ザ・パークハウス 晴海タワーズ クロノレジデンス その１７

[匿名さん]

ザ・パークハウス 晴海タワーズ クロノレジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目28番他3筆（地番）
交通：山手線 「東京」駅 バス19分 「晴海三丁目」バス停から 徒歩6分 （都営バス「東京駅丸の内南口」バス停より（都05系統））
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩11分
東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩14分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：42.01平米～153.25平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：鹿島建設

施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

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クローズアップ現代+【追跡！タワマン「空中族」～不動産“バブル”の実態に迫る～】を見た
https://www.sumu-log.com/archives/1227

【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795

[703: 匿名さん]

選択肢いっぱいなんだから、俺が買うまで買うな！

[704: 匿名さん]

ねぇねぇ、2期50戸ってどこ情報？聞いた話と違うんだけど。

[705: 匿名さん]

今日朝いちの送迎バスには一家族しか乗ってなかった気がする。
MRは清掃工場側の内装（展示スペース）が工事中なのはいいのだが、窓ガラスの目隠しがところどころ剥がれてて垂れ下がり、ちょっと場末な感じがした。
いずれも通りがかった自転車から見ただけだけど。

現地は24階がほぼ出来上がり。TTTとかPCTとか極太MSに較べると、意外とコンパクトに見える。

[706: 匿名さん]

外廊下タイプは、極太MSが多いね。明かり取りの吹き抜けを大きくして。
吹き抜けが小さ目の野村東雲みないな例を除いて。

[707: 匿名さん]

今日晴海大橋を自転車で渡ってきました。
灼熱の太陽だったけど、風が強いおかげで汗もかきませんでした。内陸は灼熱地獄で大変だろうなと思います。
風が強くても海風が涼しい湾岸や湘南、灼熱でも風がない内陸、どちらを選ぶかは価値観次第なんでしょうけどね。

[708: 匿名さん]

７０７
内陸は大抵ビルが日差しをさえぎってくれるし、地下道で涼しく移動できるポイントも多い。
直射日光を受け続けながら歩く感じは全然しないんだが・・・

埋立地は、炎天下の直撃を受けるだろうけど。

[709: 匿名さん]

ここは、なんにもないからな。

[710: 匿名さん]

特にこのマンションには、日光が当たるＤＷの部屋もあるし。

[711: 匿名さん]

内陸で炎天下の下、坂道を登る高台低層マンションもちょっと大変そうだな…

[712: 匿名さん]

炎天下の下、駅から遠いマンションはどこも大変そうだな…

[713: 匿名さん]

やめときなはれ

[714: 匿名さん]

>704
2期は50戸よりもっと増やすのでしょうか？

[715: 匿名さん]

都心3区だとタクシーやバスの活用という手段があるから駅から少々遠くてもok。

[716: 匿名さん]

『地盤強固な立地であるため、直接基礎を採用。』
とあるけど、本当かな？

＿＿＿
三菱地所レジ　広尾に24階建てタワー供給へ
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN201207130001.html

最寄り駅は東京メトロ日比谷線「広尾」駅で、徒歩6分。
香港ガーデン、麻布迎賓楼跡地での開発となる。
階数は地上24階地下1階建てで、住戸面積は42.01～124.47平方メートル。
地盤強固な立地であるため、直接基礎を採用。

[717: 匿名さん]

これは高くなりそううだな。

[718: 匿名さん]

都心・内陸・高台物件は高級志向、湾岸・郊外・低地物件はとことん安さ追求、完全に二極化していく予感。

中途半端は売れなくなる。

[719: 匿名さん]

風が強いのがいやだったら佃を含め、築地あたりまでやめておいた方がいいよ。

[720: 匿名さん]

かぜにはパブロン。

[721: 匿名さん]

ここに感心がない人は、ここにいない方がいいよ。人をからかうのは楽しいだろうけど、真面目に検討してる人に失礼だよ。

[722: 匿名さん]

と、真面目に検討している人に違う場所をすする。

[724: 匿名さん]

>718
一理あるけど、都心内陸のいい立地にはもうマンション建つ場所ないよ。高速や国道直近や霊園前、定期借地権など、高い割には少々難あり物件ばかりじゃないかな？
いくら高級でも排気ガスだらで窓も開けられないんじゃね。
さらに高台はスーパーも不便なところが多い。
ここももちろん難ありだけど、高台より安くて東京駅周辺勤務には便利。永久眺望も確保というのも大きい。

