オーベル蘆花公園

[社宅住まいさん]

ちょっと駅から遠いけど環境よさそうなので気になっています。

所在地：東京都世田谷区粕谷二丁目203番1号（地番）
交通：京王線 「八幡山」駅 徒歩10分
京王線 「芦花公園」駅 徒歩13分
京王線 「千歳烏山」駅 徒歩15分
間取：2LDK＋DEN～4LDK
面積：68.17平米～83.49平米
売主：大成有楽不動産
販売代理：大成有楽不動産販売

物件URL：http://www.ober.jp/roka/top.html
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大成有楽不動産株式会社（予定）

[711: 匿名さん]

現地を見比べましたが、千歳烏山、芦花、八幡山の方が好きですね。

[712: 匿名さん]

オーベルの北側にある八幡山アパートは世田谷区の再開発計画に入っていて、既に取り壊しされている棟もありますよね。
再開発計画を見ると、環八を渡る歩道橋の整備も書いてあったかと思いますが、周辺住民の方で、世田谷区が今年に入ってから何回か実施している住民説明会にでた方がいらっしゃれば、それが具体的にどう変わるのか分かれば知りたいんですが。
何となく周辺が綺麗になりそうだということは分かるんですが、歩道橋も今より使い勝手が良くなるのであればいいなあと思いまして。何かまちがってましたらすみません。

[714: 匿名さん]

ご存知だと思いますが、沿道地区での再開発計画があります。
http://www.city.setagaya.lg.jp/kurashi/102/118/329/d00121783_d/fil/6-4...
環状8号の東側はすでに新しく歩道が整備されておりますが、これと西側の歩道を繋ぐのが、現状の歩道橋かと思います。しかし、その中で歩道橋の再整備は盛り込まれてなかったような気がしますが、いずれにしろ、都営住宅の建て替えにより、歩道は整備されます。良い環境になるといいですね。しかし、取り壊しはあっと言う間でした。

[715: 匿名さん]

残念ながら、京王のダイヤ改正で、橋本方面の区間急行や特急が増えたので、下りは今までのような桜上水での通過待ちは少なく、八幡山で抜かれるので、あまり桜上水と八幡山は時間ではあまり変わりませんよ。しかも、上りの朝や夜の京王の急行は、混み過ぎで逆に乗りたくないですね。桜上水に住んてみてから、分かると思いますよ。小田急のように、新宿での受け入れキャパがないから、どん詰まり気味であまり急行のメリットがない。

[716: 匿名さん]

周辺では駅力は烏山は高いですが、急行が止まらない八幡山にも、仙川にも負ける桜上水。元々、操車場があったために、急行が止まるだけ。操車場も今は若葉台へ移設。商店街も桜上水は面白みはない。八幡山や烏山は個人的には楽しいですね。

[717: 匿名]

ところで、こちらの物件の西側に隣接してるお家の重要文化財指定申請って結局許可おりたのでしょうか？
西側は、許可がおりれば価格的にも考慮されていて良いと思いますが、、、

もしおりていなかったら、単純に住居に隣接しすぎて抜け感も採光も問題(特に３Fまで)の難物件になって
しまいますよね。

近隣の物件は、あまりまくり駅距離遠くリセールは厳しそうなので
永住で予算抑えられる西側ならアリ？と検討中ですが
重要文化財却下なら見送ろうと思っているので伺いました。

[718: 匿名さん]

712ですが、私が見たのは世田谷区の別の資料なんですが、
よく見ると確かに歩道橋の再整備は書いてなく、「歩道を整備し、歩道橋へのアクセスを良くする」のような表現でした。
大きな橋みたいなものができるのかもしれないと勝手に思ってたんですが、まあ、あの辺の歩道が整備されるだけでも変わるかもしれませんね。

[720: 匿名さん]

そうですね。環八の歩道整備は、平成２７年までの優先事業ですから、都営住宅の建て替えと合わせて、綺麗な環境になるといいですね。期待したいです。

[722: 匿名さん]

