ブランズ川西ってどうですか？

[物件比較中さん]

ブランズ川西についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：兵庫県川西市小花1丁目220番3（地番）
交通：阪急宝塚本線 「川西能勢口」駅 徒歩1分
福知山線 「川西池田」駅 徒歩6分
間取：3LDK～4LDK
面積：69.70平米～89.49平米
売主：東急不動産　関西支店
販売代理：東急リバブル　関西支社


施工会社：西松建設株式会社　関西支店
管理会社：株式会社東急コミュニティー

【タイトルの（仮称）を削除しました。2012.8.15　管理担当】

[61: 匿名さん]

イオンに決まってるやん
もともとその条件でしつこく居座るテナント金積んで撤去させたんやから

[62: 匿名さん]

価格はいくら位になるでしょうか？　他のブランズの価格と比較するとおおよその相場はわかりますが、駅直結の利便性とマイナス（事故）を差し引きでいくらになるのか気になるところです。　詳しい方いらっしゃいますか？

[63: 匿名さん]

プラスとマイナスの要因があるのでエステムと同価格程度での売り出しでしょう。広い部屋の89㎡最上階で4000万前後だと思います。あくまで予想ですが・・・

[64: 匿名さん]

4000万かぁ・・　予算オーバーです。　やはり高いですね中古物件を探します。　

[65: 匿名さん]

最上階９０平米で４０００万はない
片手は行くと思うけど
双方向角部屋ならもう１本プラスだな
もし４本で出るとしたら相当グレード低いぞ

[66: 匿名さん]

３年前に建った駅前のジオが中古で３千万前半。新築のエステム７６平米が３千万半ばなので４千位が妥当でしょう　ここ数年で販売価格も相当下がっています。他のブランズシリーズから比較してもそのあたりでは。

[67: 匿名さん]

立地、ブランズの相場からすると、90で4000万はまずないですね。坪単価170〜180万が妥当ラインだと思います。価格レンジ、90の最上階で4600〜4900万。以降階数が下がるごとにダウンしていく設定と予想しています。下限なら買い、上限にちかいなら見送ろうと思っています。いくら駅直結でも相場を逸脱しています、供給不足の数年前と状況は違い、今後供給過多、中古相場の下落があきらかですから… 大阪市西区堀江あたりと変わらなくなりますからね。川西と堀江どちらが資産価値があるか冷静に考える必要があります。視野を広げて総合的に判断しましょう。それにしてもモデルルームおそすぎ！

[68: 匿名さん]

阪神間で探してて、初めは西宮や宝塚で探してたんですが
そこそこ駅近でイイと思えるような場所は、どこも坪200万くらい
してました。
川西はまだ検討し初めですが、あの立地でNo67さん言われる
坪170万程度ならかなり良いと思います。

[69: 匿名さん]

上の書き込みで価格はかなり高めのようですね川西の築浅物件の中古と大きく違い比較対象にならないですねぇ。

[70: 金融機関関係者]

まだ価格は正式に決まっていないでしょうね。当然高く売りたいので希望販売価格は設定してるはずですが、近隣の価格、販売動向、資料請求数、事前アンケートなどで総合的に売れ残らずになるべく高く売り切る価格を最終的に決定してきます。一部ねのデベロッパーは売れ残り覚悟で強気な価格設定をしてます。結果大苦戦し最終的にコストがかかり、値引きで正味利益はかわらないという場合が多いですね。MRオープンしても、販売開始まで価格が下がる傾向が最近多いのは、建築確認を取得時点と販売開始時点とでは大きく環境が変わってきてるからです。川西中心部は2〜3年前の環境と現在では大きくちがう代表的なエリアです。恐らく一番高い最上階角で5000はとれる目論見でしょうが、このでべはS不動産とちがい、強気ではなく売り切り系なので10〜15％は下げてくるでしょう！駅直結で多数売れ残りでは、今後の関西他物件にも影響がありますからね。もし強気なら大苦戦すること間違いなし。ブランズさん良く考えて下さいね。

