プラウド王子本町ってどうですか

[ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

所在地 東京都北区王子本町１丁目３番１他（地番）
交通情報 京浜東北線 「王子」駅 　徒歩4分
南北線 「王子」駅 　徒歩4分
間取り 2LDK ～4LDK
専有面積 60.32m2 ～ 101.18m2
建物竣工時期 平成25年12月下旬 (予定)
売主：野村不動産株式会社
施工会社：安藤建設株式会社
管理会社：野村リビングサポート株式会社

【物件概要を追加しました。2012/7/6】

[181: 匿名]

179です。
すみません、杭が既にあったかは曖昧でした。
ただ180さんの印象と同じです。

この辺の不安要素が金額に反映されたら検討したいですが。

[182: 匿名さん]

駅からの帰り道にラブホがある、親水公園の道も別にきれいでもないし夜明るくもない
王子駅周辺よりは高い場所にあるが決して高台ではない。
所詮北区でしかも生活利便がいいわけでもない（買い物するならバスや車で池袋１５分～２０分）
チェーン店は多いけど美味しい食べ物屋も少ない（まあ個人の味覚にもよるが）

自分は周辺に住んでて買い替えを考えようかなと思ったけど特別メリットがないんですよね。

これで平均坪単価２００後半だったら違うとこで買うわって思う
北区はマンション売るときのリセールバリューもひどいよ。

[183: 匿名さん]

以前清音閣に住んでいた者です。ご存じの方はいるかと思いますが斜面（崖ではない）を上手く利用したマンションで高低差が逆に心地よさと高級感を持たせてくれました（住んでみて分かる感じですので、文字では説明できません）。地震の時も全く問題ありませんでした。如何せんここは賃貸マンションですので、分譲であればどれだけ良かったろうと思いました。隣りのプラウドもおそらく似たような設計になると思います（アンチプラウドでなけば買おうと思ったかもしれません）。

[184: ただの通りすがり]

このスレのネガティブ意見は、大体ラブホがどうのとか大きな商店が少ないとか親水公園やその道がどうのこうのとかのようですが、静かに暮らしたい者からすると大きな商店がある繁華街のような喧噪や多くの不法駐輪、駐車、ホームレスの集団がいるような公園、道は御免です。
要は人の価値観として穏やかな環境を取るか喧噪にまみれても利便性を取るかなのでしょう。

[186: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[187: １８６]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[188: 匿名さん]

なんだか書き込み停滞してますね。。
過去スレにもありましたが共用設備などアップされませんね。
ゲストルームすらないのでしょうか…？
122邸の規模なら、と期待もあるのですが、
皆さんどう思われますか？

[190: 匿名さん]

>>188さん
個人的にゲストルームはいらないです
お正月やお盆などは人気のシーズンは抽選なりでしょうし･･･

まだオープン前ですし値段しだいの人が多いのではないでしょうか

[191: 匿名さん]

そうですね。86弱で7000万とかだと、誰も買わないでしょう。
それだと山手線の値段です。

[192: 匿名さん]

>>190さん
共用設備については賛否両論でしょうね。
遠くに住む両親や友人が訪ねてくれた際にゲストルームがあると助かるのですが…
一般的に122規模だとどの程度の共用設備が見込めるのでしょう。
もちろん価格ありきですのでいかにも不要な設備はいりませんけど。

>>191さん
そう願いたいですね。

[193: 匿名さん]

・プラウドシティでは無くプラウド
・15建相当が建てれる高さで14階建て
・キッチン天板が標準御影石
・消費税アップしますよキャンペーン

明らかに板橋や赤羽の物件よりもハイグレードですよ。
立地で言っても、王子No1物件になるのは間違いありません。
2LDKの条件の悪い部屋で坪250強で、最上階の100㎡は億ションになるのでは無いでしょうか。
ここはこの場所の価値が判る落ち着いたシニアが買うマンションだと思います。
実は私は赤羽物件の物ですが、こちらの物件にも心惹かれてます。
ただし、利便性重視なので同時に出てても赤羽の物件にしたと思いますが。
でも、野村のお試しモデルルーム訪問でモデルルームは見てみたいですね。

賃貸のお話がありましたが、お隣の清音閣は築10年以上、60㎡17万からの賃料ですよ。
分譲のこのマンションがその水準を下ることはまずありえません。
もしかしたら回転は多少悪いかも知れませんが、確実に高いお金を払って住みたい層が居る場所だと思います。

ちなみに共有設備はゲストルームとパーティールーム程度までだと思います。

[194: 匿名さん]

そういう基準でしたら
ここの場所の価値は分からないので、撤退します。

[195: 匿名さん]

