パークタワー東雲ってどうですか？その２

[マンコミュファンさん]

間もなくスレッドが1000に達する見通しとなったのでパート2作りました。よろしくお願いします。
スレッドその1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/195745/

≪全体概要≫
所在地：東京都江東区東雲1－1－6
交通：有楽町線辰巳駅徒歩10分、豊洲駅徒歩16分、りんかい線東雲駅徒歩7分
総戸数：585戸
間取り：2LDK～4LDK（55.37～90.35平米）
入居：2014年4月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
設計・施工：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス


[スムログ 関連記事]
湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/

[582: 匿名さん]

修繕積立金が駐車場維持で消えていく、見かけだけの激安かも。

[583: 匿名さん]

＞575
野村は東雲小ですよ。

[584: 匿名さん]

>>583
野村は思いっきり辰巳小だ。プラウドに聞け。
ここは知らないが？

[585: 匿名]

ちょと疑問点を発見。
公式ＨＰの間取りページで
＞例えば、収納に配慮しウォークインクロゼットを総戸数585戸に対し583戸の住戸に採用。
ということは、７０Ｃtypeの３ＬＤ・Ｋ＋sicは、２戸しかないのかな。。
向きは妥協しても魅了的な間取りなんだったんだけどな

[586: 匿名]

プラウドのパンフレットには、575さんのコメントのように通学区は、東雲小学校ですよ、(中学は有明中学校)。
パーク東雲は、わかりませんので、こちらを三井さんに聞かれたほうがいいですね。

[587: 匿名さん]

>585
まさに低層釣り部屋ってことじゃない？

[588: 匿名さん]

辰巳小でも東雲小でも都営住民が多数の生徒と一緒の学校かぁ

[589: 匿名さん]

都営ですけど、何か？

[590: 匿名]

ここは激安かどうかはまだわからないよ。プラウドやレックスを見ればわかる通り市場価格は下落トレンドだから、現状見る限りは安い価格が適正であって、安い若しくは激安と判断するのは時期早尚。これから他が高い価格で出してきて始めて安いかがわかる。

しかしながら、湾岸離れやらで高くても買う人は限られるから、今後も暫くは下がり続けると思います。

[591: 匿名さん]

下がり続けるなら、デべは新築物件を出してこないだろうね。
晴海はスミフや三井のタワーが着工未定になってるそうだから。

[592: 匿名さん]

てことは東雲最後の物件になるかもね。

[594: 匿名さん]

ある意味ランドマークになるよ！

[595: 匿名さん]

でっかい順の3本だから、まあ額面通りのランドマークではあるな。
プラウドは本当の最高部は180m（建築基準法上は175.01m）でキャナル一背が高いけど、スリムだから存在感（圧迫感）が小さい。
ここの北側は、70m近い幅があるし立駐部分はダミーバルコニーの巨大壁面、道路際も歩道から数メートルしか離れてないから、威圧感はマックスだね。あの市松模様も押し出しが効いてる。

大衆受けする免震＋パンダ部屋＋三井ブランド
帰りはバス停の真ん前、行きは始発車庫が2分ちょっと
スカイドッグランにシガーバー

最強じゃん。

今夜も辰巳駅前でティッシュ配りしてるし。

[596: 匿名さん]

蓋開けてみたら、安い安いと煽られたけどパンダ部屋以外はそれなりの坪単価でたいして売れなかったりね。。。
安いと思ってて少しでも高いと、すごく高いと感じちゃうのが人間の心理。

[597: 匿名さん]

営業さんが上手にお高い部屋に誘導なさってくださいますよ。
モデルルーム行くと夢心地になって期待しちゃうからね。
多少高くても納得だねって気分になるからね。

[598: 匿名さん]

三井は昔から割高感あるからなあ。
たまには大盤振る舞いしてほしいわ。

[599: 匿名さん]

PCTは、安かった。ってことになってるみたいだけどね。
実際はPCT分譲当時は、マンション市場全体が安かったんだけどね。

[601: 匿名さん]

同じ東雲のプラウドが坪２３５程度、ここも同程度の坪単価だろうから震災後の湾岸エリア内の東雲の適正価格なんでしょう。震災前から売ってるレックスは現時点だと、１０％近く割高という事になってしまうんじゃないのかな。

[602: 匿名さん]

海側から北に向かってラインを上げて行くというのが当初の構想。

[604: 匿名さん]

全体でみてもプラウドより割安になるんじゃない。
他を検討するにしても今は秋まで待つのが正確かな

[605: 匿名さん]

