パークタワー梅田ってどうですか？Part3

[匿名さん]

パークタワー梅田についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：大阪府大阪市北区扇町2丁目75番（地番）
交通：阪急京都本線 「梅田」駅 徒歩11分
阪急神戸本線 「梅田」駅 徒歩11分
阪急宝塚本線 「梅田」駅 徒歩11分
大阪市営谷町線 「中崎町」駅 徒歩3分
大阪市営堺筋線 「扇町」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：54.35平米～82.36平米
売主：三井不動産レジデンシャル 　関西支店

物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/K0904/?cid=listing
施工会社：株式会社熊谷組関西支店
管理会社：三井不動産住宅サービス関西株式会社

[802: 匿名さん]

立体駐車場を詰め込むとやっぱり将来的に何か問題があるのかな？
タワーパーキングとして独立していたほうがメンテナンス的にもコストが抑えられるのかな？

[803: 契約済みさん]

＞801さん

800ですが、そう言われるのは嫌でしょう。普通。
検討掲示板だからといって、買ったものを悪く言われるのを甘んじて受ける義務はない。

例外的に甘んじる必要があるとすれば、ここを購入するか否かを検討するためには、低級と書く必要性がある場合だけれど、あなたが考える、低級と言わなければここの購入の是非を検討できない理由とは何？

あと、他の点に異論はないということで、ＯＫ？

[804: 匿名さん]

ここと比較になる分譲中の物件は本庄のアデニウムか中津のローレル？
その3つの中ではここが高級っぽいね

[806: 契約済みさん]

＞805さん

800です。

ここでなにを書こうが、否定的な意見を書き込んでいる人の気持ちが変わることがないことには、同意します。
元々、そんなつもりはありません。

私は、検討掲示板に、自身が検討したことを書くことを目的としています。

805さんも、自身がご検討されたことを事例として書かれると、他の方の参考になると思いますよ。

蛇足ながら、
＞実際建物ができれば正確なジャッジが誰の目にも明らかになります。

については、私はそこまで期待していません。

[808: 匿名さん]

今週のスーモにも大阪の年収と購入マンション価格が出てますよ。
管理費は、これを考慮してはどうでしょう

[809: 契約済みさん]

私も購入した理由を書いて見ます。
検討している人の購入に役立てば幸いです。

まず私が購入について不安に思っていた要素を書いてみます。

・囲まれた低層階住戸が本当に捌けるか不安だった。
　　⇒　最悪三井さんがずーと維持管理 or 賃貸に出す。し、まっいっか。と思うようになった。
　　　　それに売れない場合に値引きされると心情的に悔しいですが、このマンションで売れ残るのは
低層階以外は考え難いので、検討の範囲外でしたし、大手デベだから中々値引きは無いと信じた。

・梅田駅までいくには小汚い道が直近なので、余りいい印象がなかった。
　 ⇒ 都島通りから梅田センタービルの方へ抜けると小汚い箇所は一瞬だし、
扇町通りは、そんなに汚くないし、まぁ許容範囲だと思えるようになった。
最悪、子供は、西側に行かなくとも生活出来るエリアだし。

・大阪の以降の発展が期待される大阪駅までは結構遠い。
　　⇒ 大阪駅は近いに越したことないけど、まぁ価格とのバランスで諦めました。

・直近の駅の中崎町駅が微妙。
　 ⇒ 駅力は微妙だけど、谷町線は官公庁の方へいくには便利だし。南北に行くには、扇町駅もあるし。
基本は梅田or大阪使うし、まぁ御堂筋ではないけど、谷町線の駅に3分ならプラス材料か。と妥協した。

・何年後かに新たな建物が購入した部屋の目線に出来て開放感が無くなることが不安だった。
　　⇒ 周りに既に建物立ちまくっているので、これ以上眺望が悪くなる要素が実は少ないと思えた。
　　　 色々考慮した結果、20階以上の建物が建つ可能性があるのは、西のMIDパーキングとURの建替しか無いと前向きに
考えた。

・場所柄、駐車場がガラガラでただでさえ安く無い、管理費がより高くなることが不安だった。
　また駐車場が３基も別稼動の機械式駐車場なので、メンテナンス費用等を考えると確実に赤字になり
将来的に足手まといになるのが想像できた。
　　⇒ うーん。この不安材料はさじを投げました。他の要素との兼ね合いで諦めました。