[71: 購入検討中さん]

普通に考えて強気でしょ。
川西では一等地なんやから。

[72: 匿名さん]

築５年　徒歩５分以内なら2500万の物件もあります。　新築は価格下落が激しく、５年で1000万は下がると思います。　ジオもそうでしたね。　どちらがお徳でしょうか？　

[73: 匿名さん]

お得さで選ぶ人もいれば、新築がいい人もいるし、持ってる金も違うし、人それぞれですね。

[74: マンション投資家さん]

損得勘定重視で買うなら、絶対に中古マンション。
結婚相手は処女でないとダメと云う様な人は新築マンション
つまり、人それぞれ。

[75: 金融機関関係者]

確かに川西では一等地ですが、現在の適正価格かどうかが問題です。数年前のバブリーな価格設定では売れないということです。現に池田駅前、完成後売れ残り。豊中駅前デッキ直結もしかり、消費者の目は厳しくなっています。何故なら、阪急宝塚線より人気の高い、北大阪急行沿線の中古を含め相場が下がっているからです。正確には適正な方向にきているというべきですね。つまり、今まで手がでなかった、世帯年収500万以下の層が比較的人気エリアを選択できるようになっています。川西駅前は便利で人気も当然でると思いますが、北摂とちがい大阪市内からのニーズはまずありません。せいぜい豊中駅前くらいまでです。しかも今後300〜400の供給があるので、近隣駅前物件待機組だけでは満たされません。あとは価格次第で購買層、エリアが広がりますので、それに期待しています。あとは高槻バブルを何とかして欲しいのですが、買う人がいるからしばらく続きそうです。路線価からして異常です。

[76: 匿名さん]

私はブランズ川西気にしでしたが、結局西宮のマンションにしました。

[77: ご近所さん]

川西は子育て世帯を除けば利便性が高く、坪単価は阪神北摂では安いほうで穴場だと思う。でも、川西市民、猪名川町民、宝塚の武庫川東と池田の猪名川沿いの人くらいしか住みたいと思わないのが、ネック。。こんなに供給されたら借り手有利になるんじゃないかと不安になりますがどうでしょう。ちなみな教員に聞くと、川西転勤は「あちゃ～」という感覚の先生が多いらしいですよ。。

[78: 匿名さん]

たしかに某不動産のようにブランド意識が高く強気な設定で在庫抱えまくり、いい印象はないですね。値引きでさばき、正規価格で入居した者との関係も問題になっていますね。中には裁判を起こした物件もあり、入居後に安心して暮らせないでしょう。東急はあまり在庫を抱えない印象があるので、それなりの価格になるのではないかと個人的に思います。まぁ一流デベロッパーのように体力がないのかもしれませんが…

[79: 匿名さん]

東急不動産は普通に一流だと思います。
阪急不動産よりは大きいと思います

[80: 金融機関関係者]

東急も阪急も一流デベロッパーです。資金繰り、実質純資産も問題ありません。あとはバックが電鉄会社なので破綻リスクは極めて低いと思います。ただ単体の体力では財閥系が際立っていますね。ですから超一流と位置付けした方がいいかもしれません。あくまでも流動資産、破綻リスクでの位置付けですから、会社の評判、営業の質、設備構造などのランクではありません。会社の大きさ云々はこの業界は関係ありません。マンション供給Nｏ1だった大京が実質破綻したのがいい例です。名前のとおった会社でも結構自転車操業経営ですから、融資止まれば一部上場でも一瞬にしてぶっ飛びますよ。電鉄系は大丈夫ですけどね。今のところ。それより近くにできる物件のデベは今のところ好調ですが、中長期では危険かもしれません。多くは語れませんが…

[81: 匿名さん]

ほんまかいな。掲示板なんて信用できんよな。

[82: 匿名さん]

掲示板なんやから、多くを語ったら？

[83: 金融機関関係者]

