年収に対して無謀なローン その２２

[匿名さん]

その２２へ突入です。テンプレに沿って質問してください。


冷静客観的なレスを心がけ、煽りアラシ投稿はスルーしましょう。

ここは無謀なローンを組みそうな人、あるいは既に組んでしまった人のスレです。
営業マンは「絶対大丈夫です。審査も通りますよ」としか言いませんが、本当に大丈夫なのか？
心配な人はここで聞いてみましょう。

年収・年齢・家族構成・物件額・ローン総額・選択金利のタイプ％年数・貯蓄額・昇給見込・その他特殊事情を詳しく書いてくれると、アドバイス(いちゃもん？)が付き易いのでお試しを。

相談者への注意：辛辣なレスがつく事がありますがそれもまた意見。一意見として聴くように！ お礼のレスも忘れずに！
返答者への注意：相談者に対し冷静客観的なレスを心がけ、イジメ・追い込みをしない事！


【テンプレ】

■世帯年収（できれば手取り月○○万円、ボーナス年○○万円等も明記）
　本人　　税込500万円　正社員
　配偶者　税込400万円　正社員

■家族構成　※要年齢
　本人　30歳
　配偶者　30歳
　子供１　0歳

■物件価格・種類（マンションか戸建てかを明記）
　3000万円　新築マンション

■管理費・修繕積立金・駐車場代（マンションの場合）
　11000円・5600円・10000円 ／月

■住宅ローン
　・頭金　200万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　2800万円
　・変動　30年・3.00%

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　200万円

■昇給見込み
　無し

■定年・退職金
　60歳
　2000万程度見込み
　定年後、5年間の再雇用制度有り（年収300万程度）　

■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　子供２年以内にもう１人欲しい

■その他事情
　・車のローン（月3万円、あと1年）
　・親からの援助100万円
　・妻は産休、育休が取りやすい職場。近隣に妻実家有り、育児協力が見込める。


※前スレ
その２１http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/221760/
その２０http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/206088/
その１９http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/191652/
その１８http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/176672/
その１７http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/163446/
その１６http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/144228/
その１５http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/74535/
その１４http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62602/
その１３http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29959/
その１２http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30010/
その１１http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30076/
その１０http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30134/
その９http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30232/
その８http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30190/
その７http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30339/
その６http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30422/
その５http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30532/
その４http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30460/
その３http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30094/
その２http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31017/
その１http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30793/

[1: 購入検討中さん]

■世帯年
　本人　650万　正社員
　配偶者　0万
■家族構成
　本人32歳
　配偶者31歳
　子供1人　2歳
　できればあと1人は欲しい
■物件価格
　戸建て　4600万諸費用込み
■住宅ローン
　頭金600万
　借入2500万（銀行）
　借入1500万（義両親）
　変動35年 優遇▲1.6 適用金利0.875%（銀行）
　無金利25年（義両親）
■購入後貯蓄
　現金約500万（家具・引っ越し費用支払い後）
　学資保険×1
■昇給見込
　有り
■定年、退職金等
　定年65歳、退職金制度有り
■その他
　車１台所有
　義両親曰く、妻は一人っ子でいつか渡すお金だから贈与するとの話でしたが、
　金額が金額なので、借用書をかわし毎月返済という形をとるつもりです。
　妻は子供が小学生になったらパートなどで働く予定。

　援助についていろいろ厳しい意見等あると思いますが、
　ご意見をお願いいたします。

[2: 匿名さん]

>>1
前スレ1000ですが、
親族間の借入で無金利は税法上まずいかも。
一旦借りて返して結局相続→税金なら結構無駄が発生する気がするけど。
相続時精算課税制度を使えば取り敢えず解決しそうですね。

後は毎年贈与税の非課税の範囲である110万づつ贈与を受けるというケース
もありますが、噂では連年贈与は税務署に課税されてしまう可能性も
指摘されています。そのため毎年金額を若干変えたり、時期をずらすなど
して単発であることを強調するやり方もありますね。

ご両親の大切な資産を有効に活用するのも親孝行の一つだと言えますよ。

[3: 匿名]

生前贈与♪頂いちゃったら～!?