・高層階に住んだことないので、高い場所で生活すると精神が不安定になったりするという研究成果があったり、
地震の時に上町断層が近いし、地震のことを考えると不安だった。
　　⇒ 超高層階でない、眺望が抜ける場所を選ぶことで、解消した。

・ここだけの話しでは無いですが、金利安い時期はマンションの価格が高くなるのが定説ですし、
デフレの時代に不動産買って、将来的にエライ目にあうことが不安だった。
　　⇒ グローバル化で日本の物価は昔に比べて既に高いわけではなくなりつつあり、デフレ圧力は弱まるのでは？
　　　 と前向きに思ったことと消費税増税で名目価格が上がる上に政府の借金問題をクリアにするためにも
インフレ圧力が発生すると前向きに考えた。

・土地持分も狭い土地に既に高い建物たつから建替ってどうなるの？と思うと不安だった。
　　⇒ いまから 50年位はいけるだろうし。無駄に長生きしなければ、建物が駄目になるより、死ぬ確率の方
が高いと思えた。駄目そうなら15年後位に状況を見て再考すればいいわ。と思った。

・金持ちが住まないタワーマンションってどうなるの？と思って不安だった。
　　⇒ タワーマンションは無駄に金持ちが車を複数台もったりして管理費等をバンバン使ってくれるし、
金持ちが大勢いれば金銭的に安心ですが、ここはそういうのがありませんよね。でも、
　　　 マンションって共同住宅なので、所得階層が同じ位の方が無難な気もするので、前向きに捉えることにしました。

・この検討版で散々言われている、コリアンタウン、ゲイ集積地について少し気になった。
⇒ コリアンタウンについては、民団とかの大阪本部とかも中崎町にあるが、扇町はそもそも中崎町ではない　　　　　　　 し、影響無いような気もするし、正直未知数で住んでみないとわからないので考慮から外した。
　　　 ゲイについては、普通に生きていれば関係無い人達だと思っているし気にならなかった。

次にいいと思っていた要素を書いてみます。

・梅田一極集中が進んでいくと思うので、街中にマンション買うなら梅田近辺が良かった。
・子供がいるので、福島区より北区が良かった。(北野高校の学区)
・小学校、中学校が近くて、西側の雑多な感じがマンションが建つ周辺には一切感じられないですし、
梅田近辺の中では、唯一、普通に子育てが可能な環境に思えた。(グラフロや堂島レジ等の子供も同じ小学校区)
　子供が居て、公立の学校いかすなら、タワーマンション立地では最高立地だと思えた。
・天六に浜学園もあるし、塾通わすのも電車で一本やし問題ないように思えた。
・救急指定の総合病院が隣で、いざという時も便利だと思えた。
・大きな公園が近くにあるのがいいと思えた。
・夜中にちょっと一杯いけるので、毎日の生活が楽しくなるだろうと想像できた。
・終電気にせず飲めるのが良かった。
・デカイ本屋も近くにあるし、買い物についても少し歩けば繁華街なので休日が楽しくなりそうな気がした。
・売主が大手デベロッパーで安心感があった。
・建物の造りが、私が検討していた他の建物と見比べた場合にかなりよく見えた。
(スラブ厚 300mm～、2重床・2重天井、階高等)
・震災の後のマンションだからか、非常食の備蓄や自家発電設備等の非常時の備えが、当たり前のように備え付けられおり、
　安心感を得ることが出来た。
・免震装置のメンテナンスは大変な気がするし、淀川が氾濫したら泥まみれになって機能しないのでは？と
　いう懸念はあるが、やはり上町断層が近いだけに安心感を得ることが出来た。
・日常の買い物を行うスーパーもナベルとライフがそれなりに近くにあるので、不便は無いと思った。
・大通り沿いでなく、うるさく無いのでいいと思った。

不安材料と良いと思った内容を考慮すると、
私の感覚では、売り出し価格はバランス良い価格に思えたし、
人気があるマンションは、最悪の場合にも賃貸、売り出すにしろ＋材料なんで。不安材料を妥協しました。
ですが、二期以降の状況で人気は幻想だったのか？とも思いましたが、もう契約しているので、
自分さえよければいいわ。と、契約状況については思考停止して、天命を受け入れることにしてます。

昔、パークハウス梅田も少し考慮しましたが、私的にはパークタワー梅田の方が明らかに良く思えたのですが。。。
梅田徒歩7分(茶屋町出口からほぼ直線)と梅田徒歩11分(都島通りを超えていく)の違いかな？うーん。不動産は難しいですね。あっちは3800万で売りに出してた物件も新築時より高い値段で売れたらしいけど。