私は川西が第二の故郷なので、少しでもいい条件で取引き、適正な取引きで町が活性化して欲しいと願っています。できれば千里エリア、阪神間、大阪市内からの検討が増えて川西の素晴らしさをわかって欲しいのです。その為には適正価格が不可欠です。過去の相場に囚われることなく、多くの方が検討できる価格を期待しています。当然、川西で販売予定のデベ関係者が閲覧しているのを想定しています。そのベンチマークがこのブランズ川西ですから。注目しています。

[84: 匿名さん]

川西は地味ですけど、イイとこですよ。

[85: 匿名]

77さんの、教員の方の話が気になります。学区に関しては、いい噂を聞かないもので…。実際のところどうなんでしょうか。悩みます。

[86: 周辺住民さん]

川西小学校は現時点でも、プレハブで学んでいる学年があるそうです。新棟建設の際の川西市教委の想定が誤っていたのでしょう。ここに300～400世帯が来たら、、。

[87: 匿名さん]

私もここのマンションと同じ小学校卒業して
中学の時に引っ越して、西宮の比較的人気有る
と言われてる公立学校に転校しました。
小学校は特に荒れた様子も無く、ごく普通でした。
転校した中学は、ほぼ学級崩壊の状態で、担任の先生に
給食のパンを投げたり、授業も成り立たない日もありました。
通う学校の評判がイイに越した事は無いですが、評判だけでは
学校の質は分からないと思ってます。

[88: 匿名さん]

今回のブランズは価格をエステム程度にしてくるでしょう　このあとにジオや他のマンションが予定しているので売れ残っては長期間在庫を保有しないといけないからで、駅前の立地にしては割安になるでしょう。もちろん中古の価格もそれに応じて安くなるのでどちらを選択するのかよく検討して下さい。築１０年で１０分以内ならここの半値近くで購入できるでしょう。

[89: 匿名さん]

それくらいの理由でエステムと同程度の価格に
出来るんでしょうか？?
だとしたら、エステムの残り住戸の価値は激減
しますよね。買う人居ないかも～
立地もブランド力も東急の方が断然有利だと思うんですが、
実際に売り出さないと分からないですね。

[90: 匿名]

購入を検討しているのですが、店舗ありというのが気になっています。
まだどんな店舗が入るかはわかりませんが、飲食店だと虫が出やすかったり…⁈
立地や間取りは気に入っているのですが、やはり店舗付きというのはあまり良くないのでしょうか？

[91: 匿名さん]

何べんも言うとるやん
イオン
年月かかりすぎて嫌気さしてなかったらね

[92: 匿名さん]

隣のKOHYOはイオングループなので、3フロアには食料品以外の店舗が入るという理解で良いのでしょうか？
他にはジャスコにいたテナントは戻って来るんでしょうか？
ガルボイとか是非戻ってきてほしいなあ(笑)

[93: 匿名さん]

イオンではありません。
飲食店等の店舗が入る予定のようです。
駐車スペースが狭く大手スーパーは入らないです。
川西に無いような店舗が入ればよいですね。

[94: 匿名さん]

ジャスコ閉店後２年がかりで個人テナントを撤去させたとこまでは良かったが
今度は複数地権者との交渉がおかしくなって数年たな晒しにしたことで･･･計画の次元そのものが変わってしまったな
みずほが痺れを切らして別店舗営業
３セクのアステ地下テナント総替え失敗で商業基盤が混沌
一部地主の抵抗で開発面積縮小タワマン断念=計画元オリックスの撤退
タワマンに移るはずのイオン系コーヨーがテナント撤退エリアを借上げ腰を据えて規模拡大

何れにしてもこのマンションに入る店舗とランドプランは大きな検討要因になりそうだ

[95: 匿名]

駅近で探しています。
ブランズは店舗が入るということで悩み中です。
ジオはいつ頃できる予定かご存知の方いらっしゃいますか？
また、ジオも店舗が入るのでしょうか？

[96: 匿名さん]