もう、竣工してるけど…。

[723: 匿名さん]

ずいぶんたっぷりと歩きましたね。私はその3駅を歩いた上に現地付近も歩いた後、桜上水に寄ってまた歩くというのを１日で出来る自信はないです。そして、大分出来上がってるというか、完成してますね。

[724: 匿名さん]

というか、その文化財申請の結果が私も気になる。

[725: 匿名さん]

つまり、721は現地近辺を歩いていないし、現地も見てないって事だな。

[726: 匿名さん]

気にはなりますね。今度、営業の方に聞いて見よ。所有者の方は近くに住まれていると思いますから、古民家が有形文化財になってくれるといいすね。

[727: 匿名さん]

単なる日記。

[729: 購入検討中さん]

>私はその3駅を歩いた上に現地付近も歩いた後、桜上水に寄ってまた歩くというのを１日で出来る自信はないです。

3時間もありゃ十分でしょ。

[730: 匿名さん]

最近、理事長が降臨しないなｗ

[731: 匿名さん]

暑いのに、3時間も歩いたんだ！？
お疲れ様でした。

[733: 匿名さん]

某理事長、いや、某アドバイザーに日頃、こっぴどくやられている奴の犯行だろｗ

[734: 匿名さん]

ホームページを見ると最終期2次販売で、販売戸数2戸、とある。
これは、この物件の残りが2戸になったということ？
これまでは「未定」しか見なかったような気がするので…

[735: 購入検討中さん]

いや、まだこの二戸以外にも売れていない部屋はあるよ。この二戸は売れる目処がたったから、最終期の二次で販売するということでしょう。

[736: 匿名さん]

この2戸は今週末にも契約なのかな？
だとすると、あと何戸残っているのでしょう？
完売は見えてきたのかな？

[737: 購入検討中さん]

この二戸を除くと残ってるのはキャンセルが出た二戸だけだったと思うよ。ただ、今回売りに出されてる二戸の内の一戸は角部屋ほどではないけど、半地下になってるから買う人いるかどうか分からないけど。

[738: 匿名さん]

売れる目処がたったけどその内一戸は買う人がいるか分からない…？どういうこと？

[739: 匿名さん]

いずれにしても、あと2～3戸で完売って事ですね？

[740: 匿名]

竣工しちゃっても売れてないって資産価値的に下がっちゃったし。
近隣の中古マンションも在庫過剰になってしまって不安ですし。
営業さん、値下げしないで完売頑張ってほしいです。お願いします。

[741: 匿名さん]

竣工しても部屋が残ってると資産価値が下がる？
何かそれっぽいこと言ってるけどよく分からない理屈だな。
ここで値下げしようとしまいと、需要と供給、インフレやデフレ、様々な要因で価値など上下するだろう。
適当なこと言って不安を煽るな。

[742: 匿名さん]

とにかく早く完売してほしいですよね。

[743: 購入検討中さん]

値下げしないと売れなかった場合には既に買った人は割高に買ったことになるから、結果として既に買った人の資産価値は下がるという意味じゃないかな。あくまで値下げした場合で、竣工時点で売れ残ってるからといって資産価値が下がるとは思いませんが。そもそも大手の物件ではないし、資産価値を期待して買ってる人は少ないんじゃないでしょうか。

[744: 匿名さん]

早く完売するといいですね。購入してしまった人は悲観しないでください。気の持ちようだよ。新居で世界一の夏をお迎えください。がんばれ！

[745: 匿名さん]

既に買った人の部屋の資産価値が、他の部屋で値下げがあったからといって、下がるわけではないでしょう。
値下げするというのは、単に、最初につけた値段では、その部屋について需要が無かったというだけのこと。
まあ、ここは元々少し割高ではないかと言われていた物件だが、それでも残り数戸というところまできて(結果的には割高では無かったということだな)、ここで値下げが行われれば、ちょっと迷ってた人なんかはいい価格で買えていいんじゃないだろうか。
どのみち新築物件は、1日でも誰かが住んだ瞬間に「中古物件」となって資産価値が下がることがほとんど。
特にここのような投資物件でもないようなマンションに、「資産価値が下がる」だの「悲観しないで」だの、たちが悪いね。というか、かわいそう。イタい。

