オーベル蘆花公園

[社宅住まいさん]

ちょっと駅から遠いけど環境よさそうなので気になっています。

所在地：東京都世田谷区粕谷二丁目203番1号（地番）
交通：京王線 「八幡山」駅 徒歩10分
京王線 「芦花公園」駅 徒歩13分
京王線 「千歳烏山」駅 徒歩15分
間取：2LDK＋DEN～4LDK
面積：68.17平米～83.49平米
売主：大成有楽不動産
販売代理：大成有楽不動産販売

物件URL：http://www.ober.jp/roka/top.html
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大成有楽不動産株式会社（予定）

[674: 購入検討中さん]

購入を検討していましたが、条件があまりにも悪いので断念しました。東向きと公園ビューの地下住戸は論外として、西向きも残ってる部屋は南向き住戸の影になって日当たり悪そうですね。

[676: 匿名さん]

桜上水、桜上水って、黙っていけよ。
いけばわかるさ。ご唱和ねがいます。
いくぞー、１、２、３、ダー！！！

[677: 匿名]

東向は完売してなかったっけ？

[678: 匿名さん]

１ヶ月以上前に現地見た時は東向きの空きは最上階に2戸のみでした。

[679: 購入検討中さん]

西側には「興右衛門さんの家」という建物があり、それを取り囲むようにこのマンションの敷地があるという変わった形になっています。
モデルルームの模型を見ると、その影響で西側は開けています。(というか、その「興右衛門さんの家」の庭園が見える)
建物の配置から推測すると「南向き住戸の影になる」ということはひょっとしたら冬場などに一部の住戸であるのかも知れませんが、仮にそうなったとしても、少なくとも暗く陰気な雰囲気では無さそうだと思いました。
あとは部屋を実際に見ないと分かりませんね。

[680: 匿名さん]

日影図では西の南からの影響はほぼなし。東はD'グラフォートの影響で北側の下階は冬の昼時は影になります。フォレストのガーデン側の角部屋はいい。すでに検討段階だったけど。おてんと様が最も高くなる昼時に、隣接する建物が同じ高さで、離隔距離があれば、配置上、ほぼ下階まで影響ないかと。

[681: 購入検討中さん]

西向きの一番南側の角部屋は、南の建物の影になりますよ。なので坪単価が少し安いという説明を受けました。ここの営業は完全な地下住戸を半地下だと言って売ろうとしてきたので、影の影響が大きくはないと言われましたが、信じられず購入を見送りました。また、西向きは文化財に申請してるらしいですが、民家が売却されて将来違う建物が建つリスクがあるかなとも思いました。

[682: 購入検討中さん]

ちなみに東向きもまだ余ってましたよ。そして、南向きも地下住戸が二戸。

[683: 匿名さん]

西側の民家の場所に何か建つかもと言っても第一種低層住宅専用地域の上、建ぺい率50％、容積率100％で割と制限厳しそうだな。せいぜい分譲住宅か。まあ、その規制も変わるかもしれないが、そこまで考え始めたらどこにも住めんな…

[684: 匿名さん]

よくご存知ですね。そうこの容積率なら、あえて低層マンションは建てない方が得策。

[685: 匿名]

西の端が南の影になるって、西の滑り出し窓のことでしょ。角部屋じゃない住居は全てそうだよ。そういう方はマンションは選ばない方が良いのではないだろうか。

[686: 購入検討中さん]

実際に売れ残ってるわけだし、坪単価が安くなってるなら相応にデメリットがあるってことでしょう。

[687: 匿名さん]

とにかく部屋を自分で見てみないと分からんね。そこが気に入るか気に入らんかは人それぞれ。

[688: 匿名さん]

ネガティブ思考で見れば部屋の欠点なんていくらでも見つかる。好みやライフスタイルの違いで向き不向きもある。さらに言えば、そういう話題を振りまくことは全体のイメージを敢えて下げようとしているようさえ見える。

[689: 周辺住民さん]

公の場で地下住戸って言ってるけど、地下住居の定義って、建築基準法にちゃんと定義されてるよ。ここは地下住居ではない。売れ残ってると言ってるけど、ローン審査によるキャンセルらしいよ。うちは価格が高く断念せざる負えなかったけど。