>>95
ジオって冠かどうかはわからないけど阪急不動産計画は２か所あるので…どっちのことかな
まーどちらも2014年上半期竣工のはず
夏祭りしてたエステム南西の電鉄管理地の方は店舗が入るよ

[97: 匿名]

ありがとうございます。
2カ所もあるんですね！
店舗が入るのはまた別の所のようですね。
エステムコートを見に行った時に聞いた話をうろ覚えだったので…f^_^;)
じっくり考えたいと思います。

[98: ご近所さん]

確かもう一件は、高架挟んで反対側で、パチンコ屋さんの
隣に阪急の建築計画の看板見かけましたよ。

[99: 匿名さん]

どん店舗が入るかで資産価値が大きく異なります。店舗のイメージが大きいからです。一旦入った店舗も何十年も住む間に何度も入れ替わりますし、空きの期間もでてくるでしょう。管理費の負担割合の問題もあり慎重に検討すべきです。私が昔、住んでいたマンションは入居時は銀行でしたが撤退して焼肉屋になり引越しました。上層階でしたが匂いが苦痛でした。他にも店舗によっては音の問題等々がありますので影響が大きいと思います。ここは近隣にも居酒屋や店舗があるので最初からそういうことが気にならない人が購入するのかと思います。

[100: 匿名さん]

入る店舗が分からないまま分譲が始まる可能性はありますか？

[101: 匿名さん]

今回は決まっていますが、入らない場合もあります。また撤退する場合もあるので住居者はたびたび一喜一憂です。

[102: 匿名さん]

モデルルーム公開まであと２週間ですが、まだ案内も無いし。ＨＰにもアップされていないですね。また延期になるのかな？
他の物件との比較もあるので早く情報が欲しいのですが、東急はこんなものなのかな？　

[103: 匿名さん]

焦らない焦らない

[104: 匿名さん]

MRオープンは早くて22日です。延期することはないと思いますが…

[105: 匿名さん]

前に幽霊のことが書いてたけど　供養とかはしてから建てたのかな？　起工式は普通やるけど　それで済ましてしまったのかな？　

[106: 匿名さん]

気にし過ぎじゃないですか…。

[107: 匿名さん]

だいたいからして建築始まってますよ

[108: 匿名さん]

周辺は賑やかなところなんで心配ないと思いますが、購入時には説明があると思います。

[109: 匿名さん]

現地を見に行ってきました。
隣接道路は非常に車の通行が多いところですね。
片道３車線がひっきり無しなので
排ガスと音がすごいですね。
それに南側の道路も交通量が多いです。
川西は校外で空気が綺麗な印象があったので
大阪市内のようなイメージでした。
池田の駅前マンションの方が静かです。

[110: 匿名]

騒音排気ガスくらい我慢したら良いんじゃ

[111: 匿名さん]

幽霊の説明なんかあるわけないだろ
そんなもん出るんやったらおもろいからオレが買ってやるわ
それと排ガス云々いってるやつはネガ言ってるんじゃなくて買わなきゃいいんだよ

[112: 匿名]

騒音排気ガスがあるとこやから幽霊がどうのこうのとか言ってる余裕ないでしょう。

[113: 物件比較中さん]

工期について教えて下さい。
http://housingloan.jp/helpful/apa_choice.html
に、工期は階数プラス3カ月、と書いてあったのですが、ここは8月末竣工で14階建てだから3月末から建築が始まっていないといけないということになります。
素人目には、7月末でも土地の南側(駐車場？)を掘っている感じはありましたが、本体の建築はまだ始まっていないように見えました。
不安を感じていますので、どなたか詳しい方に教えていただければ幸いです。

[114: 匿名さん]

建築はもう始まっています。今は基礎工事、その後に鉄筋、躯体工事になります。

[115: 物件比較中さん]

すみません、私の尋ね方が悪かったですね。
不安に感じているのは、いま建築が始まっているかではなく、工期が適正にとられているか、です。工期が短いと素人目には分からない不具合が隠れていることが多いと本によく書かれていますので。

[116: 匿名さん]