[746: 匿名さん]

745さん。真面目に答えない方がいいですよ。他人を下げて自分を優位に思うことでしか生きられない方の書き込みになんて。740は支離滅裂な書き込みで人の資産価値を心配するよりも、自分の価値を心配した方がいい。

[747: 匿名さん]

書き込みだけだと言葉が端的になって、わからない部分もあるけど
740さんって購入者さんじゃないの？ただのネガキャンだったら
売れないねーとかだけ書くような。
営業さんに頑張って売ってってお願いしてるわけだし。

[749: 匿名さん]

資産価値は金ばかりじゃあないでしょ。資産価値を求めない割には、プラウド云々言う方は、その方自身がマンションに求めるブランド意識が高過ぎるんじゃないかね。

[750: 匿名]

747さん、私も読んだ時そんなニュアンスに感じました。とにかく、売れてほしいってことですよね。私もそう思います。

[751: 匿名さん]

人には好みやライフスタイルとの合う合わないがあり、結局は絶対的な価値なんて分からないです。
よって、資産としてはどうか分かりませんが、ここがいいと思った人にとってこのマンションは価値がある。それ以外に言える事はないように思います。

[752: 匿名さん]

後2、3戸。それが条件キャンセルの部屋だから、最後まで頑張って欲しいですね。価格は下げない方針らしいです。

[755: 匿名さん]

アベノミクス効果でデフレ脱却するは統計に出てる。サラリー上げはラグあり遅れるだか。でも物価は数パーセント大なる。ここのように資産価値あるはもっと上げするだか。こういう大局観なくしてへま言うなかれ。一つ助言すれば日本経○新聞読むだか。買えないのにケチや妬みも言うなかれ。

[756: 匿名さん]

理事長さ〜ん、出て来〜い

[757: 匿名さん]

駅からは若干遠く感じますが、立地や規模はちょうどいいくらいかも。
今住んでるところが共用施設が充実しているので何もないのもさびしいかもと思いましたが、
あればあったで管理費もかかるし、問題も出やすくなりますしね。
ご近所のセコム物件の住民版を見ると厄介なことになりそうです・・・
規模が大きいのも考え物ですね・・・

[758: 匿名さん]

グ◯ーリオですか～
数年越しでやっとこさ完売したと思ったら。。難儀な物件ですね。。

[759: 購入検討中さん]

またキャンセル住戸出たね。

[767: 匿名さん]

正直なところ、私もコンシェルジュだのゲストルームだの、そういった共用施設は余計なのでいらない。
結局、管理組合や住民次第で共用施設の中身も変わったりするし。あくまで立地や、部屋が気に入るかで選んだ方がいいと思う。

[769: 匿名さん]

ウチもそうです。今はコンシェルジュやら、キッズルームやらがあり、買った当時は共有施設にも魅力を感じましたが、今は近所の子供達の溜まり場。設備は破損するわで。オーベルのコンセプトが四季を感じた住まいなので、管理費や今後の維持修繕費を考えても要らない気がします。機械式駐車場もないのがいい。

[770: 匿名さん]

残り二戸？
引き渡し開始までに完売して欲しいです！

[771: 匿名さん]

床スラブ、ペラッペラですね。。。。
これはやばい。。

[772: 匿名]

床スラブや壁は平均的なレベル以上。
数値やデータ見ればわかるのに...
悪意のある投稿が絶えないのは何故だろう？

[773: 匿名さん]

スラブ厚は200～210㎜で一般的かつ充分な厚さです！

[774: 匿名さん]