[725: 匿名さん]

何か消費税上げが決まって必死さがより伝わるようになって来たな。

[726: 匿名さん]

724だけど営業じゃないよ。真剣な検討者だけど。

[728: 匿名さん]

ここは、人気の佃でも人気の豊洲でもないんだが。

[729: ご近所さん]

自分の価値観だけで考えると世の中のこと理解できないこと多いですよね。
いろんな意見を聞いて判断材料にするのは悪いことじゃないと思います。
ネガもポジも冷静に受け止めましょう。

[730: 匿名さん]

さすが検討者のみなさんは良く分かってるんだろうね～
それが２期で５０戸しか販売できないという事実。

[731: 匿名さん]

ちょっと待ってください。

2期50戸って本当ですか？ソースは？

[732: 匿名さん]

>728
727さんは人気が出る前の佃や豊洲を買ったから投資に成功したんじゃないの？人気でてから買っても遅いでしょ。つまり晴海もポテンシャルがあるといいたいのでは？
時間はかかると思うけど、晴海も少なくとも都が都有地手放せばいまよりは発展するんじゃないかな。

[733: 匿名]

免震でよかった

[734: 購入検討中さん]

>731
本当ですよ。
電話して聞いてみたら。

[737: 匿名さん]

732
ここはまだまだ将来人気がでるから投資にもいいよ。

[738: 匿名さん]

>724
都心内陸部の今後の開発予定を少しくらい調べてから発言したほがいいですよ。

[739: 匿名さん]

>736
所得の二極化が進むから外周区の賃貸はかなり安くなると思うけど、
東京駅から半径5km圏内はそうは行かないでしょう。
たった78km2しかないもんなあ。

[740: 匿名さん]

やっぱりHPの物件概要に第２期の販売戸数５０戸って書いてあったよ・・・
ずいぶん大失速しちゃったね～　この先は小刻みに少数しか販売できなそうだね

[741: 匿名さん]

>>740
天下の地所物件、フラッグシップモデルですから何らかの思惑か戦略があってのことじゃない？
それとももう結構な勢いで売り切れちゃってるとか？

[742: 匿名さん]

最近は、フラッグシップって言葉が軽く使われているからなあ。
あちらこちらの物件広告で使われて。

[744: 匿名さん]

坪単価300のちっちゃいプラウド大伝馬が盛況で、なんでここは第２期 50戸なの？

タワマンだしグレードも劣っていないのに。

流石にアンバランスな気がする。

[745: 匿名さん]

それだけ湾岸信仰が意味のないものだったということでしょう。

[746: 匿名さん]

プラウド大伝馬は施工が大手ではないから、興味なし。

[747: 匿名さん]

なんだかんだ言って、やっぱりネガが言ってた通りになってきたね
１期で角部屋と安い北側などほとんど売っちゃったら、この先厳しくなると・・・
プレミアム以外の高層は全然売れないね～　あと以外にも本命だった南側も売れてない感じ

[748: 匿名さん]

南側中住戸は割高だからじゃない？

[751: 匿名さん]

川面の反射は、相当厳しいものになるだろう。
面前に広がるのは、荒川河口の幅に近いくらいの幅の運河だから。
他の湾岸タワマンの細い運河とはワケが違う。

[752: 匿名さん]

陸の孤島ならぬ、河口の孤島・晴海

[754: 匿名さん]

もう、価格の問題じゃないんだろうか。
ネガもポジもこれ以上あおる必要がないぐらいの現実が目の前に。

人気のあるマンションが好きな人はそちらへ、とか簡単な問題じゃない。
新築時に需要が低いということは、売却時にも苦労する可能性があるということ。

晴海の将来性に賭ける人や永住を考えている人は買いということだろう。

[756: 匿名さん]

自棄にならないで。
まあ健康であることが一番。生きてる事が幸せなんだよ。

[757: 匿名さん]

そんな中でも色んな意味で魅力的なマンションは健闘してるけどね
ただまあほとんど魅力≒値段になってるのが悲しいけどさ
ここもまさか280程度でマーケットアウト？しちゃうとは夢にも思わなかったなぁ・・・

