきです。

[362: 匿名さん]

委託契約から組合支援業務を廃止しましょう。
ついでに各管理、清掃、管理員、設備、組合費の収支、を分散する。

[363: 匿名さん]

>>362 匿名さん
支出を分散するのはまだ理解できるけど、収入を分散するとはどういうこと？
支援業務を廃止したらだれが変わりを担うのかな。

[364: 匿名さん]

私は大型マンションの管理人でマンション管理士でしたが、
わたしをひいきにしてくれる理事長から提案を要求された。
つまり分散管理です。
最初に組合の管理支援業務を契約から外しました。
法人化を進め機械式駐車場200台分を撤去、
代替地の買収等々を実行。7年間かかりました。
このためには荒療治も必要でしたので相当敵もつくいました。
管理会社も面白くなかったでしょう。
これ等の事態は予想していましたのである時点で退任するときは
私も一諸に辞めるのを理事長と約束してこの難題に立ち向かい完
成しました。
管理士会の面々からも非難を受けました。民主的ではないとか、
独裁だとかの中傷です。
機械式駐車場の廃止は成功だったと思います。
これは私の生涯を通しての誇りに思っています。
住民はどう思っていかは解りません。
後任の理事長は私がしましたと自慢しているようです。

[365: ご近所さん]

>>346 評判気になるさん！！
アホとは思われませんか？
一戸建てに住めば自分で管理しなければなりません。マンションに住むと言う意味を知らずに「誰かがやるだろう」と管理規約も読まない、ただ、輪番制で、回って来た１年間、管理会社に全て任せて、設備更新、改修工事等管理会社任せと言う事は自分の資産を管理会社に無駄なお金を呉れてやって居るのと同じです。
残念！！

[366: 匿名さん]

マンション住民は痴呆症予備軍が多い。
その分、悪徳管理会社によるオレオレ詐欺にかかりやすい。
一般家庭でも、年老いて楽できるようになると痴呆症が進むらしい。
人間、ややしいことの前線から逃れるようになると脳細胞が一気に痴呆症へと悪化する、

[367: 匿名さん]

ボケ防止は株取りがいいよ。
儲かるよ。勉強が大変
本日は購入株が貸株注意喚起中の表示がでた。
信用取引倍率が１以下だと暴騰するらしい。
手前の株は信用取引倍率が０，８９でした。
月曜日は暴騰すると喜んでいたら株友が来てそれは逆だという。
解らんが脳細胞は生きてはいる。( ´艸｀)ましょう。
知っている方は教えてちょうだい。スレ違いですみません。

[368: 匿名さん]

>>366 匿名さん
確かにそう見える。
知識はあるが知恵の無い人物がマンションを動かしている。
先を見ていると少しづつではあるが泥沼にはまっていく。
気が付いたときは保有資産が目減りしていく。
先を見る管理がなされていないからである。
素人の順番制の理事が交代で管理すれば管理会社や
悪徳組合員の餌食になることに気づいていない。

[369: ご近所さん]

>>368 匿名さん!!
その通りです。そんな管理組合がまだまだ多いのが現状です。
私共のマンションで一人「仕様がないと老人が、ボランティアで動いている」、次に
頼りになる人を「育てようと提案すれど」理解しようとしない。

[370: 匿名さん]

>>369 ご近所さん
２８期に成るのに、まだ、理事会役員はボランティアだと思って居るカス区分所有者が多い。てめえの住むマンションを管理すると言う気持ちが無い。やる事は「ソン」だと思っている。世も末。

[371: 匿名さん]

マンションの管理は輪番制で交代でやればいい。

[372: 匿名さん]

>>370 匿名さん
痛い目にあっても悟らないので順番制でするしかないよ。

[373: 匿名さん]

自分たちのマンションなんだから、全員でやるのが当然だよ。
全員交代で理事をやるべし。

[374: 周辺住民さん]

>>357 匿名さん
「どんな少額な小修繕も管理会社を間に入れない」と言うことは良いと思うが、理事会役員が専門委員に見積もり先を見つけ、見積もりを複数徴取しないと、管理会社に業者を紹介して貰えば、必ず業者は紹介者である管理会社の管理費（指導料）としてバックするが？

[375: 匿名さん]

管理会社に小修繕は任せてもいいんじゃないかな。
但し、相見積もりは取ることを条件にね。

[376: 匿名さん]

その相見積もりの取り方が分からない理事が
多いんじゃないかな。
同じ条件での見積もりの取り方が。

[377: 匿名さん]

まず最初に１社から見積もりを取り、その単価欄だけを
消して相見積もりを取ればいい。

[378: 匿名さん]

管理会社が動けば手数料は取るでしょう。
それをバックマージンとはいいません。

[379: 匿名さん]

適正利潤であればいい。
なんでも無償で動いてもらうという考えは甘い。

[380: 匿名さん]

>>378 匿名さん

バックマージンと手数料は全く違うだろ

[381: マンション検討中さん]

>>380 匿名さん
バックマージンとは営業協力金のこと

通常
エンドユーザー→元請→下請

営業協力金
エンドユーザー→施工業者→管理会社

[382: 匿名さん]

手数料は明示されているから、金額で契約を判断できるが、バックマージンは明示されておらず、適正価格が掴みにくく、エンドは損を被りやすい。

[383: 名無しさん]

>>382 匿名さん
手数料なんか明示しますかね？
下請にいくらで発注しても自由です。

[384: 名無しさん]

管理会社の協力なしに管理会社から受注するのが困難だから施工業者は管理会社に営業協力金を払います。問題ないですよ。接待もするだろうし。
管理会社が大規模修繕工事を受注するために理事長に饗応しても問題なし。長谷工は普通にやってると聞きましたよ。

[385: 名無しさん]

間違えた！訂正ね

管理会社の協力なしに管理組合から受注するのが困難だから施工業者は管理会社に営業協力金を払います。問題ないですよ。接待もするだろうし。
管理会社が大規模修繕工事を受注するために理事長に饗応しても問題なし。長谷工は普通にやってると聞きましたよ。

[386: 匿名さん]

>>385 名無しさん

あんたは何を知りたいの？

施工業者の営業の仕方を知りたいの？それとも管理組合の合理的な運営方法を知りたいの？　管理会社の利潤の上げ方を知りたいの？　

それぞれにより、答えが変わってくると思うけど。

[387: 匿名さん]

>>386 匿名さん
> 利益相反だと思います。
とスレタイで聞いてる人に回答してるんだが、
おたくなに？

[388: 匿名さん]

>>387 匿名さん

ただの荒らし目的ですか？

[389: 口コミ知りたいさん]

>>388 匿名さん
　　　　↑こいつが荒らしw
なんかたぶんこいつ私の知見に嫉妬してるみたいね。

[390: 口コミ知りたいさん]

管理組合からカネもらってる管理会社が業者からもカネもらうと利益相反かどうか？との疑問ですが、
宅建業者は仲介手数料を両方からもらうので
これは代理じゃなくて仲立人です。
管理会社も代理商でらなく仲立商だから
問題ないですよ

[391: 匿名さん]

区分所有法（２６条２項）で管理者は区分所有者の代理人なので、管理者が管理会社の第三者管理方式は、利益相反に当ると思われる。

[392: 匿名さん]

>>391 匿名さん
第三者管理方式？スレ違いちゃうか？

[393: 匿名さん]

管理会社が管理者ではまずいんじゃないの。
利益相反になるかな。

[394: マンション掲示板さん]

第三者管理方式にする場合には、管理会社は管理者を引き受けないってマンション管理業協会の会長が言ってましたよ。引き受けてるのG社くらいなのでは？

[395: 匿名さん]

やはり噂の合人社ですか。

[396: 匿名さん]

