管理会社が管理組合に説明なく、下請会社からバックマージンを取ることはいいのでしょうか。
利益相反だと思います。
みなさんはどうお考えですか。
[スレ作成日時]2012-07-10 21:46:00
注文住宅のオンライン相談
管理会社がバックマージン取るのってあり？
| No.1 |
by 理事2 2012-07-10 22:12:23
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削除依頼
管理会社と下請け会社との話し合いだから何とも言えない。
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|---|---|---|
| No.2 |
でも、管理組合の見えないところでバックマージン取られたら、
管理会社推薦の業者と管理組合の探した業者と相見積もり取っても 正確に比較できなくなるよ。 |
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| No.3 |
管理会社との委託契約金額が妥当なら、裏でどうなってようが関係ない
それを言い出したら、この世の中で買物できなくなるぞ 中間マージンや、代理店とか同じでしょう？ 貴方の会社はそういうのないの？ |
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| No.4 |
無いよ。透明性がないのを簡単に受け入れる神経を疑うよ。
アンタ、管理会社社員かい。 |
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| No.5 |
それはこのスレと関係ある？管理会社がバックマージン取る事がありかないかの問題のスレだからね。企業間同士の問題だと思う。悪い慣習がある企業との癒着の問題。管理組合は理事長以下理事さん達（組合員）がしっかりしていれば見積もりの内容を精査すると思う。間違えていたら失礼致します。
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| No.6 |
見積もりの内容を精査するにも、精査する対象が見えているものと見えていないものがあったら違うでしょ。
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| No.7 |
皆さんいろいろ意見は御有りなんでしょうが、バックマージン取られていたら、
バックマージン欲しさに管理会社が歪んだ誘導をするリスクがあると思います。 |
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| No.8 |
バックマージン取らない管理会社とかいるの？
デベロッパーだって、管理会社からバックマージン取ってるぞ。 管理運営と会計業務だけで食えるわけがない。 元請と下請けの関係ってどうにもならんでしょ。 |
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| No.9 |
企業間の話しと管理組合の話しを別々にすれば納得できるスレになる可能性があると真面目に思う。
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| No.10 |
バックマージン取らないことを宣言している管理会社があるなら知りたい。
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| No.11 |
管理会社のビジネスモデルというか、
いったいどこで収益をあげて会社を維持しているんでしょうか。 そのカラクリを教えてください。 |
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| No.12 |
バックマージンを取らないと約束しない管理会社とは
契約しなければいいだけです。 契約書にはバックマージン判明時には見せしめ的な ペナルティを科すことをうたっておけばいい。 |
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| No.13 |
>11
ビジネスモデルも何も管理会社ってボロもうけです。 清掃や点検業務は外注で、マージンを抜くだけ。 集金や出納はsystemを一回作れば後はほとんど 何も負荷はない。 フロントマンを十数棟に一人割り当てるだけで、 一棟当たり月数十万円ふんだくれる。 肝心のフロントマンはクレームや要望に適当に 返事をするだけで、何もせずに相手が忘れるのを 待つだけ。これで儲からないわけがない。 現在、管理会社変更の活動中ですが、同一仕様で、 年間3000万掛かっていた管理経費が2000万で済みます。 G社もN社も使いません。新たな額でも十分儲け はあります。つまり、竣工当初の管理会社の 管理経費はマージンで膨れ上がっていることが よーく判りました。 |
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| No.14 |
バックマージンを禁止したって、どういう形であれ下請けが元請にお金を流す方法はいくらでもあるからね。
契約書に書いてあって、その物件でのバックマージンはないかもしれない。 でも、その分別の方法でバックマージン分を返してるだろうよ。 マージンで膨れ上がってるか、どうかなんてチェックできるわけないでしょ？ 受注金額と発注金額までチェックしたって、本当かどうかが管理会社と下請けの請求書や領収書まで見ないと見えないでしょうに。 3000万が2000万になって、喜んでるみたいですけど、その2000万の中にはバックマージンが必ずある。 どうやっても、お金の流れまでチェックできないでしょ？ 管理会社が１０万で貯水槽の清掃を管理組合から請け負う。 下請けが７万円で管理会社から請け負う。 この差額の３万円が気に入らない話でしょ？ うちはバックマージンやらせてないんだよねって得意げになって幸せならいいのかなと思いますけどね。 |
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| No.15 |
理事長が管理会社に丸投げすれば当然に金もうけの犠牲になるさ。
理事会が理事長が相見積とれば全く無くなるよ。 |
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| No.16 |
この手の話題にはすぐ反応する業界関係者がいるようですね。
7万の仕事で10万円取ったって構いませんよ。予め管理組合の了承を 取っていただければ。ハンドリングフィーまで否定していません。 管理委託契約を結んでいるのだから、公明正大に行きましょうと 言ってるだけです。 後、バックマージンの存在なんて検証できないだろうと思われるのも 自由です。実際のバックマージン額をはるかに上回るペナルティを 契約書でうたっているので、リスクを犯してまでバックマージンを取りたければ どうぞというスタンスです。少なくとも、今のところすべての外注原価を 明らかにしてくれています。一件でもバックマージンが判明すれば、 管理組合は大いに潤います:-) 念には念をということで、理事会で主要な項目の相見積はとってますので、 外注の価格自体が相場レベル以下であることは確認済みです。 |
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| No.17 |
スレ主様
ご覧の通り、「バックマージン」の定義が無いとまともな議論にならないようです。 「バックマージン」と「マージン」の違いを理解されていない方もおられるようで。 まずは言葉の定義をされてはいかがでしょうか。 |
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| No.18 |
管理組合の丸投げ手数料をバックマージンと言い、その金額は無制限です。
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| No.19 |
バックマージンとマージンの違いなんか考えたことなかったです。
詳しい方、代わりに定義してください。 |
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| No.20 |
管理侍の言うとおり。
バックマージンとは黒子（表に出ないで物事を処理する人）に払うインセンティブのことである。 事後に払えばインセンティブであり事前に払えばワイロである。 インセンティブ 成果を上げた社員や販売店に通常の給料や手数料以外に特別に支給する報奨金。物や旅行のこともある。販売奨励金。 |
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| No.21 |
マージンとは販売価格と仕入れ価格の差額のことである。仕入れ価格で販売したら倒産するのでマージンを足して売るのだ。