ポジティヴ　駅近　４分　王子は交通利便は都心じゃない割にいい
　　　　　　一応野村ブランド
　　　　　　仕様に期待？（まだ不明


ネガティヴ

王子は交通利便はいいほうだが商業施設が少ない（まあスーパーで食材買って自炊するぐらいの人なら問題はない
親水公園付近の通りは雰囲気よくない（ラブホテル、道も明るくない、ごみごみしてる）
王子駅付近といえば駅トイレの下水が石神井川にずっと垂れ流し事件
マンション付近は致命的に何もない（郵便局、区役所ぐらい）
地盤が強固なわけでもない
施工は中堅
北区は永住するならいいが売るときのリセールバリューが低い


総合的に考えたら値段でかなりの魅力を感じない限り、ここを買うメリットがない
もっといいマンションはいくらでもある

[196: １９５]

ああ後、南面は建物でふさがれなくて眺望は悪くなる可能性が少ないのはいいかもね

[197: 匿名さん]

>>駅トイレの下水が石神井川にずっと垂れ流し事件
無知で申し訳ないのですがよかったら詳しく教えて下さい。
下水の整った今の時代にそんな事があるとは信じ難いのですが。

建設地近くの公衆トイレは正直ちょっと気になりますね。
区の管理はしっかりしているのでしょうか？
こういう場所は管理が行き届いてないとすぐに荒れますから。

[198: 匿名さん]

>197
東京以外、あるいは海外で暮らしてた人？
ニュースでも報道されてたから、これを知らないという方が驚きなんだけど。
検索すればいっぱい出てくるよ。
簡単に言うと東京都下水道局が依頼した業者が配管を付け間違えてて、トイレの汚水が長い間石神井川に流れ込んでたっていう話。
その後、飛鳥山公園に通じてる南口トイレは改装工事して、現在では問題ないはず。
その部分は王子駅東側の石神井川から隅田川へと流れてたわけで、駅の西側は流れとは逆方向だから、そもそもあまり関係ないんだけどね。

[199: 匿名さん]

プラウドシティよりもプラウドがクレード高いとか言っちゃってる人いるけど、見識が狭いんじゃないかな。
プラウド赤羽とプラウドシティ赤羽では明らかにシティの方がグレード高いんだけどね。
板橋区内には安普請の「なんちゃってプラウド」が複数できてるし。

[200: 少し興味がありますさん]

193さん

仮にこの物件が新築ということで、賃借条件が＠3万円強/㎡だとした場合、80㎡だと＠24万円強/月となります。借り手がいるかは、正直、王子という場所を勘案すると、不透明ですが、グロスで年間300万円弱の賃貸収入となります。仮に、低利回りですが、グロスで5%回るとした場合、6000万円程度が物件価格となります。
そう考えると、80㎡で6000万円で購入できればまだ御の字ですが、この書き込みを見てると、もう少し価格は高そうですから、投資には向きません。また、リセールバリューを考えた場合でも、投資家がつきませんから、あまり期待できないかなと思います。

この物件は、やはり転勤もなく、永住目的の方が買うのでしょうね。賃貸では苦しいです。

そもそも、もっと安くないと、販売は厳しいと思います。

[201: 匿名さん]

>>No.189さん
私も実は墓が近いのは気になってます。
気にする人、気にしない人の話ですけどね。
夜にセブンイレブンに行く際は、サミット方面に行くのは少し気が引けます。

[202: 匿名さん]

安普請プラウドが存在するのは認めますが、同規模でしたらプラウドシティよりもプラウドの方がグレードが高いのが基本ですよ。
小規模はプラウドと言うしか無いですからしょうがないですね。

ただし赤羽の物件が明らかにグレードが違うと言うのも私は疑問ですが。
スケールメリットによる設備の差はあるにせよ、たとえば外講等はプラウド側の方が良いのでは無いでしょうか？
内装については比較する情報は持ち合わせて居ませんが、一概に比較できない物件だと思います。

それにここが赤羽や板橋（池袋本町）と比べてグレードが高いのは疑いようがありませんよ。

揚げ足取りもお手柔らかにお願い致します。

[203: 匿名さん]

>>200さん

最近のマンションは利回りは殆ど無視の値付けですから賃貸目的が厳しいと言うのはそうだと思います。
私が「立地の価値が判るシニア向け」と言ったとおり、永住する方に向けた物件だと思いますね。
徒歩4分に惑わされますが、駅近を探している働き盛りの夫婦向けの物件では無いと。

ちなみに80㎡で6000万だったら倍率高すぎて大変なことになると私は思います。
外れたら笑ってくださいｗ

[204: １９５]

まあ平均坪単価２００後半だったら高すぎ、２５０～２６０ぐらいだろう、２５０以下だったらお買い得

[205: 匿名さん]

＞２０４

その微妙な間をついてくると思われ。
　

[207: 物件比較中さん]

そう、あのルートが無臭の時はないですよ。
公衆便所起因ではないと思いますけどね。

夏でも私は許容の範囲ですが、花見の時期が気になります。

[208: ご近所さん]