バックマージンではなく協力金です。

[397: 周辺住民さん]

手数料は取りますよ。
あたりまえのことです。

[398: 周辺住民さん]

管理会社に対して不信感をお持ちのようですね。

[399: 周辺住民さん]

>>379 匿名さん
管理会社は請け負っている点検業務は必ず理由をつけて工事提案をしてくる。直近の提示総会で、議長（すなわち理事長）に工事の見積書のコンストラクションマネジメント費が何か理解しているか尋ねたが、知りませんとの返事。下請けから出されてきた見積書に２８％上乗せ、一円の値引きもなし。
こんな旨い商売止められない、その上、下請けからバックを取っていたらどうよ？？

[400: 周辺住民さん]

>>384 名無しさん
それはだめだろう！！　利益相反だ！！　訴えろ。

[401: マンコミュファンさん]

>>399 周辺住民さん
事実だろうね。なら更に深掘りして考えなよ。
何故そんなに儲ける必要があるのか？
所帯が大きいと経費がかかるんだよ。大企業だとすごい数の社員を食わしていかなきゃならないし本社にも上納金が必要だ。そんなの管理会社の勝手な都合だと言うでしょ？その通り何も間違いないよ。ただ、そういう大企業の看板が欲しいからブランド名が欲しいから高い金払って契約する管理組合がいることが1番の原因だよ。中小が劣るというのは思い込み。経費の少ない管理会社を選びな。

[402: 匿名さん]

見積金額に２８％の利益をとるのか。いい商売だね。
理事会で発注したらいいのに。

[403: 周辺住民さん]

>>402 匿名さん
まさに、殿様商売です。　管理組合の区分所有者の９９％が管理組合運営に無関心、
勉強もしないので、管理委託契約書も管理会社が提示するものを見てもそのまま契約締結。標準管理委託契約書から大きく外れたところが有り、提示しても＜馬の耳に、念仏＞知識の有る区分所有者より、管理会社側の意見に合わせる「バカ理事会」。
クマったもんだ！！

[404: 周辺住民さん]

>>384 名無しさん
５～１０％は許せるが、３０％も堂々と取る管理会社を許せるか＞？
管理会社が
一般的な経費をとるのであれば、黙認もするが、知見の有るものは徹底的に修繕委員会を立ち上げ相見積もりを取り並べてみると、管理会社の見積もりは通らない、指を咥えて見ているしかない。
僅か、三件で５００万円もの違い、これを解ってくれない管理組合は一体なんだ？？

[405: 匿名さん]

管理会社って、建築部門はあるが、あくまで代理店的な中抜き商売だから管理会社を挟む意味は全くない。過去の修繕実施状況を見て施工会社に元請けを頼む方が合理的。

[406: マンコミュファンさん]

>>405 匿名さん
契約不適合責任とか管理委託契約を盾にアフターサービスの履行を強制できるから意味はありますよ。
施工会社は中小企業も多く直接発注するのはあほ

[407: 周辺住民さん]

>>398 周辺住民さん
現在の管理会社には非常に不信感をもっています、現在、大規模修繕工事の準備中ですが、仕方なく、一応、応募はさせておりますが、まだ、募集仕様書で募集をかけようとする時点で、見積書を出そうとする、仕様書も見ないうちから、やる気満々。

[408: マンション掲示板さん]

>>407 周辺住民さん
何戸のマンションですか？小さかったら管理会社一任が楽でよい

[409: 周辺住民さん]

>>408 マンション掲示板さん
４０８さん、　そんな事をしたら、修繕積立金額を解っている管理会社に任せたら、修繕積立金以上の修繕費を提示して、何処かの銀行に借金までさせられる。
何処かの毛まで抜かれる事になる。管理会社は管理委託契約書の範囲で管理組合に対応するだけで、管理組合の立場に立ってやって呉れてると思っているならドンでも！！

[410: マンション検討中さん]

>>409 周辺住民さん
小規模マンションの場合手間ばかりかかって管理会社にメリットはないから、最近は管理会社側から解約通知だしてるよ。
小規模マンションで管理会社に不満ならおたくが基幹事務自分でおやりなさい。あほ

[411: 匿名さん]

>>410 マンション検討中さん

やるよ、バカやろー！！泥棒稼業で恥ずかしくないのか？
誇りもない乞食仕事だね、君たちは

[412: 名無しさん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[413: 通りがかりさん]

>>406 マンコミュファンさん

契約不適合責任は施工会社に求めればいいし、施工会社との調整は元々管理会社の仕事。だから管理会社通す意味全くない。

[414: 匿名さん]

報告はしなければ独断ではできないよ。

[415: 通りがかりさん]

管理会社って意味なくマージンを取っていくだけの存在だしね

[416: 匿名さん]

管理会社がバックマージンをとるのではなく、
それは紹介料とかの適正利潤というか報酬だよ。

[417: 匿名さん]

>>416 匿名さん
大爆笑

[418: 匿名さん]

>>417 匿名さん
では管理会社はどういう名目で手数料等をとっているの。

[419: 匿名さん]

例えば点検をする場合は、点検業者を探し
相見積もりを取り、日にちとかの交渉をする。
その手数料を取るのが問題とでも。

[420: 匿名さん]

>>419 匿名さん

手数料はすでに事務管理費として支払ってることを知らないの？

[421: 匿名さん]

事務管理費というのは、収支報告書の作成とか、支払調書の
作成費用ですよ。
点検業者との交渉や日程調整等は別物です。

[422: 匿名さん]

手数料と事務管理費は別物ですよ。

[423: 匿名さん]

まだバックマージンとか言っている者がいるね。
適正利潤であり紹介料だよ。

[424: 匿名さん]

管理会社もフロントが動くのに、無報酬という訳には
いかないだろう。

[425: 匿名さん]

【訂正】

バックマージン　←　誤

キックバック　←　正

[426: 匿名さん]

利益相反という言葉も知らない無知な人たち

[427: 評判気になるさん]

>>426 匿名さん
かしこいしと、りえきそうはんについておしえてくだちい

[428: 匿名さん]

かしこいしとは？

[429: 匿名さん]

利益相反とは
当事者間の行為が、一方の立場では利益になるものの、他の立場では
不利益になることです。

[430: 匿名さん]

管理会社のバックマージンは会計ではどういう
処理がされるのかな。

[431: 匿名さん]

裏金。

[432: 匿名さん]

海外先進国では、管理者（＝管理会社）はバックマージンを修繕会社からとることやグループ会社を使うことは禁止されている。
発覚した場合には管理者は背任行為とみなされて解約される
下手すると、修繕会社やグループ会社も訴えられて、修繕費や工事費が回収できない可能性もある。デベロッパー系の企業が新築分譲の管理を請け負うのは最初の1，2年だけ許される。海外はそこまで利益相反取引に厳格なわけだが、
日本だけが異常なのに、それを知っている人も知らないふりをする。

[433: 匿名さん]

私有財産のマンションの管理には公共性の部分があるから、地方公共団体が関与できるように適正化法が改正されたと理解する。ですから、マンション管理に関わる管理業者や建設業者には、みなし公務員と同等な規制が適用されて然るべき。即ち、民間の商取引における手数料は、公務員やみなし公務員が授受すれば贈収賄罪となる。

[434: 名無しさん]

>>432 匿名さん
海外は役員が自分で修繕会社を探す力があるからだろ。日本の役員達の多くはそんな力ない。
同調圧力、出る杭は打たれる、そんな状況だから無理。形だけ真似してどうするんだよ。

[435: 匿名さん]

外国のことをいっても仕方ないこと。
法律が変わればそれに従えばいいだけのこと。

[436: 匿名さん]