[810: 契約済みさん]

８０９さんの検討事項とその検討結果は，私とほぼ一緒ですね。

ただ，ゲイタウンについては，女性にとって，むしろ一般人より無害な気がします。また，天井高については，私の検討していたのがシティータワー系列だったので，シティータワー系列は２６００ｍｍなのに比べると，２５００ｍｍは残念です。（プレミアムフロアは違うが）

あと不都合な点としては，扇町の浮浪者の問題がありますね。しかし，現地に行ってみてくればよく分かるのですが，行政の押し込め政策によって，南側のフェンスで囲まれた中に少数がいるだけで，そこまで気にならないかなと思いました。そもそも公園の南は高い斜面になっているし，南東の道路は堺筋方面からまるで自動車専用道路のようになっているので，通行すること自体ないですね。そういう意味ではその存在は無視できると思いました。彼らも出てきませんし。

[811: 契約済みさん]

ゲイはホントに無害ですよ。
私はゲイバーによく遊びに行きますがみんな楽しくて外では大人しくて好い人ばかりです。
ゲイっぽいファッションというのはありますが普通の人には見た目で判ることもありませんし。

[815: 匿名さん]

>>809
すばらしい考察ありがとうございました。

[817: 匿名さん]

不動産投資の一般論で言うたら
梅田徒歩7分＞＞（越えることのできない壁）＞＞徒歩11分

[819: 匿名さん]

マンションの価値は、ある程度そこに住む住人のレベルで決まりますから
契約済の方の書き込みを読めば、どのような方が住まれるのか解って参考になります
ここで子育てを考えている方もいらっしゃるのですね
ただあまりに長い書き込みは掲示板には相応しくないと思います

[821: 匿名さん]

あの戸建街の中にタワーマンション建っても魅力はないでしょ。違和感あるだけと思いますが。
個人的には
梅田エリアは南>東>西>北が住む上での優先順位です。地価とはリンクしないと思ってますが。

[822: 匿名さん]

梅田徒歩7分＞＞（越えることのできない壁）＞＞徒歩11分

と書かれていますが、何ら問題はないと思いますよ。
梅田駅に歩いていかなければ、他に最寄り駅がない…というのなら話は別ですが。
中崎町駅まで３分で行けるのですから、十分「駅近」です。

ダイヤモンド社発行のマンション資産価値データブック（２０１２年）によれば、
中崎町は近畿圏の駅別リセールバリューランキングで６位です。上位５位までが
すべて京都の駅なので、中崎町は意外にも大阪で一番マンションが値崩れしにくい
駅だということです。
また新築マンションの駅別ＰＥＲも１９．２９と良好なので、私はこのマンションは
値崩れしにくいと思います。

[823: 匿名さん]

819さんのおっしゃる通りと思わざるを得ません。

同じような書き込みは削除されましたが、自分の購入したマンションを悪く言われるのが嫌な気持ちが理解できたならなぜよそのマンションに対してのネガはスルーなんですか？

自分のとこは言わせないけど自分達がよそを悪く言うのはいいんでしょうかね。800さん、どうなんですか？

来年、さんざん悪く書いているマンションの近くに住まわれることをお忘れなく。近隣マンションの購入者は忘れることはないでしょう。

都合のいいときは中崎町、悪いときは扇町という矛盾もいいかげんにしてください。

[824: 匿名さん]

リセールバリューとか値崩れとか考えて今の大阪の新築マンション、特にタワーマンションを買う発想はわかりません

お金に余裕があって、この場所、このマンションが気に入って買われた方の気持ちはわかります
グランフロントや堂島のタワーマンションを買った人は余裕資金で買っていますから、リセールバリューなんて考えていませんよ

住居を投資対象と考える浅はかな方が何人かここを買われて、その価値観で書き込みをされるので反感を買うのだと思います
人口の減って行く日本、特に大阪のマンションは投資対象にはなりません

このマンションが気に入って長く使う住まいとして買われた方にとっては、すごく迷惑だと思います

[826: 匿名さん]

