管理会社がバックマージン取るのってあり？

[ビギナー理事長]

管理会社が管理組合に説明なく、下請会社からバックマージンを取ることはいいのでしょうか。
利益相反だと思います。
みなさんはどうお考えですか。

[221: 匿名さん]

>220
値上げすれば客がこなくなるからじゃないの？

[222: 匿名さん]

　工事の見積り内訳が正当かどうかなんて、業者にもわからない。
　業者によって、資材費は安い（高い）が人工は高い（安い）という事はよくあることです。

　結局、相見積もりを取って総額を比較するしかない。
　その際、管理会社が関与してない（と思える）業者を入れることが絶対条件。
　理事会がそのくらいの努力もしないで、管理会社を非難しても始まらない。

[223: 匿名さん]

>222
まさにその通りですが、それを逆手にとって大きな利益を上げようと画策してる管理会社が存在しているのです。
それも、かなり多くのプチボッタクリ管理会社が存在し、増えているのです。
無知であるマンション居住者がいる限り、増殖し続けるのです。

[224: 匿名さん]

>221
それは、根本的な部分から全て間違い。

[225: 匿名さん]

>>218,>>220
普通に相見積もりするのと何が違うと言っているのだ。わからん。

[226: 匿名さん]

>no203さんは管理会社の関係者でしょう！間違いなく！管理会社が工事単価・税金・手数料をオープンにすればすむこと。

もう一度いう。
税金が分かると、普通の相見積もり以上に何が分かると言うんだい。

[227: 匿名さん]

タウンページでも見て電話すりゃいいんじゃない？
施工する側からしたらわけのわかんない素人が電話かけてくるよりも
バック払ってでもやりとりに時間かかんないだけ楽ですよ
最悪な管理会社は顔つなぎだけして全部対応逃げて問題も持ってくるだけですけどね

[228: 匿名さん]

実際に管理会社が行った工事を、金額などの割合は同じですが、実際の金額を変えて書きます。

南にあるベランダに出入りするリビングのサッシ辺りに雨漏れが起こりました。
管理会社に連絡し調査をしてもらったら、管理会社から一級建築士が来てみたら、ベランダの防水が悪いと言って、後日、外部の工事費として１００万円の工事見積りが出されました。
内部の被害に関しては、支払われる保険金で支払うようになっていました。
私の知人に工務店に勤務している人がいて、相談をしていたので、受け取った見積りを見せると、おかしいと言い出したのです。
知人が見たところ、もともとベランダに防水はされていないし、ベランダの防水が原因なら、私の部屋じゃなくて下の階に漏れると言ったのですが、納得です。
水は下から上に漏れることは無いですから。
その事を管理会社に言うと、その工事は全額、保険と修繕積立金で支払うので気にしなくていいと言われたのです。
おかしいですよね。
それで理事長に話したのですが、理事長も取り合う気がないようで、管理会社の言う通りで良いんだと言うだけでしたから、私は他の理事に話て理事会で話し合うように、知人からの話をまとめた文章を渡しました。
知人の書いた文章の内容は、現在のベランダは、防水の無いベランダだと言うこと、ベランダからの漏れだと私の部屋ではなく下の部屋に漏れると言うこと、漏れの原因は、サッシの側面にある防水シールの剥がれの可能性が高いと言うこと、サッシの防水シール工事だけなので、１０万円も掛からないと言うことなどです。
しかし、最初は無かったサッシの防水シール工事が追加され、ベランダの防水工事もやることになったのです。
でも金額は約半分になっていました。
工事範囲は同じで、サッシの防水シール工事が追加されたのに、金額は５０万円でした。
その５０万円と言うのは、部屋と外部を合わせて降りた保険金額と同じと言う説明でした。
修繕積立金を使わないようになったので、良かったと思っていました。
ところが数年後、この管理会社が追い出され新しい管理会社になる時に管理会社を変える事を決断した理事長から教えてもらったのは、私の知人の言ってた通りで、ありもしない防水工事を捏造し、管理会社とグルになっていた保険代理店とが、水増しした被害と見積り金額で保険金を請求し、下りた保険で足りない分は修繕積立金から支払うとマンションを騙し、おそらく当時の理事長も少し金を貰うことになっていたようでしたが、私の知人の書いた文章のおかげで、主膳積立金は使われずに済んだのが不幸中の幸いでした。

