ブランズ川西ってどうですか？

[物件比較中さん]

ブランズ川西についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：兵庫県川西市小花1丁目220番3（地番）
交通：阪急宝塚本線 「川西能勢口」駅 徒歩1分
福知山線 「川西池田」駅 徒歩6分
間取：3LDK～4LDK
面積：69.70平米～89.49平米
売主：東急不動産　関西支店
販売代理：東急リバブル　関西支社


施工会社：西松建設株式会社　関西支店
管理会社：株式会社東急コミュニティー

【タイトルの（仮称）を削除しました。2012.8.15　管理担当】

[81: 匿名さん]

ほんまかいな。掲示板なんて信用できんよな。

[82: 匿名さん]

掲示板なんやから、多くを語ったら？

[83: 金融機関関係者]

私は川西が第二の故郷なので、少しでもいい条件で取引き、適正な取引きで町が活性化して欲しいと願っています。できれば千里エリア、阪神間、大阪市内からの検討が増えて川西の素晴らしさをわかって欲しいのです。その為には適正価格が不可欠です。過去の相場に囚われることなく、多くの方が検討できる価格を期待しています。当然、川西で販売予定のデベ関係者が閲覧しているのを想定しています。そのベンチマークがこのブランズ川西ですから。注目しています。

[84: 匿名さん]

川西は地味ですけど、イイとこですよ。

[85: 匿名]

77さんの、教員の方の話が気になります。学区に関しては、いい噂を聞かないもので…。実際のところどうなんでしょうか。悩みます。

[86: 周辺住民さん]

川西小学校は現時点でも、プレハブで学んでいる学年があるそうです。新棟建設の際の川西市教委の想定が誤っていたのでしょう。ここに300～400世帯が来たら、、。

[87: 匿名さん]

私もここのマンションと同じ小学校卒業して
中学の時に引っ越して、西宮の比較的人気有る
と言われてる公立学校に転校しました。
小学校は特に荒れた様子も無く、ごく普通でした。
転校した中学は、ほぼ学級崩壊の状態で、担任の先生に
給食のパンを投げたり、授業も成り立たない日もありました。
通う学校の評判がイイに越した事は無いですが、評判だけでは
学校の質は分からないと思ってます。

[88: 匿名さん]

今回のブランズは価格をエステム程度にしてくるでしょう　このあとにジオや他のマンションが予定しているので売れ残っては長期間在庫を保有しないといけないからで、駅前の立地にしては割安になるでしょう。もちろん中古の価格もそれに応じて安くなるのでどちらを選択するのかよく検討して下さい。築１０年で１０分以内ならここの半値近くで購入できるでしょう。

[89: 匿名さん]

それくらいの理由でエステムと同程度の価格に
出来るんでしょうか？?
だとしたら、エステムの残り住戸の価値は激減
しますよね。買う人居ないかも～
立地もブランド力も東急の方が断然有利だと思うんですが、
実際に売り出さないと分からないですね。

[90: 匿名]

購入を検討しているのですが、店舗ありというのが気になっています。
まだどんな店舗が入るかはわかりませんが、飲食店だと虫が出やすかったり…⁈
立地や間取りは気に入っているのですが、やはり店舗付きというのはあまり良くないのでしょうか？

[91: 匿名さん]

何べんも言うとるやん
イオン
年月かかりすぎて嫌気さしてなかったらね

[92: 匿名さん]

隣のKOHYOはイオングループなので、3フロアには食料品以外の店舗が入るという理解で良いのでしょうか？
他にはジャスコにいたテナントは戻って来るんでしょうか？
ガルボイとか是非戻ってきてほしいなあ(笑)

[93: 匿名さん]

イオンではありません。
飲食店等の店舗が入る予定のようです。
駐車スペースが狭く大手スーパーは入らないです。
川西に無いような店舗が入ればよいですね。

[94: 匿名さん]

