パークタワー東雲ってどうですか？その２

[マンコミュファンさん]

間もなくスレッドが1000に達する見通しとなったのでパート2作りました。よろしくお願いします。
スレッドその1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/195745/

≪全体概要≫
所在地：東京都江東区東雲1－1－6
交通：有楽町線辰巳駅徒歩10分、豊洲駅徒歩16分、りんかい線東雲駅徒歩7分
総戸数：585戸
間取り：2LDK～4LDK（55.37～90.35平米）
入居：2014年4月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
設計・施工：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス


[スムログ 関連記事]
湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/

[441: ビギナーさん]

>>435と考えは同じ。
今のマンション価格はすでに内税方式
増税分の値上げは当然あると思うが、デベのサジ加減でどうにでもなっちゃうと思う。

消費税の駆け込みや低金利があってもパーク豊洲は売れ残った。
今湾岸はデベが売りたい客が殆どおらず、それでも需要自体は堅調で、その需要家の
殆どがワンランク下の価格を望んでいる。そして、これからの大量供給。どうしても
という理由が無ければ、待った方がいい。ここの抽選は行くけどね。

[442: 住まいに詳しい人]

ここは引き渡し予定が2014年04月下旬で消費税上げ後だから、
実質の販売期間は特例が適用になる2013年9月までの約1年間しかない。
このあたりが客寄せパンダの裏事情では？

[443: 住まいに詳しい人]

他の物件の販売スピードを遅らせて、
販売期間が実質的に短い不利をカバーする。
高等戦術ですよ。

でも、他物件の場合は竣工後売れ残っても消費税上げ前の駆け込み需要で完売できるから、
客寄せパンダ部屋は気にしていないだろう。

[444: 匿名さん]

駆け込み需要が終わった後、の方が心配。

[445: 匿名さん]

買い替えでこちらを検討しています。
やっぱりドッグランは魅力です。
ただ必ずいるマナー無視の住民の存在が、販売価格帯を考えると若干気がかりではあります。
名前は出せないけどこのクラスは結構ひどいマナーのマンションがありますので。
今のマンションは価格帯が高い事もあって非常にマナーが良いのですが…

[446: 住まいに詳しい人]

>444
大型物件の着工が今から2016年4月まで約3年半ストップに近い状態になるから、新規販売も同じ期間ストップに近い状態になる。
2014年3月までは既存の物件で需要をカバーできたとしても、2014年4月～2016年3月までの2年間の需要には応え切れず需要がかなり貯まる。
消費税10%になった時点で大型物件の着工が再開するが、貯まった需要が消費税10%を受け入れるか？

[447: 匿名さん]

月島駅直結の三井野村超高層タワマンは
2015年夏の完成を目指して順調に工事中ですよ〜

[448: 住まいに詳しい人]

>447さん
月島の三井野村タワマンは消費税８％での販売になるでしょう。
つまり特例期間が終わって2013年10月以降の販売。
消費税５％の人と８％の人が混在するような事はしないでしょうね。

2013年10月から2014年3月までは、どうしても５％適用の方に顧客が流れるから、
販売開始は2014年4月からかもしれません。

[449: 匿名さん]

駆け込み需要期待なら、来年早々に売り初めて
５％期間での完売を目指すでしょう。数年振りの月島駅前タワーですから。

月島駅近くの大京やゴクレのタワーは人気で完売が早かったですよ。

[450: 匿名さん]

あの…
消費税気にするのはこの物件の検討者じゃないの？

[451: 匿名さん]

ここは来年９月までに契約すれば、消費税特例期間で５％でしょう。多分。

[452: 住まいに詳しい人]

>449
来年9月までに全戸売り切るのは不可能でしょう。

入居が2015年夏以降ですから、あまりにも先過ぎで
やっても上手く行かないでしょう。

[453: 匿名さん]

ここで「可能です」とは言えないですからねえ。
三井と野村次第ですが。

[454: 住まいに詳しい人]

適用される消費税率が違う購入者が混在するのは不味いから、
竣工までに年月を要する大型物件の着工が控えられるのは確実ですよ。

月島の場合は再開発事業が絡んでいて延期できないのでしょうが、
業者単独の物は着工延期、着工していても後工程を延期等が増えるのでは？

[455: 住まいに詳しい人]

>453
月島は完成引き渡しが2015年夏以降であまりにも先過ぎ。
本物件は2014年4月下旬以降ですから、この時期に契約してもそれほど先ではない。
この違いは大きいよ。

[457: 匿名さん]

普通だと思うけど…

[459: 住まいに詳しい人]

>456
消費税５％が特例で適用になる来年9月までに全戸完売させる為ですよ。
来年9月に買った人は引き渡しまで半年ちょっと待つことになりますが、
この程度の待ちなら許容範囲と判断しているのでしょう。

販売予定時期をもっと前倒しするかもしれませんね。

[460: 匿名さん]

期越えの4月入居(受け渡し)に三井の余裕を感じます。

[462: 住まいに詳しい人]

>460
余裕じゃないよ。
震災復興需要で建設労働者が大不足状態。
どう頑張っても2014年4月下旬なんだろう。
もっと完工が遅れる可能性もあるよ。

二段階上げの消費税に加えて、建設労働者不足だから、
大型物件の着工延期が相次ぐだろう。

[465: 匿名さん]