こんなことが色んなケースで、色んなマンションをターゲットにされているのですから、悪い管理会社なら、バックマージンを潜り込ませるなんて、簡単なことです。

[229: 匿名さん]

肝心なバックマージンと何の関係があるか分かりにくい話だな。

[230: 匿名さん]

>税金が分かると、普通の相見積もり以上に何が分かると言うんだい。

結局↑改めて聞かれると答えられないだ。

[231: 匿名さん]

よくいるなんでも管理会社が悪いって結論づけたい人だ。

[232: 匿名さん]

＞プチボッタクリ管理会社が存在
これを防ぐには自主管理しかない
自主管理すると理事長がプチボッタクリ

[233: 匿名さん]

バックマージンを取られようが、取られまいが、
許容範囲の額なら問題ないのでは。

[234: 匿名さん]

このスレを見ていると、バックマージンと言うのが何を意味しているのか分かっていない人がいるようです。

通常、管理会社が仕事をしていく上で、下請け業者を使う時に、その仲介をすると言う意味の仕事をしているのなら、それは正当なマージンとして、内容や金額にもよりますが、下請け業者の見積り額の３％とか５％を管理会社の経費などの名目にして加え、マンションに提示するのが一般的です。
これを隠してしまい、下請け業者の出した見積りの金額を勝手に書き替えて、元の金額が幾らか分からないようにして出すのをバックマージンと呼ぶこともあります。
こうすると、本当の金額は幾らなのかが分かりませんし、通常３％が一般的な管理会社のマージンなのに、１０％とか２０％上乗せしていてもマンション側としては分かりませんので、不透明になってしまうのです。
このような、良く言われるガラス張りにしない見積りを出す管理会社は、止めるべきです。

[235: 匿名さん]

マンションの理事長です。
バックマージンという表現が悪いのですよ。
適正利潤は当然のことです。
百貨店での商品でも、仕入れ値が７００円なのに１，０００円で
売るのは当たり前のことです。
ただ、原価が分かると買う方もちょっと嫌な気持ちにはなりますが。
そして、マンションと管理会社は共存・共栄です。

[236: 匿名さん]

商売をするのだから、利益を上げるのは当然、
下らない、スレだ。我々は、なにをして、生計を立てているのだ。？
サラリーマンの、お給料の、原資は、？
経営者は、血の出る、ような努力をして、人件費を、稼ぐのだ。
組合の、役員も、それなりの、良識がないと、いけない。

[237: 匿名さん]

>236
マンションの住民の立場からすれば、例えば、工事費500万円の紹介料として
20万円を管理会社が取るのであれば、自分たちで工事業者を捜すこともできる
と思っているのですよ。
管理会社は、その業者を教えてくれればいいだけのことだから。
交渉ごとは理事でやりますよ。
工事業者は理事でも十分探せますけどね。

[238: 業界人]

＞適正利潤は当然のことです。
管理委託契約を見直してください
「管理組合が工事を発注する際の調整」（注1）という文言が入ってているはずです。
つまり、定額委託費の受託業務の範囲です。
したがって、適正利潤ではなく、二重利得です。

＞下請け業者の見積り額の３％とか５％を管理会社の経費などの名目にして加え、マンションに提示するのが一般的です。
一般的ではありませんし、こんな話を信用してはいけません。
下請け業者の見積もり自体にゲタをはかせるのは、誰でも考えます。


定額委託業務範囲内の業務で手数料を取れば、契約違反です。
（注1）がない委託契約書を使っているなら、標準管理委託契約書に沿って変更してもらいましょう。

＞バックマージンを取られようが、取られまいが、許容範囲の額なら問題ないのでは。
これが正解です。
　マージンを取られるのが嫌なら、組合で管理会社の関与していないと思える業者（注2）を探すかしかありません。