ジャスコ閉店後２年がかりで個人テナントを撤去させたとこまでは良かったが
今度は複数地権者との交渉がおかしくなって数年たな晒しにしたことで･･･計画の次元そのものが変わってしまったな
みずほが痺れを切らして別店舗営業
３セクのアステ地下テナント総替え失敗で商業基盤が混沌
一部地主の抵抗で開発面積縮小タワマン断念=計画元オリックスの撤退
タワマンに移るはずのイオン系コーヨーがテナント撤退エリアを借上げ腰を据えて規模拡大

何れにしてもこのマンションに入る店舗とランドプランは大きな検討要因になりそうだ

[95: 匿名]

駅近で探しています。
ブランズは店舗が入るということで悩み中です。
ジオはいつ頃できる予定かご存知の方いらっしゃいますか？
また、ジオも店舗が入るのでしょうか？

[96: 匿名さん]

>>95
ジオって冠かどうかはわからないけど阪急不動産計画は２か所あるので…どっちのことかな
まーどちらも2014年上半期竣工のはず
夏祭りしてたエステム南西の電鉄管理地の方は店舗が入るよ

[97: 匿名]

ありがとうございます。
2カ所もあるんですね！
店舗が入るのはまた別の所のようですね。
エステムコートを見に行った時に聞いた話をうろ覚えだったので…f^_^;)
じっくり考えたいと思います。

[98: ご近所さん]

確かもう一件は、高架挟んで反対側で、パチンコ屋さんの
隣に阪急の建築計画の看板見かけましたよ。

[99: 匿名さん]

どん店舗が入るかで資産価値が大きく異なります。店舗のイメージが大きいからです。一旦入った店舗も何十年も住む間に何度も入れ替わりますし、空きの期間もでてくるでしょう。管理費の負担割合の問題もあり慎重に検討すべきです。私が昔、住んでいたマンションは入居時は銀行でしたが撤退して焼肉屋になり引越しました。上層階でしたが匂いが苦痛でした。他にも店舗によっては音の問題等々がありますので影響が大きいと思います。ここは近隣にも居酒屋や店舗があるので最初からそういうことが気にならない人が購入するのかと思います。

[100: 匿名さん]

入る店舗が分からないまま分譲が始まる可能性はありますか？

[101: 匿名さん]

今回は決まっていますが、入らない場合もあります。また撤退する場合もあるので住居者はたびたび一喜一憂です。

[102: 匿名さん]

モデルルーム公開まであと２週間ですが、まだ案内も無いし。ＨＰにもアップされていないですね。また延期になるのかな？
他の物件との比較もあるので早く情報が欲しいのですが、東急はこんなものなのかな？　

[103: 匿名さん]

焦らない焦らない

[104: 匿名さん]

MRオープンは早くて22日です。延期することはないと思いますが…

[105: 匿名さん]

前に幽霊のことが書いてたけど　供養とかはしてから建てたのかな？　起工式は普通やるけど　それで済ましてしまったのかな？　

[106: 匿名さん]

気にし過ぎじゃないですか…。

[107: 匿名さん]

だいたいからして建築始まってますよ

[108: 匿名さん]

周辺は賑やかなところなんで心配ないと思いますが、購入時には説明があると思います。

[109: 匿名さん]

現地を見に行ってきました。
隣接道路は非常に車の通行が多いところですね。
片道３車線がひっきり無しなので
排ガスと音がすごいですね。
それに南側の道路も交通量が多いです。
川西は校外で空気が綺麗な印象があったので
大阪市内のようなイメージでした。
池田の駅前マンションの方が静かです。

[110: 匿名]

騒音排気ガスくらい我慢したら良いんじゃ

[111: 匿名さん]

幽霊の説明なんかあるわけないだろ
そんなもん出るんやったらおもろいからオレが買ってやるわ
それと排ガス云々いってるやつはネガ言ってるんじゃなくて買わなきゃいいんだよ

[112: 匿名]

騒音排気ガスがあるとこやから幽霊がどうのこうのとか言ってる余裕ないでしょう。

[113: 物件比較中さん]