バックマージンについては、いろいろいわれてはいるが
実態は分からない。
マンションごときでそんなにお金は動かない。

[437: 匿名さん]

>>435 匿名さん
無知のくせに偉そうに。
民法108条の無視または軽視に他ならないのにね。

[438: 匿名さん]

>>436 匿名さん
＞マンションごときでそんなにお金は動かない。
マンション管理と政治屋の政治は別だ
味噌もクソも一緒にしないように。
トンネル会社使ったり、グループ企業使ったり、
上手く隠れ蓑を利用して、利益相反取引をやっているじゃないか。

[439: 匿名さん]

マンションが扱う金額は小さいよ。

[440: 匿名さん]

バックマージンはあるとは思う。
ただ、施工会社も本部の了解をえなければならない。
現場代理人が勝手にリベート等を払う訳にはいかないだろう。

[441: 匿名さん]

金額にもよるんじゃないかな。

[442: 職人さん]

裁判になるとバックマージン分は認められなさそう

[443: 匿名さん]

バックマージンとはいわないよ。
手数料とか作業料とかの名目になると思うよ。

[444: 匿名さん]

紹介料とかもあるね。

[445: 匿名さん]

バックマージンは取られる方は嫌だよね。

[446: 匿名さん]

管理会社が各種点検の窓口となれば、業者選定や価格の交渉、
日程打ち合わせ等の交渉等をしなければならないのです。
その報酬をバックマージンとはいわないのです。

[447: 匿名さん]

>>446 匿名さん
そうやって、巧みにバックマージンを隠すのです。
バックマージンが禁じられておらず、背任行為とみなされない日本では、
管理組合にとって、唯一の自衛手段はみずから相見積もりを取ることしかないわけです。哀れすぎて、涙ぐましいですよね。

[448: 匿名さん]

相見積もりを取るといっても、同じ条件での
見積の取り方が分からない。

[449: 匿名さん]

同じ条件での相見積もりの取り方は素人では
難しい。
プロに任せるべき。

[450: 匿名さん]

>>446 匿名さん
それらはもうすでに管理委託費に含まれているんですよ。
二重取りしていることになる。

[451: 匿名さん]

>>450 匿名さん
大規模修繕工事時の管理会社の報酬はないの。

[452: 匿名さん]

>>450 匿名さん
工事や点検をするときの実施の調整は契約にありますね。
しかし、工事や点検業者を探したり、値段の交渉をしたり
するのは規定にないですから。

[453: 匿名さん]

だから手数料とかの名目で請求があるんでしょう。

[454: 匿名さん]

工事の立ち合い等は委託費に含まれますね。
それ以外は別料金が普通です。大規模修繕工事も
別途請求する管理会社が増えています。

[455: 匿名さん]

だからバックマージンではなく、手数料とか紹介料
なんですよ。

[456: 匿名さん]

外注業者が管理組合宛に発行する見積書には、管理会社の手数料のような項目がありますか？
あれば、何の問題もないが、ないのに取るのは問題でしょう。

管理会社が管理組合宛に発行する見積書（管理会社から外注業者への再委託）なら、なくて問題ない。

[457: 匿名さん]

日本は利益相反に甘くて恥ずかしい。

[458: 匿名さん]

>>456 匿名さん
管理組合宛の見積書には管理会社の手数料等は記載されません。
その場合は、管理会社は手数料等を取ることはありません。
管理会社経由であれば、手数料等が含まれます。

[459: 匿名さん]

>>458 匿名さん
いや、それは管理会社によっていろいろです。
見せかけの数字で手数料が10％とか低くなっていても
実際には別の部分の金額に盛り込まれていることもあれば、
手数料が全く記載されていなくともがっつりと管理会社にバックマージンという形で
裏で取られていることもあります。
これを理不尽だと思うのならば、対処法は二つしかありません。
ひとつは理事会みずから専門家にアドバイスをもらいながら、
複数の業者から相見積もりを取るか、
もうひとつは、欧米先進国のように利益相反行為を徹底的に監視して
管理会社の手数料やバックマージンによる受益を背任行為とみなして
法的に禁止するかのいずれかです。

[460: マンション検討中さん]

キックバックを法律で禁止したところで会社へ渡るお金が個人になるだけだろうな。
専門家もそもそも専門家を雇う金がない、どうやって雇うか分からない、信用できる専門家を見つけられない(専門家が管理会社や業者と癒着)など問題だらけ。

そもそも法律を作る側がキックバックもらって喜んでんだから

[461: 匿名さん]

管理会社によっていろいろだから、管理会社が取った外注業者の見積書に手数料のような項目が記載されていない場合は、管理会社に「管理会社の手数料が含まれているのですか？」と聞いて、回答を議事録に残す。
管理会社の使用人にすぎないフロント社員には知っていても答えられないかもしれない。担当部署が違い、本当に知らないかもしれない。ですから、持ち帰ってもらい、会社としての回答を議事録に残しておくのが良いと思います。

[462: 評判気になるさん]

ﾊﾞｯｸﾏｰｼﾞﾝは15%くらい大方の管理会社は取っています。ﾊﾞｯｸﾏｰｼﾞﾝとは組合が業者と直接取引しているにも関わらず、120円業者に払った場合、20円業者から管理会社にﾊﾞｯｸされます。

[463: 匿名さん]

>>462 評判気になるさん

＞ﾊﾞｯｸﾏｰｼﾞﾝは15%くらい大方の管理会社は取っています。

良心的な管理会社はそのレベルかもしれないけど、少数派なのでは？
悪徳管理会社は50％から100％、それ以上だったりする。
だから丸投げは危険で、管理組合がみずから相見積もり取りに行くくらいはしないといけない。相見積もりの取り方がわからなかったら、マンション管理組合のNPOに問い合わせて教えてもらってください。

しかし、半角カタカナって珍しいですね。

[464: 匿名さん]

他のスレに以下の投稿がありました。参考になるかと。
以下の文書にマン管センターの相談窓口などの連絡先が
書かれています。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001600132.pdf
以下2ページより抜粋
ここの建築士とは電話で話をしたことがあります。
きちんとしたアドバイスでした。

１．マンションの大規模修繕工事の発注等に関する相談窓口について
マンションの大規模修繕工事等に関する管理組合や区分所有者の方からの
ご疑問やご相談については、下記の相談窓口において、建築士等によるアドバ
イスを行っております。これらの相談窓口を有効活用しつつ、適正な大規模修
繕工事の実施に努めていただきたいと考えております。
＜相談窓口＞
○ （公財）住宅リフォーム・紛争処理支援センター
https://www.chord.or.jp/reform/consult.html
（電話番号）住まいるダイヤル …０５７０（０１６）１００
※ 施工費用については「見積チェックサービス」（無料）も行っています。
○ （公財）マンション管理センター
http://www.mankan.or.jp/06_consult/tel.html
（電話番号）建物・設備の維持管理のご相談 …０３（３２２２）１５１

[465: 匿名さん]

単体で工事を依頼する場合は、共通仮設費や現場管理費といった
共通費が掲載されませんからね。
それをバックマージンとはいわないですね。
ただ、建設会社の社員とかの負担といわれるとそこは違うんじゃ
ないかとも思いますけどね。

[466: 匿名さん]

　多数の管理組合から同じ業務を受託する管理会社が、下請け業者への大量発注による「仕入割戻」がけしからんというのでは？

例えば、１個１００円の玉ねぎを、５個まとめて買うと４００円として、１個だけ８０円で売らないからけしからんというのと同じだが、人によっては、けしからんのかもしれない。

[467: 匿名さん]

>>466 匿名さん

民法１０８条を読んだことないのかな？

[468: 匿名さん]

気を付けないと、管理会社は管理組合の骨の髄までしゃぶり尽くそうとする。

[469: 匿名さん]