824さん

822ですが、うちは投資対象としてここを買ったわけではありません。
この場所を気に入って、現金で購入しました。
ただ今の世の中、何がおきるかわかりません。
転勤だとか、高齢の両親の世話で大阪を離れるとか、逆に親を引き取ったりで
手狭になってマンションを手放す可能性が出てくることだってあるでしょう。
うちの場合はある事情で、１０年以内に引越しをする可能性が高いのです。
そういった時に、大きく値引きしなければ売れない物件よりも、価値を保ったままの
物件の方がいいと思ったまでです。
決して初めから投資目的で買ったのではありません。

[837: 匿名さん]

西側はプレサンス、賃貸、クリスタルグランツでかぶるからきついんちゃうんかな。

[840: 契約済みさん]

823さん、

800ですが、

>同じような書き込みは削除されましたが、自分の購入したマンションを悪く言われるのが嫌な気持ちが理解できたならなぜよそのマンションに対してのネガはスルーなんですか？

私はよそのマンションを悪く書いたことは一度もないけれど。

よそのマンションに対してのネガとは、具体的にどの書き込み？
あなたが怒り狂うほど、よそのマンションを悪く書いている書き込みって？

>自分のとこは言わせないけど自分達がよそを悪く言うのはいいんでしょうかね。800さん、どうなんですか？

良くないでしょう。
別に息巻くほどのことでもなく、常識では。

>来年、さんざん悪く書いているマンションの近くに住まわれることをお忘れなく。

これは本当に親切心からの忠告ですが、表現に気をつけた方がいいですよ。

[842: 契約済みさん]

823さん、

800ですが、ちなみに、私はここを過剰評価はしていません。他のマンションを過小評価もしていません。

たまたま寄ったモデルルームで、予算と好みにあった部屋が、ちょうど人生のライフイベントの時に見つかったから、外見は自分の趣味に合わないけれど、それには目をつぶって購入しました。

去年なら買わなかったし、５年後なら別のマンションを買っていたでしょう。

自分のマンションを悪く言われて不愉快であれば、私のように、悪く言った人に対してその旨を伝えれば良いのでは？
返事はないかもしれないけれど、それ以上のことは望めないのだから。

[843: 匿名]

１期の売れ残りがなかなか売れないな～。

[844: 匿名さん]

まるかぶりの西側が安いのは当たり前。
日が入んないとこ安くて当たり前っすよ。

でもいいんであればお買い得でしょ。

しかし今日現地みてきたけど何件救急車きたやろ

相当うるさいぞ！！

[847: 契約済みさん]

普通にググれば出てきます。

北野病院　21年度年報
http://www.kitano-hp.or.jp/nenpou/section/kyukyu21.pdf

病院の開いている日中、ずっと現地にへばりついて、平均３件ぐらい。
通常、覚えられないほどの数ではないけれど、今日は特別多かったんでしょうか？

一晩、徹夜してはりついていれば、時間外は平均８件強ですね。

病院周辺の住民が全員、不眠症ってこともないでしょうが、音に敏感な人には、リスクでしょう。

[848: 匿名さん]

検討者？？？

[853: 匿名さん]

救急車が北野病院前の道を走るのを目撃して、音を確認しました。さすがにすぐそばを走っていたので音はよく聞こえましたが、マンションの中にいれば気にならない程度では、というのが個人的な感想です。救急車が搬入口へ曲がる手前、数メートルのところで音は止まっていました。今線路の近くに住んでいますが、電車が行き来する音の方がうるさいです。音の感じ方には個人差があるので、一概には言えないかもしれませんが。

[854: 匿名さん]

そのとおり、だと思います。

[855: 匿名さん]

この物件の掲示板は何だか滑稽ですねー
住めば都、自分が良いと思えばそれでいいと思いますが。

業界の中では販売好調とは言えない物件であったとしても、、、

供給数＝売れている数ではないですし、
本当の成約数なんて一般の人には分からないですからね。

[856: 匿名さん]

同じ価格帯で分譲中の北区のタワーマンション
アデニウムや中津のローレルと比べたら、ここの方が良い所がたくさんありますね
どっちも、ここの影響かは解りませんが価格を下げて来ているので比較検討している者にとってはありがたい事です

年内に売り切れなければ中津駅直結のタワーや北浜のパークタワー、西区のサンクタスタワー等の販売とかぶるので
さらに競争が激化して検討者には良いのではないでしょうか？

[857: もう少し北の住民]

パークタワーはいいよなあ〜。
扇町公園近いし、梅田近いし。

[858: 匿名さん]

