グランロジュマン豊中少路ってどうですか？Part2

[購入検討中さん]

グランロジュマン豊中少路についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：大阪府豊中市少路二丁目44番20（地番）
交通：大阪高速鉄道大阪モノレール 「少路」駅 徒歩5分
間取：3LDK～4LDK
面積：68.03平米～98.60平米
売主・事業主：MID都市開発
販売代理：ライフステージ
販売代理：ロイヤル不動産販売
販売代理：プロヴァンスコーポレーション

物件URL：http://logements1971.com/j/shoji-mid/
施工会社：株式会社大林組
管理会社：MIDファシリティマネジメント株式会社

[21: 物件比較中さん]

>20さん

はー
これでは確実に値落ちコースですね。

[22: 匿名さん]

かもしれませんね。

[23: 匿名さん]

消費税値上げ前の駆け込み需要の反動で、厳しそうですな
困ったものです

[24: 物件比較中さん]

そろそろ失速しそうな感じですか？

[25: 匿名さん]

残り90戸なので今回の第三期次第じゃないですか?
二期と同様の30戸程度の販売となれば秋口には概ね販売されてしまうかも。

駐車場やオール電化の話もあるけど手の届く価格で少路の利便性と
大規模による設備の充実(このあたりは個人の好み?)は捨て難いと思う。

営業の方の説明ではABは2012年度内の完売が絶対目標なので
価格下げているがCDについては時間的な余裕をもって販売する予定と。

よって価格はABより高くなる(安くならない?)との説明ですが
おそらく内税の消費税を念頭にしているのではないでしょうか。

当然統一した管理組合で仕様のレベルと価格が大きく違うとは
考えにくいし同様の仕様ならばほぼ同一水準に落ち着くのでは。

CDをゆっくりする理由は学校関係への配慮との説明あり。
数年かけて600戸ならば学校も対応可能とのことです。

[26: マンション投資家さん]

CD棟がABより高くなることはありませんよ、まあ見てて下さい。

それよりもいまABに住むとCD棟の工事の音に確実に毎日悩まされます。
オール電化より、駐車場より、私はそれが気になって購入を断念しました。

騒音と粉じんを我慢してまで住みたくないですもの。
近隣住民の方も本当に毎日ご愁傷様です。

[27: 匿名さん]

確かに工場の音に関してはCDに隣接している住戸は多少懸念はあるかもしれませんが防音対策もされているし、東側の道路のフェンスに騒音と振動のメーターが近所向けに設置されておりましたので、しばらく様子を見ましたが基準値を超えることは全くありませんでした。もちろん工事はB街区の一番東側つまり道路のすぐそばの棟の工事です。ただ騒音の受け取り方は個人差があるでしょうけど。

[28: 物件比較中さん]

>26さん

いま買うかC,Dまで待つか悩んでます。
消費税分は確実に上がると思いますが、なぜ高くならないのか教えて頂けますか？

[29: 購入検討中さん]

こればっかりは実際誰にも分からないと思います。

[30: 通りすがり]

そりゃあ、仕様が一緒なのに分譲時期で価格が変わったら、同じ住人同士で嫌でしょ？
普通は変えないはずです。売れ残り多数で安くすることはあるでしょうけど

[31: 主婦さん]

提携住宅ローンは何処にされますか。
三井住友信託で考えてましたが、住信ＳＢＩが疾病保険がついて、安いと聞くので、変更検討中です。

[32: 購入検討中さん]

住信ＳＢＩ、ここ使えるの？

[33: 購入検討中さん]

ローン特約無くていいなら使えるのでは？

[34: 匿名さん]

ローンを組むのは初めてで詳しくないので教えて下さい。
なぜ住信ＳＢＩだとローン特約が無くなるのですか？
住信SBIだと売主の条件としてローン特約が無いって事ですか？
住信SBIだと疾病保険は無料って事でしょうか？

[35: 購入検討中さん]

住信ＳＢＩの提携ローンは、８疾病保険が無料でついて、変動が0.765に下がったそうです。

[36: 物件比較中さん]

私も銀行のことでお尋ねします。
営業担当に疾病保険付きで三井住友を勧められ
変動1.175%で考えていました。
住信ＳＢＩは、提携ローンとして使えるので
しょうか。使えるなら、今からでも変えたいです。
同じＭＩＤが売主の東豊中の物件では、
住信SBIが使えるそうです。

[37: 匿名さん]

変動1.175%って高くないですか？

[38: 検討中の奥さま]

疾病保険をオプションで付けると、
変動の0.875に0.3%が付加されて
1.175%になるみたい。

[39: 購入検討中さん]

　CIP工法ってどういうものなの？
　　　
　戸境壁すべてを耐震壁じゃないってことは、
　コンクリートの壁じゃないってことなの？
　隣の音が聞こえやすいのかな？
　

[40: 契約済みさん]

「C.I.P工法とは(Center Intensive Perfomance systemの略)水まわりゾーンと居室ゾーンの間に段差梁を構造架構として利用すること、および戸境壁全てを耐震壁とせず、水廻りゾーンのみの壁柱とすることで、構造的合理性を高めるとともに、自由度の高い住戸配置や間取りを可能としたシステムです。生来のライフスタイルの変化により、リフォームする場合にも、水廻りを含めて自由度の高い間取りが可能となります」と説明されてますけど、但し書きで「変更して下階に居室がある場合は遮音対策が必要」と書いてあるので隣の部屋の音は関係ないようです。

[41: 契約済みさん]

↑と営業は申しています。

[42: 検討中の奥さま]

営業さん、もう少し素人っぽく書いたら（＾∇＾）

[43: 物件比較中さん]

オール電化って本当にお得なの？ | home.osakagas.co.jp

http://home.osakagas.co.jp/vs/index.html?xadid=a00090250000010&utm...

