ザ 湾岸タワー レックスガーデンってどうですか？Part 8

[匿名さん]

ザ 湾岸タワー　レックスガーデンについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都江東区東雲2丁目12番6、12番8、12番39（地番）
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩3分
東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩12分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩18分
山手線 「東京」駅 バス28分 「深川車庫前」バス停から 徒歩2分
間取：1R（Studio）～3LDK
面積：39.73平米～117.69平米
売主：正友地所
販売代理：長谷工アーベスト

物件URL：http://www.wangan456.jp/?banner_id=ya1081
施工会社：前田建設工業株式会社　東京支店
管理会社：丸紅コミュニティ株式会社

[918: 匿名さん]

長周期地震動にも無力。南海トラフの地震では関東に長周期の大きな揺れが予想されてるよ。

[919: 匿名さん]

過去スレで何度もやった話だなあ。

[920: 匿名さん]

>917

耐震は横揺れ、縦揺れに対する強度は変わらないでしょ。縦揺れには免震装置が機能しないから、大変なことになる。

[921: マンション住民さん]

コンクリートは横揺れに充分な強度を確保している。

[922: マンション住民さん]

横揺れ　×
縦揺れ　○

[924: 匿名]

前から同じ話の繰り返しで何の参考にもならん。
グチグチ言ってないで耐震の安全なマンション買ったら。

[925: 匿名さん]

そうそう、耐震がいい人は、どうぞ耐震マンションへ。
自分は耐震マンションは検討からはずしています。

[926: 匿名さん]

3.11のときに横揺れに対してですら乾式壁は壊れたりしてた。縦揺れに襲われたら・・・。

[927: 匿名さん]

【ご本人からの依頼により削除しました。管理担当】

[928: 匿名さん]

>927

書き込む板間違ってない？　ここ免震だよ。

[930: 匿名さん]

確か仙台だったと思うけど、３・１１後に調査したら免震装置の交換が必要ってケースがいっぱいあったみたいだね。

[931: 匿名さん]

同じ話題を何度も繰り返すネガは削除願いするとこのスレに投稿禁止になるから報告したほうがいいよ

[932: 匿名さん]

検討の参考にならん。耐震構造のループスレ状況から脱却できませんか。

[933: 匿名さん]

で、免震装置の交換を実際にやったところってあるんですか？？
それでも揺れを軽減できて、耐震だけの建物みたいに室内グチャグチャになってしまうよりは、室内の損傷おさえられて良いと私は思うけど。

[935: 匿名さん]

なんで交換が難しいのですか？

[936: 匿名さん]

免震装置は建物の下にあるから、建物ができちゃってからの交換は建物を持ち上げなきゃならない。

[937: 匿名さん]

別に難しくはないだろ？

[938: 匿名さん]

免震が魅力なら、３・１１の後に飛ぶように売れるでしょ。逆に、免震でも乾式壁とか壊れちゃったりしたからね。免震最強ってのは、伝説に過ぎなかったってのがわかっちゃったわけだし。

[939: 匿名さん]

ジャッキアップは技術的に難しくはないけど、コストはかかる。

[940: 匿名さん]

マンションって計画外の出費を捻出するのは難しい。

[941: 匿名さん]

＞939

じゃあ　いくらぐらいかかると思う？
ただの耐震構造にしても震度７ぐらいになれば構造自体が壊れるわけだけどどちらが高い？

[942: 匿名さん]

どちらにしても、いくらぐらいかかるんでしょうね。デベロッパーさんからはそういう話はないですからね。
どちらとも、修繕に10億円かかると仮定して区分所有按分くらい余裕を持ってみておいたら十分なのかな？

[943: 匿名さん]

>941

免震も震度７には耐えられないでしょ。今は対象外になって分かりずらいけど、以前、耐震等級の判定対象だったころ、免震もほとんど耐震等級１だった。

[944: 匿名さん]