湾岸で大規模供給を目論むんだったら、もちろん時代もあるけど、
やっぱり庶民（80平米5000万台）を巻き込まないとダメってことかね？
ここは圧倒的なアドバンテージだと思われた南向きが想像以上に苦戦してるからなぁ・・・
帯に短し（小金持ちにはいまいち）襷に流し（庶民には予算外）って中途半端な物件になっちゃった感はある

[758: 匿名]

すぐお隣さん建つんですね
そっちを待ってからでも遅くないですか？同じくらいの規模が建つんですね

[759: 匿名さん]

小金持ちだから月島駅直結タワーを待ってます。

[760: 匿名]

ららぽまで行くのに面倒だから橋とか水上バスとかそんな計画はありませんか？目の前に見えるのに迂回しなきゃならない辛さ…

[762: 匿名さん]

水上バス・・・浮き桟橋作って20人乗りぐらいの小型船をレンタル。年間2千万でok。

橋・・・長いし船を通す高さが必要だから、人道橋でも50億はかかるな。

シャトルバスをららぽにも回すようにすればいいんじゃない？

[764: 匿名さん]

イオンのバスは豊洲に停まらないはずだけど。
イオンさんもお見通しですよ。

[765: 匿名さん]

>738
内陸で排気ガス少なくて、縄文時代まで遡って埋立地じゃなくて、坂道上がらない、かつ冠水しなくて便利な理想的な所の開発予定あったら教えてよ！

[766: 匿名さん]

ららぽなら自転車かタクシーでいけば？

[767: 匿名さん]

うちは月島駅直結も検討したけど、周りはマンションだらけで眺望も厳しいし、下は居酒屋ともんじゃ焼き屋のマンションはちょっとなぁ…子どものこと考えると引くね。
うちは永住予定だし、資産価値の目減りはあまり気にならないからここにしたよ。

[768: 匿名さん]

月島駅直結は、病院など他のものも下に入る予定。
高層階を買う予定なので、周りのマンションは眺望に関係なし。
センチュリーパークタワーより僅かに低いだけで、月島駅前付近では一番高い高さになるからね。

[769: 匿名さん]

眺望確保された南側は清澄通りに面してるから車の音がうるさいのと、入るのもサマリヤ病院で微妙だけど、まあ価値観の問題だからいいんじゃない？

[771: 匿名さん]

南角はDWだし、日中カーテン開けられないほどマブしいと思う。

[772: 匿名さん]

＞縄文時代まで遡って埋立地じゃなくて
ただ、明治にさかのぼるだけで海だった場所に住むのは愚かと言える。

[773: 匿名さん]

南西は、魚市場ビューだ。

[775: 匿名さん]

佃は良いね。新築出ないし厳密には湾岸じゃないが、経年優化の味が出てきている。
晴海も佃を目指すべき。

[776: 匿名さん]

佃リバーシティは三井と公団で計画して造り上げた街。
晴海はいくら背伸びしても無理。

[777: 匿名さん]

先日の構造説明会からメモの範囲で（やや長文）。

工事の進捗

・構造体は現在２３階。内装は３〜４階。「かなり順調」とのこと。

２０１０年６月着工、杭打ち工事開始。
（以下、一部省略）
１０月、９３本の杭打ち完了。液状化対策工事開始。
１２月、杭の頭の部分の処理完了。基礎構造体工事開始。

２０１１年３月１１日＝東日本大震災。基礎の上には何も立っていない状態だった。問題なし。
４月、地上構造体に着手。
１０月、１〜３階は現場での微調整が可能な在来工法。超高層の土台となる部分での精密な工事のため採用。
　　　　４階から上はプレキャストコンクリート工法＝工場で組み立てた部材を現場でつなぐやり方。
　　　　１フロア２〜３日のペース。メリットは早い事と品質管理がやりやすい事。
　　　　デメリットはコストで１０階程度では無理な工法。今回は４９階建で繰り返し使えるためコスト高にはならない。

液状化対策／地盤
・晴海地区の埋め立てに使われたのは山砂。
・支持層は晴海が地下３７m、東雲は地下５３m。
・このあたりは少し場所が違うと支持層の深さが全く異なる。
・液状化対策は３７mまで。「最上級の地盤とはいえないところで、最上級の対策をする」という説明。
・晴海タワーズの液状化対策は地中に掘った穴にセメントを添加した土を入れ、地盤強度を補強する「固結工法」など使用。

免震
・免震のデモは地震ザブトンという装置を使った地震動の水平成分のみの体験。
　４９階（最上階）でのシミュレーション。
※（感想）個人差はあると思うが、免震の効果は想像以上。