中津は駅利便性最強やけど周辺閑散。
北浜は嫌悪施設ないが基本ビジネス街。
西区はファミリー層。
どれも悪くないが購入層がかぶるとは思わん。一番比較対象に入るのはやっぱりジオタワー天六じゃないかな。

[864: 匿名さん]

タワーマンションの低層階を、価格が安からだけで購入する人って
やっぱり多いのですか？
価格だけで、タワーマンションを購入するのって後々の修繕の事を
考えたらなかなか手を出す事が出来ないように思います。
あまりそこまで考えて購入しないのでしょうか？

[867: 匿名さん]

大阪は、セキュリティー面を
考慮してタワーで高機能なところが
求められているのでは。
命、財産守りたい人は特に。

[871: 匿名さん]

梅田じゃなくても内廊下のタワーマンションって似たり寄ったりじゃないん？
梅田はグラフロみたいなホテル仕様、住友のガラス張り、梅田タワーの多曲面リビング、ローレルタワーの大きめバルコニーと特徴ある方じゃないん。
まあお値段も購買層も幅があるわけやけど。
ここは珍しいと思ったのは南西角の窓付きバスルーム。これは内廊下仕様ではなかなか無いように思った。

[875: 匿名さん]

グランフロントは壁一面ガラス張りのバスルームの部屋、たくさんあるよ

[877: 匿名さん]

グラフロは特別。あれは本宅仕様じゃないでしょ。金持ちが道楽でセカンドに買うか、超高級賃貸用。

[879: 匿名さん]

サイトが二期二次がなくなり先着順10戸になってますね。
一期133+二期17-キャンセル住戸で140戸契約済みといったところでしょうか。

[882: 匿名さん]

田の字じゃないにしても、板状マンションは角部屋以外は大体同じ感じでしょ。

[883: 匿名さん]

セカンドじゃなければ、結局は一般的な間取りが一番
生活しやすいって結果をどこかで見ました。
とっぴな間取りも、それはそれで生活しずらいって事なんじゃないでしょうか。

[887: 匿名さん]

壁部分がガラス張りなんだから普通に考えて広く感じるでしょ。バルコニーにそんなたくさんモノ置いたりしないし。
コーナーサッシの利点は眺望が開けて広く感じること。
欠点は夏暑い。家具が置けない。

[890: 匿名さん]

確かに！じわじわ良く売れてますね
2期も1戸とは言え、4次迄行きました
でも、さすがにお見合い部屋は売れませんね
さすが大阪人です

[892: 匿名さん]

ケチくさい

[895: 匿名さん]

どんなにネガっても無駄。
ここは誰もが認める無敵のマンション。
周りのショボイマンション営業がキャンキャン吠えてうっとうしい。

[896: 住まいに詳しい人]

この春に東京から大阪に転勤してきました。建築関係の会社に勤めるものとして、自分なりの意見を。

まず、お断りしておきますが、三井の人間でもなく、利害関係者でもありません。

このマンションは、東京ではごく標準的な仕様だと思います。アウトポール工法や二重床＆二重天井などなど。しかし、大阪のこれまでのマンションが、あまりに酷すぎるのではないでしょうか。
今時、タワーでアウトポール、アウトフレームになってないマンションが主流ですから。あの堂島でさえ、安い工法です。東京では見向きもされませんよ。それを知ってる大阪のデベロッパーには煙たいマンションでしょうね。

ただ、安いとは決して思いません。坪180万円も出せば、東京でも目黒区辺りに買えます。ここを激安なんて批判している方もいますが、むしろ高いとさえ思いました。

他のマンションのことを批判するつもりはありませんが、ここの仕様が、早く大阪でも標準にならないと、大阪のマンション市場は確実に沈没するでしょう。

[897: 購入検討中さん]

貴重なご意見ありがとうございます。
アウトポールか否かでそんなにも建築コストが変わるものなんですか？

[898: 匿名さん]

コストというか、柱を面積に含めて売るか含めないかの違いでは？
そうした意味では平米単価、坪単価が他のマンションの計算値より実際は安いということでしょうね。

[900: 匿名さん]

目黒で180は無いでしょう。王子や板橋ならあるかも。

[901: 匿名さん]

確かに、No.896はエセ東京人。
目黒に坪180万でタワマンが買えるはずが無い。板状マンでも財閥系なら平均で坪330万は一般的。
こんなこと、地方の人間がネット検索してもすぐに分かる程度の情報なのに、到底東京から来た「住まいに詳しい人」とは思えん。