パークタワー東雲ってどうですか？その２

[マンコミュファンさん]

間もなくスレッドが1000に達する見通しとなったのでパート2作りました。よろしくお願いします。
スレッドその1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/195745/

≪全体概要≫
所在地：東京都江東区東雲1－1－6
交通：有楽町線辰巳駅徒歩10分、豊洲駅徒歩16分、りんかい線東雲駅徒歩7分
総戸数：585戸
間取り：2LDK～4LDK（55.37～90.35平米）
入居：2014年4月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
設計・施工：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス


[スムログ 関連記事]
湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/

[381: 匿名さん]

近隣の新築タワー
　高い予想価格を販売前に書き込み、実際の価格が発表されたら「安い、安い」

ここ
　安い予想価格を販売前に書き込み、実際の価格が発表されたら「高い、高い」

[382: 匿名さん]

>380さん
それはメチャクチャ安いですね。
何で突然平均坪単価190万円なんて物件が現れたのですか？
全戸瞬間蒸発？

[383: 匿名さん]

>381
え？
価格は分からないの？
デマ情報は迷惑だからすべて削除してくださいよ。
何が本当か分からなくなりますから。

[384: 匿名さん]

約90m2で5000万円割れです。

[385: 匿名さん]

東向きですよね

[386: 匿名さん]

西向きも安いよ。

[387: 匿名さん]

381はここが高くないと困る人だろうね。
まぁ近隣の新築タワーの関係者さんだろうけど

[388: 匿名さん]

わかんないかな？
381は逆を言ってるのだが。

[389: 匿名さん]

高い高いと言って倍率下げ工作。

[390: ビギナーさん]

俺も湾岸買えなくて諦め派だったけど、この最低価格には飛びついたよ。
でも、そんなに現状は甘くないと考えているつもり。

予定最多販売価格帯は　4,900万円台　だよ。
これを26坪（84.8平米　4LDK)の部屋で出してくれると思う？
現実には22坪（約70平米）くらいの3LDKじゃないかと予想している。

それでもこれが南向き中層だったら今までに比べてお買い得だと思うよ。
もっとも俺はパンダ部屋の抽選で当たらなければ撤退する。
管理費や維持費がまだわからないし内装もどの程度か気になるしね。

震災後一服してから湾岸もいっきに着工・供給が重なり一帯で供給がダブついている
感じがある。（最近よく電話がかかるようになったよねえ。）どこか我慢出来ずに
出血サービスをやってくれるのを待つという感じ。なにせ今後も供給計画は幾多も
あるぜえ。今回の最低価格には主導権が売り手から買い手に移りつつある。それなりの
意義があると思ってるぜえ。

[392: 匿名さん]

いいね！安いのは納得！
これが本当の相場だったんだね。

[393: 匿名さん]

4,900万円
70平米
平均坪単価２３１万円。

これだと今までと変わりないじゃん。

[394: 主婦さん]

それでもｲﾗﾈ。８千万しても都心山の手船内がいいわ。

[395: ビギナーさん]

＞＞393
そう思っておいた方が良いということ。
実際、これより広い部屋が出てくればガッカリすることはないぜ。
でも野村の230くらいの部屋は北東側の中層下程度の部屋だったよ。
万が一、この230で南向きだったら、結構人気出ると思うけどね。
どちらにせよ確実になのは秋に高倍率抽選が待ってるぜってこと。

[396: 匿名さん]

>395
言いたいのは、
他を買わずに秋まで待てって事？

何の保証もないのに？
いい加減な事を言わないでください。

[397: ビギナーさん]

>>396
自分はそうするってこと。
保証をするとは一言も言っていない。
ここの抽選まで待っていただかない方がこちらも倍率下がってうれしいぜ。

[398: 匿名さん]

倍率が下がって欲しいと言いながら、
一方で自分は待つとわざわざスレに書いて宣言
（皆さんもそうしましょうと誘っているのと同じ）。

やってる事と言ってる事が矛盾してない？

[399: 匿名さん]

ここのビギナーか。
いろいろな湾岸スレでケチつけてるのは(´、_ゝ｀)ﾌﾟｯ

[401: 匿名さん]

プラウド本命なら、ここを持ち上げて倍率下げたいでしょうね。

[402: 匿名さん]

ウオノメ シノノメ
やっぱり三井最高だね。免震だもんね。豊洲のタワマンとはわけが違う。しかもリーズナブル！晴海に負けない。負けるのは車のナンバー。気にしない。素晴らしい。

[403: 匿名さん]

去年から売り始めたプラウド、が今更本命ですか？

[404: 匿名さん]

ネガ混じりの402さんの文は、
晴海を買った渚のバルコニーさんの書き方に似ている。

[406: 匿名さん]