[693: 匿名さん]

南向きの棟の一番西の部屋は、北側にある玄関と西側の窓は、土地が傾斜地のため地下になっていますが、南向きは地上に掃き出し窓(ドライエリアではない)と、テラス、そして「スカイテラス」というのがついてます。大雨の時に浸水するリスクがあったりするようないわゆる「完全な地下住居」ではないように見えます。日当たりは他の1階の部屋と少ししか変わらなそうな感じがしますが…。ただ、確かに半地下でも何となく引っかかる感じはするので、問題は価格のような気がします。

[695: 匿名さん]

確かに完全な地下住戸ではないね。
半分地下の住戸ね。
リビングに座って窓の外を眺めると、前面道路の路面を下から見上げるくらいの感じですかね。

[696: 購入検討中さん]

中からの景色は分かりませんが、南棟の西角は外からだと2階が1階に見えて、さらに下に部屋があることに情報のない人は気づかないかもしれませんね。駐車場入り口にも隣接していて、この物件の中で条件が悪い部屋の一つなのでしょうから、それに見合った価格かどうかなのではないでしょうか。

[697: 匿名さん]

1階で、道路に面しているこういう住居の窓からの景色は基本的に「植栽と空」だと思う。多分。

[703: 匿名さん]

687さんの意見が全てなんじゃない？もう、竣工してるんだしさ。桜上水は未だ机上の空論だし、駅近は断然、桜上水。それ以外に何も比較できないよ。自信がないだの、公共の場で言うことじゃないですよね。そういう類の挑発に皆が飽き飽きなのでは？

[711: 匿名さん]

現地を見比べましたが、千歳烏山、芦花、八幡山の方が好きですね。

[712: 匿名さん]

オーベルの北側にある八幡山アパートは世田谷区の再開発計画に入っていて、既に取り壊しされている棟もありますよね。
再開発計画を見ると、環八を渡る歩道橋の整備も書いてあったかと思いますが、周辺住民の方で、世田谷区が今年に入ってから何回か実施している住民説明会にでた方がいらっしゃれば、それが具体的にどう変わるのか分かれば知りたいんですが。
何となく周辺が綺麗になりそうだということは分かるんですが、歩道橋も今より使い勝手が良くなるのであればいいなあと思いまして。何かまちがってましたらすみません。

[714: 匿名さん]

ご存知だと思いますが、沿道地区での再開発計画があります。
http://www.city.setagaya.lg.jp/kurashi/102/118/329/d00121783_d/fil/6-4...
環状8号の東側はすでに新しく歩道が整備されておりますが、これと西側の歩道を繋ぐのが、現状の歩道橋かと思います。しかし、その中で歩道橋の再整備は盛り込まれてなかったような気がしますが、いずれにしろ、都営住宅の建て替えにより、歩道は整備されます。良い環境になるといいですね。しかし、取り壊しはあっと言う間でした。

[715: 匿名さん]

残念ながら、京王のダイヤ改正で、橋本方面の区間急行や特急が増えたので、下りは今までのような桜上水での通過待ちは少なく、八幡山で抜かれるので、あまり桜上水と八幡山は時間ではあまり変わりませんよ。しかも、上りの朝や夜の京王の急行は、混み過ぎで逆に乗りたくないですね。桜上水に住んてみてから、分かると思いますよ。小田急のように、新宿での受け入れキャパがないから、どん詰まり気味であまり急行のメリットがない。

[716: 匿名さん]

周辺では駅力は烏山は高いですが、急行が止まらない八幡山にも、仙川にも負ける桜上水。元々、操車場があったために、急行が止まるだけ。操車場も今は若葉台へ移設。商店街も桜上水は面白みはない。八幡山や烏山は個人的には楽しいですね。

[717: 匿名]

ところで、こちらの物件の西側に隣接してるお家の重要文化財指定申請って結局許可おりたのでしょうか？
西側は、許可がおりれば価格的にも考慮されていて良いと思いますが、、、

もしおりていなかったら、単純に住居に隣接しすぎて抜け感も採光も問題(特に３Fまで)の難物件になって
しまいますよね。

近隣の物件は、あまりまくり駅距離遠くリセールは厳しそうなので
永住で予算抑えられる西側ならアリ？と検討中ですが
重要文化財却下なら見送ろうと思っているので伺いました。