せかせか返して窮屈な生活していくよりも、孫と一緒に食事したり旅行に連れて行ったり（もちろん全負担！）して少しでも孝行していった方が善いお金の使い道なんじゃないかなぁ。

[4: 匿名さん]

住宅取得等資金の贈与特例を使ってください。

今年度は基礎控除とあわせて、1100万円までは非課税で贈与が可能です。

No.2さんのおっしゃっている精算課税制度もよいのですが、

1.相続時に贈与した財産が相続財産に加算される
2.今後110万円の基礎控除が使えなくなる
3.受贈者の要件が実子に限られる(奥さまと共有名義になります)
など、選択することによる留意点も多々あります。

1100万円までを贈与で受けて、残り390万円は借用書を書いて1%位の金利を払いながら返済しつつ、かたや暦年贈与で毎年120万円位をもらって少しだけ贈与税を納めつつ、約3年で完済する方がすっきりしていて良いと思いますよ。

もちろん、金額が小さくはないですから、上記特例を活用する前提でのお話なのではと推察致しますが。。

ちなみに、しがない銀行員ですので税務の最終判断は顧問税理士さんに聞いてみて下さいね♪

[5: 購入検討中さん]

1です。
もっと厳しいご意見がくるかと思っていたので、ホッとしました。

＞＞２さん
無金利は税法上まずいかもなんですね。
相続時精算課税制度についても含めて調べてみたいと思います。

＞＞３さん
そうなんですよね。
そう思う一方で男のプライドが邪魔しちゃって…。

＞＞４さん
そのような方法もあるのですね。
共有名義は手続きが煩雑になる印象だったのですが、
贈与を受けるならば検討する必要がありそうですね。


皆さんのご意見を参考に義両親や銀行の方ともう一度話し合ってみます。
ありがとうございまいた。

[6: 973]

■世帯年収 （できれば手取り月○○万円、ボーナス年○○万円等分かれば更に良い）
　本人　　税込650万円 （手取月28万～35万＋ﾎﾞｰﾅｽ手取り110万）
　配偶者　税込0円

■家族構成　
　本人　34歳 (サラリーマン)
　配偶者　33歳 （専業主婦）
　子供1　3歳
　子供2　0歳

■物件価格
　3900万円 (都内マンション)
　契約申し込み中

■住宅ローン
　・頭金　1350万円（諸経費150万円＋引越等50万円別途用意有）
　・借入　2550万円
　・フラット35S　当初5年間1.3%、6年～10年1.7%、11年～35年2.01%
　・管理：14000円　修繕費：8000円 　

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　250万円

■昇給見込み
　年1回・・・昇給すれば7万円/年 UP

■定年・退職金
　60歳
　1500万程度見込み

■その他事情
　・車なし
　・親からの援助0万円
　・変動金利はなんとなく怖く感じるのでフラット35Sエコで申し込み予定
　・固定資産税150,000万円位とのこと

■その他質問
　死亡保障4000万生命保険加入中です（年100万目減掛け捨てﾀｲﾌﾟ：年35000円保険料一定）
　やはり団信生命保険は別で入るべきでしょうか？　

　契約後で後戻りできませんが不安です診断お願いします

[7: 975]

■世帯年収 （できれば手取り月○○万円、ボーナス年○○万円等分かれば更に良い）
　本人　　税込730万円 （手取月35万万＋ボーナス年200万）
　配偶者　税込0円

■家族構成　
　本人　 34歳 (サラリーマン)
　配偶者　34歳 （専業主婦）
　子供 　1歳

■物件価格
　5400万円 (戸建)
　申し込み中

■住宅ローン
　・頭金　2100万円（諸経費200万円別途用意）
　・借入　3300万円
（検討中ローン）
　・フラット35Sエコ　当初5年間1.4%、6年～10年1.8%、11年～35年2.11%
　・変動　0.97%　

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　500万円

■昇給見込み
　12万円/年

■定年・退職金
　60歳
　2000万程度

■その他事情
　・親からの援助なし

■その他質問
　いかがでしょうか？
　ローンは変動or固定で大変迷っています。（実行は来年初旬くらい）
　ご診断・ご意見宜しくお願いいたします。

[8: 986]

