管理会社がバックマージン取るのってあり？

[ビギナー理事長]

管理会社が管理組合に説明なく、下請会社からバックマージンを取ることはいいのでしょうか。
利益相反だと思います。
みなさんはどうお考えですか。

[21: マンカン理事長]

マージンとは販売価格と仕入れ価格の差額のことである。仕入れ価格で販売したら倒産するのでマージンを足して売るのだ。

[22: マンカン理事長]

一般に、管理組合と直接契約しているはずの業者が
管理会社に払う販売奨励金とか営業協力金とか言われるものは１０％だよ。

[23: 匿名さん]

理事長に払うマージンはなんていうんだろう。

[24: 匿名さん]

金額が大きくても、小さくても10％なんですか。

[25: 匿名さん]

注文者の横着料だよ。%なんか関係ねーよ。

[26: 匿名さん]

大規模修繕でゼネコンに１億円、建築事務所に500万円払ったら、
バックマージン10％でそれぞれ1,000万円、50万円ってこと？

[28: 匿名さん]

27
お金で楽できるなら、それも一案かと。

[29: 匿名]

マンション管理に限らずサービスでも商品でも値付けはさまざま。とにかく安けりゃいいという人もいれば、高くても安心料込みがいいという人もいる。
少し高くても管理会社に仕切らせ管理会社にも包括的に責任を負わせる。
直の取引だと施工業者が倒産でもすればアウトだぜぇ。

[30: 匿名さん]

バックマージンと直接契約か再委託かは関係ないでしょう。
マージンのことと間違えてますな。

[31: 匿名さん]

理事長に払うマージンもバックマージンといいます。

[32: 働くママさん]

敵は、管理会社だけじゃないのね。

[33: 匿名さん]

管理組合に明示的にしめされていない再委託業務
による利鞘がバックマージンでしょう。
一旦、業者に払ってから適当な項目で戻して
もらうことが一般的でしょう。なめられた
管理組合なら、外注経費を教えてもらずに、
好きなように上前をはねられるでしょう。

うちは毎月再委託のための手数料を取っているのに
やたら外部委託の経費が高い。そのくせ
まともに管理を行っていないので、他社に
相見積もりを取ったら、同じ外部委託先に同じ業務を
委託しているのに、値段が倍以上なんて項目がゴロゴロ。
しかも、管理組合直接契約になっている業務に
まで同じような事例がゴロゴロ。
会計報告に請求書も領収書も添付されてません。

これって訴えることはできないのでしょうかね。
払い過ぎた経費を取り返したいのですが。

[34: 匿名さん]

33
委託契約交わした金額なんでしょう？
訴えることはできると思いますけど、恥をかくだけでしょうね。

気が付いてよかったじゃないですか。
次からしっかりすれば大丈夫ですよ。

[35: 匿名さん]

頭を使わない人の責任をカバーする法律はありません。

[36: 匿名さん]

再委託先との鞘抜きは、事務・監督が発生しているための適切な利益です！

[37: 匿名さん]

それをやらしている管理組合役員に問題あり。

[38: 匿名さん]

金額が大きい大規模修繕が一番、バックマージンが出やすいんでしょうか。

[39: 匿名さん]

金額が大きい大規模修繕が一番バックマージンが生じやすいんでしょうか。

[40: 匿名さん]

>36
ハンドリングフィーとして、管理組合の承認の下で受け取るべきです。
バックマージンだと最終業者にいくら渡るか管理組合には判らないので、
最終下請け業者レベルで値下げ競争が発生して、作業の質の低下につながります。

ハンドリングフィーとして１割や2割なら許せますが、
4割も5割も取っているとすれば、ぼったくり管理会社です。

うちは再委託手数料を毎月定額取った上に、各再委託で4割も5割も取っています。
これが正当な儲けだとは思えません。特に、管理委託契約の下でこんな
商売をする会社は失格だと考えています。

[41: マンカン理事長]

＞＞最終下請け業者レベルで値下げ競争が発生して、作業の質の低下につながります。
管理組合は管理会社に発注し、管理会社は再委託してるだけですよね。
管理会社がどこの下請けを使おうと勝手ですよ。
仕事の完成を保証してるのは管理会社なわけですから。
ぼったくりが明白なら理事会が相見積もりをとってきて交渉すればよい。

[42: 購入経験者さん]

次からは再委託の段階を制限するとかすれば、安くなるか質が高くなるかも

[43: 管理侍]

>41
マン管理事長さん

そんな世間の常識がここでは全く理解されないんですよね。
困ったものです。

ここで騒いでる人は売値と原価をどう理解されてるのか不思議です。
マンションを購入する時に「ゼネコンへの発注額を明らかにしろ」とか言うのかな。

スーパーに行ってもいちいち「仕入れ価格を教えろ」って。
大変ですね。

[44: 匿名さん]

