オーベル蘆花公園

[社宅住まいさん]

ちょっと駅から遠いけど環境よさそうなので気になっています。

所在地：東京都世田谷区粕谷二丁目203番1号（地番）
交通：京王線 「八幡山」駅 徒歩10分
京王線 「芦花公園」駅 徒歩13分
京王線 「千歳烏山」駅 徒歩15分
間取：2LDK＋DEN～4LDK
面積：68.17平米～83.49平米
売主：大成有楽不動産
販売代理：大成有楽不動産販売

物件URL：http://www.ober.jp/roka/top.html
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大成有楽不動産株式会社（予定）

[202: ご近所さん]

千歳烏山の住民です。環境がいいのでこちらの物件を検討しましたが、駅からの距離のわりには高いという印象で、これなら駅近の中古のほうがいいなと判断しました。千歳烏山駅から芦花公園あたりまでの距離はかなりあり、真夏や雨雪の日、夜道は、ちょっと歩く気にはなれなせん。芦花公園駅からも、世田谷文学館くらいまでが気楽に歩ける距離ですかね。芦花公園駅からバスが一時間に一本しかないというのも、あれほどのマンション群があるのに、信じられないです。マンション群で共同で駅から循環バスでも出せばいいですのにね・・・。同じ駅遠でも、牟礼や上祖師谷のほうがバスが充実していて、スーパーもあり便利です。環境は抜群なのに残念です。

[203: 契約済みさん]

確かにおっしゃる通り。
駅から遠いのも気候の良い時は気になりませんけどね・・・
買い物はネットスーパーに頼ることになるかも。

当方はもう通勤もしませんので、静かな生活を送れると思って
購入しましたが、３駅とも銀行がほとんどないというのも不便です。
もう少し駅から近ければ、気軽に新宿へ出て用事を済ませられるのですが
梅雨時や真夏、真冬は引き籠りになりそうです。

ここに決めるまで色々と見てきましたが、新築で環境と利便性の両方を求めるのは
やはり無理のように思います。どちらを取るかでしょう。
住みやすいマンションになりますように。
契約済みの皆さん、よろしくお願いいたします。

[204: 物件比較中さん]

環境がよさそうなので、この辺で探しています。
この物件は、ムシが気になるのと、ちょっと高いのが悩みどころです。

近くに築浅の中古のライオンズが７０平米４３００万円代で出ていて見に行くか悩み中です。
なんとなく、ずっと新築限定で探していたのですが、新築はやっぱり高いですね。

みなさんは、新築と中古ってどう考えてるんですか？

[205: 匿名さん]

誰かが住んでいた後が嫌なら新築でしょうが、中古はそれなりに安いので自分で掃除したりリフォームしたりすれば
快適に住めると思いますよ。
予算が無理なく、広さ（間取り）も適切か、など総合的に考えてその中で生活設計をすべきです。
ただ中古だと仲介手数料（売買金額の３％＋６万円）が発生しますので新築と中古であまり金額の差がないと新築に
なる傾向はあるとおもいますね。
中古は実際に部屋を見れるのでイメージが作れ易いのではないでしょうか。
どんどん色々な物件（新築、中古にかかわらず）を見たほうが良いと思いますよ。

[206: 匿名さん]

最近検討をはじめました。
よいお部屋はもうあまり残っていないのでしょうか。
残りあと何戸ぐらいかご存知の方いますか。

[207: 匿名さん]

気になる点もいくつかありますがまずは都心の近さ、これ大事ですねうちは。
まさに芦花公園、まさに烏山、というマンションも検討しましたがちょっとづつ東上するうちにここに辿り着きました。

明大前でサクッと各方面へ乗り換えられるのもメリット大きいです。
駅前の雰囲気は芦花公園が一番だったかな、八幡山駅利用の表示になっていますがここならその芦花公園も使えますからね、即ち駅前も生活エリアということで。

[208: 匿名]

契約された方にお聞きしたいのですが、
雨や雪の時の通勤時は、徒歩覚悟ですか？
バスも本数ないし、バス停からも遠い、
タクシーしかないかなと思っていますが
皆様、どうされますか？

[209: 匿名さん]

楽しく拝見させて頂いております。私は通勤に八幡山を利用しています。私の足でやはり10分かからないもので、雨や雪の日も毎日、徒歩で通っております。夏の暑い日は自転車で駅前に行き、八幡山駅の京王ストアの二階に停めてます。八幡山へは環八を歩き、歩道橋を渡り、都営住宅を突き抜けて通っています。春は桜が満開で、気持ちが良いです。
銀行は烏山にみずほ銀行と三菱UFJの支店があります。芦花公園と八幡山はATMしかありませんね。土日は烏山に良く行きます。飲み屋も楽しいところがいっぱいです。芦花公園は子供の毎日の遊び場になってます。近くの都営住宅も取り壊しが始まりました。ここら辺の景色も変わって行くんでしょうね。
A棟も外壁が貼り終わったようです。そろそろ内装かと。毎日、横のマンションから楽しみに見てます。