利益相反に関することはみんな知ってるよ。

[470: 匿名さん]

>>469 匿名さん
玉ねぎと利益相反ｗ

[471: 評判気になるさん]

>>451 匿名さん
当然、管理会社に委託した場合はバックマージン的なものは有りますよね？

[472: 匿名さん]

>>471 評判気になるさん
管理組合みずから相見積もりを取って数社を比較して決めれば、
バックマージンという形で、管理会社にカネを奪われなくてすむよ。
管理委託費のみでは、管理会社の利益は微々たるものだ。
しかし、管理会社側から契約打ち切りを言い出す可能性もある。
管理会社を追い出したいときはこれは有効な戦略となりうるが、
あらかじめ、リプレイス先を探しておかないと大変なことになる。

[473: 匿名さん]

管理会社の利益が少ないのか、多いのかは、人によって違うのでしょうね。

・外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ（第３回）議事概要より。

　～ 単棟型のマンションで最も多い戸数は３１戸から５０戸、これが約２８.８％で４分の１を超えているんです。３１戸から５０戸のマンションの管理を受託している管理会社が月当たり幾らぐらい利益を得ているかというと、私はいろいろな会社に聞いたんですけれども、大体よくて１０万円くらいというところで、～

[474: 匿名さん]

>>473 匿名さん

管理委託費だけなら、利益月１０万円くらいなのはだいたいわかる。
だから、管理組合に知らさずにバックマージンを取るわけで...

[475: 匿名]

>>456 匿名さん
マンション管理の業界では、全てにおいて、中抜き、バックマージは存在します。
管理組合から直接工事業者に発注する場合は、1～３割が予め見積書に
上乗せされて、請求されます。その差額は、管理会社へバックマージンという形で別途工事業者から、支払われます。
エレベーターの保守点検は管理会社が元請けとなりますが、１～３割を加算して
管理組合へ請求します。
消防点検や排水管清掃や清掃業務も全く同じ原理です。
管理会社は、ほとんどなにもしませんが、自動的にマージンが収入となります。

[476: 匿名]

不動産屋の、どうでもいい蘊蓄ですが

[477: 匿名さん]

>>475 匿名さん
そのとおりです。特に大規模修繕の際には要注意です。
うちのマンションの悪徳管理会社は実に相場の数百倍の見積もりを提案して来ました。
うちは割合潤沢な修繕積立金があるのですが、こんなことを繰り返されたら、修繕積立金が底を突いて、借金地獄に突き落とされることは目に見えています。

[478: マンション検討中さん]

あの財閥系マンション管理会社に「騙されていた」と憔悴する男性…工事費に「“高額キックバック”分の上乗せ」が常態化していた！工事業者が暴露するヤバすぎる実態【マンション管理クライシス】
https://gendai.media/articles/-/125619

[479: 評判気になるさん]

>>478 マンション検討中さん
キックバックを法律で一律禁止にしない限り管理組合じゃ絶対に防げない。

エレベーターの保守運用をしているようなメーカー系大企業でもキックバックを払っているんだから、財閥系の影響の大きさが知れる。
今後の新築で使わないぞ、と言ってしまえばどんなメーカーも従わざるを得ないのだろう。

[480: 匿名さん]

>>479 評判気になるさん
財閥系も独立系もひどい。
キックバックというか高額マージンがこの国では蔓延している。
管理会社がマージン取ったら、欧米みたいに背任罪で裁ける法律を作るべき。

[481: おせっかい]

>>463 匿名さん
M社は２８％取ります、コンストラクションマネジメント費として同々と、何にもしたく無い理事会はそれを受け付けます。管理組合員の貴重な資産を無駄使い。
私が水道加圧直結工事・LED化・屋上防水工事に関して管理会社も含めた見積書を徴取して、比較表を作成して決定させたところ、管理会社は全て成約できず。
管理会社提示の金額で実施すれば約７００万円の損失と成るところでした。
見積りを徴取することは大事。

[482: 販売関係者さん]

28%はすごいね

[483: 評判気になるさん]

契約外の業務（基幹事務や出納、設備点検）を委託する以上バックマージンでも何でも手数料が乗るのは当たり前だろうと思う。
特に管理会社を通さない管理組合と業者の直接契約でも紹介や工事等の手配などを管理会社に代行して貰っているならキックバックは必ず生じる。
なぜならキックバックやバックマージンが無いなら管理会社にとってはやる義務も無いしやらなくていいのだから。

とは言え管理組合の財産を消費する以上15～20％に留めてもらいたいのも事実。
役員だって業者と打ち合わせや立ち合いなんか出来る人の方が少ないだろうしネ...

[484: 匿名さん]

>>483 評判気になるさん

標準管理委託契約書（ 別表第１（３）二 ）に準拠した委託契約なら、外注手配が含まれるでしょう。

＜参考＞マンション標準管理委託契約書

（管理事務の内容及び実施方法）
第３条　管理事務の内容は、次のとおりとし、別表第１から別表第４に定めるところにより実施する。
一　事務管理業務（別表第１に掲げる業務）

（管理事務に要する費用の負担及び支払方法）
第６条　甲は、管理事務として乙に委託する事務（別表第１から別表第４までに定める事務）のため、乙に委託業務費を支払うものとする。

別表第１　事務管理業務
１　基幹事務
（３）本マンション（専有部分を除く。以下同じ。）の維持又は修繕に関する企画又は実施の調整

二　乙は、甲が本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検等。）を外注により乙以外の業者に行わせる場合には、見積書の受理、甲と受注業者との取次ぎ、実施の確認を行う。

[485: 匿名さん]

>>484 匿名さん
外注を手配するとは書いていないね
問題は見積に手配費用と記載せずキックバックという形で顧客から見えない形で利益を貪るやり方。裏金、ワイロに準ずる手法は禁止すべき

費用を明確にするなら手数料はいくらでもいい

[486: 評判気になるさん]

>>484 匿名さん
はい、これはよく論点になるのですが「外注を手配する」とは書いてないのです。
あくまで「企画又は実施の調整」であり、管理会社からすれば「修繕内容を””企画””（元請けとして見積を提示して提案）」と工事の際に立ち合いのために管理員の勤務時間に””調整””（必要な鍵等を貸与するためであり勤務時間を変える場合は有償、もちろん元請けの場合は下請けに時間を合わせさせる）と捉えています。

また、管理会社が元請とならない外注の場合は「外注により乙以外の業者に行わせる場合には、見積書の受理、甲と受注業者との取次ぎ、実施の確認を行う。」とありますが見積を受理し、報告書を受け取れば終わりと考えています。甲と受注業者との取次ぎについては管理会社や担当者のレベルでどこまでやってくれるかは不明ですが、キックバックが無いのであればメール連絡にＣＣで共有させる程度が関の山でしょう。

向こうはプロですから標準管理委託契約書の解釈などで立ち向かうのは無理でしょう。485さんの言う通り手配費用なり手数料を明記して貰う事が良いと考えますが、キックバックやバックマージンは違法じゃないのでなくならないでしょう。。。
まぁつまりは無駄な支出を減らしたいなら理事会や組合員がしっかり毎工事に相見積もりを取得して内容を精査し、工事をする事です。

[487: 匿名さん]

【マンション標準管理委託契約書コメント】

39 別表第１　１（３）関係
③ 別表第１　１（３）二の「本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検等。）を外注により乙以外の業者に行わせる場合」とは、本契約以外に管理組合が自ら本マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として管理費を充当して行われる修繕、保守点検、清掃等）を第三者に外注する場合をいう。