[718: 匿名さん]

712ですが、私が見たのは世田谷区の別の資料なんですが、
よく見ると確かに歩道橋の再整備は書いてなく、「歩道を整備し、歩道橋へのアクセスを良くする」のような表現でした。
大きな橋みたいなものができるのかもしれないと勝手に思ってたんですが、まあ、あの辺の歩道が整備されるだけでも変わるかもしれませんね。

[720: 匿名さん]

そうですね。環八の歩道整備は、平成２７年までの優先事業ですから、都営住宅の建て替えと合わせて、綺麗な環境になるといいですね。期待したいです。

[722: 匿名さん]

もう、竣工してるけど…。

[723: 匿名さん]

ずいぶんたっぷりと歩きましたね。私はその3駅を歩いた上に現地付近も歩いた後、桜上水に寄ってまた歩くというのを１日で出来る自信はないです。そして、大分出来上がってるというか、完成してますね。

[724: 匿名さん]

というか、その文化財申請の結果が私も気になる。

[725: 匿名さん]

つまり、721は現地近辺を歩いていないし、現地も見てないって事だな。

[726: 匿名さん]

気にはなりますね。今度、営業の方に聞いて見よ。所有者の方は近くに住まれていると思いますから、古民家が有形文化財になってくれるといいすね。

[727: 匿名さん]

単なる日記。

[729: 購入検討中さん]

>私はその3駅を歩いた上に現地付近も歩いた後、桜上水に寄ってまた歩くというのを１日で出来る自信はないです。

3時間もありゃ十分でしょ。

[730: 匿名さん]

最近、理事長が降臨しないなｗ

[731: 匿名さん]

暑いのに、3時間も歩いたんだ！？
お疲れ様でした。

[733: 匿名さん]

某理事長、いや、某アドバイザーに日頃、こっぴどくやられている奴の犯行だろｗ

[734: 匿名さん]

ホームページを見ると最終期2次販売で、販売戸数2戸、とある。
これは、この物件の残りが2戸になったということ？
これまでは「未定」しか見なかったような気がするので…

[735: 購入検討中さん]

いや、まだこの二戸以外にも売れていない部屋はあるよ。この二戸は売れる目処がたったから、最終期の二次で販売するということでしょう。

[736: 匿名さん]

この2戸は今週末にも契約なのかな？
だとすると、あと何戸残っているのでしょう？
完売は見えてきたのかな？

[737: 購入検討中さん]

この二戸を除くと残ってるのはキャンセルが出た二戸だけだったと思うよ。ただ、今回売りに出されてる二戸の内の一戸は角部屋ほどではないけど、半地下になってるから買う人いるかどうか分からないけど。

[738: 匿名さん]

売れる目処がたったけどその内一戸は買う人がいるか分からない…？どういうこと？

[739: 匿名さん]

いずれにしても、あと2～3戸で完売って事ですね？

[740: 匿名]

竣工しちゃっても売れてないって資産価値的に下がっちゃったし。
近隣の中古マンションも在庫過剰になってしまって不安ですし。
営業さん、値下げしないで完売頑張ってほしいです。お願いします。

[741: 匿名さん]

竣工しても部屋が残ってると資産価値が下がる？
何かそれっぽいこと言ってるけどよく分からない理屈だな。
ここで値下げしようとしまいと、需要と供給、インフレやデフレ、様々な要因で価値など上下するだろう。
適当なこと言って不安を煽るな。

[742: 匿名さん]

とにかく早く完売してほしいですよね。

[743: 購入検討中さん]

値下げしないと売れなかった場合には既に買った人は割高に買ったことになるから、結果として既に買った人の資産価値は下がるという意味じゃないかな。あくまで値下げした場合で、竣工時点で売れ残ってるからといって資産価値が下がるとは思いませんが。そもそも大手の物件ではないし、資産価値を期待して買ってる人は少ないんじゃないでしょうか。

[744: 匿名さん]

早く完売するといいですね。購入してしまった人は悲観しないでください。気の持ちようだよ。新居で世界一の夏をお迎えください。がんばれ！

[745: 匿名さん]