[210: 匿名さん]

洗面室がウッド調なのが自然な感じがして良いですね。
ディスポーザーも付いているのが魅力的

[211: 購入検討中さん]

>>208

この立地なら自分は普通に歩きますねえ。
初めて駅から離れる生活になる方には最初はちと億劫かもしれませんが、周りを見渡せばみんな同じように駅から遠い場所から歩いている風景があるんじゃないでしょうか。
自分の場合は今もこういう環境ですから気持ち的に苦無く検討を進めています。
みんな歩くと聞くと208さんも検討しやすくなるかと思いますので参考までに。

[212: 物件比較中さん]

ディスポーザーが付いてるのは魅力的だけど、洗面所は安っぽい。洗面下の配管が工夫されてないし、三面鏡でないのもあり得ない。あと徒歩で許容できる距離だと思うけど、普通の人の脚力で八幡山駅に10分以内でたどり着くのは難しいと思われる。周辺に買い物するお店がないから駅距離は重要なポイントかと。特に天気が悪い日は自転車も使えないだろうから、バス停が近くにあるとまだ良いんだけどね。

[213: 匿名さん]

主婦には買い物など辛いですね。
いちいち車で纏め買い？

[214: 匿名さん]

そうなんです。
主婦にとってバス停が遠いのは辛いですよ。
毎日、通勤のための往復だけなら、10−12分の距離はどうってことないです。
悪天候なら帰りはタクシーに乗ってもいいのだし。

でも、日中何度も出かけたり、重い荷物を持ったりしなければならない主婦にとって、
バスがすぐに使える立地でないのは痛いです。
特に夏の昼間は溶けてしまいます。近年本当に暑いですからね。

世田谷はバスが結構便利なので、油断していました。
当然便利だろうとおもっていたのですが。
正直、バスの件が発覚してから迷っています。

[215: 匿名]

わかります（涙）
私もバスがなくて迷っています。
雨の日はつらいですよね。
せめて、歩きたくない人がある程度お金だしあって
タクシー呼ぶとか、そういう仕組みがあるといいな。
あれだけのマンション群があるのに
皆でバス借りられないですかね？（笑）

[216: 匿名さん]

真夏と雨の日、つらいですよね。
徒歩３分圏でないと、最寄りのバス停とは言わないと思います。

駅から少し距離があり、バス停も遠い。

迷います。はあ。

[217: 匿名さん]

駅から遠すぎ。値段が高すぎ。
高さ制限で、無理して何棟も建てたので窮屈な敷地配置となっている。

[218: 匿名さん]

価格が高すぎるとは思いませんでしたよ。むしろほどよい感じかと。
公園に面した南向きの棟しか検討していないので、
配置のことは気になりませんでしが、そんなに窮屈ですか？

それよりもやっぱりバス。
足がないのがキビシイ。

[219: 物件比較中さん]

空地面積60％じゃなかったですか？それよりユッタリした敷地のマンションて都内じゃあまりなく無いと思うんですが。窮屈って言われてる方は意味がちがうのかなぁ？

[220: 物件比較中さん]

空地面積は60%かもしれないけど、配置は窮屈な印象だね。価格は割高。明大八幡山グラウンドにマンションができたら資産価値は下がるだろうから、割高で買うとつらいかもね。

[221: 周辺住民さん]

割高と思うなら無理して購入する必要ないよ。 資産価値ダケ求めるなら、もっと都心で探したら？

[222: 物件比較中さん]

緑や落ち着いた雰囲気が好きな方にとっては素敵なマンションだと思います。きっと売れます。
ただ、駅からの距離が気になる方は駅近マンションを選んだ方が良いですね。後で後悔します。
住環境も交通の利便性も叶えたい方は単に予算を増やせば良いのではないでしょうか。

資産価値をマンションに求めだすと厳しいですね。
資産として残る安心感を求めるならまだしも、不動産ですからね。別にこのマンションに限った話ではないかと。よほど立地や部屋割りがよくて、大手施工なら別ですが。

[223: 物件比較中さん]

誰でも売却や賃貸に出さなければならない状況になる可能性があるから、資産価値はマンション購入する上で重要なポイントだわよ。キャッシュで買えるなら別だけどね。

[224: 匿名]