＞管理会社は、その業者を教えてくれればいいだけのことだから。
＞交渉ごとは理事でやりますよ。
無意味です。
管理会社と業者は裏でつながっているのだから、苦労が増えるだけで、成果はありません。

＞工事業者は理事でも十分探せますけどね。
継続はむつかしいが、これが一番。
ただし（注2）を探すこと。

管理業界は、地域にお店が１軒しかないような状態が続いてきているので、競争原理が急に働くと倒産が相次ぎます。
自衛本能が働き、自浄能力は期待できません。

その証拠に、ほとんどの管理会社は、新規顧客開拓の営業活動をしません。
○○ハウ○イ○グくらいです。
管理委託費を安くし、工事で稼ぐ会社で有名です。

管理会社を変更する会社、大規模修繕をコンサルする会社なども、胡散臭いのが多い状態です。
優秀な人材が理事会にたくさんいるとき、一気に改革するのが良いと思います。

[239: 匿名さん]

関係ない話は、その会社のスレでやってくれ。
話を戻すが、工事価格が一般的な水準なら、バックマージンがあろうがなかろうが関係ないと思うんだが。
この点はどうよ。

[240: 匿名さん]

払う金額に変わりはない。

[241: 匿名さん]

>>234
>このスレを見ていると、バックマージンと言うのが何を意味しているのか分かっていない人がいるようです。

バックマージンの定義を教えてください。

[242: 匿名さん]

>240
＞払う金額に変わりはない。
背任行為に問われたり、独占禁止法に抵触することもある犯罪行為です。

>241
＞バックマージンの定義を教えてください。
あなたは、バックマージンの定義を知らずに投稿しているのですか？
投稿するのなら、バックマージンの定義を知り、理解した上で投稿すべきです。
これは、広く知られていることですので、例えばネット検索ででも、正しく説明していることも多いので、それらを自分で調べてから投稿するようにして下さい。

[243: 匿名さん]

バックは当り前ですよ。

109コミには使えない109不動産の社員の受け入れ先ときいう重大な任務があるんです。
109ホールディングスの連結ですし、あんまり減額請求されると、109不動産の給料を維持できなくなってしまうので、お手柔らかにお願いします。

今年も宜しくお願い申し上げます。

[244: 匿名さん]

>背任行為に問われたり、独占禁止法に抵触することもある犯罪行為です。

独占禁止法に抵触して問題になった事例を紹介してください。

[245: 匿名さん]

調整を勘違いしていますね
支払条件とか書類とかの調整でしょう

自分達で毎回探せばいいだけですよ

[246: 匿名さん]

バックマージンに明確な定義なんてあるのかいな。

[247: 匿名さん]

ないよ。

[248: 匿名さん]

バックマージンとは、不正に得る利益のことです。
正当な利益は、マージンと言い、それに対する言葉がバックマージンです。

[249: 匿名さん]

具体的にマージンとバックマージンとどう区別すればよろしいでしょうか。

[250: 匿名さん]

>背任行為に問われたり、独占禁止法に抵触することもある犯罪行為です。

独占禁止法に抵触して問題になった事例を紹介してください。
URL付きでお願い。

[251: 匿名さん]

>>238
>管理業界は、地域にお店が１軒しかないような状態が続いてきているので、競争原理が急に働くと倒産が相次ぎます。

1軒ですか?