771。桜上水ガーデンズでも、中傷している方らしいが、何を書き込んでも言い訳じゃない。床スラブは建築基準法に準拠して、構造計算で決定される。強度を満足しないスラブ厚や配筋は竣工検査を通らないんだよ。姉歯以降、検査も厳しくなっている。今回、配筋の違いによる建物の偏心に付いても、照査されている。もし、この書き込みが事実に基づかないものなら、あなた、やばいよ。

[775: 匿名さん]

買えない人の嫌がらせでは？

[776: 主婦さん]

ここのデザイン素敵ですね！
目の前を通りましたが、一際目立ってました。
色味に趣きがあって良いな。
買える人が羨ましいです！！

[777: 匿名さん]

776は、以前にちょうちんスレ発言して削除されちゃった人の自作自演ていうことはないよね？
何か、通りすがりの人がわざわざ掲示板に書き込みするかな？と思って。
本当に通りがかりの主婦の方だったらごめんなさい。

[778: 購入検討中さん]

床スラブは、いたって標準と思いますが。ペラペラって床スラブじゃなくて、戸境壁の材質がイマイチってことじゃないですか？

[779: 匿名さん]

床スラブってはっきり書いてるけど…。

[780: 匿名さん]

778。桜でボコボコにされて戻って来るなよ。戸堺も今の建築は昔と違って柱を外に出さずにスッキリさせるのが主流だよ。そんな分厚い戸堺がいいなら、昔のマンション選んだら？

[781: 匿名]

778。戸境壁の材質がイマイチって。。
何ならイマイチじゃないのか教えて欲しいですよね。
ここはコンクリートと石膏ボードという超普通の素材ですよ。
何も調べないで適当に書き込むのはどうかと思います。

[782: 匿名さん]

恐らく薄っぺらの間仕切り壁を構造壁だと思ってんじゃない？支えられるかいっ。柱はベランダの奥じゃい。遮光や外観美で薄くしてんの。

[783: 匿名]

少し詰め込んでいますね。ガーデンレジデンスはないほうか趣きがでるのでは。残念。

[784: 匿名さん]

確かに一流戸境壁は、コンクリートにクロスばりでこちらの物件は、間にコンクリの横に鉄骨でボードばり。劣る部分はあると思います。職人さん次第だと思いますが、下手な職人さんがはると太鼓現象おきやすい。戸境壁的なつくりは確かに引っかかるところでした。ただ、価格的にはかなりお手頃だったので自分はよいと決めました。

[785: 匿名]

今時の二重壁は太鼓現象なんて起こらない工法で作られてるみたいですよ。
直壁のほうが良いと思っていましたが内覧業者さんに伺った所、コンクリート厚が重要で、最低180ミリ以上は欲しいという事でした。ちなみにこちらは200ミリ。仕様としては二重壁のほうが高いと説明受けました。

[786: 匿名さん]

設計的には、コンクリにクロス直ばりが理想だし、音の遮音精度が高いのは確かだと思います。でも、この建物や設備にプラスその戸境仕様にしていたら物件価格も高くなってただろうしね。だから部分的にコストダウンしている仕様の戸境壁でも、生活に問題ない程度でよっぽど酷い遮音精度じゃなきゃよいって納得して私は決定しました。

営業さんは、石膏ボードと二重になってる方が遮音精度高いなんて言う人もいますが、違います。しかし営業トークで仕方ないと思います。

[788: 匿名さん]

まだ売れんで騒いでいるのかい？

[789: 匿名さん]

素人考えですが、コンクリに壁紙を直張りするのと、コンクリの上に壁を作りそこに壁紙を張るのでは、後者のほうが手間もコストもかかると思うのですが、業界ではコンクリに直張りの方が良い仕様とされるのでしょうか？

[791: 匿名さん]

戸境壁に直接壁紙を貼るためには、表面を綺麗に仕上げる必要がある。ボードを貼って、その上に壁紙を貼る方が作業としてはやりやすいらしい。また、ボードを貼って二重壁にすると、太鼓のようになりかえって防音効果が薄れることがあるらしい。
よって、壁に壁紙を直張りしてある方が、手間もかかり、仕様も上ということらしい。