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| No.22 |
一般に、管理組合と直接契約しているはずの業者が
管理会社に払う販売奨励金とか営業協力金とか言われるものは１０％だよ。 |
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| No.23 |
理事長に払うマージンはなんていうんだろう。
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| No.24 |
金額が大きくても、小さくても10％なんですか。
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| No.25 |
注文者の横着料だよ。%なんか関係ねーよ。
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| No.26 |
大規模修繕でゼネコンに１億円、建築事務所に500万円払ったら、
バックマージン10％でそれぞれ1,000万円、50万円ってこと？ |
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| No.28 |
27
お金で楽できるなら、それも一案かと。 |
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| No.29 |
マンション管理に限らずサービスでも商品でも値付けはさまざま。とにかく安けりゃいいという人もいれば、高くても安心料込みがいいという人もいる。
少し高くても管理会社に仕切らせ管理会社にも包括的に責任を負わせる。 直の取引だと施工業者が倒産でもすればアウトだぜぇ。 |
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| No.30 |
バックマージンと直接契約か再委託かは関係ないでしょう。
マージンのことと間違えてますな。 |
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| No.31 |
理事長に払うマージンもバックマージンといいます。
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| No.32 |
敵は、管理会社だけじゃないのね。
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| No.33 |
管理組合に明示的にしめされていない再委託業務
による利鞘がバックマージンでしょう。 一旦、業者に払ってから適当な項目で戻して もらうことが一般的でしょう。なめられた 管理組合なら、外注経費を教えてもらずに、 好きなように上前をはねられるでしょう。 うちは毎月再委託のための手数料を取っているのに やたら外部委託の経費が高い。そのくせ まともに管理を行っていないので、他社に 相見積もりを取ったら、同じ外部委託先に同じ業務を 委託しているのに、値段が倍以上なんて項目がゴロゴロ。 しかも、管理組合直接契約になっている業務に まで同じような事例がゴロゴロ。 会計報告に請求書も領収書も添付されてません。 これって訴えることはできないのでしょうかね。 払い過ぎた経費を取り返したいのですが。 |
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| No.34 |
33
委託契約交わした金額なんでしょう？ 訴えることはできると思いますけど、恥をかくだけでしょうね。 気が付いてよかったじゃないですか。 次からしっかりすれば大丈夫ですよ。 |
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| No.35 |
頭を使わない人の責任をカバーする法律はありません。
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| No.36 |
再委託先との鞘抜きは、事務・監督が発生しているための適切な利益です！
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| No.37 |
それをやらしている管理組合役員に問題あり。
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| No.38 |
金額が大きい大規模修繕が一番、バックマージンが出やすいんでしょうか。
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| No.39 |
金額が大きい大規模修繕が一番バックマージンが生じやすいんでしょうか。
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| No.40 |
>36
ハンドリングフィーとして、管理組合の承認の下で受け取るべきです。 バックマージンだと最終業者にいくら渡るか管理組合には判らないので、 最終下請け業者レベルで値下げ競争が発生して、作業の質の低下につながります。 ハンドリングフィーとして１割や2割なら許せますが、 4割も5割も取っているとすれば、ぼったくり管理会社です。 うちは再委託手数料を毎月定額取った上に、各再委託で4割も5割も取っています。 これが正当な儲けだとは思えません。特に、管理委託契約の下でこんな 商売をする会社は失格だと考えています。 |
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| No.41 |
＞＞最終下請け業者レベルで値下げ競争が発生して、作業の質の低下につながります。
管理組合は管理会社に発注し、管理会社は再委託してるだけですよね。 管理会社がどこの下請けを使おうと勝手ですよ。 仕事の完成を保証してるのは管理会社なわけですから。 ぼったくりが明白なら理事会が相見積もりをとってきて交渉すればよい。 |
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| No.42 |
次からは再委託の段階を制限するとかすれば、安くなるか質が高くなるかも
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| No.43 |
>41
マン管理事長さん そんな世間の常識がここでは全く理解されないんですよね。 困ったものです。 ここで騒いでる人は売値と原価をどう理解されてるのか不思議です。 マンションを購入する時に「ゼネコンへの発注額を明らかにしろ」とか言うのかな。 スーパーに行ってもいちいち「仕入れ価格を教えろ」って。 大変ですね。 |
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| No.44 |
バックマージンが利益相反ということが理解できない人間が管理会社にいることの方が怖いです。
管理委託契約は高い信頼関係に基づく必要がありますので、 利益相反行為を平気でやってのける悪徳会社には任せられません。 よって、バックマージン禁止要求を飲まない管理会社とは私のマンションは契約しません。 他のマンションも真似されればいいと思いますよ。 バックマージン禁止時の懲罰的ペナルティを飲むかどうかで悪徳管理会社かどうかの リトマス試験紙にも使えます。お勧めです。 マンコミュで評判の悪い管理会社はこの要求をやはり受け入れませんでした。 |
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| No.45 |
＞＞４４
ご高齢のかたでしょうけど、まちがいなくBOKEてますよ。 |
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| No.46 |
管理会社は管理組合の代理人ではありません。
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| No.47 |
>管理会社がどこの下請けを使おうと勝手ですよ。
いただけないね。 アンタのマンションのＥＶメンテ会社をメーカー系から独立系の弱小会社に 勝手に変えられても文句言わないでね。 |
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| No.48 |
＞＞４７
うちはエレベータ保守はメーカーとの直接契約である。 管理会社と契約している管理組合もあるようだが、その契約の中身の問題だろう。 結果責任を管理会社が負うのならどこに再委託しても管理会社の自由である。 一般に「請負」とは、 当事者の一方（請負者）がある仕事の完成を約し、相手方（注文者）がその仕事の結果に対して報酬を支払うことを内容とする契約をいい、民法第632条《請負》に規定する「請負」のことをいいます。 この「請負」は、完成された仕事の結果を目的とする点に特質があり、仕事が完成されるならば、下請負に出してもよく、その仕事を完成させなければ、債務不履行責任を負うような契約です |