バックマージンが利益相反ということが理解できない人間が管理会社にいることの方が怖いです。
管理委託契約は高い信頼関係に基づく必要がありますので、
利益相反行為を平気でやってのける悪徳会社には任せられません。

よって、バックマージン禁止要求を飲まない管理会社とは私のマンションは契約しません。
他のマンションも真似されればいいと思いますよ。
バックマージン禁止時の懲罰的ペナルティを飲むかどうかで悪徳管理会社かどうかの
リトマス試験紙にも使えます。お勧めです。
マンコミュで評判の悪い管理会社はこの要求をやはり受け入れませんでした。

[45: マンカン理事長]

＞＞４４
ご高齢のかたでしょうけど、まちがいなくBOKEてますよ。

[46: マンカン理事長]

管理会社は管理組合の代理人ではありません。

[47: 匿名さん]

>管理会社がどこの下請けを使おうと勝手ですよ。

いただけないね。
アンタのマンションのＥＶメンテ会社をメーカー系から独立系の弱小会社に
勝手に変えられても文句言わないでね。

[48: マンカン理事長]

＞＞４７
うちはエレベータ保守はメーカーとの直接契約である。
管理会社と契約している管理組合もあるようだが、その契約の中身の問題だろう。
結果責任を管理会社が負うのならどこに再委託しても管理会社の自由である。

一般に「請負」とは、
当事者の一方（請負者）がある仕事の完成を約し、相手方（注文者）がその仕事の結果に対して報酬を支払うことを内容とする契約をいい、民法第632条《請負》に規定する「請負」のことをいいます。
　この「請負」は、完成された仕事の結果を目的とする点に特質があり、仕事が完成されるならば、下請負に出してもよく、その仕事を完成させなければ、債務不履行責任を負うような契約です

[49: 匿名さん]

>46
一括管理委託業務を請け負っている管理会社は準委任契約であり、
善管注意義務があるのですから、当然、利益相反行為は行えないと考えてます。
何か間違っていますか？
それとも、善管注意義務自体がないとでもおっしゃるのでしょうか？

[50: マンカン理事長]

＞＞４９
おたくさんのお考えだと
管理会社に「管理者」をやってもらったほうがすっきりすると思うけど。

[51: 匿名さん]

全管注意義務と利益相反は関係ないような。。。

管理会社が利益が上がるということは、管理組合は逆に支出があるって話だし。
そのままにしていいたら壊れそうだから、管理組合に補修の提案をする。
ここまでは善管注意義務に基づいた行動ですよね。

で、その工事は下請けを使って３０万円ですって管理会社が言う。２割をバックマージンで返してもらうらしい。
管理組合が直接近所の業者に見積もり頼んだら３０万だったとする。

これも利益相反になるの？


適正な価格で適正なサービスを提供してくれてりゃ、裏でバックマージン取ろうが、利益相反しててもいいんじゃないですかね？
企業と付き合う以上利益相反はどうしても仕方ないでしょう？
ＮＰＯの管理会社とかあるの？

[52: 匿名さん]

利益相反行為を行う権利はありませんが、
それでも行う悪徳会社があることは事実なので、
監視役として理事会や理事長が存在するのは矛盾しません。

管理会社が管理者やってしまったらチェック機構がまったくなくなるので、
悪徳会社の場合は悪いことやり放題じゃないですか。

管理委託契約は準委任契約じゃないとおっしゃるのですか？
答えてください。

営利企業と言っても管理会社は特殊な商品を売ってます。

[53: 匿名さん]

48

管理委託契約は、委任と請負の複合契約というのが有力でなかったか？

[54: 匿名さん]

管理侍どの

管理委託契約に、
・メーカー系か独立系か
・ＰＯＧかＦＭか
・有人点検のサイクル（１ヶ月、３カ月・・・）
位の仕様は決められてあって、>>48のように委託先が自分が責任を持つからといって勝手に変えられないと思うがいかがか。
（うちのマンションだけなのか・・・）

[55: マンカン理事長]

>>管理会社が管理者やってしまったらチェック機構がまったくなくなるので

監事もいますし、総会もあるよ。

そもそも、そんなに気になるなら管理委託契約は基幹業務だけにしたらどお？
エレベータ保守やら植栽やら清掃やらを頼んで、下請け使ってもマージン取るなって話でしょ？

[56: マンカン理事長]

＞＞５４
だから契約の中身の問題だといってるでしょう。あなたが今言ってるのは、

＞＞・メーカー系か独立系か
＞＞・ＰＯＧかＦＭか
＞＞・有人点検のサイクル（１ヶ月、３カ月・・・）
＞＞位の仕様は決められてあって

「仕事の完成」だけでなく、どのような下請けを使うのか
契約書に謳ってあれば変更できませんよ。

しっかし、あきれますね＞管理侍

[57: マンカン理事長]