コストがかかると言っても、全戸按分すればそれほどでもないと思うんですがね。免震装置交換のためのジャッキアップ前例がないから具体的な数字もないのかな？

いくらだとしても全戸の合意を得るのが大変なんでしょうけどね。

[945: 匿名さん]

長期修繕計画は災害を考慮してないからね。ローンで目いっぱいの人は、少しの負担でも無理って主張して、修繕は容易に進まない。

[946: 匿名さん]

売れ行きが鈍ってる高層耐震タワマン関係者が
相当焦ってるみたいだね。
被害出して、東雲は危険、みたいな話にならないよう
気をつけてくれよ。

[947: 匿名さん]

デベにしたってどのくらい壊れるか分からないのだから出しようがないと思います。
ジャッキアップの費用と言うより免震装置の材料費の方が高いと思いますよ。
それと、免震装置自体の材料費はかなりの価格変動があるんじゃないのかな？
こういうのって、生産量が増えたり、価格競争があると初期の半額ぐらいになったりするからね。

このまえ、東北のホテルで免震のダンパーが壊れて交換したという、ケンプラッツの記事を見たけど
８００万円ぐらいかかったそうです。日本初とのことでした。
確か１４，５階建のホテルなので規模は違いますけどダンパー交換時における金額のスケール感は
つかめるのかと思います。
例えば仮に、１０倍の費用がかかったとして８千万円。その他なんだかんだで1億円かかった
として、これを全世帯で割ると１世帯２２万円ぐらいですね。ダンパーの交換限定の話ですけど。

[948: 匿名さん]

ここの購入者なのか近くの野村物件を敵対視しすぎだね。あっちが高くて買えなかったのかな。
あっちのスレではまったくここは話に出てなさそうなんだけどね。

[949: 匿名さん]

自意識過剰

[950: 匿名さん]

野村敵視ってどの書き込みを指してるんだろう？

[951: 匿名さん]

あっちの物件はもう既に５００戸以上完売してるらしいよ
ここは震災前から販売してるのに、あっさり抜かれちゃったみたいだね

[952: 匿名さん]

震災のあとなのに、耐震に販売で負けてる免震って悲しいね。免震の評価ってそんなもんってことかな。

[953: 匿名さん]

免震って建物は揺れないけど、周りの地面は揺れるからエントランスとかつなぎ目のところが大破って免震特有の壊れ方もする。震災直後に筑波の写真が公開されてた。

[954: 匿名さん]

同じ現象で、配管とかライフラインがずたずたになって住めなくなるかも。

[955: 匿名さん]

高さ１００メートルもある建物が免震だから揺れないって・・・
MRとかで模型だけを見て宣伝されたら、そう思っちゃうのかなぁ
タワーなら大きい地震きたら、どんな構造であれ大きく揺れるんだけどね

[956: 周辺住民さん]

＞948

どっちかっていうと勘違いした野村信者の人が免震をネガしにやってきているように
しか見えませんけど目の錯覚？
どっちも売れて東雲が盛り上がって欲しいのでそうじゃないことを祈るが・・・

バークタワー東雲もガンバレ！

[958: 匿名さん]

なんだ、やっぱり野村信者か・・・

[959: 匿名さん]

うちも今更、耐震はないんでここと三井で検討中

[960: 匿名さん]

仙台の矢作施工マンションが震災で傾いたらしく、辰巳物件のスレが炎上中。
特に湾岸エリアは大手売主と施工はスーパーゼネコンが安心かな。
売主と施工が同系列の会社の場合チェック体制が弱くなりがちになるらしく不安。
ここも今回の問題と似た、売主と施工が同系列会社なのだが大丈夫なのでしょうか・・・

[961: 匿名さん]

余計な事かもしれませんが、わたしはその懸念を感じましたので、ここは早い段階に検討から外しました。デベロッパーが施工を厳しくチェックする機能が働きにくいのではないかという懸念を持ちましたので。
本当に余計な事で申し訳ありません。

[962: 匿名さん]

デベロッパーが施工を厳しくチェックする機能なんて存在しない。
厳しくチェックできるのはあくまでも第３者機関。

http://juki.nomaki.jp/kekanjire.htm

[963: 匿名さん]