[44: 匿名さん]

ここは、駐車場が不足しそうと指摘すると、非難され、余りそうとの指摘はお咎めなし。
分かりやすい反応ですね。
それで、消費税ＵＰ後のＣＤ棟は、ＡＤ等に比べて上がるかどうかですが、
前回の消費税の時の経験を見れば明らかで、一時的に駆け込み需要で売れるが、
その後、大失速になるので、かなりの確立で下がるでしょうね。
急がなければ、待つほうが正解でしょう。その頃は、駐車場の状況も分かるでしょう。
でも、実際は、分かってるはずの営業マンがウヤムヤにしてる状況から明らかだけどね。

[45: 契約済みさん]

SBI確か提携はしてないけど、非提携ローンとして使えるのではないでしょうか。
手続きは全部自分でしないといけないでしょうが。

自分はりそなを考えています。
金利は同じかな。これ以上は下がらないと。

[46: 匿名さん]

44さん

久々の登場ですね！www

[47: 匿名さん]

>39
間取りを見ると、壁の厚さが場所によって大違い。
耐震壁が一部しか無いって、壁の役割って耐震だけじゃ無いんだけど・・・。

[48: 物件比較中さん]

ここのマンションを検討してる人は、他にどの物件を検討するのでしょうか。
おすすめの物件あれば教えて下さい。出来れば北摂で。

[49: 契約済み]

東豊中クラスヒルズとか彩都とか。。。

[50: 匿名さん]

もう一つは、リバーガーデン千里丘。北摂で2000万台で買える物件はそんなとこ。あと半年待てるなら、クラスヒルズのエアリーヒルが良さそう。
　　

[51: 物件比較中さん]

>50さん
クラスヒルズは直天井ですよ。

[52: ご近所さん]

ロシアデモが始まったな。ここのマンションは一生これと付き合わないとダメだね。重要事項説明にあるの？

[53: 匿名さん]

クラスヒルズよりはローレルコートアトレ青山台がいい感じですが。
あと、南千里のプレミスト、グランファーストもまだ空きありそう。

このあたりはまだ価格おさえめ。

待てるなら、東町の北側のJRマンション、北町奥の立替は
徒歩15分とかになってきそうなので少し割安ででるのでは。

[54: 匿名さん]

>51
グランロジュマンって２重天井でした？
以前話題になってましたが、２重天井は最上階だけと思いますよ。
クラスヒルズのエアリーヒルズのお勧め理由は、
・南側最前列で前が戸建て住宅なので眺望が良い
・事業主の１社がＭＩＤながら、オール電化でなく、床暖、カワックが標準
・もともとが高価格帯での販売目論見が、竣工後も未販売という異常な状態で、
　ロジュマン販売後、第３者による一括アウトレット販売の噂（どちらにしても格安になりそう）
・自走式（平面含む）駐車場の設置率　９２．４％（ロジュマン８０．５％）
・駐輪場の設置率　２００％（ロジュマン１６１％）
今のクラスヒルズは、分譲価格が高すぎるため、値引き販売になってますが、
まだ、価格発表をしていないエアリーヒルは、最初から安くするんじゃないかな。

[55: 買い換え検討中]

エアリーって、桃山台に20分はかかるでしょ・・・竣工後まで売れない物件って、欲しくないですよ。

＞52さん　今日は久しぶりに街宣車が来ましたね。1か月以上来てなかったから、寂しかったくらいです（苦笑）

[56: 匿名さん]

クラスヒルズの人は、桃山台までバスでしょ。あの辺りは、北摂有数のバス便充実エリアなので、結構便利ですよ。
桃山台行きも、７時台は３分間隔でバス来るし、千里中央、阪急豊中にも直通バスがあるから、モノレールより便利という人も多いんじゃないかな。
それに、竣工後まで売れないというのも、微妙に違いますよ。MIDもより大規模なグランロジュマンの販売を優先して、エアリーを分譲してないとの話。待っている人は多いみたい。ロジュマンが完売したら、一気に動き出すでしょう。

[57: 匿名さん]

>54

>・南側最前列で前が戸建て住宅なので眺望が良い

南側にはレピア東豊中が建っていますよ。
眺望がぬけるのは南西側の3分の1くらいだと思います。

[58: 匿名さん]

駐輪場も１６０％ということは、約半数の戸数が駐輪場１台というのも少なすぎる。自分のマンションも駐輪場２００％（各戸２台）で、入居５年ぐらいで駐輪場の空き待ちになったから、ここは、最初から足りないんじゃない？