どっちにしろ消費税増税前の駆け込み需要パニックが怖いね。
2年間は大規模マンションの新規販売がほとんど無くなるからね。

[407: 匿名さん]

駆け込み需要の後は、需要の激減。
月島や新豊洲など、タワマンの新規販売予定はあるけど？

[409: 匿名さん]

>407
着工も販売も2015年4月より後になるよ。

[410: 匿名さん]

>409
月島駅直結の三井野村53階建てはもう着工している。
2015年夏に竣工予定。

[411: 匿名さん]

縦長のチラシから横広のチラシに変わってたね。
真面目に安い。スーモも見たけど、本当にいいと思う。抽選倍率気になります。

[413: マンション投資家さん]

ここ坪１８０ってことで来てみたんですが、東雲や豊洲地区の湾岸の賃貸需要等を考えると、坪１８０程度なら投資用にいいかなと思うんだけど、皆さんはどんな感じ？
ただ、タワマンなので数年後の修繕がどうはねるかと、湾岸の賃貸需要がよくわからないので、結構ギャンブルっぽい要素もはらんだ土地だとは思ってるんだけど。

もしかして、ここらへんに入ってくる投資家はインカムゲインではなくみんなキャピタルゲイン狙い？

[414: 匿名さん]

そう簡単には借り手付かないでしょう。
同じ25万払えば、港区高台、渋谷区も手が届くわけだし、少し広さ我慢すれば。

[415: 匿名さん]

投資用に買うエリアじゃない。

[416: 匿名さん]

駅遠はちょっとひっかかる、ＵＲのオシャレな賃貸が目の前に広がっているというのもあり、あまりインカムは狙えないかも。それにMSのコンセプトがコミュニティー、住民の繋がりを重視している事を考えれば、坪単価が安くても投資用を歓迎しない仕組みを間取りとか、維持費で対策しているのかもしれませんね。デベの言い訳に使われるかも。
インカムは収支を満たす程度でキャピタル狙いって考えで行くのがよろしいかと。免震、長期優良住宅認定、オール三ツ星の強みは発揮できると思う。

[417: 匿名さん]

とりあえず三井のMR待ちでしょうね。
安い安いと言って、全体的に高かったら皆買わないだけですし、実際安かったら飛びつく。
まあこの時点で価格を出したのは、三井としては珍しいような気がします。
インパクトがあったのは間違いないですし、短時間で一挙に完売してしまうつもりでしょうかね。

[418: 匿名さん]

ケチが付いたところはさっさと完売させたいんじゃないかな？消費者にとってはありがたい事だね。

[419: 匿名さん]

416
東雲駅7分辰巳駅10分で駅遠と言われてもねえ。
UR賃貸は北側だから目の前ではなくて背中。

[420: 匿名さん]

419さん
何も否定しているつもりはないよ。賃貸は駅近有利って一般的な事を言ってるだけだよ。

[421: 匿名]

背中にメインゲートがあるのか。

[422: 匿名さん]

立駐腹に抱えてるから北向きが正面でしょ。

[423: 匿名さん]

立駐を背負ってる、って表現もできるから北が背中。

[424: 匿名さん]

422が正しい表現。

[425: 匿名さん]

423が正しい表現。

[426: 匿名さん]

予定通りの反応だね。腹抱えちゃった。

[427: 匿名さん]

そうか、426が腹を抱えてる話か。

[428: ビギナーさん]

俺以外にも常厨がいるよ（笑）

今回思ったことは供給増えればデベも焦ってそれなりのオファーを出すことがわかった。
湾岸は本数少ないけど1本の供給数がでかいからね。でかいのが同時に出てくれば市場も
それなりに供給がダブつき気味になることがわかった。
安く買いたいと思う奴は供給が続くことを祈りつつ焦らずチャンスを待って買うに尽きる。
割安の抽選をもれなく申し込み、デベとの我慢比べをする。
1年前はそんなことしてたら何時までも買えないと散々言われたが、今は完全に買い手側に
風が吹いている。
だから近隣物件あわせて、大量着工・供給が続くことが何よりも大事。
野村の時は坪230以下の部屋を申し込もうとすると抽選あたらないと言って、もっと高い
部屋をしきりに進められたが今回は210前後は普通にありそうだから凄い進歩だよ。

基本ここの抽選待ちつつも、痺れを切らして他が出血サービスをすれば、それを考える。
供給は続くんだから、安く買いたいなら焦らず長期戦に尽きる。

[429: 匿名さん]

しかし、パークタワー豊洲はそれほど割安ではなかったよ。
結果、１期で売れ残りが出たけどね。
三井はどんは販売方針なんだかね。

[430: 匿名さん]

東雲はもう予定無いけど豊洲六丁目はこれからラッシュだからね

10年待てる
買わなくても良い(価格が予想通り低く出なかった}

を条件にできる人なら良いと思いますよ。
セカンドや賃貸やる余裕のある人以外あまりいないと思うけど

[431: 匿名さん]

