年収に対して無謀なローン その２２

[匿名さん]

その２２へ突入です。テンプレに沿って質問してください。


冷静客観的なレスを心がけ、煽りアラシ投稿はスルーしましょう。

ここは無謀なローンを組みそうな人、あるいは既に組んでしまった人のスレです。
営業マンは「絶対大丈夫です。審査も通りますよ」としか言いませんが、本当に大丈夫なのか？
心配な人はここで聞いてみましょう。

年収・年齢・家族構成・物件額・ローン総額・選択金利のタイプ％年数・貯蓄額・昇給見込・その他特殊事情を詳しく書いてくれると、アドバイス(いちゃもん？)が付き易いのでお試しを。

相談者への注意：辛辣なレスがつく事がありますがそれもまた意見。一意見として聴くように！ お礼のレスも忘れずに！
返答者への注意：相談者に対し冷静客観的なレスを心がけ、イジメ・追い込みをしない事！


【テンプレ】

■世帯年収（できれば手取り月○○万円、ボーナス年○○万円等も明記）
　本人　　税込500万円　正社員
　配偶者　税込400万円　正社員

■家族構成　※要年齢
　本人　30歳
　配偶者　30歳
　子供１　0歳

■物件価格・種類（マンションか戸建てかを明記）
　3000万円　新築マンション

■管理費・修繕積立金・駐車場代（マンションの場合）
　11000円・5600円・10000円 ／月

■住宅ローン
　・頭金　200万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　2800万円
　・変動　30年・3.00%

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　200万円

■昇給見込み
　無し

■定年・退職金
　60歳
　2000万程度見込み
　定年後、5年間の再雇用制度有り（年収300万程度）　

■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　子供２年以内にもう１人欲しい

■その他事情
　・車のローン（月3万円、あと1年）
　・親からの援助100万円
　・妻は産休、育休が取りやすい職場。近隣に妻実家有り、育児協力が見込める。


※前スレ
その２１http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/221760/
その２０http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/206088/
その１９http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/191652/
その１８http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/176672/
その１７http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/163446/
その１６http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/144228/
その１５http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/74535/
その１４http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62602/
その１３http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29959/
その１２http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30010/
その１１http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30076/
その１０http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30134/
その９http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30232/
その８http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30190/
その７http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30339/
その６http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30422/
その５http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30532/
その４http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30460/
その３http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30094/
その２http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31017/
その１http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30793/

[1002: 990]

やはり厳しいですよね
何か気分がスッキリしました

[1003: 匿名]

頭金は１０％以上有るのか、、して毎月の返済額１０万前後（３０００万／３５年／２％）でも生活に支障がないかを確かめてから住宅ローンを〜プリーズ。

[1004: ふら〜っと]

購入価格の１／３位の頭金は用意して、ローンは定年迄に返済出来る様に考えるのが無難でしょうね。

[1005: 匿名さん]

>>1001
>993は無謀でも何でもないじゃん。
>参考に全くならんでしょ。

年収1000万円以下だと相当無謀だと思うけど。

[1006: 匿名さん]

少し古いけど、ノムコムの教育費に関するデータ。

小学校からすべて公立の場合大学卒業まで901.7万円
高校まで公立で大学私立文系で約1200万

教育費が子供一人あたり約1000万円というのは事実。
http://www.nomu.com/loan/lifeplan/k_education_01.html

[1007: 仕送り]

全て自宅から通学したとしてとい条件付き。地方から都内に下宿するならもっと掛かる。

[1008: 匿名さん]

現金で４００万円です（おそらく土地・建物・銀行ローンなどの費用で消えます）
おそらく土地・建物の総額のフルローンになると思いますが、３７００万円かかります。

年収７５０万円・勤続年１０年。これで３７００万円って借りれますか？
できればネットバンクが希望です。
ご指導お待ちしてます。

[1009: 匿名さん]

スレの０をまず読むように。そして目の前の機械を使って
ネットバンクに審査依頼するのが筋。

[1010: 匿名さん]

>>1008
借りられるかどうかは銀行に聞くのが一番です。
ここで聞く話ではありません。

[1011: 匿名]

借りられるんじゃないですか？
でも借りた後は辛そう。

[1012: 購入検討中さん]