同系列じゃなくても、デベのが強いだろうから、
設計事務所が出した設計を経済性優先に直させるなんてよくあるんじゃないの?
構造重視すると、梁が太いとか多いとか開口分が狭いとか
売りにくいわけだし。

[964: 匿名さん]

品質管理上できちんとチェックできる体制をとっておいたほうが良いような気がしますね。事業主と施工主が同一グループだから何か問題があるということはないとは思いますが。
たとえばご参考に、野村不動産ですと、「施工者の検査に加え、事業主も検査を行う体制で品質管理に取り組んでおります」ということで管理体制をＨＰ上に記載してありますね。

http://www.nomura-re.co.jp/residence/quality.html

市川の鉄筋不足問題の反省もあるのかもしれませんが。

[966: 匿名さん]

959さんと同じです。今更タワマンで耐震はないんで、ここと三井で検討中。野村は最初から検討外でした。

[967: 匿名さん]

なるほど。耐震と免震の構造の違いで検討される方もいるのですね。
私はその建物に合っていればこだわりはありませんが、東雲駅周辺今後10年で発展しそうなら、この物件を買いたいと思っています。そうでないなら、野村や三井の物件かな。

[969: 匿名さん]

仮に瑕疵があった時に設計施工が同一会社だと責任の所在がはっきりするので醜い擦り合いがないので購入者にはメリット
それとチェックは設計管理と施工管理とISOを取得してるので品質管理する部所とやっているからなんら問題ない

[971: 匿名さん]

そういう意味では問題はないでしょうね。
でも、962さんが引用なされている施工ミスは事例として存在します。
デベロッパーもしっかり目を光らせて、施工者に指摘できる体制である方がより良いと思います。
しかしながら、こちらの物件は、施工者が親会社で立場上、デベロッパーが施工者に強い発言力を有さない事が考えられます。
そういう事も有り得ると考えて、検討材料の一つになされればよいのでは？

[972: 匿名さん]

確認申請の検査及びフラット35でも当然、竣工検査するので問題があるとは思えませんな

[973: 匿名さん]

>970
え？姉歯とどういった共通点があるの？

[974: 匿名さん]

>>947さん
大変有益なお話をありがとうございます。
東北のホテルでは震災の揺れで免震のダンパーが壊れていたんですね。

>>例えば仮に、１０倍の費用がかかったとして８千万円。その他なんだかんだで1億円かかった
>>として、これを全世帯で割ると１世帯２２万円ぐらいですね。ダンパーの交換限定の話ですけど。
これに関してはビッグスケールの恩恵と言う以外にありませんね。
当然ダンパー以外が破損するケースもあるでしょうから、+αの費用が必要と心得ておいた方が
良いでしょうね。

[975: 匿名さん]

元記事を見たら、積層ゴムではなくて鉛ダンパーが壊れたんだね。
ダンパーには何種類かあるんだが、ここは鉛ダンパーなのかい？
10倍とか1億とか当然とか、根拠無しの計算は意味が無いな。

[977: 匿名さん]

ちょっと何言ってるか分からない
ダンパーはゴムで揺れたのを抑える為の物だよ
テンションはかかってないから外れてもショックはない
その代わり揺れが収まるのに時間がかかってしまう

[978: 匿名さん]

＞975
批判するだけならとても簡単なんですよね。
何も考えなくていいし。

[979: 匿名]

耐震は頻繁に起こる震度3〜4程度の揺れを建物自体が受け止めるので、徐々に痛みが蓄積される。
その点、免震はゴムが吸収するので建物自体の損傷は少ない。

[980: 匿名さん]

高層マンションの場合、免震と制振のどちらが安全からは
今後の検討事項だと思います。耐震はもはや論外でしょうが。

[981: 匿名さん]

