パークタワー東雲ってどうですか？その２

[マンコミュファンさん]

間もなくスレッドが1000に達する見通しとなったのでパート2作りました。よろしくお願いします。
スレッドその1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/195745/

≪全体概要≫
所在地：東京都江東区東雲1－1－6
交通：有楽町線辰巳駅徒歩10分、豊洲駅徒歩16分、りんかい線東雲駅徒歩7分
総戸数：585戸
間取り：2LDK～4LDK（55.37～90.35平米）
入居：2014年4月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
設計・施工：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス


[スムログ 関連記事]
湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/

[389: 匿名さん]

高い高いと言って倍率下げ工作。

[390: ビギナーさん]

俺も湾岸買えなくて諦め派だったけど、この最低価格には飛びついたよ。
でも、そんなに現状は甘くないと考えているつもり。

予定最多販売価格帯は　4,900万円台　だよ。
これを26坪（84.8平米　4LDK)の部屋で出してくれると思う？
現実には22坪（約70平米）くらいの3LDKじゃないかと予想している。

それでもこれが南向き中層だったら今までに比べてお買い得だと思うよ。
もっとも俺はパンダ部屋の抽選で当たらなければ撤退する。
管理費や維持費がまだわからないし内装もどの程度か気になるしね。

震災後一服してから湾岸もいっきに着工・供給が重なり一帯で供給がダブついている
感じがある。（最近よく電話がかかるようになったよねえ。）どこか我慢出来ずに
出血サービスをやってくれるのを待つという感じ。なにせ今後も供給計画は幾多も
あるぜえ。今回の最低価格には主導権が売り手から買い手に移りつつある。それなりの
意義があると思ってるぜえ。

[392: 匿名さん]

いいね！安いのは納得！
これが本当の相場だったんだね。

[393: 匿名さん]

4,900万円
70平米
平均坪単価２３１万円。

これだと今までと変わりないじゃん。

[394: 主婦さん]

それでもｲﾗﾈ。８千万しても都心山の手船内がいいわ。

[395: ビギナーさん]

＞＞393
そう思っておいた方が良いということ。
実際、これより広い部屋が出てくればガッカリすることはないぜ。
でも野村の230くらいの部屋は北東側の中層下程度の部屋だったよ。
万が一、この230で南向きだったら、結構人気出ると思うけどね。
どちらにせよ確実になのは秋に高倍率抽選が待ってるぜってこと。

[396: 匿名さん]

>395
言いたいのは、
他を買わずに秋まで待てって事？

何の保証もないのに？
いい加減な事を言わないでください。

[397: ビギナーさん]

>>396
自分はそうするってこと。
保証をするとは一言も言っていない。
ここの抽選まで待っていただかない方がこちらも倍率下がってうれしいぜ。

[398: 匿名さん]

倍率が下がって欲しいと言いながら、
一方で自分は待つとわざわざスレに書いて宣言
（皆さんもそうしましょうと誘っているのと同じ）。

やってる事と言ってる事が矛盾してない？

[399: 匿名さん]

ここのビギナーか。
いろいろな湾岸スレでケチつけてるのは(´、_ゝ｀)ﾌﾟｯ

[401: 匿名さん]

プラウド本命なら、ここを持ち上げて倍率下げたいでしょうね。

[402: 匿名さん]

ウオノメ シノノメ
やっぱり三井最高だね。免震だもんね。豊洲のタワマンとはわけが違う。しかもリーズナブル！晴海に負けない。負けるのは車のナンバー。気にしない。素晴らしい。

[403: 匿名さん]

去年から売り始めたプラウド、が今更本命ですか？

[404: 匿名さん]

ネガ混じりの402さんの文は、
晴海を買った渚のバルコニーさんの書き方に似ている。

[406: 匿名さん]

どっちにしろ消費税増税前の駆け込み需要パニックが怖いね。
2年間は大規模マンションの新規販売がほとんど無くなるからね。

[407: 匿名さん]

駆け込み需要の後は、需要の激減。
月島や新豊洲など、タワマンの新規販売予定はあるけど？

[409: 匿名さん]

>407
着工も販売も2015年4月より後になるよ。

[410: 匿名さん]

>409
月島駅直結の三井野村53階建てはもう着工している。
2015年夏に竣工予定。

[411: 匿名さん]

縦長のチラシから横広のチラシに変わってたね。
真面目に安い。スーモも見たけど、本当にいいと思う。抽選倍率気になります。

[413: マンション投資家さん]

ここ坪１８０ってことで来てみたんですが、東雲や豊洲地区の湾岸の賃貸需要等を考えると、坪１８０程度なら投資用にいいかなと思うんだけど、皆さんはどんな感じ？
ただ、タワマンなので数年後の修繕がどうはねるかと、湾岸の賃貸需要がよくわからないので、結構ギャンブルっぽい要素もはらんだ土地だとは思ってるんだけど。

もしかして、ここらへんに入ってくる投資家はインカムゲインではなくみんなキャピタルゲイン狙い？

[414: 匿名さん]

そう簡単には借り手付かないでしょう。
同じ25万払えば、港区高台、渋谷区も手が届くわけだし、少し広さ我慢すれば。

[415: 匿名さん]