■世帯年収(手取り約26万、ボーナス約150万)
　本人　　税込650万円　正社員
　配偶者　専業主婦

■家族構成
　本人　　32歳
　配偶者　35歳
　冬に１人目出産予定
　２年後に２人目欲しい

■物件価格・種類
　4500万円　一戸建て

■管理費・修繕積立金
　0円

■住宅ローン
　・頭金　1200万円
　・借入　3300万円
　・ﾌﾗｯﾄ35Sｴｺ　35年 2.01%

■貯蓄
　830万円 (ここから家具・引越しなど100万ほど使う予定)

■昇給見込み
　昇給　5万円／年
　昇格　100万円(2年以内)
　　　　100万円(10年以内)

■定年・退職金
　63歳
　退職金 2000万以上　


■その他事情
　・嫁の実家が近く、米・野菜支給あり
　・子供が預けられるようになったらパート予定
　・車２台必須（ローン無し）


もうローンは始まってますが、生活レベルはどの程度になりますか。
やはり困窮を極めるのでしょうか？
よろしくお願いします。

[9: 989]

以下のような感じです。ご意見、アドバイスなどお願いします。
■世帯年収
　本人　　税込800-1000万円　正社員
　配偶者　専業主婦

■家族構成　※要年齢
　本人　33歳
　配偶者　33歳
　子供１　3歳
　子供2　0歳


■物件価格・種類
　5000万円　中古一戸建（建売、築5-10年）

■住宅ローン
　・頭金　500万円（諸経費別途400万円用意有）
　・借入　4500万円
　・変動　35年・0.775%

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　1500万円

■昇給見込み
　無しで想定

■定年・退職金
　60歳
　ほぼゼロを想定（定年まで勤める可能性低）

■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　場合によってはもう一人あり得るが、現状維持の可能性大。

■その他事情
　・その他借金ゼロ。
　・親からの贈与が＋500万円程度ありえるが、一旦上記には含めていない。
　・妻は資格職のため、育児終了後復職予定。少なく見込んで年収300万円程度は可能。

[10: 998]

ご意見、アドバイスよろしくお願いします。

■世帯年収（手取り月35万円、ボーナス年150万円）
　夫　税込550万円　正社員　 28歳
妻　税込350万円　正社員 28歳

■家族構成　夫、妻、子供（0歳）の３人、変更予定無し

■物件価格（諸費用込み） 4,700万円　新築マンション

■管理費・修繕積立金　18,000円／月

■資金内訳
　・現金　　 　 700万円
　・銀行借入　3,000万円（変動35年0.775%、82,000円／月）
　・親族借入　1,000万円（固定15年、ボーナス払い）

■貯蓄（購入後の残貯金）　200万円

■年収目安（夫） 30歳600万円、35歳800万円、40歳1,000万円、60歳定年
　
■その他
　・車の所有予定無し
　・生命保険を検討中　25,000円／月（15年後100%超の返戻金有り）
　・妻は育休から復帰（年収は復帰後ベース）

[11: 1000]

皆さんのアドバイスをお願いします。
■世帯年収
　本人　　税込700万 大家業
　配偶者　主婦
■家族構成　※要年齢
　本人　33歳
　配偶者　30歳
　子供2 3歳　0歳
■物件価格・種類（マンションか戸建てかを明記）
　3.300万円　新築マンション
■管理費・修繕積立金・駐車場代（マンションの場合）
　9.000円・7.000円・9.000円 ／月
■住宅ローン
　・頭金　600万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　2.700万円
　・フラット35S 当初10年0.94％・11年以降1.94％
■貯蓄　(購入後の残貯金)
　現金2.000万・有価証券600万・不動産2億2.500万
■昇給見込み
　無し
■定年・退職金
　無し
■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　無し
■その他事情
　・無借金経営
　・事実上いわゆる仕事はしてないのでどこかで勤務すれば所得は増える
　・新規物件開拓の予定無し

よろしくお願いします。

[12: 1009]

