プレサンスタワー 北浜

[匿名さん]

公式URL：プレサンスタワー 北浜　http://pt-kitahama.com/index.html
売主：プレサンスコーポレーション　http://www.pressance.co.jp/
販売提携（代理）：プレサンス住販　http://pressance-jyuhan.co.jp/
管理会社：
プレサンスコミュニティ http://pressance-community.jp/
グローバルコミュニティ株式会社　http://www.glob-com.co.jp/

名称　プレサンスタワー 北浜
所在地　大阪市中央区平野町1丁目38番（地番）
交通　
大阪市営地下鉄堺筋線「北浜」駅徒歩3分、
京阪本線「北浜」駅徒歩6分
大阪市営地下鉄堺筋線・中央線「堺筋本町」駅徒歩6分、
大阪市営地下鉄御堂筋線・京阪本線「淀屋橋」駅徒歩9分
地域・地区　商業地域、防火地域、駐車場整備地区、埋蔵文化財包蔵地
地目　宅地
敷地面積　845.21m2（登記簿面積・実測面積・建築確認対象面積）
建築面積　518.27m2
建築延床面積　8,568.36m2
容積率　737.97％（指定800％）
建ぺい率　61.32％（指定80％）
構造・規模　鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地下1階 地上20階建
総戸数　150戸（内プレミアムフロア54戸）
販売戸数　未定
建築確認番号　第BVJ－S11-10-541号(平成24年3月12日)
計画変更確認番号　第BVJ－S11-11-541号(平成24年5月17日)
私道負担　なし
間取り　1K～3LDK
住居専有面積　22.18m2～77.12m2
バルコニー面積　3.01m2～14.31m2
サービスバルコニー面積　2.83m2（プレミアムフロア）
自転車置場　177台(屋内スライドラック式138台・屋内固定ラック式4台・屋内平面式2台・上部2段ラック式33台、使用料：月額未定)
バイク置場　5台(屋内平面式、使用料：月額未定)
ミニバイク置場　24台(屋内平面式10台・屋外平面式14台、使用料：月額未定)
駐車場　16台（屋内機械式6台・屋外機械式10台、使用料：月額未定)
分譲後の権利形態　敷地は専有面積持分比率による所有権の共有、建物は区分所有
管理形態　区分所有者全員で管理組合を設立し、管理組合より管理受託者
（グローバルコミュニティ株式会社・株式会社プレサンスコミュニティ）へ委託。
竣工予定　平成26年3月下旬
入居予定　平成26年4月上旬（プレミアムフロア）
設計・監理　株式会社現代綜合設計
構造設計　株式会社ティーエムエッチ
施工　株式会社鍜治田工務店
管理会社　グローバルコミュニティ株式会社・株式会社プレサンスコミュニティ
設計図書閲覧場所　プレサンス ロジェ ｢本町」マンションギャラリー、竣工後は管理事務室

[3: 匿名]

プレミアムが分譲であとは投資用だよ

[5: マンション投資家さん]

プレサンスは駅２～５分１Ｋ新築で１５００万円が相場という典型的な脳味噌のない＊＊＊を相手に商売。

[6: 匿名さん]

他人がどうのこうのと気にならければ駅3分で
お買い得じゃないでしょうか？
北浜どんどんマンションが建っていって、オフィス街から
住居へと変わっていくので今がお買い時でしょうか？

[7: 匿名さん]

HPの情報がまだ少ないですね。
1K～3LDKの間取りみたいです。
投資で購入する人多くなるのでしょうか？

[8: 匿名さん]

鍜治田工務店の施工ですね
プレサンスロジェ武庫之荘やプレサンスロジェ南草津も建設したところですね。
特に建設中の南草津では６月に新聞に出るような大きな事故が起きたようですね。

[9: 匿名さん]

鍜治田って小規模専門じゃないの？
タワーなんて大丈夫？

[10: 匿名さん]

構造は耐震ですか？

[13: 匿名さん]

ワンルームの投資マンション屋さんがついにタワーマンションか
企業自体は高利益率で莫大な利益上げてキャッシュフローも潤沢だし
こういうものに手を出せるようになったんだね
そのうち高層オフィスビルにも手を出すのもありえるかも
このタワーは実需主体だろうけど１Ｋ２２㎡～ってのもあるから投資用もあるみたいね
プレサンスの投資物件はワンルーム１，６００万くらいが多いみたいだけど
タワーだと１ｋ２，５００くらいで売るのかな？
普通だったら買わないものを公務員や教職員、看護師なんかへの名簿電話営業で
値引きもせずに売り切るのはこのご時世に本当に凄まじいまでの営業力だ

[14: 匿名]

麺屋 きょうすけ うまい

[16: 匿名さん]

タワーって言っても２０階建てでしょ、この界隈のタワーは５０階とかだから普通のマンションだろ。
敷地面積も狭いし２０階建てで１５０戸だから１フロア７～８戸、駐輪場も１７０しかない
おまけに駐車場１６台（内屋外機械式が１０台）完全に単身向けだな