[59: 近所さん]

今時、市内でも駐輪場は200%でしょうよ
子供一人なら良いけど、1台しか置けないんじゃあねぇ

[60: 匿名さん]

駐輪場160％ってまちがってるよー。サイクルポートの台数を入れずに計算してるんじゃない？

[61: 匿名]

サイクルポート59台を足しても、200%にはならないですよね。。。。

[62: 匿名さん]

サイクルポートと駐輪場の違いは何ですか？

[63: 匿名さん]

サイクルポートだと1台じゃなくって数台置けるスペースの
事なんじゃないでしょうか？

駐輪場は入居時より数年経ったら子供が成長して駐輪場が欲しい
って事になるマンション多いので、増設できるスペースがあれば
増設すればよいと思います。
増設するマンションも多いです。

[64: 物件比較中さん]

アルコープが廊下より奥まっていたらどこのマンションも自転車置いている場合が多いですよ。
ここはどうなんでしょう？

[65: B棟契約済です。]

駐車場の話を色々と読んだ上で疑問なのですが、８５％が高いか低いかは良く分からないので（結果がすべてな気がしますので）。それに今更変えようもないですから・・・。

他の質問・疑問を、他の方のご意見を教えて頂ければと思います。
できれば、前向きなコメントのほうがありがたいです。

営業にも確認をしたのですが、年内あるいは年明けすぐに駐車場の抽選を行うときに未売却の住戸分に関しては、売主（MID）が代わりに抽選に参加するとのこと。仮に未売却の住戸が２０戸残っていれば、２０権利分の参加をするということでした。
①そもそも８５％しか駐車場を準備しないのであれば、２０戸×８５％＝１７戸分　がMIDとして参加できる最大数ではないのかな？と。
　＊営業に確認したら確かにそうですね、でも・・・。と煮え切らない返事。

②３月末（入居開始）時点でMIDが確保した未売却駐車場の扱いを教えて欲しい、と営業に聞いても、？？？（１）その時点で抽選漏れをしている人に譲るのか（２）MIDが確保したまま、「MID」が駐車場代を払うつもりなのか？←多分、払わない気がします。
　＊営業に確認したら、全く未定ですと。

もし、ほかの方で営業から何か情報を得ている方がいれば、教えて頂けないでしょうか？もし同じ内容でしたら、契約済で駐車場希望の方は、協力して営業もしくはMIDに意見をあげませんか？このままであれば、MIDの好き放題に駐車場を決められそうな気がします。

　契約済の人もこれから購入する人も同じお客のはずなのに、どうもこれから購入するお客のほうが大事にされている気がしませんか？

[66: 契約済みさん]

65さん
基本的にMIDの第一優先が完売することであるならば少なくとも契約済みの方を優先して(駐車場を全て提供)、
これからの販売にハンディ(駐車場なし)をつけたくないでしょう。

だから我々としては駐車場に関して先着優先を求めても困難だと思いますが、少なくても不利益を被らないようには
したいですよね。

そういう観点からは①の抽選に関してはMIDが未売却分の抽選を行うのはやむを得ないかと。
但し正しい抽選が行われるようにチェックする必要があると思います。

ただいまの販売状況では年内にはほぼ埋まるのではないでしょうか。残り90戸で1ヶ月に20~30戸の販売で
年内3~5ヶ月で完売、そのように見込んでいるため営業も煮え切らないような説明をせざるを得ないのだとおもいます。

②の3月以降については駐車場代は重要事項の本承諾事項5.(6)-④の定め(売主が新たな住戸購入者のために確保した駐車場はその料金を売主が負担する)と明記されています。

費用に関してはある意味良心的です。他のマンションでは未分譲戸については管理費は負担するものの修繕積立版は負担しないなどとしているところもありますから。

こんな風に書くとすぐに「営業さん」と言われてしまいますが契約済みで自身の重要事項説明書で確認しています。
以前もCIP工法の質問があり手元にあるクォリティブックに記載されている内容を転記したところ2名の方に営業呼ばわりされました。あまり気分の良いものではありませんでした。

余談ですがそもそもこれだけ順調に販売されていて(他の物件と比較して)、営業時間も短縮しているところがわざわざここにきてなりすましする必要がないと思いますけどね。

[67: 匿名さん]

日が当らないBの東等、不人気間取りが残ってくるので
ペースは落ちるでしょうが。

[68: 匿名さん]

駐車場に関してMIDの販売方法は本当に調子に乗っていますね。
どうしても車が必要で外れたらどうしたらよいのでしょう。
何年か待てば空くかもとかは妄想的な期待で現実的ではないと思います。
10年待っても空かないかもしれません。
ここは車生活を手放してもよいと考えられる方が購入する物件だと思います。

[69: 匿名さん]

６６さん
順調な販売とか営業時間の縮小とか、それが営業者の言葉ですよ。

[70: 契約済みさん]

駐車場の件で話はつきないですが、100％駐車場が無い場合、ほかの事業主でもやり方は同じようにしてます。
まあ仕方ないですよ。文句がある人は検討しなければいい、ただそれだけ。