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| No.49 |
>46
一括管理委託業務を請け負っている管理会社は準委任契約であり、 善管注意義務があるのですから、当然、利益相反行為は行えないと考えてます。 何か間違っていますか？ それとも、善管注意義務自体がないとでもおっしゃるのでしょうか？ |
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| No.50 |
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| No.51 |
全管注意義務と利益相反は関係ないような。。。
管理会社が利益が上がるということは、管理組合は逆に支出があるって話だし。 そのままにしていいたら壊れそうだから、管理組合に補修の提案をする。 ここまでは善管注意義務に基づいた行動ですよね。 で、その工事は下請けを使って３０万円ですって管理会社が言う。２割をバックマージンで返してもらうらしい。 管理組合が直接近所の業者に見積もり頼んだら３０万だったとする。 これも利益相反になるの？ 適正な価格で適正なサービスを提供してくれてりゃ、裏でバックマージン取ろうが、利益相反しててもいいんじゃないですかね？ 企業と付き合う以上利益相反はどうしても仕方ないでしょう？ ＮＰＯの管理会社とかあるの？ |
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| No.52 |
利益相反行為を行う権利はありませんが、
それでも行う悪徳会社があることは事実なので、 監視役として理事会や理事長が存在するのは矛盾しません。 管理会社が管理者やってしまったらチェック機構がまったくなくなるので、 悪徳会社の場合は悪いことやり放題じゃないですか。 管理委託契約は準委任契約じゃないとおっしゃるのですか？ 答えてください。 営利企業と言っても管理会社は特殊な商品を売ってます。 |
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| No.53 |
48
管理委託契約は、委任と請負の複合契約というのが有力でなかったか？ |
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| No.54 |
管理侍どの
管理委託契約に、 ・メーカー系か独立系か ・ＰＯＧかＦＭか ・有人点検のサイクル（１ヶ月、３カ月・・・） 位の仕様は決められてあって、>>48のように委託先が自分が責任を持つからといって勝手に変えられないと思うがいかがか。 （うちのマンションだけなのか・・・） |
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| No.55 |
>>管理会社が管理者やってしまったらチェック機構がまったくなくなるので
監事もいますし、総会もあるよ。 そもそも、そんなに気になるなら管理委託契約は基幹業務だけにしたらどお？ エレベータ保守やら植栽やら清掃やらを頼んで、下請け使ってもマージン取るなって話でしょ？ |
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| No.56 |
＞＞５４
だから契約の中身の問題だといってるでしょう。あなたが今言ってるのは、 ＞＞・メーカー系か独立系か ＞＞・ＰＯＧかＦＭか ＞＞・有人点検のサイクル（１ヶ月、３カ月・・・） ＞＞位の仕様は決められてあって 「仕事の完成」だけでなく、どのような下請けを使うのか 契約書に謳ってあれば変更できませんよ。 しっかし、あきれますね＞管理侍 |
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| No.57 |
＞＞５４
補足だが、あなたが言ってる付帯条件は特約だよ。 再委託先を三菱にすると書いてあれば、勝手に変更できないのは当然でしょｗ 但し、三菱がどのような会社に再委託するかは、管理会社と三菱の問題ですよ。 |
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| No.58 |
>54さん
・メーカー系か独立系か ⇒契約書に再委託先の記載が無ければ管理会社の判断で変更可能。理事会に通知くらいは行います。 ・ＰＯＧかＦＭか ⇒仕様そのものであり勝手に変更はできません。総会決議が必要。 ・有人点検のサイクル（１ヶ月、３カ月・・・） ⇒同上 |
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| No.59 |
>55
マージンとバックマージンの区別がついてないのですね。 あなたと議論しても無駄だとわかりました。 ハンドリングフィーとしてのマージンは認めると最初から言ってます。 ただし、管理組合に事前承諾を取ることを条件にしてます。 無断だと、バックマージンとマージンの区別がつきませんから。 |
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| No.60 |
59
そのハンドリングフィーは、契約金額の何％くらいなんですか？ また、実際そういう契約交わしてるとのことですが、 その条件をのめる管理会社は何社くらいいたのですか？ |
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| No.61 |
やっぱり管理侍は現実を知らなさすぎる。
コイツホントに実務したことないだろ。 ＞・メーカー系か独立系か ＞⇒契約書に再委託先の記載が無ければ管理会社の判断で変更可能。理事会に通知くらいは行います。 契約書に書いていなければ勝手に変更できると言いたいようだが、 実際には大幅な委託費用減額が伴うから勝手に変更して通知という わけにはいかない。 こういう理由で変更するので金額がこうなりますと事前に理事会に打診して、 承認を得てからの変更となるので、管理会社の判断とはいえないのが実情。 もし、何も言わずに勝手にメーカー系から独立系に変えておいて 業者変えましたけど仕様は変わってませんので・・・程度の通知に 留めておいて金額も変えないというなら、悪徳管理会社といわれても 仕方ありませんな。 |
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| No.62 |
マンション標準管理委託契約書では、再委託について管理会社の裁量に委ねられている条項なっています。
各マンションの委託契約が同様の契約だと、なかなか再委託先とのマージンについて 責任を問うていくのは難しいのではないでしょうか。 ただ、各種スポット修繕工事について、バックマージンについて責任を問える可能性があるような印象があります。 ＜根拠になりそうな箇所の箇条書き・・・標準委管理委託契約＞ ・２３条（誠実義務等） ・別表１：１-（３）三『乙は、…外注により乙以外の業者に行わせる場合の見積書の受理、発注補助、実施の確認を行う』 ・別表１：２－（３）①『…改善等の必要がある事項については、具体的な方策を甲に助言する。…』 ということで、議論の足しにどうぞ。 |
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| No.63 |
61
恥ずかしいからやめとけ。 あなたの判断を、当たり前のように言わない（笑） |
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| No.64 |
>61
管理組合は誰と管理の契約を締結しているの？ 管理会社でしょ。 ということは、その契約に含まれる点検業務は管理組合に対して管理会社が責任をもって提供するの。 その対価として組合は管理会社に費用を支払うのです。 ここで組合と管理会社の再委託先は、何ら直接の契約関係が無い。 つまり、再委託先がどこの会社で、いくらで発注しているかなど管理会社は組合に通知する義務も無い。 （聞かれれば当然答えるが） 勿論、重説・契約書等に再委託先を記載している場合には、それが契約条件であるから、その再委託先変更には 組合の承認が必要となる。 こんな基本中の基本も知らないで、そこまで声高に発言できる度胸は大したものです。 |
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| No.65 |
>実際には大幅な委託費用減額が伴うから勝手に変更して通知というわけにはいかない。