＞＞５４
補足だが、あなたが言ってる付帯条件は特約だよ。
再委託先を三菱にすると書いてあれば、勝手に変更できないのは当然でしょｗ
但し、三菱がどのような会社に再委託するかは、管理会社と三菱の問題ですよ。

[58: 管理侍]

>54さん

・メーカー系か独立系か
⇒契約書に再委託先の記載が無ければ管理会社の判断で変更可能。理事会に通知くらいは行います。

・ＰＯＧかＦＭか
⇒仕様そのものであり勝手に変更はできません。総会決議が必要。

・有人点検のサイクル（１ヶ月、３カ月・・・）
⇒同上

[59: 匿名さん]

>55
マージンとバックマージンの区別がついてないのですね。
あなたと議論しても無駄だとわかりました。
ハンドリングフィーとしてのマージンは認めると最初から言ってます。
ただし、管理組合に事前承諾を取ることを条件にしてます。
無断だと、バックマージンとマージンの区別がつきませんから。

[60: 匿名さん]

59
そのハンドリングフィーは、契約金額の何％くらいなんですか？

また、実際そういう契約交わしてるとのことですが、
その条件をのめる管理会社は何社くらいいたのですか？

[61: 匿名]

やっぱり管理侍は現実を知らなさすぎる。
コイツホントに実務したことないだろ。


＞・メーカー系か独立系か
＞⇒契約書に再委託先の記載が無ければ管理会社の判断で変更可能。理事会に通知くらいは行います。


契約書に書いていなければ勝手に変更できると言いたいようだが、
実際には大幅な委託費用減額が伴うから勝手に変更して通知という
わけにはいかない。

こういう理由で変更するので金額がこうなりますと事前に理事会に打診して、
承認を得てからの変更となるので、管理会社の判断とはいえないのが実情。

もし、何も言わずに勝手にメーカー系から独立系に変えておいて
業者変えましたけど仕様は変わってませんので・・・程度の通知に
留めておいて金額も変えないというなら、悪徳管理会社といわれても
仕方ありませんな。

[62: コ"ルコ"１３]

マンション標準管理委託契約書では、再委託について管理会社の裁量に委ねられている条項なっています。
各マンションの委託契約が同様の契約だと、なかなか再委託先とのマージンについて
責任を問うていくのは難しいのではないでしょうか。

ただ、各種スポット修繕工事について、バックマージンについて責任を問える可能性があるような印象があります。

＜根拠になりそうな箇所の箇条書き・・・標準委管理委託契約＞
・２３条（誠実義務等）
・別表１：１-（３）三『乙は、…外注により乙以外の業者に行わせる場合の見積書の受理、発注補助、実施の確認を行う』
・別表１：２－（３）①『…改善等の必要がある事項については、具体的な方策を甲に助言する。…』

ということで、議論の足しにどうぞ。

[63: 匿名さん]

61
恥ずかしいからやめとけ。
あなたの判断を、当たり前のように言わない（笑）

[64: 管理侍]

>61

管理組合は誰と管理の契約を締結しているの？
管理会社でしょ。
ということは、その契約に含まれる点検業務は管理組合に対して管理会社が責任をもって提供するの。
その対価として組合は管理会社に費用を支払うのです。

ここで組合と管理会社の再委託先は、何ら直接の契約関係が無い。
つまり、再委託先がどこの会社で、いくらで発注しているかなど管理会社は組合に通知する義務も無い。
（聞かれれば当然答えるが）
勿論、重説・契約書等に再委託先を記載している場合には、それが契約条件であるから、その再委託先変更には
組合の承認が必要となる。

こんな基本中の基本も知らないで、そこまで声高に発言できる度胸は大したものです。

[65: 管理侍]

>実際には大幅な委託費用減額が伴うから勝手に変更して通知というわけにはいかない。

費用を下げる下げないはあくまで両者の合意事項。
仕様を変えずに金額が下がるだけなら組合の不利益にもならず問題ない。

念のために言っておくが、私の意見は「法律」と「標準管理委託契約書」に照らしてどうかという話。
特殊な契約を結んでいたり、道義的にどうかというのは別の話。

[66: マンカン理事長]

管理侍のいうとおりですよ。

[67: 匿名さん]

こんな管理会社もあるんですね。

バックマージン排除を標榜する管理会社↓

http://www.nichimankan.com/02/02-1/

[68: 匿名さん]

管理会社のメンタリティーは、建設会社のメンタリティーに似ていますな。

[69: 匿名さん]

>>48

建物・設備点検業務は請負と委任の両方の要素が含まれていると考えられます。

http://www.fukukan.net/paper/050906/qa_inshi.html

[70: マンカン理事長]

疑義があれば特約で排除。