運河沿いかどうかは気持ち的に大きなポイントかと。

[606: 匿名さん]

正直な話、湾岸物件に関してはマンコミ見るより、のらえもんさんのブログ
見た方が遥かに参考になるよな。

[607: 匿名さん]

東雲には先がないって書いてあるよね。

[608: 匿名さん]

>607
まだそんな事言ってる人がいるんだね。
筋金入りですな。

[609: 匿名さん]

のらえもんさん、ここは野村より割高と予想して
ハズレたんじゃなかったっけ？
それと、パークタワー豊洲を奥さんが気に入ったような事を書いてたが、
その話はウヤムヤに…

[610: 匿名さん]

608
プラウド東雲でキャナルコートの開発は終了、これからは古くなるのみ
パークタワー東雲は、…むしろマイナス要因。
最寄駅の辰巳駅前は何も無い。東雲駅は更に何もない。
って書いてあるけど

[611: ビギナーさん]

確かにのらえもんはスクープやスッパ抜き情報が出た試しがない。
公式をコピーして考察や予想を書いてるだけ。「ズバリ野村より高いで
しょう」と啖呵きったくせに、最低価格提示後に修正しているし、その
修正値もこっちが7月15日＞＞390 で出した素人モロ値とかわんねえ。
この予想値さえ外れたら大爆笑。でも情報整理にはなるか？

それより知りたいのはパンダ部屋狙いのカモはどうやって抽選会まで生き
残るのか？ということだよ。向こう（デベのデブ）だって手ぐすねひいて
「はい。カモちゃーん。こちらに綺麗に整列しましょうねえ。」としっかり
利益取れる部屋に誘導するわけだよ。いろんなＰＲとトークが待ってるぜ。
倍率どころか抽選申込書出すに至るまで、それなりにテクニック・精神力が
試されるんだよ。そこあたりの対策情報はどこのサイトにも載ってないからな。
デブにとってはパンダ部屋倍率をいかに下げるかが腕のみせどころで、抽選
倍率5倍以上になったら同業他デブから「何やっていたんだ。」と笑いものに
される。恥ずかしい思いをしない為にも利益出す為にもデブも必死で誘導する。
三井も「それでも仕方のない奴らが3倍くらいは出る」と考えているじゃねえの。
だから仕方のない奴らになるのもそう簡単な話じゃないんだよ。実質10倍以上
の倍率はあっても、自分の経験からするとカモは必死に食い下がらないと
生き残れず、お高い部屋へご案内となる。倍率下げ工作とか書いている奴は
素人の中の素人。

それから、のらサイトに東雲の将来は・・・みたいなこと書いているらしいが、
今時点で何もない有明平原に住んでる奴から言われたくない。東雲の将来
よりも、あんたたちの現状心配したら？と言いたい。だいたい晴海・有明は
生活至極不便の癖に価格だけは、ご立派で価格に煩い俺とはしては許しがたい
と思ったよ。それでも三菱の晴海が1期400戸成約したというのはショックだったよ。

[612: 匿名]

趣味で書いてる人のブログを名指しで批判するのはどうかと思います。
悪意ある情報発信してるわけじゃあるまいし。

[613: 匿名さん]

つまり条件の悪いパンダ部屋の釣り価格を見て、安いと思って来たおカモさんを、それなりの価格の部屋に誘導して６００戸を販売するということですね。たしかにこの時代、品質よりも価格で釣ったほうが釣れやすいのでしょうね。

[615: 匿名さん]

まあ所詮ビギナーごときは釣り部屋しか狙ってないから、抽選ハズレはらさよならだね。
いい部屋はそれなりの価格するのは当然だし、抽選だけ目当てにしている人は勝手にどうぞって感じでしょ。

[616: 匿名さん]

あのブログで転載している平面図は古くて、もう少し駐車場部分が中に
入り込んだ計画に変更されている。
巨大な事には変わりないが。
あと駐輪場は１階の一部と２階部分のほとんどが占める形。
住居は４階からだけど、Ｗコンの駐車場に面する部分は６階
からとなるようです。

[617: 匿名さん]

釣り部屋だけが安いと信じたい周辺の関係者が必死ですな

[618: 匿名さん]

安いのは釣り部屋だけじゃないよと煽る関係者のほうが必死な気がします。

[622: 匿名さん]

最上階の部屋は坪２７３万か。やっぱりならせば、それなりの坪単価になるね。

[623: 匿名さん]

三井も野村に追随したって格好だね。
ただでさえ裁判沙汰で叩かれて計画の大幅な変更を余儀なくされただけでなく、野村の価格にしてやられて、さらにコンセプトまで庶民的なマンションに変えざるを得なかった。三井らしくないが、こういう時期だから仕方ないのであろう。