で、二重だからといって悪いというものではなく、むしろ「標準的」。今の「標準的」なので昔のマンションと比べるときっといい方なんだろう。(根拠のない全くの想像)

[792: 匿名さん]

すごい事言うな783は。比較的に規制が厳しい地区で、必要以上に空地率60％もとっていて、かつ全て4階以下の低層だというのに詰め込みすぎ、とは。

[793: 匿名さん]

コンクリにクロス直ばりが遮音効果が一番高いのは確かです。一流マンションは、高層マンション以外コンクリ直ばりが基本です。二重貼りは、太鼓現象になりやすい。しかも、こちらの建物の場合は、コンクリの横に鉄骨の間柱を挟んでから石膏ボードをはり、その上にクロスになっていました。オーベルさんで配布下さった建物説明のカタログに図がきちんと入っていました。間柱で石膏ボードの場合は、きちんと貼らないと太鼓現象おきやすいんですよね。でも、マンションに住もうって人でそんなに一日中大声で叫び続ける人とかいないと思いますし。遮音効果も余程酷くなければって私は思っているので。

戸境壁の材質がイマイチと書き込みされている方がいましたが、構造だとすると確かにその通りで気にされる方もいるとは思います。ただ、私は我が家の予算や子供の小学校等様々な環境も考えた結果、戸境壁の構造と長谷工の建設の部分は懸念事項ではありましたがよしとすることにしました。

どの部分までは、我慢できるかは人それぞれと思います。そりゃあ、予算がたくさんあって戸境もコンクリ直ばりが理想だけど。小学校近くて、緑多い環境。世田谷区内の最寄り駅まで実質徒歩15分以内。予算のバランスからみたら物件見た中では我が家にはよい物件と思えました。

[794: 匿名]

他の物件のスレッドでの書き込みをみて覗いてみましたが、評判通りでした(笑)。

[795: 匿名]

二重壁でも最近は太鼓現象は起きないらしいですよ。

遮音の要はコンクリートの厚さ。

【テキストを一部削除しました。 2013.7.17 管理担当】 

[796: 匿名さん]

794。その他の物件のスレッドでの書き込みとはあなた自身が書いたものでなないんかい？

[797: 匿名さん]

794もそうだと思いますが、近隣の物件のスレで「オーベルよりこちらの方がいい」「オーベルのスレは契約者同士の持ち上げあい」と書いて回ってる人がいますね。

【テキストを一部削除しました。 2013.7.17 管理担当】 

[798: 匿名]

こんなによい物件はあまりないと思います。収入も一定以上でないと買えませんし。長谷工施工なのが、少し気にかかりましたが。

[799: 匿名さん]

芦花公園あたりでは有数のビンテージマンションになると思う。

[800: 匿名さん]

激しく同意する。買った人おめでとう。買えなかった人ざんね〜ん。妬まないでね^_^

[801: 匿名さん]

798さん、前田ならよかったのかい？

[802: 匿名さん]

長谷工、そんなに悪いかな？
ここに限らず都内に山ほど施工実績があるでしょ？
全部ダメって事？
中堅ゼネコンとして、立派なもんでしょ！？

[803: 匿名さん]

長谷川も前田も立派です。
そんなの、あたり前田のクラッカー。

[804: 契約済みさん]

スーモを見るとのこり3戸ですね。

[806: 匿名さん]

あれ？2戸ではないですか？

[807: 匿名さん]

公式HPによると3戸ですね。

[808: 物件比較中さん]

13畳の横長ってどうですかね、未体験なタイプなんですけど。
縦の距離が短いだけに圧迫感あったりしないかな、逆にワイドスパン気味の明るそうな環境は想像できて利点欠点が同時に浮かんだんですけど。

和室を開けっ放しにしてリビングから見えるという配置が好きなんですよ、だから洋室オンリーの間取りより優先して考えています。圧迫感の有無だけ経験者の方のご意見など頂きたいところ。