皆様のご意見をうかがわせてください。

■ 世帯年収
　・夫 …… 税込 465万円　　正社員（IT系）
　・妻 …… 税込 400万円　　保育士（正規職員）

■ 家族構成
　・夫 …… 38歳
　・妻 …… 37歳
　・子 …… 現在妊娠中

■ 物件価格・種類
　新築戸建
　・土地 ……… 2000万円
　・建物 ……… 2200万円
　・諸経費 …… 200万円
　・合計 ……… 4400万円

　建物をお願いしようとしている工務店は、パッシブハウスを建てた実績もあり、断熱性には期待しています。
　高い断熱性と太陽光パネルにより、月々の光熱費はある程度節約できるものと考えています。

■ 住宅ローン
　・頭金 ……… 500万円（親の援助 500万円を全て頭金に）
　・諸経費 …… 200万円
　・夫の借入 … 2700万円　　変動金利 0.975%
　・妻の借入 … 1000万円　　変動金利 0.875%
　・返済期間 … 35年

■ 貯蓄（購入後の残貯金）
　300万円

■ 昇給見込み
　・夫 …… 年 12万ほど
　・妻 …… 年 8万ほど

■ 定年・退職金
　・夫 …… 定年：65歳　　退職金：無し（社長は制度をいずれ新設すると言っていますが、あてにはできません）
　・妻 …… 定年：60歳　　退職金：出ると思いますが、金額は分かりません

■ 将来の家族構成の予定
　子供は1人のみ

■ その他事情
　・車は現在は所有していませんが、子供が小さい期間だけは所有するつもりです。
　・妻の実家は近く、車で 20分ほどの距離です。育児協力は見込めます。
　・子供が生まれたら妻は休職して、どこかのタイミングで復職するつもりです。

別案として、総予算を 4400万円 → 4000万円ぐらいまで下げて、借入は夫のみ 3300万円とした場合はいかがでしょうか？

以上になります。よろしくお願いいたします。

[1013: BKer]

奥さんが妊娠中なら銀行は旦那さんの年収のみで判断されるでしょう、

[1014: 匿名さん]

ご主人の会社がベンチャーのようですから、そこが不安ですね。なんとも言えません。
銀行もそこは同じく不安でしょうね。

[1015: 匿名さん]

そもそもなんで妊娠中に考えるのかが分からない。
産まれてからで十分。子供ができると生活も価値観も激変するよ。

[1016: 先々]

住宅ローンで3700、教育費で1500とか1800か。教育費は節目節目でまとまったカネが出ていくけど、その為のローンは無理だからキャッシュフロー考えてる？

[1017: 中長期的]

ローン35年、65の定年まで27年、退職金なし。一度見込み計算してみては？

[1018: 購入検討中さん]

皆様、ご意見、ありがとうございます。No.1012 の質問者です。いくつか補足いたします。

この金額で事前審査は通っていますが、通ったのは妊娠が判明する 1ヶ月前のことですので（上記の「別案」としている金額のほうは 5ヶ月前）、今審査するとまた話は変わるのかもしれません。確認します。

また、資金計画は以下のように考えました。

　　　　　　　　　　　　夫　　　　　　　妻
　　--------------------------------------------------
　　年齢　　　　　　　　38　　　　　　　37
　　定年　　　　　　　　65　　　　　　　50
　　年収　　　　　　　　500 万　　　　　400 万
　　定年までの総収入　　135,000,000　　 52,000,000
　　返済比率　　　　　　30%　　　　　　 30%
　　金利　　　　　　　　2.0%　　　　　　2.0%
　　期間　　　　　　　　35　　　　　　　35
　　利息係数　　　　　　1.391040　　　　1.391040
　　総返済額　　　　　　40,500,000　　　15,600,000
　　利息　　　　　　　　11,385,093　　　4,385,369
　　借入額　　　　　　　29,114,907　　　11,214,631

この表の意味は以下のとおりです。

　　定年 …… 妻を 50 としているのは、休職期間と早めのリタイヤを見込んでいるためです。
　　年収 …… 定年までの平均年収です。昇給を見込んでの平均です。昇給を少なめに見込んでいます。
　　金利 …… 実際には変動にするつもりですが、資金計画上は固定並みで考えれば良いと思い 2.0% としました。
　　利息係数 …… 借入額を 1 とした時の、利息を含めた総返済額です。