投資用に買うエリアじゃない。

[416: 匿名さん]

駅遠はちょっとひっかかる、ＵＲのオシャレな賃貸が目の前に広がっているというのもあり、あまりインカムは狙えないかも。それにMSのコンセプトがコミュニティー、住民の繋がりを重視している事を考えれば、坪単価が安くても投資用を歓迎しない仕組みを間取りとか、維持費で対策しているのかもしれませんね。デベの言い訳に使われるかも。
インカムは収支を満たす程度でキャピタル狙いって考えで行くのがよろしいかと。免震、長期優良住宅認定、オール三ツ星の強みは発揮できると思う。

[417: 匿名さん]

とりあえず三井のMR待ちでしょうね。
安い安いと言って、全体的に高かったら皆買わないだけですし、実際安かったら飛びつく。
まあこの時点で価格を出したのは、三井としては珍しいような気がします。
インパクトがあったのは間違いないですし、短時間で一挙に完売してしまうつもりでしょうかね。

[418: 匿名さん]

ケチが付いたところはさっさと完売させたいんじゃないかな？消費者にとってはありがたい事だね。

[419: 匿名さん]

416
東雲駅7分辰巳駅10分で駅遠と言われてもねえ。
UR賃貸は北側だから目の前ではなくて背中。

[420: 匿名さん]

419さん
何も否定しているつもりはないよ。賃貸は駅近有利って一般的な事を言ってるだけだよ。

[421: 匿名]

背中にメインゲートがあるのか。

[422: 匿名さん]

立駐腹に抱えてるから北向きが正面でしょ。

[423: 匿名さん]

立駐を背負ってる、って表現もできるから北が背中。

[424: 匿名さん]

422が正しい表現。

[425: 匿名さん]

423が正しい表現。

[426: 匿名さん]

予定通りの反応だね。腹抱えちゃった。

[427: 匿名さん]

そうか、426が腹を抱えてる話か。

[428: ビギナーさん]

俺以外にも常厨がいるよ（笑）

今回思ったことは供給増えればデベも焦ってそれなりのオファーを出すことがわかった。
湾岸は本数少ないけど1本の供給数がでかいからね。でかいのが同時に出てくれば市場も
それなりに供給がダブつき気味になることがわかった。
安く買いたいと思う奴は供給が続くことを祈りつつ焦らずチャンスを待って買うに尽きる。
割安の抽選をもれなく申し込み、デベとの我慢比べをする。
1年前はそんなことしてたら何時までも買えないと散々言われたが、今は完全に買い手側に
風が吹いている。
だから近隣物件あわせて、大量着工・供給が続くことが何よりも大事。
野村の時は坪230以下の部屋を申し込もうとすると抽選あたらないと言って、もっと高い
部屋をしきりに進められたが今回は210前後は普通にありそうだから凄い進歩だよ。

基本ここの抽選待ちつつも、痺れを切らして他が出血サービスをすれば、それを考える。
供給は続くんだから、安く買いたいなら焦らず長期戦に尽きる。

[429: 匿名さん]

しかし、パークタワー豊洲はそれほど割安ではなかったよ。
結果、１期で売れ残りが出たけどね。
三井はどんは販売方針なんだかね。

[430: 匿名さん]

東雲はもう予定無いけど豊洲六丁目はこれからラッシュだからね

10年待てる
買わなくても良い(価格が予想通り低く出なかった}

を条件にできる人なら良いと思いますよ。
セカンドや賃貸やる余裕のある人以外あまりいないと思うけど

[431: 匿名さん]

豊洲六丁目の、エコタウンマンションには期待してますよ。
待てれば待ちたいなと考えています。

[432: ビギナーさん]

>>429
俺は安く出してきたと思った。
CTTやCTSのとんでも価格イメージがあったからね。
どうせ三菱の晴海くらいするだろと思ってたので割に安く感じた。
周辺環境とかなんだかんだあるが、豊洲駅の近さはやっぱり大きいよ。

それでも価格自体ワンランク上なのに変わらない。
俺にはパーク豊洲は手が出ない。
売れ残りが出たというのは割安な部屋に人気が集中して客を集められ
なかったということ。供給に対し払える客を集められないというのが
今の湾岸の状況じゃないかえ？
だから供給が続くということは「安くしろ厨」には最も重要。
着工自体はどこも順調に進んでいるみたいだから、あとはこっちが
手ぐすねひいてオファーを待つだけ。

[433: 匿名さん]

6丁目は江東湾岸でも液状化がかなり酷かったエリアだから注意した方がよい。

[434: 匿名さん]

大型物件は竣工に2年必要だから、
消費税上げ考えるとそろそろ着工のタイムリミットだね。

[435: 匿名さん]

税金安いに越したことはないが、税金の値上げ分なんてせいぜい数百万だから、マンション自体の値段の上げ下げのほうがよほど重大。

[436: 匿名さん]

まあ今日の日経にも出てたけど、駆け込みの動きが一気に広まっているみたいだね。
だからここも慌てて客寄せパンダで需要を引き付ける動きに出たんだと思う。

[437: 匿名さん]

>436
言ってることが真逆じゃない？
駆け込み需要で放っといてもお客が集まるのなら、客寄せパンダは必要ないのでは？