費用を下げる下げないはあくまで両者の合意事項。 仕様を変えずに金額が下がるだけなら組合の不利益にもならず問題ない。 念のために言っておくが、私の意見は「法律」と「標準管理委託契約書」に照らしてどうかという話。 特殊な契約を結んでいたり、道義的にどうかというのは別の話。 |
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| No.66 |
管理侍のいうとおりですよ。
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| No.67 |
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| No.68 |
管理会社のメンタリティーは、建設会社のメンタリティーに似ていますな。
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| No.69 |
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| No.70 |
疑義があれば特約で排除。
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| No.71 |
上のほうでゴルゴが言ってるとおり、管理委託契約書の文言次第だ。
再委託禁止にすれば事実上、基幹業務しかできんだろう。 ピンハネ商売を許せんのなら、そのように契約すればいいだけのこと。 |
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| No.72 |
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| No.73 |
72
法律論で話しないでどうするの？ 貴方の尺度で話したいなら、自分のブログやホームページでやってくださいよ。 |
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| No.74 |
>ここは法律論の掲示板じゃないぞ。
へーどうんな世界で住んでいる人なの？ 治外法権人？ |
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| No.75 |
>65
一般論として金額（コスト）を下げると品質は下がるんじゃないのですか？ あなたの主張では。 厳密には、品質を上げるとコストが上がるとおっしゃってましたが、 上記は待遇ですから論理上はあなたの主張そのものですよね。 あなたは、二枚舌の信用なら無い人間だと認定いたしました。 |
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| No.76 |
>60
ハンドリングフィーは10%までは管理組合の承認なしに管理会社が設定できることになってます。 それを超える場合は管理組合（理事会）の事前承認が必要です。 ８社に声をかけましたが、バックマージン以外のふるいで多くの会社が脱落したので、 バックマージンに関する要望に答えたのは３社のみです。 １社は明確に拒否して、１社は完全に受け入れ、１社は絶対に不法行為は行わないと いう微妙な答えをくれました。 他の要望項目や見積結果も含めて、完全に受け入れた会社の評価結果がずば抜けて いたので、微妙な答えの真意は確認してません。 |
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| No.77 |
60です。
やはり、その条件をのめる会社は少ないですね。 |
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| No.78 |
>75
あなた本当に大人ですか？ 「仕様」と「品質」の違いがわかってない。 「仕様」とは、例えば「点検回数月1回」といったもの。 一方、その点検の精度等の質が「品質」 「品質」は契約書や仕様書に記載するには限界があるもの。 但し、再委託を仕様書に記載すればそれは「仕様」となる。 言いたい放題言うのは結構だが、頼むからもう少し勉強してくれ。 |
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| No.79 |
管理侍のいうとおりですよ。
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| No.80 |
>78
あなたこそ本当に大人ですか？ 最終下請けの作業品質を守りたいから、バックマージンを規制するのです。 途中の鞘抜き業者に金がいくら落ちても品質は確保できません。 仕様だけ守っても品質が落ちたらもともこもないのではないですか？ こんな簡単な論理が判りませんか？ |
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| No.81 |
80
元請けと下請けの関係がわかってない、机上の人なんだね（笑） |
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| No.82 | ||
| No.83 |
＞＞８０
損害賠償するのは元請ですよ。 一般的にはそれを嫌うので、管理組合と業者の直接契約にして、管理会社は業者から紹介料をもらう。 （営業協力金、リベート、インセンティブ、バックマージンなどというのだろう） この場合管理会社は当然、元請じゃないからね。責任もない。 ８０が言ってる「途中の鞘抜き業者」というのは元請となる管理会社のことだろうが この場合、再委託先に安く発注しても差額は単なるマージンで正当なもの。 安すぎる業者に再委託してピンハネできても結果責任もつのは管理会社なので 管理組合にとってはどうでもいいこと。 |
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| No.84 |
管理会社は仕様は守らせても品質なんか保障しないでしょ。
最終業者にまともな金額を保証するのは管理組合にとって 品質低下を防ぐ防御策の一つです。 うちでは管理員や清掃員の一人当たりの時間給も指定してます。 当然、地域の標準の価格よりもかなり高いものです。 しかし、変更前の管理会社よりは大幅に管理会社への支払額は低くなります。 |
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| No.85 |
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| No.86 |
管理会社を味方につけて、二人三脚という発想はないのね。
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| No.87 |
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| No.88 |
>80
話があちこち行くねぇ。 再委託先の変更手続きに関する話（仕様の話）はどこに行ったの？ 仕様の話に私の「品質とコスト」のコメントを引っ張り出して来るから、そこを説明したのですよ。 貴方は、法律論・契約の話と、理想論をごちゃ混ぜにしている。 一体、何の話がしたいの？ |
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| No.89 |
＞＞うちでは管理員や清掃員の一人当たりの時間給も指定してます。
＞＞当然、地域の標準の価格よりもかなり高いものです。 ちなみに、おいくらですか？ フロントの給料は指定しないの？ 論理的にはフロントの給料も指定すべきですよねｗ マンカン持ってる人じゃないとダメっていう指定でもいいのかもしれないが。。 |
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| No.90 |
マンカン縛りですか。
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| No.91 |
管理会社の不透明さを言いたいんじゃないのかな。
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| No.92 | ||
| No.93 |
管理会社とはこんなものよ。所詮。
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| No.94 |
机上論は所詮机上論。問題があるとしても其れは解決しません。
或いは、自分のマンションでの見聞が世間の全てと確信して論ずるのも同様です。 管理侍さん他、マンション管理に関する多くの現実を承知されてレスされている方へ バックマージン規制論を懸命に説く「匿名さん」をいたぶるのは程々に…。 管理会社も事務管理費収入に再委託先等の斡旋・管理費を含めれば、かの「匿名さん」も納得される？ いずれにしても、企業は「費用対効果の満足」を得る努力が大切ですね。 私達は、問題が顕在化した管理組合役員からのアプローチがキッカケで相談に応じますので 業者の不誠実事例を見聞する事が多いですが、私は其れが全てとも思ってはいませんが…。 何故そうなるかを考える値打ちはあります。 |
