建築条件付土地の解約

[契約済みさん]

建築条件付土地の解約

先日建築条件付土地の契約をし、近日中に建物の契約も締結する予定をしていました。
しかし、突然転勤を命じられたため、建物の契約は締結せずに、本件白紙撤回したいと
考えています。その際、手付金などの返却がされるのでしょうか？
下記条件をご確認頂きアドバイスお願いします。

●質問事項
①支払済みの土地手付金の返金はされるか？
②支払済みの土地契約仲介手数料は返金されるか？
③上記返金は無く、逆に違約金を請求されないか？

●土地契約書の特約抜粋
第１項．本契約は、本契約書締結後3ヶ月以内に、XXXXXと買主間において、本物件を敷地とする
　　　　一戸建て住宅を建築するための建築工事請負契約が締結されることを停止条件とします。
第２項．前項の条件が成就しないことが確定したとき、売主は買主に対し、すみやかに受領済みの
　　　　金員を無利息にて返還します。

●状況説明
・建売での販売を予定されていた物件だったが、畑から宅地への地目変更をし、建築許可が下りるまでは
　建築条件付土地ということで周辺住民など限られた範囲のみに事前販売を始めていた土地を購入。
　（土地契約書にも先方の責任で、確実に地目変更を行うことなどが明記されています）
・建築許可が下りた後、建売として広く公開し販売を想定している物件のため、建築条件付土地といっても、
　間取り等はほぼ確定しており、一部オプションのみの変更しか出来ない。
・土地だけでなく、間取りも気に入ったという話をしているので、建物の契約をしない理由として、
　気に入った間取りが作れないなどは筋が通らないのでは？と考えている。
・そのため、条件が折り合わず建物の契約締結に至らなかった。というストーリーが描けず、転勤という
　こちらの都合での建物契約見送りとなると考えており、土地の手付金返金・違約金の請求ということに
　影響するのでは？と心配しています。

[1: 匿名さん]

それは普通に考えて「白紙撤回」とはいかないでしょう。
都合が良すぎます。
建築条件付きの悪い例の見本のような業者・物件ですが、
施主がそれを上回るせこさです。

[2: 匿名さん]

融資は？

[3: 匿名さん]

あなたが遠慮することは何一つ無いと思います。「転勤になったので必要なくなりました。請負契約出来ない事が確定したので白紙解除をお願いします」でいいのでは？躊躇せずに白紙解除のスイッチを押しましょう。
そもそも建築条件付というのは土地と建物の抱き合わせ販売で、本当ならば公正取引委員会の規制の対象。それを消費者に有利な条件にしているから許されているようなものなのです。それにこの事例では、建売で販売するべきところを業者に都合の良い建築条件付にしている訳だから、尚更遠慮することなどないでしょう。

[4: 匿名さん]

住宅ローン特約は使えない？

[5: 契約済みさん]

質問者です。
皆様アドバイスありがとうございます。

No.2/4さんご指摘のローン特約ですが、
事前審査は通っており、先方からも
経験的に1000万円くらいあげても審査は
通るだろうと言われています。よって
ローン特約の適用は難しいと考えています。

No1/3さんで意見が別れてしまいましたが、すんなりいくかどうかは先方次第だが、最終的には白紙撤回は可能という解釈で良いでしょうか？
(都合良すぎですか？)

皆様引き続き些細なことでも結構ですのでアドバイスお願い致します。

[6: 匿名さん]

いや、転勤で住まないのなら銀行が貸さないんじゃないかという話だよ。

[7: ２]

そういうことです。

事前が通ってようが通ってなかろうが融資利用出来なければ意味がありません。

[8: 匿名]

仕事の都合でそういった予定変更はいやだな・・・。

[9: 入居済み住民さん]

建ててから転勤よりはマシだから；

[10: 匿名さん]

>>5
>No1/3さんで意見が別れてしまいましたが、すんなりいくかどうかは先方次第だが、最終的には白紙撤回は可能という解釈で良いでしょうか？
>(都合良すぎですか？)
３ですが、転勤はあなたの責任ではないのですから都合良すぎだなどと後ろめたく思う必要はないと思います。まずは転勤が決まった事を銀行に話してみて、それでローン特約が適用にならないようならば業者に白紙解除を申し出れば良いのではないでしょうか。
ただし、本当に申し訳けないと思っているのならば、別に幾らか払ってもいいのですよ。それはあなたの気持ち次第です。