[626: 匿名]

野村もメインの南側の眺望をふさがれて
安くせざるを得なかったんだろうけど。

[627: 匿名さん]

野村はキャナルコート北端なので
色んなタワーやURマンションなどが南側に建ってるから仕方ないよ。

[630: 匿名さん]

ここが落ち着いたら元の水準に戻るんじゃないの?
ここ狙ってる人って、リセール期待してるっぽいし。

[631: 匿名さん]

これが地相場。
下がる事は期待できても上がる夢は見ないほうが良い。

[633: 匿名さん]

供給なくならないからそんな心配無用。いつもいつも、新規、中古、選り取り見取りで・・・

[634: 匿名さん]

ですね、TPOに合わせて好きな間取り、値段選べるのが今の、湾岸エリアの特性ですよね。
実際、保有する部屋を賃貸に出してみたらよくわかるよ、この辛さ。

[635: 匿名さん]

佃は、地元不動産屋に聞いたら
中古広告の価格は高くても値引きには応じてもらえますから、
と言われたことがあるよ。

[636: 匿名さん]

ドッグランの犬の糞尿誰が処理するんだ。ビニール袋とスコップ持って飼い主がちゃんとやってくれるんだろうな。塩ビ床だったらちゃんと雑巾で拭いておいてくれないと汚くてうちのわんころ連れてきても嫌がるからね。

[638: 匿名さん]

うむ。
安いところだからそういうの気にする人少ないかと思ってたよ。

[639: 匿名さん]

シガーバーの吸い殻や臭いは誰が処理するんだ。
と同じことだぬ。

[640: 匿名さん]

いぬいぬ考えて、文末をぬにしてしまった。

[641: 匿名さん]

管理費かかるね。

[643: 匿名さん]

シガーバーの葉巻って売ってても普通3000円〜5000円するでしょ？
自分の持ち込みタバコ吸うのは気が控える雰囲気なのかな…
それとも、ただタバコが吸えるバーという意味なのかな？

[644: 匿名さん]

3000円〜5000円の物を
気軽に買う人たちが住みそうなマンションかどうか、
を考えれば予想できるのでは？

[645: 匿名さん]

ただの喫煙所という意味だよ。煙を吸う機械があるだけ。
スモーキングプレイスと書いてあればわかりやすいのに、格好よくしたかったんじゃないの。

[646: 匿名さん]

なるほど！
それなら本当にありがたい事だ！決まりだね。

[647: 匿名さん]

パーキング、スモーキング、ドッグ、
グググとくるマンション。

[648: 匿名]

ここプラウドより全然いいですね。
始まったら誰もが認めるだろうね。

[649: 匿名さん]

同じ湾岸でも開発末期の東雲じゃなければ欲しいんだけどね。

[650: 匿名さん]

今さら湾岸なんて・・・まあ、プラウドよりはいいかも。

[652: 匿名さん]

そうだねぇ。埋め立地だからいいねぇ。

[654: 匿名さん]

三井は庶民を騙さないから。

[655: 匿名さん]

狙う部屋決めたよ。重ならないように三井さん、うまく調整してね。

[656: 匿名さん]

全部の間取り、はまだ公開されてないのに
もう決めたの。

[657: 匿名さん]

パンダ部屋にちょこっと投資。だめなら諦めるさ。

[659: 匿名さん]

長期的視点を持つ人なら、
マンション建て替えの時期の事まで考えなければいけないはずだが、
このマンションに限らず板全体で
将来の建て替えまで考えてマンション検討している人は極めて少数派なのが現実。

[660: 匿名さん]

生きている内に建て替えなんてないからね。そういうの心配するならしっかりとした土地の戸建てに住めば良い。

[662: ビギナーさん]

＞＞615
パンダ部屋が当たることは考えてないよ。抽選させてくれるだけで御の字。
抽選申し込みさせてくれるかどうかさえ怪しいと散々言っているだろ。
パンダ部屋を執拗に申し込もうとする奴は三井にとって客じゃないんだよ。
三井の説得にのって、高い部屋に変更してくれるのが本当の客。
野村の時は210万くらいの最安の部屋を申し込もうとしたけど、「それなら
辰巳や枝川でもいけばあ？」とやんわり言われたよ。今回、西と東の低層
なら210万はザラにあるカモと薄ら期待はしている。すると裏切られるんだよ
なあ。蓋を開けたら殆ど230万からじゃねえかとかね。