⑤ 別表第１　１（３）二の「見積書の受理」には、見積書の提出を依頼する業者への現場説明や見積書の内容に対する管理組合への助言等（見積書の内容や依頼内容との整合性の確認の範囲を超えるもの）は含まれない。また、「甲と受注業者との取次」には、工事の影響がある住戸や近隣との調整、苦情対応等、管理組合と受注業者の連絡調整の範囲を超えるものは含まれない。
ただし、管理組合と管理業者の協議により、これらを追記することは可能である。
なお、これらを追記する場合には、費用負担を明確にすること。

⑥ 別表第１　１（３）二の「実施の確認」について、本契約とは別個の契約として、建築士やマンション維持修繕技術者等の有資格者による確認を行うことも考えられる。

[488: 匿名さん]

管理会社が受け取るバックマージンの経理はどうしているのでしょうか？
工事業者に管理組合から代金を支払った後に、工事業者から管理会社へバックマージンを支払うのかな？
それとも管理会社がバックマージンを抜いて、工事業者へ代金を支払うのかな？
後者だと受領書や管理組合の口座の記録が残るから、やはり前者でしょうね。
経理監査で何パーセント抜いているか知りたいのですが？

[489: おせっかい]

>>477 匿名さん
大規模修繕工事を管理会社に任せきりは、管理組合の資産を食い荒らされる事を知るべきです。最近、管理会社の大手と言えど、管理組合に対して、適正化法に定められた「善管注意義務」「第７２条」なんか無視して稼ぐ事しか考えていない。

[490: おせっかい]

>>484 匿名さん
管理組合直接契約した、保守管理設備は管理会社は何もしません。また、管理組合が発注した注文書の発行も渋る。
管理組合も独自で発注する権利が有ると言い発行させる状態、委託管理契約の内容を
管理組合ももっと踏みいれなければ成らない。
私共のマンションでは、組合員の殆どが「無関心・無知識」で１６年も「長期修繕計画作成し、提出しする義務を果たしていない。債務不履行」しかも大手M.

[491: 匿名さん]

>>488 匿名さん
普通は雑収入で処理してんじゃない

[492: 評判気になるさん]

>>488 匿名さん
管理組合の口座から直接ではなく、管理会社の口座（支払用口座）を経由し、（手数料を引いた金額を？）工事業者等に支払う方式が多いのではないかな？

出納・会計業務
https://www.meiwajisyo-community.co.jp/management/office/index.html

管理費等の収納から費用支払までの流れ
https://www.meiwajisyo-community.co.jp/management/office/imgs/img-02.j...

[493: おせっかい]

>>477 匿名さん
大規模修繕工事を管理会社に任せる事は「愚の骨頂です」競争原理が一切効かず、管理会社は美味しい！！
また、管理会社が代理店をしている損害保険に入った場合、漏水事故で保険対象に成った場合、保険会社から支払われた金額は代理店であることから管理組合への支払い額は調整し差額が出る。その差額は殆ど、管理会社がとる。
管理会社に対しても管理すべき事案。

[494: 職人さん]

>>486 評判気になるさん
管理会社以外の業者に発注するのを「外注」と表現していることが、標準管理委託契約書の大問題なんですよ。管理組合からすれば、「外注」ではなくて「直接発注」なんですよ。その区別をしていないことは、国交省の最大のミスですね。国交省が管理会社側に立っていることが明らかなんです。日本では管理組合は事業者とされています。でも、管理組合員の中で管理組合を事業として意識している者がいるのでしょうか。管理組合員は、あくまでも居住者としての意識しかないでしょう。自分達の住む建物の居住環境を良くするためにいろいろ考えているだけです。利益を生み出そうとはしていませんし、できません。事業として意識しているのは部屋を賃貸に出している区分所有者ぐらいではないでしょうか。欧州などでは管理組合は消費者団体としての位置づけです。日本とは真逆です。細かいことですが、電気の供給などがいい例です。最近まで、分譲マンション内には「東電借室」という変電設備の部屋が当然のようにありました。最近は、変圧器を建物外に設置していますが、ほとんどが建物の中で邪魔になるような場所に位置し、しかも無償、管理組合が入ることはできないという、ある意味、治外法権の場所でした。発送電分離ということになってからは借室を廃止し、建物外に変圧器を設置することに、送電会社は応じるようになりましたが、それまで当然といった顔をして腹が立ったことを思い出します。要するに、分譲に限らずマンションというのは、雑居ビルの扱いなのです。もはや総人口の10％以上がマンション居住者です。国交省にはマンションというのは居住の場であることを改めて意識して欲しいですね。

[495: 評判気になるさん]

>>480 匿名さん
管理組合は弱体化しつつ、管理会社の言いなりが現状。行政（県・市）に相談窓口の開設、費用額の妥当性の判断。管理会社、施工業者へのバックマージンに関わる公開・罰則の公示など。防げる方法を議会に提案などなど。

[496: マンコミュファンさん]

国交省がこの問題に関してほぼ機能してないからな。Mに天下ってるし、第三者管理認める時点で国民を業者に売り渡してる

[497: 通りがかりさん]

偶々通りがかった管理会社勤務2年目の新米ですが、上の方でも話が出ていた管理会社以外の業者へ組合が直接工事を依頼する件について、皆様の解釈を再確認させて頂きたいです。コメント484あたりで話されていた内容です。

管理会社の見積は当然高額として、組合としては支出を抑えるために、別の業者を探したいと考えると思うのですが、、

その際に管理会社は、業者への見積依頼や内容説明、工事日程の調整等は義務ではないという解釈でよろしいのでしょうか？　標準管理委託契約書のコメントを読む限りでは、そのように解釈しているのですが、フロント担当でどこまで動いているかは会社内でもマチマチでして・・・

支出削減のために、組合が動いて見積を取得して工事発注する事はとても素晴らしいのですが、業者対応の手間を管理会社に振られるのも、おかしな話かなあと思う次第ですが、それくらいやってあげたらという同僚も居るものでして

いかがでしょうか？

[498: 口コミ知りたいさん]

>>497 通りがかりさん
契約なんだから解釈どうこうで変わるような書き方してるなら改めるべき。発注補助と記載がないならサービスと明示しない限りやらない。記載しているならやる。

当たり前のことを管理会社の人間が質問するとかどうなん？

[499: 通りがかりさん]

マンションの修繕工事で管理会社との委託契約上で
工事立ち合いや完成確認も含むのなら当然に管理会社
の業務内ですよ。
ただ大規模修繕などでは設計事務所等がコンサルします
当然に修繕設計から施行監理は工事費用次第で法で
定められるように専任技術者が必要で、管理会社の
フロントごときができ仕事じゃないですよ。

コロナ明けから多くのマンション管理会社も営利
上げるのに必死でしょうけど下っ端社員の物乞は
惨めですよ。
所詮は各種マンション修繕工事費が1番高額に
なるのがマンション管理会社に丸投げする行為です。
マンション管理会社は関連会社に丸投げでマージン
ゲットでバカ見るのはマンションの住人たちってこと。

[500: 匿名さん]

標準管理委託契約書（別表第１（３）二）の「見積書の受理」というのは、管理組合が外注業者を選定し、現場説明等を行い、見積書の提出を依頼する場合、見積書の宛先は、管理会社ということなのかな？

そうしないと、管理会社が（当然のように？）受け取る手数料の上乗せを、外注業者に指示できなくなる。

[501: 職人さん]

>>497 通りがかりさん

区分所有法の管理会社の基幹事務には、こうじの提案、調整と入っているから義務ですよ。
管理会社斡旋で中間マージンを取っているかどうかは関係ありません。工事の調整は、それ自体が管理会社の仕事ですから。

そもそも、中間マージンの存在は、うすうす分かっていても、公式には取っていないというスタンスなので、斡旋しようがしまいが、関係ないというのが、基本です

[502: マンション検討中さん]