超高層タワーマンションは…免震構造を加えても大きな免震効果は期待できません。と大阪ひびきの街 ザ・サンクタスタワーの公式ホームページに大手ゼネコンの方がコメントしていらっしゃいます。
制振構造がよいとの事。
980さんが言うように、検討事項、これからまだまだ耐震技術は発展していくのでしょう。

[983: 匿名]

制震でも今回の震災で億単位の補修費がかかってるマンションもあるから一概にどちらが良いとは言えないね。

[985: 匿名さん]

耐震技術はまだまだこれから進歩していくという話です。
制振もＤＦＳ制振構造は、素晴らしい技術だと思います。
免震も次世代の免震技術が開発されて行くのでしょうね。

[986: 匿名さん]

＞984
そんな最終局面の話をしたってしょうがないだろう

以下ブログのコピペ

免震構造住宅は、地震力を土台下に設けた免震装置（免震支承）で抑え込みます。
その為、上部構造の耐力を落とす事が出来ますので、その分経済的になります。これは、一つのメリットなのですが、仮に免震装置が壊れるほどの想定外の大きさの地震が来た場合、他の建物より弱いと云う事なのでしょうか？

現在の気象庁の定める震度階で云いますと、震度5強から建築基準法のみクリアした建物であれば、倒壊が始まると云われています。

耐震構造で耐震等級3を取得した建物でも、震度7では人命は守れても建物の健全性は担保出来ないだろうといわれています。

耐震構造・免震構造以外に制震構造と云うものがあります。制震構造は木造住宅を例に挙げますと、一階の筋交い部分に制震ダンパーを設けて、二階の揺れ幅を小さくさせようとする装置です。二階部分は耐震構造に比べ揺れ幅が小さくなりますのでその分、建物の倒壊を防ぐ又は遅らせることが出来ます。しかし土台に設ける制震装置はまだ開発されていませんので、一階部分について言えば、耐震構造と何の変わりもありません。

免震構造は土台下に免震支承を設け、上部構造部への地震力を抑える事を目的としています。転がり免震支承で云いますと地震力を1/10～1/15に抑え込みます。気象庁の震度階で表現しますと震度7が震度4以下になることを示しています。

では、想定外の地震が来ればどうなるのでしょう。気象庁が想定している最大の地震が震度階で云いますと7です。（阪神大震災以前は、震度6が最高でした。）想定外と云いますと震度7以上を指すかと思われますが、震度7以上で建物の健全性を証明出来る工法は、現在の技術ではありません。震度7を越えてしまえばどの工法を採用しても安全とは云えないのです。

ただ、木造住宅の免震構造は震度7までは、実大実験により建物の健全性が証明されていますので、他の工法に比べれば安全であるといえます。免震装置が崩壊する程の激しい揺れであれば、他の工法の方が安全であるとは間違っても云えません。

[987: 匿名さん]

木造の戸建ての話題をなさっても、超高層タワーマンションとはそもそも揺れ方が違うと思いますので、参考にはならないかと。

[988: 匿名さん]

＞987
上のコピペはたぶん話を単純化するために、あえて木造戸建てを例にしてるだけでしょ。
基本的な話しか書いてないしタワマンに当てはめてもそんなに外れいるとも思えないよ。

[990: 匿名]

それなら他の物件検討すれば。

[991: 匿名さん]

>外れる可能性がある

ソースは？ネガさんのモウソウ以外で。

[992: 匿名さん]

なんかここ外観、前の庭とともに予想CGとかなり違う感じがするんだけど・・・
なんか全体的にインパクトないというか、重厚感みたいなのがなく、少し安っぽい感じあるよね
安いし大手のブランドタワマンでもないので、こんなもんなのかな

[993: 匿名さん]

>981

その大手ゼネコンって大林組なのな。
ビーコンタワーも大林組施工なんだが、どんな説明でビーコンを売ったんだろうね？
ビーコン免震タワー。

[994: 匿名さん]

技術は進歩しているのです。ＤＦＳ制振がタワマンにより良い選択となったんでしょう。
今の免震も5年もすれば旧式となっているかもしれませんね。

[995: 匿名さん]