[11: 匿名さん]

手付金は戻ります。違約金は払う必要はありません。
仲介手数料は難しいでしょう。

[12: 匿名さん]

>>11
>仲介手数料は難しいでしょう。
いやいや、それは違うでしょ。スレ主さんの土地売買契約は建築工事請負契約が締結されることを停止条件としているのだから、請負契約を締結するまでは土地売買契約は成立していません。土地売買契約が成立していないのだから、まだ仲介料の請求権は発生していないでしょう。でも、それでは不動産屋さんがあまりにもかわいそうだから、謝礼として１０万円くらい払ったらとは思います。

[13: 匿名]

私はうつ病にかかり、団信で正直にうつと深刻したら、ローンは通らず、特約適用でマイホームは諦めました。

[14: 匿名さん]

特約も契約の前提と考えればそうなる。
住まないならロ－ン控除も適用されませんし、住まないのに契約する意味もありません。
銀行さんから切り崩すことでしょうね。
支援機構なら、即×でしょう。

[15: 匿名さん]

結果知りたいです。

[16: 契約済みさん]

質問者です。
皆様アドバイスありがとうございました。
いろいろ有り、時間がかかってしまいましたが、全て無事返ってくることになりました！
(ローン特約ではなく、停止条件が成就する見込みがないため)

[17: 匿名さん]

よかったですね！

[18: 購入検討中さん]

すいません。他人のスレなんですが私も相談させてください。読み難い文なんですがすみません・・・。

経過

①かなり安いな駅近な土地（建築条件付き）を見つけた。どう考えても相場より200～300万円安かった
②建築条件外せないか一応頑張って見たが外せなかった。
③知り合いの大工からクチコミを聞いたが「今,友達がそこで建ててる。いいんじゃない。」という回答。
③１００万円払って契約。しかし,契約時,宅建資格者の提示をしてもらえなかったり,色々と怪しいところが多かった。
④不安になったので知り合いの大工を介して,そこの建築屋で建てている人に直に電話。
　「見ていないと何をされるか分からない会社。隣の家の塀を壊しても教えてくれなかった。納期が大幅に遅れた。などなど。。。」不満が溜まっていた様子。
⑤２,３週間経っても,建築屋の営業から音沙汰がない。
⑥いくらなんでもやる気無さすぎだろうと１００万多く払うから建築条件外してもらおうと売主に直談判。売主（人のよさそうな８０代女）「建築条件付きだったこと知らなかった。知り合いの知り合いの不動産家さんに頼んだからよく分からない。私の知り合いも建築条件つけたことにビックリしていた。最近じゃ,土地の値段下がっているのね・・・。こんな値段だとは思わなかった。弟にビックリされた。」しかし,いろいろなシガラミがあるせいか,不動産屋（=建築屋）と波風が立つのは嫌な様子。

私の希望

①建築条件を外して,そこの土地に別の工務店に建ててもらう。（建築条件外す作業は工務店にやってもらう）
②すっぱり,その土地を諦める。（ただし,１００万は返してもらう。）

可能でしょうか？？助言ください。

[19: 匿名さん]

可能か否かは、あなたが一番理解しているべきなんだが。。。

①その物件は工務店が売主なのですか？
それとも80代女性の方が売主なのですか？
売主？専任？媒介？
物件の状態が良くわかりません。

②契約書をご確認下さいとしか言えません。

[20: 購入検討中さん]

回答ありがとうございます。

売主は８０代女性です。故に,仲介手数料は払うことになっていますが、気分的に払いたくありません。

[21: 匿名さん]

工務店は専任媒介では無く、ただの媒介(仲介)と言う事ですね？

とすれば、仲介を他の不動産屋にお願いすれば良いだけなのですが、
認識されていると思いますが、契約済みの工務店との契約状態が重要になってきます。

解約となれば、気分的に支払いたくないとしても、契約書に従うしかありません。

が、例えば契約書に「当契約後○○日までに速やかに実施する」等の内容は含まれていませんか？

その他懸念事項としては、条件付きと言う事で、工務店側が相場から200～300万安く設定していると思います。
他の不動産の仲介で物件を購入した場合、相場から200～300万安く購入できなくなるかもしれません。