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| No.95 |
火事場xx棒は止めなさい。
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| No.97 | ||
| No.98 |
＞＞管理侍
管理委託費の明細に、以前は「利益」って項目があったよ。 |
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| No.100 |
99
その勿体無いが、お金なのか時間なのかで変わりますよね |
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| No.101 |
適正マージン、商取引の中では当たり前のことなんですがね。
スーパーや専門店で物を買う時、原価と売価は当然ちがいますが、 しかし、消費者はその原価が分かったら嫌ですよね。 これを買えばその店はいくら儲かるというのが分かりますからね。 しかし、売価の中には、人件費や包装紙、電気代、税金等諸々の経費が かかっていますからね。 管理会社に置き換えても同じことです。 委託費、適正マージンを含めて管理会社は企業としてやっているのですから。 共存共栄なんですよ。 |
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| No.102 |
＞＞９９
それは、普通じゃないですよ。一般競争入札とした場合、安かろう悪かろうになりますよ。 管理会社に相見積もり数件の取得を頼むのは、言わば「指名競争入札」であって、紹介料などが発生する代わり、 品質維持には効果があります。（問題が起きた場合、おまえんとこが紹介した業者だろー！といって管理会社が攻められるから。） |
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| No.103 |
>99さん
工事をするたびに、理事が業者を選定し、諸々なことを交渉して価格を決めていくやり方も 確かにあるでしょう。 しかし、それに対する時間等を考慮すれば、工事の立会・事後点検等も含めかなりの労力が いります。 又、価格についても管理会社を経由した方が、一マンションで交渉するより安くなる場合も あります。スケールメリットは管理会社の方が大きいですからね。 ただ、管理会社任せにするのではなく、ある程度の額からの工事については、管理会社 以外からの相見積も併せてとることは必要だと思っています。 それをやることによって、管理会社も価格については更なる努力をするでしょうから。 意外に管理会社の方が安い場合も多々ありますよ。いままでの経験上。 |
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| No.105 |
金額から見て、たぶん３００戸以上でしょ。でかいからできること。
分譲マンションの平均戸数は５０戸から６０戸前後ですよ。 大手管理会社の管理戸数/受託組合数ではそのくらい。 普通は、理事は１０人以下でとてもむりです。 |
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| No.106 |
＞このテーマは、きちんと議論すれば意味のあるものになると思いますが、
数年前に貴兄と此の件を議論し、それなりの結論を得た覚えが…。 我々が議論するより管理会社が変化しなければ、何時まで経っても繰り事で終わります。 折角委託され、負託業務を遂行しても一部（結構多い）の組合から不信を買うのは如何なものかと…。 貴兄の所の様な大手でも、一部の独立系の低価格商法は脅威なのですか？ それとも管理会社としては、管理組合は理解する常識すら無いとでも思っている？ 今更蒸し返すつもりもありませんが…。 千３百万人を超えた区分所有者（含家族）の意識変化より管理会社の意識変化を望むほうが現実的か、 なんて最近は思ったりしています。 一部の修繕工事を直接発注して、支払い業務時にキックバックを要求される事を勘案した見積額にも 関らず「管理会社にはマージンを抜かせていない」と悦に入ってる程度の現実知らずの組合役員が多い 世界ですから。 |
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| No.107 |
＞＞一部の修繕工事を直接発注して、支払い業務時にキックバックを要求される事を勘案した見積額にも
＞＞関らず「管理会社にはマージンを抜かせていない」と悦に入ってる程度の現実知らずの組合役員が多い ＞＞世界ですから。 こんな話きいたことあるかい？＞管理侍 「支払い業務時にキックバックを要求される」というのはタイミングとしてありうるのかねえ？ |
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| No.108 | ||
| No.109 |
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| No.110 |
>106
前期高齢管理士さん 脅威ではないですが、腹立たしいですね。 あたかも委託費が安いように見せかけ、その他の工事等で暴利を貪る。 勿論、管理業務の質、レベルは低い。 工事で儲けられないマンションは更に手を抜く。 一般には、なかなか見抜けないのでしょうね。 私がよく言う「安いものには安い理由がある」ということを多くの方に理解して欲しいところです。 |
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| No.111 |
>107
マンカン理事長さん キックバックの要求のタイミングの話？ それとも支払いのタイミング？ 要求ならもっと前でしょうし、支払いならもっと後でしょうね。 でも、前期高齢管理士さんの話のポイントは別のところにあるので、そこは突っ込まなくても・・・ |
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| No.112 | ||
| No.113 |
109
>標準委託契約書に沿って「管理報酬」ならあり。 まさか、単発工事で監理報酬をもらって置きながら、ゼネコンから成功報酬を取ってないだろうな！ |
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| No.114 | ||
| No.115 |
＞「安いものには安い理由がある」
間違っちゃいないが、これからの少子高齢化時代では、 「安いものでもそこそこ満足できる」管理会社が好業績となると思う。 牛丼業界で言えば、味にこだわって高い値段を付けた吉野家が苦戦して、 松屋ほかが業績を伸ばしたように。 消費税増税を契機に潮目は変わるよ。 |
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| No.116 |
吉野家は味で劣るからだよｗ。
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| No.117 |
115
マンション管理業って利益をそこそこ取らないと継続できないんだよね。 だから、工事などで利益を取ろうと必死になるわけで。 最初からある程度、利益が確保できている会社は、そこまで工事に走らないと思う。 そのある程度の利益がでる適正価格ってのがないから難しいんだけどね。 安いけどそこそこ頑張るも、すぐに限界が出ると思う。 結局は、人に頼った仕事だから、良い人材を集めようとするとそれなりの給料がいるわけで。 貴方なら、管理会社でいくら給料欲しいですか？ 貴方の言うそこそこ安い委託管理費で、貴方の望む給料出せますか？ |
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| No.118 |
吉野家は値段で敗れたのではなくて味で敗れたのだｗ。
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| No.119 |
>115さん
>「安いものでもそこそこ満足できる」管理会社が好業績となると思う その意見には賛同。 消費者目線では、今の時代「そこそこなものを安く」が求められる。 では、安くするために管理会社は何をしなければならないか。 ①利益を減らす 利益を削ってまで売値を下げても管理業のような商売は、牛丼と違ってすぐに業績には繋がらない。 営利企業としては難しい。 ②原価を減らす（つまり人件費を減らす） ・給与カット⇒モチベーション低下、良い人材の採用苦戦 ・一人当たりの業務量（担当数）を増やす⇒業務品質の低下 むしろ適正化法対応、各種新サービスの導入競争等で既に原価は増加傾向にある。 「安いものには安い理由がある」とは、「安くするためには何かを変えないと安くできない」ということです。 本当に安さ重視で質はそこそこでもよいならいいが、安さを求める方に限って質も求めるものなのです。 |