豊洲六丁目の、エコタウンマンションには期待してますよ。
待てれば待ちたいなと考えています。

[432: ビギナーさん]

>>429
俺は安く出してきたと思った。
CTTやCTSのとんでも価格イメージがあったからね。
どうせ三菱の晴海くらいするだろと思ってたので割に安く感じた。
周辺環境とかなんだかんだあるが、豊洲駅の近さはやっぱり大きいよ。

それでも価格自体ワンランク上なのに変わらない。
俺にはパーク豊洲は手が出ない。
売れ残りが出たというのは割安な部屋に人気が集中して客を集められ
なかったということ。供給に対し払える客を集められないというのが
今の湾岸の状況じゃないかえ？
だから供給が続くということは「安くしろ厨」には最も重要。
着工自体はどこも順調に進んでいるみたいだから、あとはこっちが
手ぐすねひいてオファーを待つだけ。

[433: 匿名さん]

6丁目は江東湾岸でも液状化がかなり酷かったエリアだから注意した方がよい。

[434: 匿名さん]

大型物件は竣工に2年必要だから、
消費税上げ考えるとそろそろ着工のタイムリミットだね。

[435: 匿名さん]

税金安いに越したことはないが、税金の値上げ分なんてせいぜい数百万だから、マンション自体の値段の上げ下げのほうがよほど重大。

[436: 匿名さん]

まあ今日の日経にも出てたけど、駆け込みの動きが一気に広まっているみたいだね。
だからここも慌てて客寄せパンダで需要を引き付ける動きに出たんだと思う。

[437: 匿名さん]

>436
言ってることが真逆じゃない？
駆け込み需要で放っといてもお客が集まるのなら、客寄せパンダは必要ないのでは？

[440: 匿名さん]

マンションの消費税上げは、前回上げた時は税の特例があったよ。
今回も安住大臣が今年の１月に住宅の消費税は配慮する、と発言した。

[441: ビギナーさん]

>>435と考えは同じ。
今のマンション価格はすでに内税方式
増税分の値上げは当然あると思うが、デベのサジ加減でどうにでもなっちゃうと思う。

消費税の駆け込みや低金利があってもパーク豊洲は売れ残った。
今湾岸はデベが売りたい客が殆どおらず、それでも需要自体は堅調で、その需要家の
殆どがワンランク下の価格を望んでいる。そして、これからの大量供給。どうしても
という理由が無ければ、待った方がいい。ここの抽選は行くけどね。

[442: 住まいに詳しい人]

ここは引き渡し予定が2014年04月下旬で消費税上げ後だから、
実質の販売期間は特例が適用になる2013年9月までの約1年間しかない。
このあたりが客寄せパンダの裏事情では？

[443: 住まいに詳しい人]

他の物件の販売スピードを遅らせて、
販売期間が実質的に短い不利をカバーする。
高等戦術ですよ。

でも、他物件の場合は竣工後売れ残っても消費税上げ前の駆け込み需要で完売できるから、
客寄せパンダ部屋は気にしていないだろう。

[444: 匿名さん]

駆け込み需要が終わった後、の方が心配。

[445: 匿名さん]

買い替えでこちらを検討しています。
やっぱりドッグランは魅力です。
ただ必ずいるマナー無視の住民の存在が、販売価格帯を考えると若干気がかりではあります。
名前は出せないけどこのクラスは結構ひどいマナーのマンションがありますので。
今のマンションは価格帯が高い事もあって非常にマナーが良いのですが…

[446: 住まいに詳しい人]

>444
大型物件の着工が今から2016年4月まで約3年半ストップに近い状態になるから、新規販売も同じ期間ストップに近い状態になる。
2014年3月までは既存の物件で需要をカバーできたとしても、2014年4月～2016年3月までの2年間の需要には応え切れず需要がかなり貯まる。
消費税10%になった時点で大型物件の着工が再開するが、貯まった需要が消費税10%を受け入れるか？

[447: 匿名さん]

月島駅直結の三井野村超高層タワマンは
2015年夏の完成を目指して順調に工事中ですよ〜

[448: 住まいに詳しい人]

>447さん
月島の三井野村タワマンは消費税８％での販売になるでしょう。
つまり特例期間が終わって2013年10月以降の販売。
消費税５％の人と８％の人が混在するような事はしないでしょうね。

2013年10月から2014年3月までは、どうしても５％適用の方に顧客が流れるから、
販売開始は2014年4月からかもしれません。

[449: 匿名さん]

駆け込み需要期待なら、来年早々に売り初めて
５％期間での完売を目指すでしょう。数年振りの月島駅前タワーですから。

月島駅近くの大京やゴクレのタワーは人気で完売が早かったですよ。

[450: 匿名さん]