因みにですが、その物件は他の不動産から情報が出回って無いでしょうか？
少し調べて見るのも良いかもしれません。

[22: 購入検討中さん]

NO２１さん。ありがとうございます。
昨日,あまりにも誠意のない不動産屋に呆れ果てて,別の建設屋さん（大手）に相談に行きました。

契約書を見せると「こんなずさんな契約書見たことない」と失笑。
契約も売主,買主,仲介が立ち会って行わなければいけないのに売主を立ち会わせていないのは不自然と指摘を受けました。一番まずいのは,こちらは１００万円の売主さんの領収書をもらっているのに,売主さんは１００万円を１ヶ月たった今も受け取っていないこと。

結論から言うと
１００万円は帰ってくるそうです。ただ,土地は諦めたほうがいい模様・・・。

[23: 購入検討中さん]

建築条件は外せる。売主の方とよく話し合ってください。土地は仲介者の物ではありません。勝手に建築条件を付ける権限なんてないでしょう。

[24: 購入検討中さん]

２３さん。ありがとうございます。

不動産屋がどうしても信用出来なかったので売主と建築条件外してもらえるよう直談判したことで「許可なく売主にあうな。非常識だ。」と不動産屋から怒鳴られました。

売主はお人良しを通り過ぎて馬鹿なのでもう,忠告する気にもなれず・・・。

「不動産屋に一任したんでしょって言われちゃった・・・。」と印鑑を預けて１００万円を貰ってないことを不自然だとも気づかず・・・。いくら年寄りでもアホすぎる。

この一件で不動産屋を見る目が変わりそう・・・。

それにしてもNO１８は我ながら読み難い文章ですね（苦笑）

[25: 匿名]

売り主や不動産屋をとやかく言う前に
そもそも建築条件付きとは何か自分が勉強した方がいいのでは？
あなたも相当なお人好しに思えるが

[26: 購入検討中さん]

建築条件・・・を勉強ねえ。

インターネットで調べても宅建取引の機関に聞いてもさっぱり意味が分からない・・・。

民法では独占禁止法に抵触するんでしょ？？なのに宅建の世界では普通に出回っている世界・・・。

２５さんは建築条件がなんだか知っているの？？

[27: 住まいに詳しい人]

建築条件付土地売買契約とは、その土地に建てる建築物の建築請負契約を、指定の建設業者と締結することを停止条件とする特約のついた契約です。
もう少し簡単に説明すると、指定された建設業者と建築請負契約を交わすまでは、土地売買契約の効力は停止しているという訳。従って、建築請負契約をしない事が確定した時点で土地売買契約は無効となります。
通常、建築請負契約をするかどうか３ヶ月程度の検討期間（＝土地売買契約の停止期間）を設定するのが普通で、３ヶ月経過して双方が停止期間の延長に合意をしなければ、土地売買契約は無効となります。

２６さんのおっしゃるように、これは土地売買契約と建築請負契約の抱き合わせなので、厳密には独占禁止法に抵触すると思います。しかし前述のように、十分な検討をするために請負契約に猶予期間を設けたり、契約が無効となった場合手付金を全額返金するというような条件を付けて、消費者に一方的に不利にならないような配慮を加える事で、公正取引委員会の指導を回避しているようです。

[28: 匿名]

建築条件を外してもらいたいなら外してと言えばよいだけ。
外すか外さないかは売主の自由。そもそも売る売らないも自由。
外すのに上乗せが必要なケースもあればそうでもないケースもある。

今回のケースは仲介が建築条件をつけてるのは話がややこしい。
怒鳴られたなら、そんな仲介切ればよい。
これ幸い、もうそちらは使わないと切ってやればよい。
その上で売主と直で話するなり、大手仲介の営業マンにでも頼んで
土地売りしてもらえるよう動けばよい。

[29: 匿名さん]