あぁ、あの公園管理事務所とくっついた公衆トイレの事ですね。（瓦葺白壁の和風の建物）
管理人さんがよく掃除していますね、あれがあるおかげで立ちショ●が少ないのは事実では？
湿度の高い時にちょいちょい感じる臭いは、トイレより駅寄りの公園に集まる猫のじゃないかと思うんですが。
あそこに限らず、王子駅周辺では猫に餌やりに来る人が絶えないです。役所に文句言っても無駄。

[209: 匿名さん]

目の前の音無川って、夏場とか雨上がりの日とかニオイ大丈夫なんでしょうか？あと春先か、夏場蚊とか虫の発生が気になりますが、どうなのでしょうか？

[210: 匿名さん]

>209

この地域においては流れが停滞する場所ではないようですので循環して綺麗さを保っていると思います。

「川のせせらぎ」といった良いイメージを抱いておりますが、水のあるところには命あり、全く虫などの心配を持っていないわけではありません。良いほうに捉えて、鈴虫の羽音、蛍の光り、そんな場所であるといいですねえ。

[212: ご近所さん]

ホタルは、王子稲荷の近くの名主の滝公園にいるということですが、どなたか見たことありますか？

[213: 匿名さん]

＞２１２
あれは養殖ホタルでしょ？

一昨年まで区主催で鑑賞会をやってましたが、
去年震災を理由に中止されて、今年以降もナシと広報に書いてありました
養殖の温度管理で電力を使うからでしょうかね・・・
　

[214: 匿名さん]

>>209
音無川は石神井川の水を濾過して流してるんですよ。
水量もポンプ場で管理してるので匂いや虫の発生はありません。
ホタルの夢を壊して申し訳ないですが　笑

音無川親水公園、ここではラブホだの暗いだの臭いだの散々な言われようですが、
「日本の都市公園百選」に選ばれた立派な公園です。

「百選」には日比谷公園や横浜の山下公園、札幌大通公園、金沢の兼六園、京都宝ヶ池公園、大阪城公園・・・などがあります。

　

[216: 匿名さん]

どこまでを石神井川と呼んで、どこからを音無川と呼ぶのですか？サミットの近くの紅葉橋のあたりなどは、きれいな川とはとても言えなさそうなのですが…どこからきれいになるのですか？

[220: 匿名さん]

現在では飛鳥山の下を通ってる新しい水路の方が「石神井川」で、昔の水路だった所が「音無川」という解釈でいいんでしょうか？
「音無川」と言っても、夏場に人工的に水を流しているだけだと思いますが。

[221: ご近所さん]

「王子の石神井川と言えばゲリラ豪雨で溢れて数十億円分のタバコが台無しになった所ですね。」
→　そう、そんなことありましたね。王子駅を挟んで反対側の、堀船の何丁目でしたっけ。低地…地名が物語る、かな。
王子駅を挟んで反対側は、ハザードマップで見ると残念な場所が多いです。

[222: 匿名さん]

蛍、まぁ夢があって良いですが、今の時代、23区では厳しいでしょう。

ヘイケボタルが自生していることが確認されており、夏にはそれ以外に
ホタルを放って行う観察会（これが中止になった養殖蛍鑑賞会？）も
催される。～という情報もありますが、いったい何年前のことやら。

[223: 匿名さん]

>216　>218

ここに書き込みができるのに
地図が見られないんですか？

意図的な悪意による書き込みに思えてしまいます

　

[225: ご近所さん]

ホームレス気にしてたらどこ行ったって住めませんよ。特に都会では。
他の繁華街ほどではないにせよ、王子駅周辺にもいますよ。特に冬の夜、雨露逃れて寝転がってるのは見かけますが、別に暴れるでなし、通行人が被害を受けたという話は聞いたことないし。ゴミの日にタカってるのは、いつものカラスだし。
あまり気持ちの良い話ではありませんが、不況だし、仕方ないかも。（我慢できない時は自分から離れるしか。）

そもそも業者は良い事しか言わないのが当たり前で、ネガ情報はしつこく根掘り葉掘り聞き出すか、自力で事前に現場周辺で集めるしかないのでは？
プラウド駒場の話は確かにお気の毒ですけれど、ここに書かれても…だから？って思うんですよね…。同情できなくて申し訳ないですが。

[226: 匿名さん]

>224
まあ、対応ぶりは業者選びの参考にはなるよね。
それといい、浦安の液状化といい。

[228: 通りすがりの匿名さん]

暫く目を離していたらまたネガティブを煽るカキコが増えているようですね。煽ることで価格を下げることか狙いか、単に買えないからの僻みか、単に他の不動産屋の煽動か？何れにしてもここ王子は喧噪（繁華街）を伴う利便性を求める場所ではなく穏やかな静謐を求める場所でしょう。ここのホームレスレベルでどうのこうの言っていたら、繁華な場所のホームレスの多さに仰天せざる負えないのでは?（利便性が向上し、店が多い場所に比例してホームレスの数も増えていることは誰で分かることですので）。

[230: 匿名さん]

トイレにこだわっている人居るようだけど公園通ればどこにだって公衆トイレあるのは当たり前なのでは？