既に買った人の部屋の資産価値が、他の部屋で値下げがあったからといって、下がるわけではないでしょう。
値下げするというのは、単に、最初につけた値段では、その部屋について需要が無かったというだけのこと。
まあ、ここは元々少し割高ではないかと言われていた物件だが、それでも残り数戸というところまできて(結果的には割高では無かったということだな)、ここで値下げが行われれば、ちょっと迷ってた人なんかはいい価格で買えていいんじゃないだろうか。
どのみち新築物件は、1日でも誰かが住んだ瞬間に「中古物件」となって資産価値が下がることがほとんど。
特にここのような投資物件でもないようなマンションに、「資産価値が下がる」だの「悲観しないで」だの、たちが悪いね。というか、かわいそう。イタい。

[746: 匿名さん]

745さん。真面目に答えない方がいいですよ。他人を下げて自分を優位に思うことでしか生きられない方の書き込みになんて。740は支離滅裂な書き込みで人の資産価値を心配するよりも、自分の価値を心配した方がいい。

[747: 匿名さん]

書き込みだけだと言葉が端的になって、わからない部分もあるけど
740さんって購入者さんじゃないの？ただのネガキャンだったら
売れないねーとかだけ書くような。
営業さんに頑張って売ってってお願いしてるわけだし。

[749: 匿名さん]

資産価値は金ばかりじゃあないでしょ。資産価値を求めない割には、プラウド云々言う方は、その方自身がマンションに求めるブランド意識が高過ぎるんじゃないかね。

[750: 匿名]

747さん、私も読んだ時そんなニュアンスに感じました。とにかく、売れてほしいってことですよね。私もそう思います。

[751: 匿名さん]

人には好みやライフスタイルとの合う合わないがあり、結局は絶対的な価値なんて分からないです。
よって、資産としてはどうか分かりませんが、ここがいいと思った人にとってこのマンションは価値がある。それ以外に言える事はないように思います。

[752: 匿名さん]

後2、3戸。それが条件キャンセルの部屋だから、最後まで頑張って欲しいですね。価格は下げない方針らしいです。

[755: 匿名さん]

アベノミクス効果でデフレ脱却するは統計に出てる。サラリー上げはラグあり遅れるだか。でも物価は数パーセント大なる。ここのように資産価値あるはもっと上げするだか。こういう大局観なくしてへま言うなかれ。一つ助言すれば日本経○新聞読むだか。買えないのにケチや妬みも言うなかれ。

[756: 匿名さん]

理事長さ〜ん、出て来〜い

[757: 匿名さん]

駅からは若干遠く感じますが、立地や規模はちょうどいいくらいかも。
今住んでるところが共用施設が充実しているので何もないのもさびしいかもと思いましたが、
あればあったで管理費もかかるし、問題も出やすくなりますしね。
ご近所のセコム物件の住民版を見ると厄介なことになりそうです・・・
規模が大きいのも考え物ですね・・・

[758: 匿名さん]

グ◯ーリオですか～
数年越しでやっとこさ完売したと思ったら。。難儀な物件ですね。。

[759: 購入検討中さん]

またキャンセル住戸出たね。

[767: 匿名さん]

正直なところ、私もコンシェルジュだのゲストルームだの、そういった共用施設は余計なのでいらない。
結局、管理組合や住民次第で共用施設の中身も変わったりするし。あくまで立地や、部屋が気に入るかで選んだ方がいいと思う。

[769: 匿名さん]

ウチもそうです。今はコンシェルジュやら、キッズルームやらがあり、買った当時は共有施設にも魅力を感じましたが、今は近所の子供達の溜まり場。設備は破損するわで。オーベルのコンセプトが四季を感じた住まいなので、管理費や今後の維持修繕費を考えても要らない気がします。機械式駐車場もないのがいい。

[770: 匿名さん]

残り二戸？
引き渡し開始までに完売して欲しいです！

[771: 匿名さん]

床スラブ、ペラッペラですね。。。。
これはやばい。。

[772: 匿名]

床スラブや壁は平均的なレベル以上。
数値やデータ見ればわかるのに...
悪意のある投稿が絶えないのは何故だろう？

[773: 匿名さん]

スラブ厚は200～210㎜で一般的かつ充分な厚さです！