・免震装置の縦揺れへ耐性について
　「縦揺れでも横揺れでも破損しないように設計している」
　「免震はアメリカの西海岸と日本の建物にあるが、大きな損傷はしていない」という説明。

コンクリート強度（うろ覚え）
　ＮＣ８０N（？）という１平米８０００トンまで耐えられるものを使っている。
　実用品レベルでは非常に高い水準。（最高水準と話していたような気もする）
　他社が２００N（１平米２万トン？）などを用いている例はあるが、試験的に導入しているケース。

（ここまで）

[778: 匿名さん]

＞770　そういう中身のない投稿やめて下さい。レベルが下がる。

＞778　わかったから連投やめて下さい。しかも前も同じ投稿しているし。

真面目に返すと、佃は90年前後に買った億ションを投資で買った人は失敗。99年にCPTを買った人と06年にライオンズ買った人は成功。豊洲はいわずもがなだが、07年～09年に住不のタワマン買った人は大失敗。その前に三井買った人は多分成功。

リーマンショック前に比べて下がってきたとはいえ、歴史的に見てまだ都心の不動産価格は高値圏。
足下は絶賛下落中。特に湾岸。　　

[779: 匿名さん]

＞778　わかったから連投やめて下さい。しかも前も同じ投稿しているし。

↑すみません＞774です。

[780: 匿名さん]

>>777
>縦揺れでも横揺れでも破損しないように設計している

縦揺れで破損するかどうか、が問題ではなく
免震は縦揺れに対して効果が無いのが一般的に問題視されているのでしょう。

[781: 匿名さん]

東雲野村のコンクリ強度は１５０Nだし。

[782: 匿名さん]

>776
晴海も住友とURが計画的につくり上げたのがトリトンアイランドなんだけど。

[783: 匿名さん]

佃も一丁目以外は埋立地だよ。
九段会館のあるところも江戸まで入江だったから揺れが大きかったらしいよ。
小石川も川、溜池も池のあと、本当に安全な場所を探そうと思う人は江戸の埋立地もやめれば？
http://www.geog.or.jp/journal/back/pdf113-6/p785-801.pdf

私は色々調べた上で80年以上たった埋立地でしっかりした構造なら大丈夫と考えて買ったけど。

[784: 匿名さん]

佃はいいとけど一丁目以外は埋立地で、しがも古い建物はいくらヴィンテージとはいえ耐震性も若干不安。

[788: 匿名さん]

液状化した島ということも大きいけど、買い物が不便、学校がない、駅がない、発展性がない、眺望がしょぼい、高潮や津波は多分大丈夫だが可能性zeroじゃないから一生心配する、月島と築地の発展に取り残されそう、ストリートビューでシミュレーションしててもとてつもなく遠く感じるし途中で立ち寄れる店がない、リセールバリューがない。

[791: 匿名さん]

そのうちきっとスーパーはできるよ。
都が都有地手放せばだけどね。
二棟できれば人口増えてそれなりにニーズはあるでしょ。

[793: 匿名さん]

つられなさんな。

[794: 匿名さん]

買い物はコープがあるじゃないか！ユニークで美味しい惣菜が色々あって庶民には助かるぞ。

[796: 匿名さん]

>>783
>>784

江戸名所図会によると石川島（佃２丁目北部）の方が佃島より島としては古いみたいだね。
佃１丁目の三井のあたりは佃島と石川島の間で後から埋め立てられたところ。いずれにせよ江戸時代の話で五十歩百歩だが。

構造は阪神大震災のあとの設計だと直下型対応はできている、長周期対応は制震か免震があると安心、単なる耐震だとうーんというところではないか。関東平野は岩盤に乗ったゼリーなので、どこであっても基礎工事次第でしょう。

「ザ・パークハウス 晴海タワーズ クロノレジデンス」はまぁ安全な方だと思うよ。

[797: 匿名さん]

ま～、免震、制振、耐震、コストが違うからね。

[798: 匿名さん]

タワマンにおけるコストは
制震＞耐震＞免震ですね。

[800: 匿名さん]

免震はメンテナンスコストも結構かかるらしいが

[802: 匿名さん]

なんで795 799は788を東雲の人が書いたようにしたいのかわかりませんね。
そういう事にしたいんでしょうね。
まさか同格スペック格安の三井に嫉妬とか？