素人にはわからないと思います。
高松建設だし、東急だし大丈夫やないですか。
そんなことも気にしだしたら買えなくなりますよ

[117: 匿名さん]

東急は北摂の物件なんかでトラブルがあったとこの掲示板でみました。
大なり小なりどこのデベでも問題はあるでしょうけど、工期が短いとどこがやっても何らかの問題がありそうですが、、、

[118: 匿名]

先ほど事前案内会の予約の電話をしましたが、すでに予約がたくさんあるようで希望の日程はいっぱいのようでした。
楽しみに待ちたいと思います。

[119: 匿名さん]

基礎工事が始まって竣工まで１年以上あるのでこの規模の物件なら短くないと思います。
仕様のグレードや住みやすさ等々で判断されてはと思います。

[120: 住まいに詳しい人]

以下、ネットからコピペですが。こういうことを聞きたいんじゃないんですか？

マンションの１階分を作るのに、ちょうど１カ月かかること になる。なぜ１階分＝１カ月かというと、コンクリートが硬化し て一定の強度に達するのに、およそ28日間かかるとされている からだ。生コンを型枠に流し込んでからきちんと固まるまでは、 梁や床を下から支えている支柱を外すことができない。これより も早く支柱を外してしまうと、床や梁がたわんでしまう恐れがあ るのだ。無理に工期を短縮してコストダウンをするために、早め に支柱を外すような突貫工事を行なうと、のちのちの建物の耐久 性に悪影響を与えかねない。工期があまりにも短いマンションに は注意をしたほうがようさそうだ。

[121: 匿名さん]

ここの躯体は高強度大臣認定の生コンで行くみたいだよ

[122: 物件比較中さん]

皆さんありがとうございます！見えてきました。
あとは、高強度大臣認定生コンが、通常の28日よりかなり早く一定の強度になるという話でしたら不安解消です！
ご存知の方はいらっしゃいますか？

[123: 物件比較中さん]

エステムが予想以上に売れてるので、ここは高めの設定で来ると読んでます。エステムのファミリータイプほぼ完売ですから。ニーズがある以上、安売りする理由はあません。4Lが3タイプあるので、そこから売れるとよんでるみたいです。5本近いんとちゃいますかね。個人的には安すぎると、何か設備、構造に問題ありそうで複雑です。タワーパーキングは私は○です。

[124: 匿名さん]

ここは良いですね。駅直結は本当資産価値高いですよ。
川西は郊外の一軒家から駅近への移りのニーズがまだまだありますから、ここはすぐに完売すると思います。
なんらかしらネガティブ発言が多いスレは申込希望者が他を排除するためや業者の書き込みで、そのようなスレのマンションは好調であることが過去の物件を分析するとわかります。

[125: 匿名さん]

私もここはそれなりにニーズがあると思う。
ただ、個人的に100へーべ超えがないのが残念です。
奥から引っ越しするのに戸建からマンションは狭くなるので広い間取りも欲しかった。

[126: 匿名さん]

100越えのニーズは川西にはないです。
あるとしたら二世帯で住むことくらいですが川西という特性上敢えてマンションで二世帯で住むことは考えにくい。
100越えを求める世帯は郊外に一軒家を買うでしょう。いくらでもありますし。
郊外から駅近に移り住む世帯は子育てが終わっています。そのため広さのニーズはなく、むしろ一軒家が広いゆえ、掃除の大変さと郊外の不便さで駅近に移り住みます。50くらいのコンパクトマンションでも十分勝負出来ます。
過去の物件を分析するとこの物件で100は必要なく、それなら50を二戸作ったほうが得策でしょう。

[127: 匿名さん]

私は欲しいなぁ。ってことでプレミスト西宮北口にしました

[128: 匿名さん]

私も戸建からマンションに住み替え予定ですが、やはり狭く感じます。

[129: 購入検討中さん]

50はあんまり需要ないやろ。

[130: 匿名さん]

