将来？変動→固定への借替

[匿名さん]

新築建売物件に対して
フラットＳエコで仮承認（9月融資予定）をもらった者です。
融資まで時間があるため、変動でも一応申請を出そうと考えています。

変動金利の場合「金利が上がれば固定に替えればよい」との意見を聞きますが、
借替える頃は固定金利も上がっているため、そんなにメリットはないと思われるのですが、
いかがでしょうか？

私が良くわかっていないだけでしょうか？教えてください。

[No.1 by 購入経験者さん 2012-07-01 10:48:10]

「金利が上がれば固定に替えればよい」は現実的に実施することは難しいと思います。
変動金利の上昇局面で固定金利に変更する目的はその後の変動金利の上昇のリスク回避と思います。しかしながら、　
１．変動金利の上昇局面ではすでに長期固定金利は上昇し始めている（長期固定金利の元となる１０年物国債金利等の上昇の方が、変動金利の元となる日銀の政策金利上昇より先になる）
２．金利の上昇局面で変動金利がいつ、どこまで上がるかの予想は難しく、変動から固定への変更をするのが本当に得になるのかとその変更のタイミングの判断が難しい
であるためです。

[No.2 by 匿名 2012-07-01 17:47:41]

ほとんどの変動さんは固定への借り換えなど考えていません

固定との差額の貯蓄または繰り上げで、金利が上昇しても逃げ切れる安全圏に早く到達する、
が正解

[No.3 by スレ主 2012-07-02 11:36:56]

みなさん参考になりました。
ありがとうございます。

[No.4 by 匿名 2012-07-02 13:23:37]

上がんないから、大丈夫だよ。
変動にしなさい！
なぜ上がらないかって？ 上がる要素が見つからない！
物価が上がらないで金利だけ上がることは考え辛い。

短期が上がると、当然長期を上げなきゃならない。 国は借金がふくれ上がって、破綻します。

[No.5 by 匿名さん 2012-07-02 15:07:47]

＞短期が上がると、当然長期を上げなきゃならない。 国は借金がふくれ上がって、破綻します。
??????

[No.6 by 匿名 2012-07-02 16:17:28]

>5
国債
１年ものが1%
１０年ものが1%

どちらを選ぶ？

[No.7 by 匿名さん 2012-07-02 20:31:24]

年齢は？　借入はいくら？　返済期間は何年と設定？

40歳台で、2千万円を、15年で返済なら、ホントにギリギリの生活じゃない限り、
変動でも固定でも騒ぎ立てるほどの差は無い。

20歳代で、5千万円を、35年で返済でも、
日本経済がひっくり返るぐらいの金利上昇が起きない限り、変動でいいかなと思う。

誤解しないでね
固定は金利上昇の心配を「一定程度」排除出来るから、その人の価値観に合うならば、
損得を別にして選んでもおかしくない。

車の任意保険で対人保障を、無制限か5千万円にするかの議論と一緒で、その人の
価値観次第であり、正しいか間違ってるかの問題じゃないから。

[No.8 by 匿名さん 2012-07-25 00:20:30]

無知ですみません(>_<)
教えてください

どこぞのヨーロッパの国のように
国の多額の借金に国債の信用が落ち売れなくなる
　↓
国債の金利を上げる
　↓
景気回復しなくても
ローン金利が上昇する

と、勝手に考えて変動から固定に借り換えしようかなと
考えているのですが…
あっているのかな？

[No.9 by 匿名さん 2012-07-25 01:21:45]

そういう可能性がゼロじゃないから変動スレが賑わうんでしょうね。
変動さんも変動しかありえないと言いながらも、
内心実は不安もあったりするから議論が白熱するし、言葉遣いも激しくなる。

言葉とは裏腹に色んな思惑が見え隠れするからローン板は面白い。

[No.10 by 匿名さん 2012-07-25 01:32:58]

>>8

一般的に「国債の金利」と言っているのは、10年国債などの長期金利です。
（これは国が「上げる」のではなくて、市場の判断で「上がる」のですけどね。）

住宅ローンへの影響としては、
「フラット35」、各行の「全期間固定金利」、「10年固定金利」など比較的長期の固定が考えられます。

一方で、「変動金利」は、ほとんどの銀行で日銀の「政策金利」に左右されます。
これは国債の金利ではなくて、「無担保コール翌日物」という金利で、金融機関どおしが資金をやりとりするための金利です。

住宅ローンの長期金利と変動金利は、違うプロセスで決まると考えた方が良いと思います。

[No.11 by 匿名さん 2012-07-25 02:33:33]

だから？　あなたの結論は？

[No.12 by 匿名さん 2012-07-25 07:48:00]

ようするに欧州のように国債金利が上がっても政策金利は下がったので日本で同じ事が起きても変動金利は上がらない。

[No.13 by 匿名さん 2012-07-25 13:35:25]

残念。違う。

[No.14 by 匿名さん 2012-07-25 13:48:05]

何がどう違うの？

[No.15 by 匿名さん 2012-07-25 14:06:58]

お答えします。当・日本銀行が発する政策金利は、国内短期市場での銀行間の取引において指標となりうる金利をご報告
申し上げている次第でございます。したがいまして、短期市場におきましての金利と必ずしも一致せしめうる状況にない場合にはこの限りではございません。また、長期国債金利がギリシャ・スペインの如く上昇せしめるような状況におきましては、当行の国債購入余力を超えうるような状況であり、我が国唯一の発券銀行たる当行と致しましても、国会のご承認なく無制限に資金供給をおこなえない次第でございます。