いくら一任されているとは言っても、売主でもなんでもない仲介業者が勝手に建築条件を付けるのは悪質な行為。宅建業法違反の可能性があると思います。業界健全化のためにも、１８さんは宅建指導課に通報して調査を求めるべきだと考えます。

[30: 不動産業者さん]

そんな仲介屋無条件で切れ。民法の基本原理に信頼関係法理というのがあります。お客怒鳴って取引継続など広い日本中探してどこにもないですよ。切ることで報酬請求してきたりトラブルになるようなら県宅地建物取引業協会に必ず相談すること。
それがだめなら宅建免許は県知事が与えてるから県庁言って受付で管轄部署聞いて直接相談しなさい。

[31: 購入検討中さん]

２７,２８,２９,３０さん。ありがとうございます。

私も法テラスに電話したり,色々と調べてきました。

その過程で,宅建指導課や県宅地建物取引業協会に電話する機会もあり色々とききました。

印象としては宅建指導課も県宅地建物取引業協会も積極的に動くのが嫌な様子。「仲介の業者が勝手に建築条件をつける」ことは結構あるそうです。売主を呼ばないで土地の契約したことや,100万の領収書の件も「売主と仲介業者との関係で買主さんに関係ありますかねえ」的な感じ。面倒なのは嫌なんでしょうね。。。
私の話し方が悪かったのかもしれませんが,なんかやる気のない対応に私のテンションも下がり気味。

とりあえず,100万戻ってきてよかった(´∀｀)です。

これからは大手のもの以外,建築条件付き土地に手を出すのはやめたいと思います。

[32: 匿名さん]

気に入った土地なら早く大手仲介の営業マン動かして買いに走ったらわ。売主にも悪い話じゃないし。

[33: 匿名さん]

>>31
>印象としては宅建指導課も県宅地建物取引業協会も積極的に動くのが嫌な様子。
>面倒なのは嫌なんでしょうね。。。
人間、面倒な事は嫌なものです。ましてや公務員、所詮そんなものでしょう。
でもそれを逆手にとって、消費者の方がうるさくなれば、それを面倒がって業者の指導や規制に乗り出すんじゃないでしょうか？
だから、反応がいま一つでも、こちらは面倒がらずにやれる事はやり尽くしましょう。

[35: 通りがかりさん]

>>1
建築プランがまとまらなく建築請負契約ができないから、白紙解約なら分かるが、
転勤なんて理由は、自己都合で、売主には関係ないやん。
こういうインチキする人は、バチがあたります。

もし、建築条件付土地契約ではなくて、普通の土地売買契約をしたあとに
転勤とか言って、白紙解約できるか？を考えたらよく分かる。
１のような人間がいかにあさましいかが分かる。

[36: 匿名さん]

>>35
建築条件付土地は抱き合わせ販売だから本来はNG行為。それが許されてるのは、買主に有利な条件を付けているから。その為に請負契約を締結しない限りは白紙解除となる可能性があるのであって、それを受け入れられない売主は、建築条件付土地なんてやってはいけません。

[37: 通りがかりさん]

>>36
本来は、建物の話しがまとまらないという理由で請負契約ができなくて、土地契約は白紙解除なのに、
「請負契約を締結しない限りは白紙解除」をタテにとるのは人としてまずい。
転勤なんて、建物に関係無い。

[38: 匿名さん]

>>37
>本来は、建物の話しがまとまらないという理由で請負契約ができなくて、土地契約は白紙解除なのに、
これは、一部だけみて全体を見ていない人の考え方だと思います。
建築条件付きは、土地と建築請負の抱き合わせ販売にあたり独占禁止法違反です。商取引きにおいて本来はやってはいけない行為なんだけれども、買主に有利な条件を付けて取り締まり対象から逃れている訳です。違法行為の摘発を免れる為ですから、「請負契約を締結しない限りは白紙解除」だけをみれば買主に有利と思えるのも当然です。しかし、白紙解除になったら土地は手に入らないのだし、全体的にみれば一方的に買主が有利な訳ではない事がわかると思います。
「請負契約を締結しない限りは白紙解除」に難癖を付けている37の通りがかりさんは、建築条件付きというもの全体を良く理解していないと考えざるおえませんが、もし不動産・建築会社の人間であれば非常にまずい事だと思います。