■世帯年収
　本人　　税込250万円　自営業
　配偶者　税込200万円　派遣

■家族構成
　本人　35歳
　配偶者　35歳
　子供１　5歳

■物件価格・種類
　2000万円
　中古店舗併用住宅３階建（築40年）
（１Ｆ事務所・２Ｆ事務所＋住居・３Ｆ住居）

■管理費・修繕積立金・駐車場代
　0円 ／月

■住宅ローン
　・頭金　100万円（諸経費別途180万円用意有）
　・借入　2000万円
　・変動　-

■貯蓄
　700万円

■昇給見込み
　無し（自分の頑張り次第？）

■定年・退職金
　無・無
　
■将来の家族構成の予定
　現状維持

■その他事情
　１Ｆ部分を自社の事務所、２Ｆ部分を事務所として知人に賃貸（月7万程）する予定
　築40年、大規模改修歴無し


自社の事務所にも使え、土地が広いので駐車場が５台分ぐらいあり、古い事を除けば理想の物件なのですが…。
現状、２Ｆフロア全体が事務所になっていますが、間仕切りして半分住居にしたいと思っています。
寂れた地方都市です。今後売却するとしても建物壊し更地にしてもせいぜい1000万程度ぐらいかと思います。

[13: 匿名さん]

レスの必要性がないものばかりって事で。

[14: 匿名さん]

12はレスの必要があるだろう。
自営業は経営状態によるから、ここでは判断できないよ。現状の
経営状態が無問題としても、ローンが否決されることもあるから。
単純にそこらへんを無視してみたとしても、共働きじゃないと厳しい。
賃貸が今後ずっと確実であれば、多少マシかとは思うけど。
築40年では今後修繕費用がかなりかさみ、その分を
見込んでいないと危険だと言う事をお忘れ無く。

[15: 前スレ1009]

>>No.14さん

今後の修繕費用が一番怖いですね。
鉄筋コンクリート造なので、水漏れ等したら手が付けられなくなりそうで…。
いくらぐらい費用がかかるのか、見積もりを取ってみようかと思います。

建設時の建築図面が無いそうで、しかも大規模改修をした事も無いとの事で、あとどのぐらい建物がもつのか…専門家に見てもらうしか無さそうですね。

[16: 匿名]

うん、12番さん以外は貯蓄もある方多いし、余裕を持ちたいなら奥様パ～トってぐらいで問題なさそぉ。 ってか、増税前の駆け込みラッシュ？まっ、住宅はなんらかの処遇はあろうけど、資材やら運送コストやら何もかもがupだから安くはならんわな。

[17: 匿名さん]

>>12
借入計画以前に築40年の3階建てってどうなのかね？
木造とかだったらちょっと危ない気がしないでないけどね。

後はその年収で良く貯めてるけど奥さんの派遣切りで
250万で家族暮らして行くのは少しキツイね。

それに店舗兼自宅と言えども借入発生すると
本業の融資の際にマイナスになったりしないかな。
物件の担保の第一順位は住宅ローン借りたとこになるわけだし。

[18: 匿名さん]

17です。
ごめん。RCって書いてあったね。
それぐらいの築年数のコンクリート物件は配管スラブとかに
埋め込んじゃってる物件も多いから、水周り修繕や改修する時に
思わぬ費用が発生するかもね。

[19: 匿名さん]

>>12


更地にして売り出しても1000万程度の土地なんですよね？
つまり、築40年で大規模修繕もしたことないRC造りの3階建てに1000万円+ローン利息を払う価値があるのか？
ということですよね。
いくらRCでも40年は古すぎる。
もっと条件の良いところがありそうな気がするんですが。
知人がこれからずっと7万円で借り続けてくれる保証もないでしょう？
危険だなあ。

[20: 働くママさん]

とても厳しいと分かっているけれども、どうしても欲しい。
無理無理無理無理…でも何度も見に行ってしまう…
すぱっと諦めたい。いや諦めたくない。
どうか皆様宜しくお願い致します。
図々しいですが、建設的アドバイスがもらえるととても嬉しいです。
（こうすると購入に向えるのでは？というような…）

■世帯年収
　本人　　税込250万円　正社員
　配偶者　税込250万円　正社員

■家族構成　※要年齢
　本人　39歳
　配偶者　40歳
　子供１　5歳

■物件価格・
　2390万円　中古戸建て（築20年）

■管理費・修繕積立金・駐車場代
　なし

■住宅ローン
　・頭金　500万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　1890万円
　・固定　30年・3.1%

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　100万円

■昇給見込み
　無し

■定年・退職金
　夫婦各々65歳
　退職金、多分夫婦各々300万円くらい
　

■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　現状維持

■その他事情
　・車のローン（なし）
　・親からの援助（リフォーム費用は親が出してくれるたぶん）