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| No.120 |
管理侍どのが言う通り、「安くてそこそこ」は現実には難しい。
どこの管理会社もできるというものではないが、どこかはやるだろう。 116 重箱の隅をつつく得意技炸裂だな。 |
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| No.121 |
117
給料はいらん。役員報酬を出すなら検討しよう。 |
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| No.122 |
＞＞１２０
吉野家の味が劣るのは枝葉末節の話ではなく敗戦の本質である。 |
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| No.123 |
＞「安いものには安い理由がある」とは、「安くするためには何かを変えないと安くできない」ということです。
こういうレスが本質的な議論というのだよ。 見習うことだな。 |
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| No.125 |
どうしたんだ。
>本当に安さ重視で質はそこそこでもよいならいいが、安さを求める方に限って質も求めるものなのです。 が正論すぎたかw |
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| No.127 |
>最初からある程度、利益が確保できている会社は、そこまで工事に走らないと思う。
まあ、衣食足りて礼節知るというところ！ |
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| No.128 |
管理会社がボッタクリ過ぎるっていう結論ですね！
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| No.129 |
管理会社の委託費の透明性がないのが問題。
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| No.130 |
129
他の業界で透明性のあるものってあるの？ |
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| No.132 |
管理会社は簡単にバックマージンって取れるものなんですか。
ちょっと手口について想像できないので。 |
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| No.133 |
132
そんなもん、どんな業界でも余裕であるでしょう？ 仕事の紹介料。購買担当者との癒着。官公庁の仕事でもニュースになってるでしょうに。 下請け業者に管理組合が直接契約したとしても、その業者からお金が支払われることもある。 裏でやられたら、いくら約束したってわからんよ。 |
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| No.134 |
塗装工事について管理会社がやたら推薦先を強力にプッシュしてくる。やっぱりバックマージンもらっているのかな。
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| No.135 |
受注するのが営業マンの仕事。
いい猫とは、黒色でもなく、白色でもなくねずみを捕る猫だ。（少し違ったかな） との名言があるよ。 |
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| No.136 |
やはり食い物にされるのですね
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| No.137 |
安くあげたいなら住民が自ら作業すれば人件費は0だ。中小の会社を使えばかなり安いがアフターの心配がある。
多少高くても後々安心出来る方がいい。 |
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| No.138 |
別に安くなくてもいいです。フェアなら。
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| No.139 |
135
受注するのとバックマージンは別もの |
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| No.140 |
137「多少高くても後々安心出来る方がいい。」
程度問題。 多少ならいいけど修繕で例えばの話ですが 実際に汗流す施工業者に費用の３～４割、 あいだに立つ管理業者が６割～７割も 払っていたら大変だと思うわ。 積立金の増額しても意味なし。 「多少」かどうかはしっかり合見積を 管理組合自身の手で取るしか、ありませんね。 |
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| No.141 |
見積もりを見る力の管理組合じゃ中身を検証できない。
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| No.142 |
管理会社の手口を知っている方いますか。
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| No.143 |
ゼネコンと同じでしょ
施工業者はあくまで施工だけしかしない 他の調整ごとは行わない 管理会社か利益六割以上とってるのかどうかは相見積取ればいい |
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| No.144 |
管理会社が人材派遣会社から管理員の派遣を受けた場合、派遣会社への支払予定額を管理委託契約書の別紙、管理員業務費に記載すべきである。
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| No.145 |
>>140
そんなこと言い出したら… 実際のところ実際に汗流す人の取り分なんてさ。わかりますよね？ 管理組合→管理会社→元請→下請け→孫請け→職人っていうのもありますから、それぞれ15％乗せたとしても… それがいやなら職人雇って直接なんでもやりなさいな。 もし世間全体がそうすれば、自分は一時的に得するが、失業者だらけになるでしょうね。 結果自分にもしわ寄せがくる。 世の中ね、無駄の上になりたってるんですよ？ 管理会社だけ目の敵にしなさんな。 |
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| No.146 |
実際問題素人が工事の見積書を見ても書かれた値段が適正か判断がつかないし、何をもって適正とするか基準もない。
強いて挙げれば比較評価となるから数多く見積書をとるしかないが、仕様がまちまちだとこれまた比べようがない。 ただ、当マンションで実際にあった話だが値段だけで決めたら施工会社が廃業してアフターケアが一切受けられなかったという苦い経験がある。 |
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| No.147 |
＞１４５
そんなに多重に抜いて開き直って。まったく信頼も何もあったもんじゃない。 |
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| No.148 |
マン管士に依頼したらいかがでしょうか？
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| No.149 |
長く付き合いたいならマージンはほどほどにね。
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| No.150 |
他人にやらせたら金かかるのは当たり前
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| No.151 |
例えば旅行会社なんかもバックマージンがある。（普通はキックバックと言うが）
自社で客集め出来ない（営業力がない）会社・事業者は仕事を回して貰って口利き料を払うのは日本の商習慣である。この場合、瑕疵があれば連帯して補償するのも一般的。 |
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| No.152 |
管理会社は客をもっているが。