工期について教えて下さい。
http://housingloan.jp/helpful/apa_choice.html
に、工期は階数プラス3カ月、と書いてあったのですが、ここは8月末竣工で14階建てだから3月末から建築が始まっていないといけないということになります。
素人目には、7月末でも土地の南側(駐車場？)を掘っている感じはありましたが、本体の建築はまだ始まっていないように見えました。
不安を感じていますので、どなたか詳しい方に教えていただければ幸いです。

[114: 匿名さん]

建築はもう始まっています。今は基礎工事、その後に鉄筋、躯体工事になります。

[115: 物件比較中さん]

すみません、私の尋ね方が悪かったですね。
不安に感じているのは、いま建築が始まっているかではなく、工期が適正にとられているか、です。工期が短いと素人目には分からない不具合が隠れていることが多いと本によく書かれていますので。

[116: 匿名さん]

素人にはわからないと思います。
高松建設だし、東急だし大丈夫やないですか。
そんなことも気にしだしたら買えなくなりますよ

[117: 匿名さん]

東急は北摂の物件なんかでトラブルがあったとこの掲示板でみました。
大なり小なりどこのデベでも問題はあるでしょうけど、工期が短いとどこがやっても何らかの問題がありそうですが、、、

[118: 匿名]

先ほど事前案内会の予約の電話をしましたが、すでに予約がたくさんあるようで希望の日程はいっぱいのようでした。
楽しみに待ちたいと思います。

[119: 匿名さん]

基礎工事が始まって竣工まで１年以上あるのでこの規模の物件なら短くないと思います。
仕様のグレードや住みやすさ等々で判断されてはと思います。

[120: 住まいに詳しい人]

以下、ネットからコピペですが。こういうことを聞きたいんじゃないんですか？

マンションの１階分を作るのに、ちょうど１カ月かかること になる。なぜ１階分＝１カ月かというと、コンクリートが硬化し て一定の強度に達するのに、およそ28日間かかるとされている からだ。生コンを型枠に流し込んでからきちんと固まるまでは、 梁や床を下から支えている支柱を外すことができない。これより も早く支柱を外してしまうと、床や梁がたわんでしまう恐れがあ るのだ。無理に工期を短縮してコストダウンをするために、早め に支柱を外すような突貫工事を行なうと、のちのちの建物の耐久 性に悪影響を与えかねない。工期があまりにも短いマンションに は注意をしたほうがようさそうだ。

[121: 匿名さん]

ここの躯体は高強度大臣認定の生コンで行くみたいだよ

[122: 物件比較中さん]

皆さんありがとうございます！見えてきました。
あとは、高強度大臣認定生コンが、通常の28日よりかなり早く一定の強度になるという話でしたら不安解消です！
ご存知の方はいらっしゃいますか？

[123: 物件比較中さん]

エステムが予想以上に売れてるので、ここは高めの設定で来ると読んでます。エステムのファミリータイプほぼ完売ですから。ニーズがある以上、安売りする理由はあません。4Lが3タイプあるので、そこから売れるとよんでるみたいです。5本近いんとちゃいますかね。個人的には安すぎると、何か設備、構造に問題ありそうで複雑です。タワーパーキングは私は○です。

[124: 匿名さん]

ここは良いですね。駅直結は本当資産価値高いですよ。
川西は郊外の一軒家から駅近への移りのニーズがまだまだありますから、ここはすぐに完売すると思います。
なんらかしらネガティブ発言が多いスレは申込希望者が他を排除するためや業者の書き込みで、そのようなスレのマンションは好調であることが過去の物件を分析するとわかります。

[125: 匿名さん]

私もここはそれなりにニーズがあると思う。
ただ、個人的に100へーべ超えがないのが残念です。
奥から引っ越しするのに戸建からマンションは狭くなるので広い間取りも欲しかった。

[126: 匿名さん]

100越えのニーズは川西にはないです。
あるとしたら二世帯で住むことくらいですが川西という特性上敢えてマンションで二世帯で住むことは考えにくい。
100越えを求める世帯は郊外に一軒家を買うでしょう。いくらでもありますし。
郊外から駅近に移り住む世帯は子育てが終わっています。そのため広さのニーズはなく、むしろ一軒家が広いゆえ、掃除の大変さと郊外の不便さで駅近に移り住みます。50くらいのコンパクトマンションでも十分勝負出来ます。
過去の物件を分析するとこの物件で100は必要なく、それなら50を二戸作ったほうが得策でしょう。