こうやって新築供給始まる度にパンダ部屋の申し込みしようとMRへ駆け込む
ツアーが出来上がるんだよ。

[665: 匿名]

なるほど、普通の部屋の価格みないと他は決めれないから待つしかなくて、公開された頃には他物件は選択の余地なしの状況。戦略的なうまい手だと思います。

[668: 匿名さん]

やっぱり高層で免震採用と地下を作らないタワマンってコストかからず、安く作れるんだね。
デベは利益を削るんじゃなく、作るコストを削ってるんだよ。商売なんだからね。

[669: 匿名さん]

1110台の自転車の駐輪場は2階に作るって話出てたけど本当？

[670: 匿名さん]

コスト削減で地下がないから、しょうがないでしょう。１階は保育園あるから置けない。

[671: 匿名さん]

2階から自転車乗ってすごい勢いで坂道降りてくる人がいそうで危険ですね。

[672: 匿名さん]

普通は、自転車用エレベーターがあると考えるなあ。
坂道ではなく。

[673: 契約済みさん]

コスト削減した共有部のために専用エレベータ作るとは考えにくくないですか？
よくスーパーである坂道型のエスカレータがあるといいですね。上りだけでも。

[674: 匿名さん]

物件サイトのどこかに自転車用エレベーターって
書いてあったような気がするけど？

[675: 匿名さん]

マンションの絵しかないからよくわかんないね。敷地内がどうなっているのか、建物内の構造とか。
これから出てくるのかな？
ドッグランが外廊下まで広がっているのか、外廊下とは壁か何かで遮断されているのか。
立体駐車場の出入り口、エントランスの構造、向き…
公式HP見てもよくわからない事ばかり。
シガーバーはただの喫煙室という話も出てるけど、バーといえばお酒を提供する雰囲気を感じるし。
詳しく見てないから見落とし多いのかも。

[676: 匿名]

それはね、東雲駅側の南西角の道路
の高さは2階程度の高さがあるから
そのまま出入ができるんだよ。
それだけ晴海通りに近接する
という事でもあるけど。

[677: ビギナーさん]

>>662
それは王道だと思うよ。基本は下の通り

①　まずはココの1期価格発表まで様子見
②　価格発表で安ければコレはという部屋を申し込む
③　パンダ部屋以外総じて高ければ、抽選だけさせてもらって次販売する湾岸物件を待つ
但し、他物件の破格オファーがあれば随時考える

消費税とかあるが湾岸一帯供給が続くんだから事情が許す限り待った方がいい。
三井さえ発売前からこんだけ価格PRしないと売れないと考えたわけだから、湾岸一帯で
3LDK20坪程度の部屋を最多5000万円で1万戸供給するのは今の日本の経済状態では無理。
ならばワンランク下のカモ呼ぶしかない。
貧乏カモとしては東雲合同庁舎と同じくらいの仕様で3LDK20坪を最多価格4000万で売って
くれるのが理想。そしたらこれから湾岸で1万戸だって裁けると思うけどね。共有施設は
極力なくし駐車場さえ持たずコインパーキング業者が所有・運営みたいな感じだと最高だね。
どっかそんな物件出してくれないかなあと思うんだよね。

言われている通り万が一にもココの抽選当たっても、購入後は共有施設何とやらで大変と
言うのがある。噂だが自転車出し入れにエレベーターというのもナンセンス。時間も手間
も金もかかる。これから仕様が明るみになったら何じゃこりゃというのはあるかもね。
ここのパンダ＆お買得部屋が手に入らなくてもガッカリすることはない。次が幾らでも
控えている。むしろ次の仕様レベルが気になるところ。豪華設備で最多5000万だったら
むしろここの抽選に外れるよりガッカリ。

[678: 匿名さん]

消費税の増税分は、過去レスにあったように
この物件の引き渡し時期は猶予期間になる予定なので、多分大丈夫。
引越代などは増税になるだろうけど。

[679: 匿名さん]

ドッグランは立体駐車場の真上なら、
吹き抜けから見てエレベーターや非常階段の裏側になるよね。
エレベーターと非常階段が壁の役目をしている可能性があるかも。
ドッグランの入口は吹き抜けに面しない北東と北西で。

[681: 匿名]

まあ、ばたばたしなさんな。
東雲の場所としての価値は
間違いなくあるのだから。
ただし、このマンションは
ネガポイント満載しすぎ。
ここに住む人は覚悟が必要だ。
将来のつけを考えて検討するか
ババ抜きに勝算ありの人じゃな
いとやめた方が無難と思う。