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| No.153 |
当管理組合自身で業者選択をして合い見積もりを取り工事を実施しました。
工事監理も管理組合で行いまして２００万の工事は問題なく完了しました。 管理会社見積もりは２６０万でした。 ６０万の削減でしたが、工事仕様や業者調査、工事監理と全て 管理組合で実施しましたのでその労力は多少かかりました。 今までに少額工事は数回は自前で行いましたが、高額工事は初めての 経験でした。 今回、合い見積もりを取ったので管理会社の手数料は３割増の ６０万加算で２６０万になったと理解しています。 合い見積もりを取らないと手数料は１００万かも？ 管理組合の負担を考えると、６０万高くても管理会社に 丸投げした方が良かったかもしれません。 自前で全て出来たことが自信になりましたが、反面その苦労を考えると、 管理会社の手数料の位置づけが少し理解出来たような気にはなりました。 個人的には６％（１２万）位のバックがほしいですね。 次は数千万の自前工事に挑戦かな。ｗ |
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| No.154 |
>>150が簡潔ながら的を得ているという事なんですね。
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| No.155 |
でもオープンになっているか裏でバックかは違う
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| No.156 |
要するに＊＊＊のｼｮﾊﾞ代みたいなもので
『このマンションで商売したけりゃそれなりの金を出せ』 という事。 |
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| No.157 |
>155
利益については、管理会社がオープンにする筈はないでしょう。 商行為とはそういうものですよ。 小売店が原価はいくらとか公表する筈はないですからね。 そのＴシャツは原価1,000円ですけど、売価は2,000円ですとかね。 |
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| No.158 |
156
マンションは一種のシマだね |
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| No.159 |
集会は国会運営と同じだよ。規約を知らないと区分所有者の質問に間違った答弁をするとトラブル
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| No.161 |
理事長がバックマージン取ることってありますか。
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| No.162 |
あるよ。
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| No.163 |
どんな素人が見ても聞いても世間相場からはみ出たような工事代金を管理会社は請求してくるがこれって？普通
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| No.164 |
原価千円のＴシャツが売価二千円でも買う側が納得して買えば問題はないが、明らかに普通に売価千円で売っているＴシャツを二千円で買う気持ちにはなれない！売価・プラスアルファ管理会社の取り分[仲介料]２０パーセントオンなら納得もいくが…
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| No.165 |
東コミは2割から4割ぐらいとってますよ。
彼らの見積、相見積かけたら、それぐらい違ったよ。 ぼれる客からはぼれるだけぼるのがルールみたいだよ。 |
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| No.166 |
何％マージンを取ってるかなんて調べようがないんだから、出てきた金額と内容を比較して妥当かどうか判断するしかないっしょ。
相場を知らなければ相見積取ればいい |
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| No.167 |
組合から直に業者に頼めば
いいのでは？ |
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| No.168 |
>>167
実際にやれば分かるけど、細々としたことまで決めて指示しないといけないので結構めんどうだよ。平日の昼間に現地で説明したりとか。 それなりの基本的知識があって、時間に余裕がある人がやってくれるならいいけど、今度はその人のところがブラックボックスになってしまう恐れが・・・。 |
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| No.169 |
例え109が3割高くても、理事会は109へ発注するよ。
何故ならバックがあるから。 人間なんてそんなもんだ。 |
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| No.170 |
管理会社へのバックマージンは最終的に組合員の負担となる
管理会社へ丸投げする組合の自業自得 |
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| No.171 |
バックマージンとは下品な表現だね、正当な手間賃だろうね。
それを管理組合に報告する必要も無いし、管理会社も企業、商売だからね。 出納記録も当然有るでしょうに。 いやなら管理組合独自で発注業務すればいいだけ。 |
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| No.172 |
管理会社社員だけど、営業利益目標がありますからね。
そもそも、お金を頂戴するのは管理組合からだけなので、どんな形であれ最終的にあげたい利益の額は決まってます。 工事関連を直契約にすれば、手数料は入らないわけですから、簡単な話別の形でお金を集めるしかないわけで。 その結果として、管理委託費の額や必要となる利益率が決まるわけなので。 中には工事関連は手数料を一切取らない管理会社もありますが、それでも営業利益は大差ないので、別の形で管理組合さんから頂戴しているわけですよ。 結局どこに頼んでどんな形式で委託していていくらで契約していたとしても、会社として存続させるためには必要経費というものがあるわけですから、同じ事やってる以上はその経費に大差はありません。 |
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| No.173 |
管理会社がバックマージンとるのは当たり前。
管理会社から区分所有者がバックマージン貰うのも当たり前。 109での話だけどね。 中元ありがとう、この場を借りてお礼言います。 |
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| No.174 |
お中元がバックマージンとはｗ
平成世代はこんな感性なのね。 |
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| No.175 |
管理会社が手数料を取るのは当然です。
ボランティアではありません。 無償でやっているのであれば、その裏でとんでもないことをしているのではないでしょうか。 管理会社が手数料を取った場合、その対価として当然責任が発生します。 責任を逃すような事を管理組合がしないこと です。 |
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| No.176 |
それならそれで、ちゃんと見積りにも手数料分として記載すべきでは？
見積りでそこが見えないから憶測を呼び、いくら上乗せしているのかと疑心暗鬼になったりするのでは？ 無償でやってるわけじゃないとか言ってるけど、工事発注くらい管理費に含まれているものと思いたいものだね。 |
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| No.177 |
デベを挟んで、施工業者に見積指示したらいいんでないの？
管理会社指定と相見積もりにしたら、安くなるんじゃ？ 談合されたらあれだけど。 |
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| No.178 |
>>177
管理会社はバックマージンを取るけど、デベは取らないってか？ |