具体的には、以下のように計算しています。

　　定年までの総収入 = 5,000,000 × ( 65 - 38 ) = 135,000,000
　　総返済額 = 135,000,000 × 30% = 40,500,000
　　利息係数 = 金利と期間によって一意に決まる = 1.391040
　　借入額 = 40,500,000 ÷ 1.391040 = 29,114,907

よろしくお願いいたします。

[1019: 購入経験者さん]

だったら、良いではありませんか。

年収に対する返済率３０％は、かなり高いですね。そして、他の方も指摘してますが、加えて退職金ゼロは厳しい。相場は2000～3000万です。老後、どうされるのでしょうか。

[1020: 中長期的]

手取り収入の総額から何とか可能でしょうし、返済30%以内なら一般的。あとは月返済額13万3千円で生活が活けるか否か。

[1021: ハロワ２回経験のリーマン]

皮算用通りいきゃ良いが、不況中でもあり、何があるか分からんから、不安材料はそれだな。

[1022: 銀行員]

正直、カツカツですよ。

具体的にいうと、お子さんが学校に行っているときに、
突発的に必要な費用が発生した時、それを出すのがちょっと苦しいという生活状態を
想定しておくべきですね、この年収で３０％程度という数値は。

業界の一般常識ですが、
あとで任意売却や自己破産が一番多いのは、返済比率が３０％前後なんですよ。
そりゃ、銀行は融資しますよ。
担保さえがっちりつかんでおけば、だいたい５年ほど頑張って返済してもらえれば、
それから後は何が起こっても、よほど地価が下落しない限り、金融機関は損しませんから。

それと、配偶者の方と二本立てであれば、お互いが相互に連帯保証人になるでしょ？
旦那さんのお勤め先に万が一のことがあっても、連帯保証なんでいざというときには、
旦那さんの残債も奥さんに一括返済要求できますから。
そんなアコギなことをする金融機関は、奥さん側が旦那さんの返済金額を負担できている間はないと思いますが、
本部の考え方ひとつで、一気に追い込んで、退職金を押さえることも考えているんですよ。

机上の生半可な計算せずに、再考したほうが賢明です。
正直現在の年収では、生まれてくるお子さんに、ロクな教育機会も提供できない可能性が大です。

消費税の増税云々など無視して、
着実に自己資金を貯めて債務比率を下げ、
お子さんにどの程度資金がかかるか見極めて、
奥さんが完全に復帰して、
貯金をしっかり貯めてから検討なさったほうが賢明では。

自己資金の着実な増加こそが、最強なんです。

[1023: 銀行員]

なお、妊娠ですが、金融機関は原則、妊娠可能な年齢の女性には妊娠時のことまで想定して融資しています。
ただ、ギリギリセーフの案件であれば、そのあたりのところを目をつぶって通している金融機関もあるらしいので、
妊娠したことは正直に金融機関に伝えるべきです。多くの場合、再審査になると思います。
それで融資が否認されるのであれば、仕方がないじゃないですか、最初から融資不可だったと考えるべきです。

言わなかった時のリスクですが、融資後に金融機関がその事実が隠されていたと知った時、
最悪のケースは、その時点で全額一括返済要求が可能です。法的にも認められますし、
金消契約書にもその旨、条項があるはずです。

字面通り適用するかどうかは、その金融機関の判断次第ですが、
もし奥さんのほうが融資スコアが高かった場合は、結構深刻ですよ。

[1024: 匿名さん]

年収３０％ということは、手取り額で計算すると、
固資税もあわせると、ざっくり手取りの半額が消えてしまう計算。
この年収じゃ、生活がきついと思うよ。

[1025: 銀行員]

蛇足です。

ど～しても、というのであれば、現状から見ると、
融資額３０００万、旦那さんのみのローン、

というのが、最も現実的かと思います。
第二案で挙げられた、３３００は、旦那さん一本じゃ無理です。

３０００万の融資額であれば、
奥様の収入が再び得られた時、
問題なく生活できるかと思いますよ。


よく言われることですが、
いままで貯金できなかった金額をローンで新たに返済することは無理なんです。
まして、新メンバーが加わるとなれば。

どうか、慎重にご検討ください。一部でも参考になれば幸いです。

[1026: BKer]