[127: 匿名さん]

私は欲しいなぁ。ってことでプレミスト西宮北口にしました

[128: 匿名さん]

私も戸建からマンションに住み替え予定ですが、やはり狭く感じます。

[129: 購入検討中さん]

50はあんまり需要ないやろ。

[130: 匿名さん]

一軒家からマンションに移る世帯の方々は理由は？？
このマンションが狭くて嫌だという住み替え世帯は皆無。広い一軒家の掃除等大変さを経験してない偽り者でしょう。
又川西の郊外に住まわれてて、広さが理由でニシキタを選択される世帯も皆無。

それは過去の物件を分析すればわかります。50は言い過ぎましたが。100よりはという意味です。

[131: 匿名さん]

工期について色々書かれていますが一番注意しないといけない物件は3月引渡しの物件です。
ここは8月なので問題はないでしょう。
過去の物件を分析すればわかります。

[132: 購入検討中さん]

そうですか？私が特別なのかもしれません。

[133: 匿名さん]

確かに広さだけを求めて結果、西宮北口になった訳じゃないですけどね。けど、広さは条件の一つでした。
広さ求める人ってあんまりいないんですね…

[134: 匿名]

最近のマンションは数字以上に狭いから、90平米でも、戸建てから来た人が見れば狭いと感じるよ。
川西だとやっぱり少し広さは欲しい。

[135: 匿名さん]

そうだ、いいこと思いついた！
ここの７０平米とエステムかジオの一番ちっちゃいのと２つ買っちゃえば。

[136: 匿名さん]

それイイアイデア！

[137: 匿名さん]

川西郊外一軒家から駅近マンションに移り住む世帯で広さを求める世帯はいないということです？現在賃貸等に住まれてて子育て全盛の世帯がマンションを購入することとはニーズが全く異なるということです。
本当に郊外の一軒家に住んでいましたか？？？
過去の物件を分析すればわかります。

[138: 匿名さん]

価値観は人により異なりますからね。色々ですね

[140: 匿名さん]

しょうもな

[142: 匿名さん]

あるわけないやん。死んだ人がかわいそう

[143: 匿名さん]

幽霊ネタはもうええって！稲川淳二かっ！

[144: 匿名さん]

幽霊ネタ書いてるやつ
悪意見え見えやから特定してみよかな

[145: 匿名さん]

それって、デベやって言いたいパターン？それもしょうもな。

[146: 匿名さん]

間違いなく、同じやつ！関係者やな。

[147: 匿名さん]

>>145
個人だよ
デベが調べりゃわかる子供じみたことするか
放っときゃ延々とやりよるからタチ悪いな

[148: 匿名さん]

考えすぎちゃう？デベなんてこんなデマと悪口ばっかの掲示板なんて相手にしてないで。

[149: 匿名さん]

死んだが浮かばれんわ。

[150: 匿名さん]

>>149
もう手遅れやで

[151: 匿名さん]

ほんまやな～

[152: 匿名さん]

だいぶ脱線してますが、この物件のターゲット層は何なのでしょう？間取り10パターンの割には約70〜90へーべーの3L〜4Lと選択肢少ないですね。ファミリー層メインだと思いますが、それだけで売り切ることはできますかね？60や、100超もあっていい立地だと感じています。

[153: 匿名さん]

>>153
脱線じゃなくて本線でしょう
先のレスに子育てを終わった老人層がとの見解がありましたが
私は北山手に親元がある子育て層(通勤と私学通学)がメインじゃないかと思ってます
だからこの規模でしょう

[154: 匿名さん]

アンカー
>>152 に訂正ﾃﾞｽ

[155: 匿名さん]

私もそう思います。戸数の割にバリエーションが少ないかなって。川西にしては一等地なのに個人的にはパッとしない物件だなと。

[156: 匿名さん]