特例の話を早くハッキリさせないと販売を開始出来ないんじゃない？
国会はどうなっているんだろう？

[466: 匿名さん]

来たよ。
倍率下げ工作

[467: 匿名さん]

>456
ここより入居予定が１か月早いだけのパークタワー滝野川（西巣鴨）は
もう１期目を販売しましたよ。

[470: 匿名さん]

>469
だけどパークタワー滝野川は耐震タワー。
首都圏では免震を基本にすることになったパークタワーとしては希少。

[471: 匿名さん]

>468
ただ消費税が３％から５％に上がった1997年の経過措置は、基本設計部分を特別仕様に変更するなど修繕をする条件付き。今回の法案にも細かい条件が付与されることも想定される。>
これはどう言う意味でしょう？

[472: 匿名さん]

実際に前回の経過措置の時にマンションを買ったけど、
細かい条件は覚えてないなあ。

突貫工事で真夜中にも電気の点灯してる工事現場が多かったことと、
税アップ後にマンションが値下がりした記憶はあるけど。

[474: 匿名さん]

そうそう。
倍率下げないとね。

[475: 匿名]

ただし、長期的な居住には不向き
だけど、目の前の価格は安いかも
しれないので倍率は高いでしょう。
三井の売り切り戦略を利用するか
利用されるかはあなたの判断次第。

[476: 匿名さん]

まあどこも条件の悪い部屋は安くなるからね。その安さが魅力的とも思える人もいるわけだから多少の抽選にはなるでしょうね。予算が低めの人が購入検討するなら、やはり限られた間取りと向きしか選べませんけど。

[477: 匿名さん]

ここは杭が70m。野村は60mちょいだから、海側に出るほど長くなるのかね。

それにしても、隣りのwコンは50mしかないんだ。グルリが連続壁になっている特殊な基礎だけど、やっぱり50mというのは甘い感じ。この辺りは地下50mでいったんN値が50を超えるんだが、すぐ30ぐらいまで低下して、次に50超えるのが60mとか70mなんだ。この点、三井はしっかり調べてる。

そうそう、
ドッグランって中央の吹抜け側には開放されてるんだろうか。
されてればボイドに鳴き声が反射してうるさいことこのうえない。

閉鎖されてれば・・・・側面3方と床・天井で反響した吠え声が、キャナルコートに響き渡るってことね。
首都高湾岸線の騒音を増幅する、辰巳PA、海側の倉庫群と同じ構造。
防音ガラスを嵌めてくんないかな。

[478: 匿名さん]

吹き抜け側が、開放なのか閉鎖なのかハッキリしないんだよね。

開放なら、即検討外だよ。ボイドの中を鳴き声が反響しまくるのは明白だから。

[479: 匿名さん]

オープンなスペースと書いてあったみたいだから間違いなく吹き抜けにも解放かと。

[480: 匿名さん]

オープンなスペース、のオープンにも色んな意味があるからなあ。

[481: 匿名さん]

このスレ読んでると、三井のパンダ部屋価格にまんまとその気になってる人が多くて笑える。
デベもボランティアではなく、商売ですよ。この時代に安さで釣るうまい集客だね。
確かに夢は大きく持ったほうがいいからね。早く９月になるといいね！

[482: 匿名さん]

その間に消費税上げ前物件は着々と売れ、数を減らして選択幅が小さくなる。

[483: ビギナーさん]

素人をカモにして売りつけるのがマンション販売。
カモは安くしないとやって来ないよ。

消費税が上がろうが所詮高ければ買わない。
これからも大量供給が続くことはわかってる。
晴海・豊洲・東雲で1000戸以上供給されるだけで供給がダブついて
もっと魅力的なカモの餌が必要になる市場。
カモに興味持ってもらいたいなら、まずは安い餌を出すことだ。
上等なカモは既に買ってしまったか、もっと上ランクを探す。

[485: 匿名さん]

>483
都心部で坪単価250万円前後が売れ筋であるのは変わり様がないところですね。

[487: 匿名さん]

カモカモ言わないでくれたまえ。
キャナルコートの住民からカモと呼ばれるのもいやだから。

[488: ビギナーさん]

>>486
来ない。
六本木や赤坂から遠い埋め立てに興味なし。港区や中央区・山の手あたりを探す。
実際この地域でも20坪近くで5000～6000万が結構出ている。
立地や毛並みアレだけど。
埋め立てデベはこういったカモを呼び込みたいらしい。特に晴海。
でも上得のカモが来ないから、もう１ランク下のカモを価格で釣るしかない。
ところが、価格はそのままだから市場は膠着状態。
パンダ物件だけ人気が集中する事態となる。
それでも大量供給が続く。
カモを呼ぶにも知恵と度胸が必要。今までと同じでは1ランク下カモさえ来ない。

[489: 匿名さん]

じゃ、2ランク下のカモを呼びましょう。仕様もそれなりにして。方針決定。

[490: マンション投資家さん]

中層ぐらいで南側で２００程度であればキャピタル狙いで買ってみようかなと思う。
この設備で２００なら、景気が上向いて２～３年後の供給不足が重なればまたプチバブルが起こって２５０ぐらいにはなりそうな感じだね。

ただ、それ以上なら買ってもしょうがないかなって感じか。
久しぶりのＷコン再来？