旦那さんだけの年収で判断して3700、35年、2%なら毎月の返済額99400円、問題なし。しかし3%なら毎月142000円でやや難あり。あとは自分で判断して。

[1027: BKer]

99400円の場合はローン3000の時のまちがえ、2%3700なら月122600円、これも問題なし。何れも、収入がコンスタントという前提の目安。

[1028: 申込予定Nさん]

■世帯年収 （できれば手取り月○○万円、ボーナス年○○万円等分かれば更に良い）
　本人　　税込450万円 （正社員、手取月20万＋ボーナス手取り80万）
　配偶者　税込280万円 （正社員、手取月13万＋ボーナス手取り45万）

■家族構成　
　本人　　26歳
　配偶者　26歳
　子供　　無し

■物件価格
　4200万円 (都内市部マンション)

■管理費・修繕積立金・駐車場代
　12000円・6000円・車無し

■住宅ローン
　頭金　0円（諸経費200万円＋引越等50万円別途用意有）
　借入　4200万円
　変動　35年・0.765%

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　450万円

■昇給見込み
　本人　　年1回、昇給すれば6万円/年程度
　配偶者　無し
　
■定年・退職金
　本人　60歳　1500万程度見込み、65歳まで再雇用が有り、現状では希望すればほぼ活用可能。
　配偶者　60歳　無し
　
■将来の家族構成の予定
　子供の希望は概ね2年後に1人目、5年後に2人目。（できれば2人欲しいです。）
　出産時は産休を取り、出産の1年後に職場復帰する予定。

■その他事情
　・本人年収は平社員で35歳550～600万程度で頭打ちの模様。
　・配偶者（妻）の収入をそのまま貯蓄。年200万程度。
　・職場復帰を考え、マンションは保育所付きで妻の職場近くの物件を選定。
　・現在の家賃は9万円。
　・親の子育て援助無し 。
　・事前審査は通過しました。

■その他質問
　FPさんのカウンセリングを受け、共働きならば問題はないと言われ、妻も働く気満々ですが、
　両家の親が遠方なため、子育て援助がなく職場復帰できるかが心配です。
　みなさまのご意見を聞かせていただきたいです。

[1029: 購入経験者さん]

で、す、か、ら、

子供がいない、社会人経験僅か、将来どうなるかどうかも？？？の２６歳がなんで家を買うのですか？

特別なご事情がありますか？

以前のスレを閲覧してくださいね。疲れるから。

[1030: 匿名]

固定資産税って、4000万の物件なら二年目10万、5年目20万ぐらい？

[1031: 匿名さん]

>1028さん
奥さんの収入に頼るローンは非常に危険です。
お子さんがまだならなおさらです。

うちも子供がいますが、
親の援助ありですが、
子育てって結構大変です。

職場復帰は出来ますか?
それは産んで子育てしないとわかりません。
そのリスクをどう考えますか?

仮に職場復帰できなければ。
毎月13万程度に固定資産税になりますが、
払えますか?

ちなみに諸経費にローンの保証料は入ってますか?

年200万も貯金できるのなら、
あせらず、3年後でいいのでは?
その頃は子供が生まれて、多少は先が見えるでしょうし。

[1032: 契約済みさん]

■世帯年収 （できれば手取り月○○万円、ボーナス年○○万円等分かれば更に良い）
　本人　　税込550万円 （手取月29万＋ﾎﾞｰﾅｽ手取り120万）
　配偶者　税込300円

■家族構成　
　本人　32歳 (サラリーマン)
　配偶者　28歳 （介護職）
　子供1　1歳
　子供　2年後に一人予定

■物件価格
　4700万円 (戸建て)
　契約申し込み中

■住宅ローン
　・頭金　1000万円（諸経費150万円＋引越等50万円別途用意有）
　・借入　3700万円
　・銀行　0.0775％
　 　

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　500万円

■昇給見込み
　年1回・・・昇給すれば9万円/年 UP

■定年・退職金
　60歳
　3000万程度見込み

■その他事情
　・車1台
　・親からの援助300万円
　・

■その他質問
　契約してしまい、いけるか心配しています。

[1033: 購入検討中さん]

No.1012 の質問者です。

皆様、いろいろな参考材料をご提示していただき、ありがとうございます。
今のところの結論としては、考え直してみようと思っています。
少なくとも、借入 3700万円の案については、廃案が濃厚のような気がしてきました。