一軒家からマンションに移る世帯の方々は理由は？？
このマンションが狭くて嫌だという住み替え世帯は皆無。広い一軒家の掃除等大変さを経験してない偽り者でしょう。
又川西の郊外に住まわれてて、広さが理由でニシキタを選択される世帯も皆無。

それは過去の物件を分析すればわかります。50は言い過ぎましたが。100よりはという意味です。

[131: 匿名さん]

工期について色々書かれていますが一番注意しないといけない物件は3月引渡しの物件です。
ここは8月なので問題はないでしょう。
過去の物件を分析すればわかります。

[132: 購入検討中さん]

そうですか？私が特別なのかもしれません。

[133: 匿名さん]

確かに広さだけを求めて結果、西宮北口になった訳じゃないですけどね。けど、広さは条件の一つでした。
広さ求める人ってあんまりいないんですね…

[134: 匿名]

最近のマンションは数字以上に狭いから、90平米でも、戸建てから来た人が見れば狭いと感じるよ。
川西だとやっぱり少し広さは欲しい。

[135: 匿名さん]

そうだ、いいこと思いついた！
ここの７０平米とエステムかジオの一番ちっちゃいのと２つ買っちゃえば。

[136: 匿名さん]

それイイアイデア！

[137: 匿名さん]

川西郊外一軒家から駅近マンションに移り住む世帯で広さを求める世帯はいないということです？現在賃貸等に住まれてて子育て全盛の世帯がマンションを購入することとはニーズが全く異なるということです。
本当に郊外の一軒家に住んでいましたか？？？
過去の物件を分析すればわかります。

[138: 匿名さん]

価値観は人により異なりますからね。色々ですね

[140: 匿名さん]

しょうもな

[142: 匿名さん]

あるわけないやん。死んだ人がかわいそう

[143: 匿名さん]

幽霊ネタはもうええって！稲川淳二かっ！

[144: 匿名さん]

幽霊ネタ書いてるやつ
悪意見え見えやから特定してみよかな

[145: 匿名さん]

それって、デベやって言いたいパターン？それもしょうもな。

[146: 匿名さん]

間違いなく、同じやつ！関係者やな。

[147: 匿名さん]

>>145
個人だよ
デベが調べりゃわかる子供じみたことするか
放っときゃ延々とやりよるからタチ悪いな

[148: 匿名さん]

考えすぎちゃう？デベなんてこんなデマと悪口ばっかの掲示板なんて相手にしてないで。

[149: 匿名さん]

死んだが浮かばれんわ。

[150: 匿名さん]

>>149
もう手遅れやで

[151: 匿名さん]

ほんまやな～

[152: 匿名さん]

だいぶ脱線してますが、この物件のターゲット層は何なのでしょう？間取り10パターンの割には約70〜90へーべーの3L〜4Lと選択肢少ないですね。ファミリー層メインだと思いますが、それだけで売り切ることはできますかね？60や、100超もあっていい立地だと感じています。

[153: 匿名さん]

>>153
脱線じゃなくて本線でしょう
先のレスに子育てを終わった老人層がとの見解がありましたが
私は北山手に親元がある子育て層(通勤と私学通学)がメインじゃないかと思ってます
だからこの規模でしょう

[154: 匿名さん]

アンカー
>>152 に訂正ﾃﾞｽ

[155: 匿名さん]

私もそう思います。戸数の割にバリエーションが少ないかなって。川西にしては一等地なのに個人的にはパッとしない物件だなと。

[156: 匿名さん]

本日水曜日はデベくんの定休日です。ゆっくり休まれましたか？ほんま、わかりやすいな！

[157: 匿名さん]

デベが書き込みしてると本気で信じてる人いるんや…

[158: 匿名さん]

休みの日ぐらいゆっくりさしたりーな、金縛りにあって、苦しんでるんちゃう？ネタにしてたらほんまバチあたるで。

[159: 匿名さん]

なんじゃそれ

[160: 物件比較中さん]

私もこんなデマばっかの掲示板なんて相手にしてないと思います。ほんと悪口とデマばっかり。