[No.16 by 匿名さん 2012-07-25 14:46:02]

ギリシャスペインの長期金利が上昇してる状況のユーロは短期金利がゼロなのに日本がギリシャスペインみたくなるとダメなんた？

[No.17 by 匿名さん 2012-07-25 15:21:07]

お答えします。（ボソボソ）スペイン危機に関しましては、当行も看過せしむるにあたわない事態であると認識しております。詳しくはお手元の本日7/25付の日本経済新聞をお読みください。短期市場金利に関する記事が記載されているかと存じます。もしくはインターネット等でお調べください。ＮＯ.8様のお考えの如くの状況となっておりますので、正しい感覚をお持ちでいらっしゃるかと思います。しかしながら、私のコメントは日本における変動金利選択を否定するものではございません。

[No.18 by 匿名さん 2012-07-25 15:52:41]

ユーロ圏の住宅ローン金利メッチャ低いやん

[No.19 by 匿名さん 2012-07-25 21:39:34]

No.8です。

みなさんありがとうございます♪
大きくは間違ってはいないようですね（理解できたようで、理解できなかった様な･･･？）
私だけでなく、皆さん同様にいろいろと考えて悩んでもいらっしゃるのですね。
それだけで、なんとなく安心しました。

ただバブルのときのように好景気で8～9％の金利ならなんとかなるかもしれませんが、
今の不景気で、金利上昇はかなりピンチです(涙)
せっかく手に入れた我が家・・・将来手放すことにならないように決めたいと思います。


＞＞No.18
まじっすか！！
なんで！？

[No.20 by 匿名さん 2012-07-26 00:43:35]

本当にこういった方々が、住宅ローンで変動金利を選んでいるのか・・・。貸し手にも責任あるんじゃないか・・。

[No.21 by 匿名さん 2012-07-26 08:45:22]

ユーロ圏の住宅ローン金利は歴史的低水準ですよ。

住宅市場が低迷し、価格も下落が続いていますし、政策として低金利を続けているためです。

いずれにしてもこの様な状況で金利を上げても借り手がいないので上げようか無いのが現状です。

[No.22 by 匿名さん 2012-07-26 11:01:43]

>>20さん
では、あなたは住宅ローンの変動金利についてどのようにお考えなのでしょう？

[No.23 by 匿名さん 2012-07-26 12:05:59]

>>22

私が考えている、変動金利を選ばれる方は、変動金利の仕組みを理解しておられる方。経済状況などのできごとを絶えず
確認している方。バイタリティーと知識あふれる未来志向の方。収入に比べてローン金額の小さい方や資金に余裕のある方、返済期間が短い方、金利変動のリスクを肌で感じ、有事の際も果断に行動できる尊敬に値する方、等でしょうか。

[No.24 by 匿名 2012-07-26 12:42:35]

>22
世の中、いろんな人がいるのに、そんな人できる方々ばかりのはず無いでしょ。

[No.25 by 匿名 2012-07-26 12:43:44]

>22じゃなく、>23でした。

[No.26 by 匿名さん 2012-07-26 12:53:28]

実際民間の破綻率が0.03%に対してフラットの破綻率が8%も有るので変動の人の方が慎重な人が多いと思います。

[No.27 by 匿名さん 2012-07-26 13:44:05]

＞＞26
　私はこう考えています。民間（固定+変動）とフラットでは、そもそも審査基準が違うと。変動は将来の金利上昇リスクを
含んだ審査になる為、審査基準が厳しくなると。対してフラットではややあまい基準であるが為にそのような統計結果に
なってもしかたがない。もともとの土台が違うのだから。あとはよくこちらのスレで見る数字ですが、統計の中身を知りたい。いつの時点からいつまでの統計なのか？知っていれば教えてください。変動金利を選ばれる方が増えだした時期、等と
あわせて考察する必要があるかと思いましたので。

＞＞24
　あくまで私個人の考えです。変動金利を選ばれる方は、そのような資質が求められているのではないか・と。

[No.28 by 匿名 2012-07-26 13:50:03]

都市銀の変動とモーゲージのフラット両方審査してみれば分かるがフラットのが甘い。

[No.29 by 匿名さん 2012-07-26 14:02:23]

甘いからと無理な借入する人が多いって事？

結局自己責任なんだから言い訳にはならないよね。

[No.30 by 匿名さん 2012-07-26 14:11:59]

>>27

日経新聞によると、平成11年3月末時点での住宅金融支援機構になってからの不良債権比率は8.48%らしいです。この比率はかつてバブル崩壊後にメガバンクが抱えていた不良債権比率とほぼ同じらしいです。

[No.31 by 匿名 2012-07-26 14:12:14]

甘いから無理な借り入れの人がフラットに流れる、だから破綻率が高いってだけ。自己責任だと言うのは同意するが、言い訳した覚えはない。

[No.32 by 匿名さん 2012-07-26 18:04:57]

すみません、30ですけど、平成11年ではなく、2011年でした。

[No.33 by 匿名さん 2012-07-26 18:17:03]

普通ローン組むとき、審査通ったからってめいいっぱい借りないよね？

特に変動は金利上昇リスクがあるし、他にも収入減や、貯蓄も考えて借入額を決めるはず。

フラットの破綻率見ると慎重というよりあまり深く考えずに勢いで借りちゃう人が多いのかな、っ思う。

[No.34 by 匿名さん 2012-07-26 19:45:50]

＞＞30
　レスありがとうございました。