あの…
消費税気にするのはこの物件の検討者じゃないの？

[451: 匿名さん]

ここは来年９月までに契約すれば、消費税特例期間で５％でしょう。多分。

[452: 住まいに詳しい人]

>449
来年9月までに全戸売り切るのは不可能でしょう。

入居が2015年夏以降ですから、あまりにも先過ぎで
やっても上手く行かないでしょう。

[453: 匿名さん]

ここで「可能です」とは言えないですからねえ。
三井と野村次第ですが。

[454: 住まいに詳しい人]

適用される消費税率が違う購入者が混在するのは不味いから、
竣工までに年月を要する大型物件の着工が控えられるのは確実ですよ。

月島の場合は再開発事業が絡んでいて延期できないのでしょうが、
業者単独の物は着工延期、着工していても後工程を延期等が増えるのでは？

[455: 住まいに詳しい人]

>453
月島は完成引き渡しが2015年夏以降であまりにも先過ぎ。
本物件は2014年4月下旬以降ですから、この時期に契約してもそれほど先ではない。
この違いは大きいよ。

[457: 匿名さん]

普通だと思うけど…

[459: 住まいに詳しい人]

>456
消費税５％が特例で適用になる来年9月までに全戸完売させる為ですよ。
来年9月に買った人は引き渡しまで半年ちょっと待つことになりますが、
この程度の待ちなら許容範囲と判断しているのでしょう。

販売予定時期をもっと前倒しするかもしれませんね。

[460: 匿名さん]

期越えの4月入居(受け渡し)に三井の余裕を感じます。

[462: 住まいに詳しい人]

>460
余裕じゃないよ。
震災復興需要で建設労働者が大不足状態。
どう頑張っても2014年4月下旬なんだろう。
もっと完工が遅れる可能性もあるよ。

二段階上げの消費税に加えて、建設労働者不足だから、
大型物件の着工延期が相次ぐだろう。

[465: 匿名さん]

特例の話を早くハッキリさせないと販売を開始出来ないんじゃない？
国会はどうなっているんだろう？

[466: 匿名さん]

来たよ。
倍率下げ工作

[467: 匿名さん]

>456
ここより入居予定が１か月早いだけのパークタワー滝野川（西巣鴨）は
もう１期目を販売しましたよ。

[470: 匿名さん]

>469
だけどパークタワー滝野川は耐震タワー。
首都圏では免震を基本にすることになったパークタワーとしては希少。

[471: 匿名さん]

>468
ただ消費税が３％から５％に上がった1997年の経過措置は、基本設計部分を特別仕様に変更するなど修繕をする条件付き。今回の法案にも細かい条件が付与されることも想定される。>
これはどう言う意味でしょう？

[472: 匿名さん]

実際に前回の経過措置の時にマンションを買ったけど、
細かい条件は覚えてないなあ。

突貫工事で真夜中にも電気の点灯してる工事現場が多かったことと、
税アップ後にマンションが値下がりした記憶はあるけど。

[474: 匿名さん]

そうそう。
倍率下げないとね。

[475: 匿名]

ただし、長期的な居住には不向き
だけど、目の前の価格は安いかも
しれないので倍率は高いでしょう。
三井の売り切り戦略を利用するか
利用されるかはあなたの判断次第。

[476: 匿名さん]

まあどこも条件の悪い部屋は安くなるからね。その安さが魅力的とも思える人もいるわけだから多少の抽選にはなるでしょうね。予算が低めの人が購入検討するなら、やはり限られた間取りと向きしか選べませんけど。

[477: 匿名さん]

ここは杭が70m。野村は60mちょいだから、海側に出るほど長くなるのかね。

それにしても、隣りのwコンは50mしかないんだ。グルリが連続壁になっている特殊な基礎だけど、やっぱり50mというのは甘い感じ。この辺りは地下50mでいったんN値が50を超えるんだが、すぐ30ぐらいまで低下して、次に50超えるのが60mとか70mなんだ。この点、三井はしっかり調べてる。

そうそう、
ドッグランって中央の吹抜け側には開放されてるんだろうか。
されてればボイドに鳴き声が反射してうるさいことこのうえない。

閉鎖されてれば・・・・側面3方と床・天井で反響した吠え声が、キャナルコートに響き渡るってことね。
首都高湾岸線の騒音を増幅する、辰巳PA、海側の倉庫群と同じ構造。
防音ガラスを嵌めてくんないかな。

[478: 匿名さん]

吹き抜け側が、開放なのか閉鎖なのかハッキリしないんだよね。

開放なら、即検討外だよ。ボイドの中を鳴き声が反響しまくるのは明白だから。

[479: 匿名さん]

オープンなスペースと書いてあったみたいだから間違いなく吹き抜けにも解放かと。

[480: 匿名さん]

オープンなスペース、のオープンにも色んな意味があるからなあ。