[252: 匿名さん]

これから年度末の工事集中時期。
頑張って儲けてください。

[253: 匿名さん]

まあ、儲けてもフロントには一銭も入らんからね。
無理な工事を押し付けて組合から不信感もたれると後々やり辛いからわしは無駄な工事は提案しんわ。
工事やるにしても一応形だけ見積もりは出すけど、お客にはこっそりよその業者紹介してる。
アホな会社の犬フロントは真面目にせっせこやってるな。
そんなことばっかりやってると総会で苦労するぞ〜

[254: 匿名さん]

そうやって、業者に恩を売って・・・バックゲットぉーー

[255: 匿名さん]

>>254
個人的にバック支払いの打診はちょくちょくあるが、それじゃあその分組合さんの方に引いてあげてね？で終わりだよ。ってより。個人で受け取ってる奴とかいるの？その後大変だぞ？ただでさえ業者なんて言うこと聞かんのに。

[256: 匿名さん]

別のことで業者の弱味を握れば、キックバックを254のやり方を使える

[257: 匿名さん]

金を受け取ると業者に弱みを握られるからね。
業者の弱みを握ったとしたら、まあ、やるとすれば、どうにもこうにもお金の出所がなく、かつ組合から無償で直せとせっつかれてる工事をやらせることくらいかな。

[258: 匿名クレーマー]

私共のマンション管理組合は今期２３期を迎えますが、５１戸のマンションにも関わらず、殆どの組合員に管理組合の運営に無関心（忙しいと言う理由も有る）で、マンション管理に関する知識を得ようとする気も無く、
管理会社に任せ切り、一年毎の輪番制で一年が過ぎれば良いだけの理事会。
工事、保守、設備更新も理事会自前で出来る知識、気概もないため、全て、管理会社任せ、委託管理業務依頼先の会社は２４時間総合設備監視業務、受水槽清掃、雑排管清掃業務等、多くの委託業務を行って居り、成立ちから
一心同体、管工事事業、建設事業、電気工事業の許可を取得しており、何かあるとすぐＳ社、やりたい放題で
我々の管理組合は管理会社Ｍ社の財布状態。先般、実施した給水ポンプ更新工事、１８０万円、私が調べたところ
ポンプ本体は６５万円、その他　据え付け、配管工事、壁への防振材張り付けで１１０万円、私は設備関係に長年関わって来ましたので、約４０万円は何処へ行ったか？と言う状態です。現在までの工事、設備更新などの見積書を探したところ管理会社が持って居り見ると、見積書から一円の減額交渉もして居りません。
工事、保守、設備更新などは専門委員会を立上げ、管理組合が見積り仕様書をつくり、自前で見積り徴取し、
管理会社が外注会社を使って参入するなら管理組合、理事会が見積もり書を」徴取して、管理会社抜きで総合的に比較、の上判断する状態にしなければ、我々管理組合の資産を大きく棄損することに成ると警鐘（提言）を鳴らしてして居りますが、なかなか、無関心の枠から抜け出しそうにないのが現状ですが、もう少しやって見るつもりです。
今後、長期修繕計画により大きな設備更新などを実施しなければなりません。
長期修繕計画も５年も理事会の理解不足で私が、「やいやい」言いながらやっと今年承認されたものですが、まだ、中味を見直す必要が有り、問題を抱えております。管理組合（理事会）と管理会社は利益相反関係にありますが、理事会が無作為で管理組合の損害を与えても利益相反違反として理事会を訴えることができないと聞きますが？

[259: 匿名さん]

管理会社、バックマージン当たり前。ちなみにバックマージンありませんといってるコンサル某社も。気をつけなされ。？

[260: 通りがかりさん]

>>258 匿名クレーマーさん

23期ということは、長期修繕積立金の指導(昔の公庫)もないため、積立金が少い物件ですか？そうだとしたら大変ですね！少い上に管理会社がいいかげんでは！(デベロッパにも責任あり)

[261: 匿名さん]

バックマージンとは人聞き悪いな、手数料だよ手数料。
会社は営利が目的でボランティアじゃないの。

[262: 匿名クレーマー]

通りがかりさん、匿名さん

おっしゃる通り長期修繕計画は管理会社が理事会に対して、適正な助言をしなかったという事です。理事会がやる気がなければ、自分の仕事も楽ですからね。

また、バックマージンが人聞き悪いと言われるが、知識の無い理事会に対して管理会社が主導して業者から見積りを取り、業者は１０～１５％、その上に２０～２５％を上乗せして管理会社からむしり取る悪徳管理会社は言い方を変えると、ピンハネ、キックバックで正当な利益と言えるのですか？