本日水曜日はデベくんの定休日です。ゆっくり休まれましたか？ほんま、わかりやすいな！

[157: 匿名さん]

デベが書き込みしてると本気で信じてる人いるんや…

[158: 匿名さん]

休みの日ぐらいゆっくりさしたりーな、金縛りにあって、苦しんでるんちゃう？ネタにしてたらほんまバチあたるで。

[159: 匿名さん]

なんじゃそれ

[160: 物件比較中さん]

私もこんなデマばっかの掲示板なんて相手にしてないと思います。ほんと悪口とデマばっかり。

[161: 匿名]

先日送られてきた資料では間取りは3タイプあったと思うのですが、他にもいろんなパターンがあるのでしょうか？
四人暮らし（子供二人）で和室ありの3LDKは狭いかな〜と悩み中です。
4LDKが理想ですが価格的に無理そうなので(>_<)

[162: 匿名さん]

東急に問い合わせたところ、3Lが7パターン、4Lが3パターンのようです。資料に載っている4Lの間取りが最大で全て80代と、いたってシンプルです。4Lは高めだと思いますが、低層階は低めの設定と予想してます。

[163: 匿名]

10パターンもあるんですね。
たくさんあるのはうれしいです！
4LDKも検討できるような価格だとうれしいのですが…f^_^;)

[164: 物件比較中さん]

どうせなら、南の上層階を希望していますが、高そうですね。いくら駅直結、東急ブランドでも5000万が限界です。あと下の店舗が早く決まって欲しいですね。

[165: 匿名]

店舗はまだ決まってないんですかね？
事前案内会の時にはわかるのかと期待してたのですが。

[166: 匿名さん]

イオンが募集、管理しているのでデベ側はまだわかってないようですね。おそらく、三階までの店舗はイオングループの所有で、テナントを入れるイメージではないでしょうか？あくまでも想像です。

[167: 匿名さん]

イオンは関係ないよ

[168: 匿名さん]

イオンのようです。

[169: 匿名さん]

幽霊なんて気になりませんが地元ではないので今度どんな土地か見に行こうと思います。駅前だから繁華街なんでしょうけど見てから決めます。

[170: 匿名さん]

デベ関係者からの情報ではイオンに間違いないですね。現在テナント選定中みたいで、販売開始までにわかるか微妙です。相当の店舗が入る予定だとか。できればわかってから売りだして欲しいものです。

[171: 匿名さん]

店舗がわからないまま購入するのはなかなか勇気がいりますね。。
飲食店もきっと入ってきますよね？
上の方の階だと臭いとか虫とかは気にしなくて大丈夫なのかなぁ

[172: 匿名さん]

何度も言いますがイオンは関係ありません

[173: 匿名さん]

東急と阪急を比較すると、【建物に限定して】違いはあるんでしょうか？

[174: 匿名さん]

現段階ではすべての店舗が決まっていないようです。
当初は空室になりますが、ずっと空室だと管理費負担の問題があります。

[175: 匿名さん]

プレミスト西宮北口

[176: 匿名]

竣工時にテナントが入ってない場合は管理費はデベ負担ではありませんか？
契約前に確認が必要ですね。

[177: 匿名さん]

管理費は入居者負担のようです。かなり高めになるかも知れません。エステム見学に行ったとき購入者の１割が東京の富裕層だそうで震災以来の別宅の購入が続いているそうです。今回も高層階の高い部屋はすぐ売れるでしょう。

[178: 匿名さん]

管理費、積立金含め３万くらいでしょうがテナント無しだと４万～５万にはなりますか？

[179: 匿名さん]

管理費や積立金もそうですが、駅直結だしやっぱり高そうですよね。。
価格が早く知りたいです〜

[180: 匿名さん]

駅前や幹線道路に面している物件は総じて清掃等のメンテがかさむので管理費も高額になりますね排気ガスの汚れで清掃頻度も多くなります。ベランダ等も入居者が清掃しないとすぐ真っ黒になりますよ。便利な反面手間が大変です。