No.1022, 1023, 1025 さん
長文、ありがとうございます。
それなりのお時間を割いて書いてくださったものと推察しております。
厚くお礼申し上げます。

[1034: 申込予定Nさん]

>1029さん
>1030さん
>1031さん

No.1028です。

みなさんご意見ありがとうございます。
会社の家賃補助が無いことから、早めに取得すべきかと考え、購入を検討していました。
出産、子育ての様子が想像できず躊躇していましたが、
想像できない＝リスクが存分にある
ということですね。
ただただ家賃がもったいないからと考えていましたが、
いまいちど考え直してみます。

ちなみに固定資産税は2年目15万円程です。

[1035: 購入経験者さん]

１０３２さん

10年で100万程度の昇給ですか？厳しいなぁ、子ども2人だと。

奥様もお子さんが1歳で年収300万？介護職で？

退職金は相場の上の方だから期待できますが、奥様の職場復帰次第でしょうね。

[1036: 匿名さん]

無謀なローンスレなのに、安全を進めるコメントが増えたね。
猛者よ来い！

[1037: 匿名]

銀行が無謀な住宅ローンと判断した案件はそもそも組めない。

[1038: 匿名]

ガードローン以外、頭金ゼロでは住宅ローンは組めません。
テンパー以上必要、物件が担保になる訳だが貸し手銀行からするとそれは最低条件。
物件は即現金回収が出来る訳出はないし、目減りもするし値動きするので

[1039: 契約済みさん]

＞1035さん
1032です。
ありがとうございます。
現在妻は育休中で来年復帰します（確定）。
年収300万は復帰後を想定しています（時短）。
出産前は450万くらいの年収でした。

昇給ですが昇格すれば70万ほど増えて来年には増える予定ですが
確定しているわけではないのでいれてません。

[1040: 匿名さん]

>1038
頭金0円でも住宅ローン組めましたよ？

[1041: ふら〜っと]

一般的に住宅ローンの融資額の上限が物件価格の80％に設定されていってフラット35も同様。
銀行の別なローン併せ貸しと云う方法は有りますが、後が大変そう。
また、実際には契約金とか予約金、引越費用など銀行の融資より先に発生するので実際に頭金０と云う事は無い。

[1042: ふら〜っと]

補足、担保物件が有ってもその６〜７割程度が融資額。
また年収から銀行の融資可能額としてはいける場合でもかも、家計にはかなり負担になると事も有ります。
頭金20%以下だと、万一の場合に残債割れする可能性が高くなることも想定しておくべき。

[1043: 匿名さん]

>1041
最後の一文は頭金じゃなくて自己資金ですね。

[1044: 匿名さん]

私は頭金無しで4500万円借りたゼ～。大手銀行で35年。

[1045: 匿名さん]

>1032の金利って0.775の間違いだよね。
0.075ってほとんど無料じゃん。

単純なミスならいいけど、
その程度の知識なら
変動金利にするのは心配ですね。

[1046: 匿名さん]

１０３２です。
単なる間違いです。
0.775％です。事前審査は通りました＾＾
子供が小さいうちに貯めて10年後にどんと返そうと思います

[1047: ふら〜っと]

1032<頭金２２％だし、旦那さんの年収だけで30年返済として金利が1.2%でも概ね問題ないでしょうね
金利が2.5%とかに成ると少し辛く成りますが、１回だけ乗り換えられるので固定に乗り換えれば大丈夫。

[1048: 匿名さん]

フラット３５は、今年の４月から物件額の９０％までしか借りれなくなりましたよ。
フラット３５Sエコは、今年の１０月３１日まではとりあえず１００％まで借りれます。
大手銀行は、基本的な基準として頭金２０％と言いますが、信用によって１００％まで貸してくれることもあると思います。買う物件の担保価値も関係してきますが。

[1049: 匿名希望さん]

地銀ですが、属性が良く担保価値があれば手数料まで含めて１００％融資可能です。
現在融資実行中です。

[1050: 匿名さん]

年収400万後半、頭金無し、貯金無し、
社員数も100人居ないような会社勤めでも3500万貸してくれました。３０代です。

[1051: 匿名さん]

でも返せない