理事会の負担が軽くなるなら、管理会社がバックマージンをもらっててもいいんじゃない？と思うようになってきた
ちゃんと仕事してくれるならなんかもういいや…

[503: eマンションさん]

>>502 マンション検討中さん

それ
貴方のマンションの住人たち皆さんが
そう思っていて、管理組合の資金が豊富で
維持管理に大規模修繕と日常的修繕も
管理会社に任せていいと思うなら良いのでしょう。
しかし費用は最低5割増から倍以上の金が必要ですよ。
修繕なんて組合員達で業者選定して発注すれば簡単。
後々の保証やメンテも10年程度は付きます。
管理会社に丸投げでも管理会社が保証するわけじゃありませんよ。工事の保証は素材や原料メーカーと施行会社が
ダブルで保証され不具合あれば対応するのよ。
管理会社は知らん顔。

[504: マンコミュファンさん]

>>503 eマンションさん
「修繕なんて組合員達で業者選定して発注すれば簡単」
簡単とは思えないな…
素人の組合員が選ぶのは限度があるし、かなり大変
大規模修繕前に引っ越してきた組合員が画策する可能性もあるし、前からいた組合員が実は…という可能性もある。
組合員が選ぶから安心できるとは言えないし、安ければいいとも言えない。

[505: 通りがかりさん]

>>504 マンコミュファンさん

施行業者なんて簡単に見つかるでしょ。
近隣の業者にこrかけるとか、その業界の協会や
組合に公募要請の電話するだけ。
どっちみち劣化診断から修繕設計は建築事務所や
コンサルタントに頼むから住民がジタバタする事ない
これ管理会社に頼むと2倍前後の金かかるからね。
あんたの住むマンションが金持ちばかりで修繕積立金
があり余ってるならマンション管理会社に丸投げでも
いいんじゃない。
長いマンション生活でわかったけど、修繕なんて
業者に任せてれば管理会社より安くて保証も安心。
金持ちなら無駄な金使えばいいよ。

[506: マンコミュファンさん]

>>504 マンコミュファンさん

マンション住人の中には現役の建設不動産関係者や
建築士や法律家も入居していることが多いようですよ。
管理会社に全て任せるには高額な費用が要るでしょうね。
ひとりの住人が面倒だからと管理会社に投げられるような
金額、金銭負担ではないと思いますがね。
管理組合で民主的に議論して良い手法で暮らせばよろしい。
マンションはあなたの意見は単なる一言。
全ての決め事はマンションの意思決定機関の
管理組合総会で決めてもらいなさい。
管理費だけで月額20万円以上、50万円程度という
超高級分譲マンションにお住まいなら、管理会社に
組合活動も丸投げで楽に暮らせますがw
年収数億円以上の住人ばかりでしょうねw
一般のマンションで面倒だとかいうようなら
売って引っ越しなさい。

[507: 買い替え検討中さん]

手数料を取って然るべきと思うが、５％なのか、１００％（ぼったくり）なのか解からない。取らない管理会社もあると思う。利益相反の「重要な事実」として開示した上で理事会（又は総会）決議を経て、取るべきと思います。

[508: マンション検討中さん]

>>507 買い替え検討中さん
5%はぼったくりじゃないんですね

[509: 匿名さん]

残念ながら管理組合はそれが何パーセントかは分かりません。
仕様と金額で判断しましょう。

[510: 名無しさん]

管理会社に修繕頼むからそうなるでしょ
建築事務所などで頼めば国が定めた手数料以上は
取れない法律あるし
不動産屋だって手数料の率は気まてるでしょ
意味不明でやりたい放題のコンサルタントや
管理会社に任せるマンション管理組合や住人が
馬鹿だってこと

[511: 名無しさん]

寝ぼけて誤字ごめんね

[512: 匿名さん]

バカが一定数いないと成り立たないんじゃね？

[513: 匿名さん]

>>497 通りがかりさん
金額が問題。
手数料として妥当な金額ならよいが、素人の管理組合相手ににボッタくるような金額を上乗せしていることがよくある。
管理会社の新米さん、見積りに管理会社手数料という項目を入れてはいかがか？

[515: 匿名さん]

>>514 マンコミュファンさん
手数料は業者への見積り依頼と工事立ち合いですかね。
金額に管理組合の理事会や住民が納得すればいいのでは。
管理組合の理事会は何もしたがらず管理会社へ丸投げするところが有るから、総会で住民に手数料を明示することを義務化するといいかも。
管理会社の見積り改竄についてはペナルティを科す必要がありますが。

[517: マンコミュファンさん]

>>516 マンコミュファンさん
見積依頼したことないだろ。電話一本でできるってどんな修繕なん？大規模修繕だけが修繕じゃない。

このスレにアホしかおらんのはそのとおりやな

[518: 匿名さん]

手数料は金額が問題なんです。
何らかの仕事を管理会社にやらせるならお金を払ってもいいと思う。
100万円の工事に対して５万円程度の手数料なら納得する管理組合は多いのでは。
もちろん理事会が見積りをとって工事を監督するのがベストだが、仕事しない理事会は多い。
そこに管理会社はつけこんでいるわけだが・・・。
管理会社によっては100万円の工事に30万円や50万円上乗せするのでここを透明化するのが目的。

[521: マンション掲示板さん]

相見積もりなんて簡単だよ。
要するに難しいことにして管理会社に依頼してもらわないと談合して儲けられないから、素人ではできないからプロに任せなさいと言ってるだけだから。

工事仕様が決まれば、普通に電話一本で見積出てくるよ。

大規模修繕は工事仕様を決めるのは難しいが、それ以外の修繕なら普通に電話一本でできる。

でもそんな簡単な作業で済むのがバレると管理会社のバカ高い工事が正当化できないから、大変だ大変だと言うわけ。

[522: 匿名さん]

今まで一般の工事の話をしていたつもりですが、大規模修繕を前提にお話されているのかな。
おっしゃる通り大規模修繕は金額が大きいので管理会社に丸投げするのは愚の骨頂ですね。
建築設計事務所も施工会社も公募します｡信頼のおける建築設計事務所がみつかったら､劣化診断に基づいた施工仕様書を作成してもらいます｡施工会社は業界紙等で広く公募して､信用情報等を調査して10社程度選定します｡設計事務所が作成した施工仕様書で入札･相見積もり取ります｡さらに3社ほどに絞って本気の相見積もりを取ります。（業者に談合させないように他社の情報は漏らさないようにします）。その際建築設計事務所は施工会社とのつながりがあるかもしれないので､施工会社の選定や入札には関与させないように管理組合が独自に行います｡
これで競争原理が働いた相見積もりが取れます。
一般の工事と違い多くの手順が必要になりますから理事会では対応が難しく修繕委員会等を立ち上げた方がよろしいかと・・・。

[523: 管理担当]

[No.514～本レスまで、他の利用者様に対する暴言や中傷、および、削除されたレスへの返信ため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[524: 名無しさん]

>>523 eマンションさん

見積を難しい事にしないと、管理会社の存在意義ないからなw

[525: 匿名さん]

>>523 eマンションさん

>1000万以下までなら超簡単

ほとんどの大規模修繕は1000万以上だと思うけど1000万以上だとどうやるの？

[526: マンコミュファンさん]

電話一本っていうならどんなやりとりか言ってみろよ笑

[527: マンション掲示板さん]

大丈夫。最低限のやりとりが理解できる奴がスレ読むから。

[528: 匿名さん]

管理会社に手数料を払う業者が容認（または、結託）しているから、いつまで経ってもなくならないのでしょうね。管理組合宛の見積に手数料分を上乗せし、管理会社に払えば、また管理会社から仕事をくれるからと。手数料を容認する工事業者は加害者側でもあるが、犯罪とまでいえないでしょうね。

