パークタワー東雲ってどうですか？その２

[マンコミュファンさん]

間もなくスレッドが1000に達する見通しとなったのでパート2作りました。よろしくお願いします。
スレッドその1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/195745/

≪全体概要≫
所在地：東京都江東区東雲1－1－6
交通：有楽町線辰巳駅徒歩10分、豊洲駅徒歩16分、りんかい線東雲駅徒歩7分
総戸数：585戸
間取り：2LDK～4LDK（55.37～90.35平米）
入居：2014年4月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
設計・施工：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス


[スムログ 関連記事]
湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/

[434: 匿名さん]

大型物件は竣工に2年必要だから、
消費税上げ考えるとそろそろ着工のタイムリミットだね。

[435: 匿名さん]

税金安いに越したことはないが、税金の値上げ分なんてせいぜい数百万だから、マンション自体の値段の上げ下げのほうがよほど重大。

[436: 匿名さん]

まあ今日の日経にも出てたけど、駆け込みの動きが一気に広まっているみたいだね。
だからここも慌てて客寄せパンダで需要を引き付ける動きに出たんだと思う。

[437: 匿名さん]

>436
言ってることが真逆じゃない？
駆け込み需要で放っといてもお客が集まるのなら、客寄せパンダは必要ないのでは？

[440: 匿名さん]

マンションの消費税上げは、前回上げた時は税の特例があったよ。
今回も安住大臣が今年の１月に住宅の消費税は配慮する、と発言した。

[441: ビギナーさん]

>>435と考えは同じ。
今のマンション価格はすでに内税方式
増税分の値上げは当然あると思うが、デベのサジ加減でどうにでもなっちゃうと思う。

消費税の駆け込みや低金利があってもパーク豊洲は売れ残った。
今湾岸はデベが売りたい客が殆どおらず、それでも需要自体は堅調で、その需要家の
殆どがワンランク下の価格を望んでいる。そして、これからの大量供給。どうしても
という理由が無ければ、待った方がいい。ここの抽選は行くけどね。

[442: 住まいに詳しい人]

ここは引き渡し予定が2014年04月下旬で消費税上げ後だから、
実質の販売期間は特例が適用になる2013年9月までの約1年間しかない。
このあたりが客寄せパンダの裏事情では？

[443: 住まいに詳しい人]

他の物件の販売スピードを遅らせて、
販売期間が実質的に短い不利をカバーする。
高等戦術ですよ。

でも、他物件の場合は竣工後売れ残っても消費税上げ前の駆け込み需要で完売できるから、
客寄せパンダ部屋は気にしていないだろう。

[444: 匿名さん]

駆け込み需要が終わった後、の方が心配。

[445: 匿名さん]

買い替えでこちらを検討しています。
やっぱりドッグランは魅力です。
ただ必ずいるマナー無視の住民の存在が、販売価格帯を考えると若干気がかりではあります。
名前は出せないけどこのクラスは結構ひどいマナーのマンションがありますので。
今のマンションは価格帯が高い事もあって非常にマナーが良いのですが…

[446: 住まいに詳しい人]

>444
大型物件の着工が今から2016年4月まで約3年半ストップに近い状態になるから、新規販売も同じ期間ストップに近い状態になる。
2014年3月までは既存の物件で需要をカバーできたとしても、2014年4月～2016年3月までの2年間の需要には応え切れず需要がかなり貯まる。
消費税10%になった時点で大型物件の着工が再開するが、貯まった需要が消費税10%を受け入れるか？

[447: 匿名さん]

月島駅直結の三井野村超高層タワマンは
2015年夏の完成を目指して順調に工事中ですよ〜

[448: 住まいに詳しい人]

>447さん
月島の三井野村タワマンは消費税８％での販売になるでしょう。
つまり特例期間が終わって2013年10月以降の販売。
消費税５％の人と８％の人が混在するような事はしないでしょうね。

2013年10月から2014年3月までは、どうしても５％適用の方に顧客が流れるから、
販売開始は2014年4月からかもしれません。

[449: 匿名さん]

駆け込み需要期待なら、来年早々に売り初めて
５％期間での完売を目指すでしょう。数年振りの月島駅前タワーですから。

月島駅近くの大京やゴクレのタワーは人気で完売が早かったですよ。

[450: 匿名さん]

あの…
消費税気にするのはこの物件の検討者じゃないの？

[451: 匿名さん]

ここは来年９月までに契約すれば、消費税特例期間で５％でしょう。多分。

[452: 住まいに詳しい人]

>449
来年9月までに全戸売り切るのは不可能でしょう。

入居が2015年夏以降ですから、あまりにも先過ぎで
やっても上手く行かないでしょう。

[453: 匿名さん]

ここで「可能です」とは言えないですからねえ。
三井と野村次第ですが。

[454: 住まいに詳しい人]

適用される消費税率が違う購入者が混在するのは不味いから、
竣工までに年月を要する大型物件の着工が控えられるのは確実ですよ。

月島の場合は再開発事業が絡んでいて延期できないのでしょうが、
業者単独の物は着工延期、着工していても後工程を延期等が増えるのでは？

[455: 住まいに詳しい人]

>453
月島は完成引き渡しが2015年夏以降であまりにも先過ぎ。
本物件は2014年4月下旬以降ですから、この時期に契約してもそれほど先ではない。
この違いは大きいよ。