長周期地震動対応で耐震基準が変わるから、現存のタワマンはすべて旧基準になるのは確定。

[996: 匿名]

新基準になるまで何年かかると思ってんだよ。

[998: 匿名さん]

何の参考にもならないネガだな。

[999: 匿名さん]

3.11のまえに国交省から新基準のアナウンスが既にあった。3.11で長周期の問題もクローズアップされたから、新基準が決まるのも時間の問題でしょ。

[1000: 匿名さん]

欲しいときに買えばいい。

[1001: 匿名さん]

何がどうダメなのかネガは具体的に説明しないね
ちなみに免震のゴムは外れたとか聞いた事ないよ
仮に外れたとしても免震はジャッキアップしてゴムを交換すればいいだけだがそれほどの地震ならば耐震は躯体にかなりのダメージ受けるので補修はかなり大掛かりになるのが予想される

[1002: 匿名さん]

確かに外観はチープだね。仕様も全体的に低くて関西や四国地方のタワーマンションぽい。
でもその分安いからいいじゃない。CPはいいと思うよ。

[1003: 匿名さん]

免震でも耐震でも耐震等級が同じならば壊れやすさは一緒。免震は揺れないことを前提に建物の強度設計をしているから、長周期とか縦揺れといった免震装置が機能しない揺れに襲われたらアウト。長周期は今の建築基準では規定が無いからね。

[1004: 匿名さん]

1003を読んでやっぱり免震が優れてるのが分かりました。
丁寧な説明ありがとうございます。

[1005: 匿名さん]

見てくれで評価されるという事が最大の問題点だと思いますよ。
ただ、震災実験の被験者として言わせてもらえば、あの耐震のみの激しい揺れ方は決して自分が経験した東日本大震災の高層での揺れ方とは違い、ガタガタと揺れる低層住宅の揺れ方だと正直思いました。
それをここのタワマンに当てはめて、免震はあまり揺れないから安心だという事に不安を感じたのは事実ですよ。

[1006: 匿名さん]

免震って揺れないはずなのに、乾式壁は結構壊れてたりした。余程強度がないんだね。

[1007: 匿名さん]

乾式壁は耐力壁じゃないの知らないって事は素人かな？

[1008: 匿名さん]

免震でも売れてないってのが悲惨。

[1009: 匿名さん]

建築基準が適用されるのは耐力壁だけなんだよね。だからと言って壊れるような設計するのって・・・。

[1010: 匿名さん]

長期修繕計画って災害は想定して無いから、地震で乾式壁が壊れたら計画外の出費に。それ以前に、管理組合がまとまらずに補修に手がつかずってことも。

[1011: 匿名さん]

地震が心配なら、タワマンでなく低層の壁式構造物件かな。

[1012: 匿名さん]

免震って、建物は揺れないけど、周りの地面が揺れるからエントランスの繋ぎ目部分が大破ってのが３・１１であった。

同じことが水道管とかで起って、ライフラインが寸断されたら生活すら出来なくなる。

[1013: 匿名さん]

乾式壁が壊れやすいのは免震よりも耐震だけどね
それでこないだの震災で分かったのは耐震の高層建築の場合、今まで想定されてた高層階のとこより中層階のほうが被害が大きかった

[1014: 匿名さん]

想像してごらん。
南海トラフ地震の死者32万人想定を。
揺れは西から東へと、首都圏の地盤が緩い湾岸の長周期地震。
まさか、南北に縦長の板状マンションが、その波に揺られた時、どのような想定が考えられるのでしょう…
想定外の話だと嘲笑なされるのならば、それで良い。
もはや、これ以上の事も言うまい。

[1015: 匿名さん]

具体的にどういった事？
説明できないの？

[1016: 匿名さん]

この辺りは地盤が良くないからせめて免震を選びなさいって忠告してくれてるんだよ。

[1017: 匿名さん]

地盤が緩いところでの免震は効果ないという事をワールドワーフタワーの公式HPに書いてあるんだけどね。