管理組合側にも、自分の業で業種は違えど似たようなことをしている（または、していた）組合員が、お互いさまだから、と容認する輩がいる。

＜ご参考＞国の有識者会議に呼ばれる、修繕工事業者団体の代表者のいわれることだから、真偽明白。
https://www.reform-online.jp/interview/10546.php

――その管理会社は工事業者に工事を投げるだけで、マージンを取っているわけですね。

　業務を行っていない管理会社が5％だか1割だかをはねる。それは、あんまり正常な形とは言えない。ましてやですよ、これは大手の管理会社にもあることなんですが、自分は大規模修繕にまったく絡んでいないのに、我々のような工事会社に対して「手数料として契約金額の3％を裏で寄越せ」って言ってくることもあるんですよ。

――それは、工事会社が管理組合と契約しているにもかかわらずにですか。要するにキックバック。みかじめ料みたいなものですね。

　そりゃあ、私はもう全然納得いかなくて。だから、「確かに、あなたが管理しているマンションで工事をやる。修繕のための会議を招集したり、書類を作ったりとか煩わしいことがあるんであれば、それはあなたたちが管理組合に言って、正式に金をもらったらどうだ。我々からせびる話ではないだろう」と私は言うんですよ。

[529: 匿名さん]

当方が管理組合の理事長を務めるマンションでは、
水漏れや雨漏りは、管理会社に対応させていません。

■管理組合が、主体的に対応しています。

管理会社に任せているのは、下記の通り
↓↓↓↓↓↓
①消防設備点検
②エレベーター定期点検

③受水槽・高架水槽の清掃
④会計管理業務

清掃業務は、直接清掃業者に
管理組合が発注しています。

ゴミ置き場が、見違えるほどキレイ
になりました。

[530: 検討板ユーザーさん]

>>528 匿名さん
エレベーターの更新工事なんかはデベ系管理会社はキックバック2割近く取ります。新築で使ってもらうためにはメーカーであろうと従うしかないのです。
販売努力がデベロッパーに向いているんですからなくなりませんよ。参考の業者のようにエンドユーザーを見ている所が増えても無くなりません。法規制しかないです。

[531: eマンションさん]

前レスで1000万円以上の工事が云々と有るけど
一般的なマンションでは組合資金の出費に関して
50万以上の場合は複数業者の相見積もりが必要
設備や修繕で1000万円以上の場合は複数業者の
競争入札をする規定を設けている
4500万円超える大規模修繕では施工業者の規模や
施工管理技術者の設置が義務付けられてる訳で
工事に関して素人の管理会社が出る幕はありません
大切なのは適切な劣化診断をする事で、コンサルタント
など無許可でも営業できる業者に依頼するのは危険
建築事務所でお願いするのが心身安全に近い選択
費用も建築士の場合は国の費用制限があるので
コンサルタントのようにボッタクリはありませんから
組合員や居住者に負担なく施工できます
当然ですが住人は消費者でありおきゃくさまですから
このスレの人はマンションの修繕工事を難しく考えすぐですよ

[532: 現役フロント]

>>515 匿名さん

見積依頼で手数料取る管理会社なんてありませんよ
工事の立ち合いは管理委託契約で設定が有る場合が多い
契約に含まれていれば無料ですし立ち合いと言っても
施工前の挨拶と完成確認程度ですよ仕事のうちにはならない
ただし大規模修繕など有資格者の立会や常駐義務がある
場合は別途相談になるでしょうね

修繕工事を管理会社に全て任せるのはマンション屋上から万札を大量にばら撒くのと同じ愚かな行為

[533: 現役フロント]

>>518 匿名さん
管理会社が修繕工事や設備更新を管理組合から
依頼された場合に手数料的搾取が5％程度のわけ無い。
貴方がいう一般的に100万円の工事なら管理会社は
150万円から200万円の費用を請求します。
5割から倍以上、場合により5倍もの高額請求も有る。
多くの管理会社の営業科目には設備系や
建設土木関連業種も掲載されていて
各種工事をその管理会社名で受注するのが一般的。
管理会社が元請となり工事施工する定です。
施工費用には定価がありませんので取り放題です。
私は担当先組合が相見積や入札をするという場合は
管理会社として参加はしません。勝ち目ありませんから。

[534: 通りがかりさん]

>>533 現役フロントさん
お前らに工事発注しなかったら二言目には管理下りるって脅すだろ

[535: 周辺住民さん]

>>533 現役フロントさん
どういう属性の管理組合が、ぼったくりを承認するのでしょうか？
市販の単価表でも、ある程度の相場は分かるでしょうに。〇○としかいいようがないと思います。
管理会社は、〇○のような管理組合を狙って、ぼったくるのですかね？

＜単価表の例＞
積算資料ポケット版マンション修繕編
https://book.zai-keicho.or.jp/Documents/t_pdf/2023-2024.pdf

[536: 匿名さん]

最近、スマート修繕について語られなくなったね。
だけど、積算資料を参照するのもいいけど、
スマート修繕に見積もり取らせて、比較するのも
ボッタクリ対策に対する一つの方法だと思うが。

うちのマンションで実際にあったケースだけど、
偶然マンションに住む業界関係者の見積額は
管理会社の工事費用見積の何と20分の１だった。
（工事名を出すと特定される危険があるので書けない。）
まあ悪徳管理会社として有名なあの会社だけどね。
悪徳管理会社と癒着している管理組合員が数人いて
リプレイスがなかなか実現しないんだよね。

[537: 現役フロント]

高額な管理会社の修繕を承認するのは
多くの区分所有者が管理に無関心なマンション
一般的な費用の5倍以上の金額でも無関心
ただし管理組合の資金が底をつき工事費用の
個別負担(一戸あたり現金30万円)などを
要求されるとやっと気付く
管理会社にとって大規模修繕は最低千万単位
多ければ数億円の中抜きが可能
無知な区分所有者が多いマンションは餌
餌食

[538: 匿名さん]

>>537 現役フロントさん

でも何十パーのキックバックって税務上、どう処理するんですかね？

[539: 検討板ユーザーさん]

>>538 匿名さん
決算短信見ればいいよ

[540: 匿名さん]

スマート修繕は、経団連に入会したのですね。●●党に社会貢献（政治献金）するのでしょうか？

[541: 匿名さん]

>>540 匿名さん
話をすり替えるべきでない
DeNAは、2021年3月1日に日本経済団体連合会（経団連）に入会済み
政治献金については現在まだ改革進行中

[542: ご近所さん]

>>524 名無しさん
その通りです、管理組合が率先して見積りを徴取して、管理会社も参加させることにしないと、私共の管理会社は２８％のマネジメント料を堂々と見積書に記載してくる。
自主的に見積りを取り比較表に並べると殆ど管理会社に成約は出来ない。
管理組合に出来る人が居ない場合は、経験者なら出来ます。
宜しければ。

[543: 通りがかりさん]

>>538 匿名さん

キックバックではありません
管理会社が登記上も各種修繕工事会社として
いますので管理会社が工事を受注したことになります
しかし管理会社が工事施工するわけもなくグループ
会社や下請けが施工するだけです
管理会社は自由に利益設定するだけですね
費用は断然高額で5割から3倍から4倍程度は高額
管理に無関心なマンション管理組合はこの
餌食になるわけです

[544: 検討板ユーザーさん]

>>543 通りがかりさん

元請けはそうですが、工事業者を紹介するならキックバックですよね？

管理会社は工事会社から紹介料名目でもらうようですが、紹介の場合は何割ものせられないと言う事ですか？

[545: eマンションさん]