[263: 匿名さん]

どんな商売も利ザヤがあって成立する、取れるところから取るのも商売。
利ザヤの幅が決められているわけでもないしそれが悪でもない。
外部に言う事でもないし正しく税務申告するなら問題ない。

[264: 匿名さん]

管理組合や執行部である理事会や理事長が無知ならカモだろ。
嫌なら知識貯えて業者の選定や相見積もりを徹底することだな。
管理のいい加減さが無駄を招く。楽していい結果は得られんということだ。

[265: 匿名さん]

>>3 匿名さん

裏でどうなって関係ないって法外に
利ざや取ってるマンションにあなた
住めますか？住めるっていうなら
あなたの意見否定しませんがね

[266: クレーマー]

管理会社も確かに利益は必要ですが、業者は当然経費（利益）を賭け、その上に１０～２０％の利益とはひどすぎるでは？最も自分達で見積りを取るすべを知らない、又は、面倒だから管理会社任せの管理組合がアホとしか言いようがないですがね？私共の管理会社Ｍ社はキックバックのＭ社と言われている様です。

[267: 匿名さん]

儲ける事がなにが悪い？
利益をとるのが当たり前の営利企業
ボランティアじゃない
嫌ならすべて自分でやれ、できる訳ないが

[268: 匿名]

＞＞267: 匿名さん
おっしゃるとおりです（一部のみ）。
自由主義経済ですから、儲ける事は悪ではない。むしろある意味で善・正義です。
健全な企業に対しては、誰もが倒産よりも成長（継続的に儲ける事）を望みます。

が、「全てを自分でやる」のは現実的では無いし、又建設的でも無い。
仮説をたて、合理的な検証を経て改善は可能ですね。

《質問》
・お住まいのマンションの現状は、以下の ①～⑤ のどれに該当しますか？
・現状と理想はほぼ同じ状況ですか？大きく乖離していませんか？

《点検業務の受発注フローと想定価格》
※略表示⇒管理組合→管組、管理会社→管理
※数字の説明⇒管組：出費・負担額、管理・点検業者：受領額（≒発注者・委託元への請求額）
※消費税抜、10の位で四捨五入

①ﾏｰｼﾞﾝ各20％→管組：170⇔管理 A：140⇔管理 B（再委託先）：120⇔点検業者：100
②ﾏｰｼﾞﾝBは0％→管組：140⇔管理 A：120⇔管理 B（再委託先）：100⇔点検業者：100
③ﾏｰｼﾞﾝ各20％→管組：140⇔管理 A：120⇔点検業者：100 　　※B除く（再委託無し）
④同 ・ 点検費高額→管組：160⇔管理 A：130⇔点検業者：110
⑤ﾏｰｼﾞﾝ30％ ・ 同→管組：190⇔管理 A：140⇔点検業者：110

[269: マンション比較中さん]

>>268
１と２は元請、下請、孫請？
バックマージンはなし？

①ﾏｰｼﾞﾝ各20％→管組：170⇔管理 A：140⇔管理 B（再委託先）：120⇔点検業者：100
②ﾏｰｼﾞﾝBは0％→管組：140⇔管理 A：120⇔管理 B（再委託先）：100⇔点検業者：100
③ﾏｰｼﾞﾝ各20％→管組：140⇔管理 A：120⇔点検業者：100 　　※B除く（再委託無し）
④同 ・ 点検費高額→管組：160⇔管理 A：130⇔点検業者：110
⑤ﾏｰｼﾞﾝ30％ ・ 同→管組：190⇔管理 A：140⇔点検業者：110

[270: 匿名さん]

>>269 マンション比較中さん
分からない人は質問などしないでいいよ。

他スレにも同じフローチャートが投稿されてて、しっかり読みとった人が回答していたよ。

当人では無いけど、あなたの質問に答えるよ。
・孫請なんてこのフローには無い。
・Bのマージン無しは可能性がある条件として想定しただけ。
だから、A100マージン無し且B120と読み替えてもいいのさ。