[17: 匿名さん]

ファミリー向けマンションでなければ、自転車の台数も多くないと思います。
最初から駐車場の台数も少ないので、車を所有していない人が多く検討
するのでは？

[18: 匿名さん]

ここはまだ間取りやその他の詳細がHPに載ってないですね。
こじんまりタワーのようでうが詳細が気になります。

[19: 匿名さん]

このマンションは、どの世代をターゲットにしていると
思いますか？
北浜は静かで環境も良いです、周りの立地も良いので
ファミリーでも便利だと思います。

[20: 匿名さん]

>>19
まず、プレサンスの名簿電話営業力は凄いから、1K～1LDKは不動産投資家向けに売るんじゃないかな。
投資部屋の入居者は、大企業の社員とかが社宅で借りそう。
2LDK～3LDKは、どうしてもタワーマンションに住みたいけど、
本物のタワーは買う金がないという見栄っ張りな人間が買うんだろうな。
ファミリーと言っても30代で子供が小さい世代かな。

[21: 匿名さん]

２０階建なのに、マンション名にわざわざタワーって付けるセンスに問題があると思うけど･･･
よっぽどタワーに権威や憧れを感じてるんだろうか。
あとは現地を見ずに買う地方のにわか不動産投資家にとってはタワーですよというアピールにはなるだろうな。

[22: 匿名さん]

そうですね、確かに何階以上になるとタワーって呼ばれるんでしょうね。
20階だとワターマンションってイメージじゃないです。
倍ぐらいの高さのマンションより生活しやすいと思いますよ。

[23: 匿名さん]

プレサンスにとってはタワーだからタワーと言ってるだけですかね？
阿波座にも20階でタワーと言っちゃってる物件があるし…

プレミアムと称する10階以上が分譲で、9階以下が投資用ですね。
エステムプラザ大手前と同じ方式です。
電話で価格の目安を教えてもらいましたが、かなり安かったですよ。
坪単価はプレサンスロジェ本町と同じくらいです。

完売したブランズ北浜より立地がいいのでタワーという名前を気にせず、
板状だと思ってれば立地と価格で買いでしょう。

投資用はアレですが分譲に関してはプレサンスの値付けは上手なので
分譲部分はすぐに売れてしまうと思います。

[24: 匿名さん]

>>23
ファミリー分譲のプレサンスロジェシリーズは価格が早期に完売できる価格ですよね
でも、高齢者住宅のエイジングコートと投資用ワンルームの高過ぎる価格はビックリだけど
そういう商品を売れる営業部隊がいるので出来る芸ですな

ところで、北浜の実需分譲部分が売れるとして、管理費や修繕積立金の将来性はどうなりそうですか？
管理会社をグループ子会社と別の実働部隊？と２つあるようですが？？？

[25: 匿名さん]

プレサンスに問い合わせた時はそこまで聞きませんでしたが、
エステムプラザ大手前ですと、まずMRでは分譲のみの販売で
投資部分は間取りも分からず別ルートとのことでした。

管理・修繕は分譲と投資の区別はなく、投資部分の所有者が投資家さんです。
ただ、大手前に関しては投資部分が全部売れなかったので一部ウィークリーと
なっている部屋があり、そこはエステム所有です。

将来の計画については所有者の意識で決まるので、所有者次第
（特に分譲部分）かと思われます。

大阪の投資家さんは理事に参加せず○投げな人が多い（面倒臭い？）ので
分譲部分を購入にて住んでる方々次第でしょうか？

東京の投資家だと役員免除の有無関係なしに、進んで理事長になって
管理会社にプレッシャーをかける人が多いように思います。
自身で居住しないからこそ資産価値が大切ですもんね。

ちなみに知り合いが大手前の分譲を購入して賃貸に出していますが
投資部分を1500万前後で買うよりかなりオイシイと言ってました。
いくらビオールのうしろとは言え、54㎡の角部屋が2400万でしたからねぇ…
私は迷う間もなくすぐ完売してしまったことを少し後悔していて、
ここに注目しています。

いくら投資用と同居してるマンションとはいえ、そのまま住む人を相手にしている
分譲部分に関してはそれなりの仕様になると思いますので（エステムなんて
浴室テレビまで標準で付いてました）、分譲賃貸として謳えますし、
お客さんも賃貸仕様との違いが分かるので新築効果がなくなっても
賃料の落ち込みはマシでしょう。

[26: 匿名さん]

>>25
確かに。
プレサンスであろうが日商エステムであろうが、
投資用の物件は質が低く価格も高い、実需用は質が高く価格も低い
というのが一般的でしょうからね。

投資用に買うにしても、立地が良くて質が高いところを自分で選んで
あとの賃貸管理なんて、業者がたくさんあるからあとで選べばいいだけですものね。

ただ、投資用に新築で買う意味はなくてやはり築浅の中古を選ばないと･･･
中古は物件選びが難しいですよね。