>>544 検討板ユーザーさん
業者間同士でその契約を結び税金払うのならok
しかしお客への明細にも記載するので
よほど馬鹿な管理組合でなければ無駄銭出さん
騙される管理組合がアホって事

[546: マンコミュファンさん]

管理会社に工事依頼することが
無能な管理組合という事実
いいカモ

[547: 匿名さん]

>>546 マンコミュファンさん
馬鹿なのは理事長。
理事長が管理会社と癒着してる。
”キックバック”目当てなんだろうけど、
お金に困っているのかなあ。
ギャンブル依存症で多額の借金抱えてるとか、
個人的事情はあるのかもしれないが、
マンション住民にとっては、大迷惑。

[548: 検討板ユーザーさん]

重要な事は管理会社に見積もりを頼んではダメと言う事

[549: 匿名さん]

理事や理事長などの不正は、あるのだろうけど、そう多くないと思います。

藪の中のような理事会で理事と管理会社だけで情報を独占するから、あらぬ疑惑を勘ぐられる。

標準管理規約（第53条第５項）では、理事会で使用した資料を利害関係人の請求で閲覧が定められているが、請求がなくても、組合員がいつでも閲覧できるように情報開示すれば、多少の疑惑が晴れるのではないでしょうか。

○ マンション標準管理規約（令和６年６月７日改正版）
（総会資料の保管等）
第49条の２　理事長は、議案書及び付随する資料を書面又は電磁的記録に
より保管し、組合員又は利害関係人の理由を付した書面又は電磁的方法
による請求があったときは、議案書及び付随する資料の閲覧をさせなけ
ればならない。この場合において、閲覧につき、相当の日時、場所等を
指定することができる。
２　電磁的記録により作成された議案書及び付随する資料の閲覧について
は、前条第５項に定める議事録の閲覧及び提供に関する規定を準用す
る。

（理事会の会議及び議事）
第53条
　５　理事会で使用した資料については、第49条の２の規定を準用する。

[550: 匿名さん]

>>549 匿名さん
証拠は揃えてあるので、あらぬ疑惑を勘ぐっているわけではありません。
引用されているような文面はすでに知っています。

[551: 販売関係者さん]

>>497 通りがかりさん
私もフロントで働いてましたが、自社で元請になった工事なら見積取得やら調整はしなきゃいけないですね。
ただ、組合と業者が直接契約する形ならハッキリ言って何もする必要はないです。
間に入る必要すら無いです。なぜなら手数料を貰ってないので。

あと、あくまで管理会社は「工事を提案する側」なので、管理会社が相見積に関わってしまうと談合の可能性が生まれてしまいます。
勿論ほとんどの管理会社はやらないでしょうけど、可能性が生まれてしまう事が会社としてのリスクですね。

管理会社と組合の契約は「点検し不具合を指摘する事」までなので、無駄な業務はドンドン省いちゃいましょう
外注やら相見積やりたいなら組合が自分でやりゃいいんですよ

[552: 匿名さん]

>>551 販売関係者さん
>組合と業者が直接契約する形ならハッキリ言って何もする必要はないです。
>間に入る必要すら無いです。なぜなら手数料を貰ってないので。

「マンション標準管理委託契約書」によれば、「事務管理業務（別表第１に掲げる業務）」の
「（３）本マンション（専有部分を除く。以下同じ。）の維持又は修繕に関する企画又は実施の調整」について、以下のように定めている。

乙（マンション管理会社）は、甲（管理組合）が本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検等。）を外注により乙以外の業者に行わせる場合には、見積書の受理、甲と受注業者との取次ぎ、実施の確認を行う。
なお、「実施の確認」とは、別表第２ ２（３）一に定める管理員が外注業務の完了の立会いにより確認できる内容のもののほか、別表第２２（３）一に定める管理員業務に含まれていない場合又は管理員が配置されていない場合には、乙の使用人等が完了の立会いを行うことにより確認できる内容のものをいう。乙の使用人等が立会う場合における必要な費用負担については、甲と乙が協議して定めるものとする。ただし、甲と乙の協議により、施工を行った者から提出された作業報告書等の確認をもって「実施の確認」とすることを妨げるものではない。

[553: 現役フロント]

管理組合さんや理事会が工事発注する場合でも
管理会社は立ち会いや取次は必要あるよ。
立ち会いといっても工事開始時と終了時の確認程度。
施工業者から組合役員への取次や書面の預かりなど
当然に管理事務の範疇で預金通帳も預かってるしね。
安くていい工事施工する管理組合には建設設備の
関係者も当然に住人の中にはいるからね、
工事に関して管理会社が介入できるのは
いい加減な管理のマンションだけだよ。

[554: 販売関係者さん]

>>551 匿名さん
恐らく国土交通省の標準管理規約の見解を元に発言していると思いますが、該当部分のコメントに以下の通りコメントがあります。

⑤ 別表第１ １（３）二の「見積書の受理」には、見積書の提出を依頼する業者への現場説明や見積書の内容に対する管理組合への助言等（見積書の内容や依頼内容との整合性の確認の範囲を超えるもの）は含まれない。
また、「甲と受注業者との取次ぎ」には、工事の影響がある住戸や近隣との調整、苦情対応等、管理組合と受注業者の連絡調整の範囲を超えるものは含まれない。
ただし、管理組合と管理業者の協議により、これらを追記することは可能である。
なお、これらを追記する場合には、費用負担を明確にすること。

以上の事から
見積書の受理は「見積書の内容や依頼内容との整合性の確認の範囲を超えるものは含まれない。」です。
取次ぎも「管理組合と受注業者の連絡調整の範囲を超えるものは含まれない。」ですね。
まぁ全て業者と役員のやり取りにCCでメールアドレスを入れれば済む程度の内容ですよ。あぁエレベーターの工事やるんだな、エレベーターの見積だな...程度の

立ち合いについても殆どの管理会社は管理員業務に組合発注工事の立ち合いは入れてないと思います。
なので「乙の使用人等が立会う場合における必要な費用負担については、甲と乙が協議して定めるものとする。」ので、費用を貰っていなければ直発注工事の立ち合いは一切する必要が無いです。
むしろ立ち会ったのだから責任を～だの言われるリスクを考えれば立ち会う事が悪手ですね。理事役員が立ち会えば良いだけの話です。

533さんの管理事務については出納業務だと思いますが、まぁそれは基幹事務なのでね、請求書受け取って入金するくらいはやらないとね（契約書に書かれてるので）

[555: マンション掲示板さん]

>>554 販売関係者さん

標準管理委託契約に準ずる管理会社は
立会いや取次も業務の範囲。

[556: 匿名さん]

乙（マンション管理会社）は、甲（管理組合）が本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検等。）を外注により乙以外の業者に行わせる場合には、「見積書の受理」、「甲と受注業者との取次ぎ」、「実施の確認」を行う。

１．「見積書の受理」には、「見積書の内容や依頼内容との整合性の確認」が含まれる。
２．「甲と受注業者との取次ぎ」には、「管理組合と受注業者の連絡調整」が含まれる。
３．外注業務の完了を立会いにより確認することが、別表第２２（３）一に定める管理員業務に含まれていない場合、又は管理員が配置されていない場合における「実施の確認」とは、乙の使用人等が完了の立会いを行うことにより確認できる内容のものをいう。
４．乙の使用人等が立会う場合における必要な費用負担については、甲と乙が協議して定めるものとする。ただし、甲と乙の協議により、施工を行った者から提出された作業報告書等の確認をもって「実施の確認」とすることを妨げるものではない。

[557: 匿名さん]

５．「マンション標準管理委託契約書」では、別表第２２（３）一に「管理事務の実施に係る外注業者の業務の着手、実施の立会い」と規定し、管理員業務に含めている。