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| No.179 |
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| No.180 |
バックマージン＝手数料は取るのが普通だと思うが、どれぐらいのバックマージン率なのか手数料を工事代や商品のなかにまぜてくるのでわかりずらい。個人的には20～30％が妥当と考えるが管理会社の提示額は30～５０％なかには１００％というようなぼったくりに近い額を提示してくる。拒否すればすむが１理事の力ではどうにもならない
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| No.181 |
営利事業者であれば、バックマージンを当然求めます。
但しその場合、責任も伴います。 現場管理費として計上したところ、「けしからん」として、 割愛されたことがある管理会社は、計上しないでどこかに潜り込ませるでしょう。 管理組合と管理会社の信頼関係が大きく関わってきます。 項目的にそのような内容がない場合、立会管理の有無を問うべきです。 立会管理がされるのであれば、通常は有償です。（委託内容にもよる。） 有償の金額は、３％～１０％程度でしょう。絶対額が大きければ低率になります。 サービスや無償は避けるべきです。無責任な結果になります。 |
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| No.182 |
ただで仕事する会社あるか？
よく考えろなバカ 契約書の業務仕様書に書かれていること以外 全部金かかるから（笑）よーく読めな、そして文面の深い理解を持たないといかんな 管理会社まかせで見積もりとった業者が全て管理会社の息のかかった業者にならんよう管理組合が精査する立場だろ？ |
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| No.183 |
リプレイスのための相見積もりとったら、利益０円の見積もりが来た。
よく見ると外注費は、ほぼ横並び。 絶対にバックマージンはあります。 それの是非を議論するよりも、相見積もりとる方がマンションのためになります。 |
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| No.185 |
>>184
嫌なら辞めろよ |
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| No.186 |
嫌ならやめろとか人生逃げてばかりいたらいつまでたっても進歩がない。ただ適正な手数料がいかほどか知りたいだけ！
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| No.187 | ||
| No.188 |
六本木のキャバ行った時の話だけど、やたら騒がしい連中がいたので、そのテーブルを見たら何と東コミの担当だった。脂ぎった男が同席しており、コミ担当がやたら社長、社長と連発してた。
女の子に何者なのか探らせたら、ここ1年ばかし議事録に登場してた工事業者だった。 我々管理組合から大規模修繕工事受注した見返りにキャバでコミの担当を接待か、もしくはコミがタカってるのか。 ひどいもんだ。 |
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| No.189 |
No 2様へ 管理会社は悪の極みですぞ!利益優先方向へ行くのが状等です。合い見積もりが多いです。マンションを舞台にしてリベートは取るし個々の清掃を受け取り管理組合に入金しないですよ。什器備品設備が問題なく稼動していても故障にさせて更新をさせて工事を上乗せしてキックバックは日常茶飯事ですからお金のからむ事は正義感のある管理組合の役員が管理会社に任せずにするのがよろしい。必ず隠密に役員一人の担当で競争入札や競争見積もりをされるのがよろしい。理事長が数億円のバックマージンを取り訴訟になっています。副理事長はマンションを手放して逃げています。発電機・エレベーター等が定期点検合格しているにも関わらずに新品に更新してそのバックマージンで外車を購入して悪の根源です。ご注意ご注意！
なのでマンションは建物を買うのではなく管理を買うと心掛けて下さい。 |
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| No.190 |
高級風俗だったり色んな水商売に登場しますね
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| No.191 |
新任の理事ですがマンション管理組合が管理員へお中元を渡したり管理会社の人間を接待・会食することは通常有ですか？
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| No.192 |
>>191
お金の出所によるかと。管理費から出してるなら、組合員の皆さんに聞いてみて、有りなら有りだし、無しなら無し。 マンションごとの慣習とかもあるから、一概にどうとは言えない。自分のマンションなら、もちろん反対するけど |
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| No.193 |
一般会計から出すのは規約的に無いし一般常識でも無いと思う
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| No.194 |
>>193
他人の金の使い方にあれこれ言うもんでもないだろ。 |
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| No.195 |
109コミから提案されて組合で決議していたガス感知器、消化器、防災グッズ、Amazonでチェックしたら平均6掛けでした。 工事費かからないで、ただ置くだけなのに。 消化器は古い消火器の処分費かかるからもう少し高くなりますけどボリ過ぎです。 |
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| No.196 |
>>194
一般会計からの支出は区分所有者なら文句をいうもの 規約に定められていない支払いを管理組合は行なえないし理事会は権限の無い支払いを総会の決議なくすることはできない。 他人の金で中元送るなんて常識外れもいいところだ、送りたければまず自分の金で送れ というのが普通に受けるクレーム 質問受けて答えないのはアホだろ |
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| No.197 |
>>196
>>規約に定められていない支払いを管理組合は行なえないし理事会は権限の無い支払いを総会の決議なくすることはできない。 は一般論として成り立つけど >>他人の金で中元送るなんて常識外れもいいところだ、送りたければまず自分の金で送れ は１個人の考え方。現実にはこっちが大多数だろうとは思うけどね。 そういうクレームは普通に予想できるけど、大多数がそれでもいいから送れって思ってるなら送るべきだと思う。大多数がどれくらいを指すかは微妙だけど、安全を見込んで、規約を改正できる4分の3あれば問題ないかと。逆に、皆が止めるべきって考えているならやめるべき。要は、そこの組合員が話し合って決めたらいいこと。 それを端折ると「他人の金の使い方にあれこれ言うもんでもないだろ」ってなる。 |
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| No.198 |
大多数が自分の金よりみんなの金使ったほうがいいと考える管理組合は危険だよ
町内会費を徴収してるのと同類 法を守らない組織は隠れてやるべき ここでは批判するのが当然 |
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| No.199 |
管理会社がバックマージンを取ることは、普通です。
だから、「自分の財産を守るための財産管理組合」 であることを居住者全員が自覚すると、 管理会社の立場や位置が明確になり、 「任せっぱなし」の委任ではなくなる筈である。 消火器の話でも、高いと思えば見積もりの段階で キャンセルすれば良い。 「もっと安い価格の取引先を見つけさせれば良い」 見つけきれない管理会社は、その事を理由に契約延長をしないと言えば、 一所懸命になって探します。 その程度の知識や交渉術を持った人はいるでしょう。 逃げ口上として、「輪番制の役員だからそんなことは出来ない」等と 言わないように。自分の事なんですヨ。 |
|
| No.200 |
自分達で探してくれ で管理会社は終わりますよ
ちょっとレベルが低いクレームです 指し値するなら別ですけどね |
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