そうか、、売却考えると
駅から遠いと価値下がりますよね。
契約された方は
夫婦共働きの方が多いのでしょうか？
主婦の方は雨や雪の日のお買い物どうするのか聞いてみたいです。
あと小さなお子さんいらっしゃる方の意見も聞きたいです。
マンションの値段は高いとは思いませんが、
バスがないことを考えると疑問ですね

[225: 匿名さん]

私たち夫婦はまだ、永住する場所を決めきれないので、
マンションは10年ぐらいをメドに売却する可能性、
また、転勤になって賃貸に出す可能性も高いので、
こちらの購入は今回見おくり、もう少し予算を増やして、
売買や賃貸に有利な条件の物件を検討することにしました。

ここは不便ですが、それにさえ目をつぶれば、
公園も学校も近くて、落ち着いた環境だし、よいマンションだと思います。

[226: 匿名さん]

あらゆる面で駅から遠いのはマイナスになりますね。
まあ遠いから価格抑え気味（デモ高い？？）なんだろうけど。

[227: 購入検討中さん]

南4Ｆと西1Ｆで迷っています。
隣が重要文化財にすごく惹かれていて、価格同じでも西棟と思ってましたが、
西向きばかり売れ残っているのが不安です。
西向きのデメリットを教えて下さい。

[228: 匿名さん]

西日は辛い。
重要文化財って区のじゃない？そんなもん価値ないよ。

[229: 匿名さん]

正しくは、「区の重要文化財に申請中」だったと思います。
まだ文化財指定されていないと思いますよ。営業の方に確認してみてください。

申請が通らなかった場合、あそこには、
ゆくゆくは別の建物が建つ可能性は否定できません。
相続等の問題が起きた場合、持ち主が手放す可能性はあるでしょう。
敷地もそれなりにあるので、小さなマンションぐらいは建ちそうです。

それから、西日は敬遠されること、西向きの棟の間取は少し狭いこと、
前の景色が抜ける部屋が少ないことが理由で売れてないのだと思います。
それが予想されるから、価格設定も、公園ビューの棟とはかなり差をつけたのでしょう。

でも、個人的には、西向きはそこまで悪くないですよ。
バルコニーの奥行きがそれなりにあれば、家の中までしっかり陽が入ることはないです。
真夏だけ、夕方カーテンを閉めておけば問題ないですし、冬は夕方明るくていいですよ。
上の階なら、通路に面した東側の寝室が午前中陽が入る（または明るい）ので、
それはそれで気持ちがよいですよ。リビングが東向きの部屋よりは好きです。

[230: 物件比較中さん]

単純に西向きのお部屋が残ってるのは発売時期が他より遅かったりまだ販売されてない部屋もあるからじゃないですかね？高いとか狭いとか別として。

[231: 物件比較中さん]

西日が敬遠される上、西向きの眺望は民家だからね。文化財申請してても、マンションが建つリスクもゼロではないし。あとは間取りもイマイチな印象。でも、西向きが多く残ってるのは、第2期から販売開始したってのが一番の要因じゃないかな。

[232: 匿名]

先日モデルルームに行きましたが、西向も2/3は契約済みになってました。
西向だったら最上階がいいと思います。
隣民家の木々がかなり大きいので、一階だと日差しが入らない可能性があります。

[233: 匿名さん]

西向きは安いんです。

[234: 購入検討中さん]

西向きの庭園にかなり惹かれるのですが、キャンセルもちらほら出ているようなので完成するまで様子見することにします。

[235: 匿名さん]

この土地だって相続か何かの事で手放したんじゃないの？
西の土地だってどうなるかは分からない。
西向きの冬の朝は辛い。

[236: 物件比較中さん]

うちにもキャンセル住戸の案内が来た。この時期にキャンセルって、手付金放棄してまでキャンセルする理由は考えられないし、ローンの審査落ちとかかな？

[237: 匿名さん]

売れていないんでキャンセル住戸と銘打って投函しているかもね。

[238: 匿名さん]

無理してローン組んだっていいことないのにね。
なんで審査が通らないようなギリギリのローン組もうとするのかな

[239: 匿名さん]

買い替えの人が停止条件付けて契約したんじゃない？

[240: 匿名]

内装は素晴らしかったですね。
駅から遠いぶん、
内装にお金かけているんだと思いました。
ちなみに、あと5分駅から近ければ1千万くらい値段は違ってくるのでしょうか？

[241: 匿名さん]

内装室内設備そんなによかったですか？
普通レベルだと思いましたけど。

プラス1000万とは、
駅徒歩５分で南向き最上階71平米で7000万円強ってことですか？

そんな額に設定したら売れませんよ…京王線沿線の上に、
準急も特急も止まらないのに。

[242: 匿名さん]

京王線のダイア改正で前より不便になった気がします。
ここより調布の駅近物件の方が利便性良さそう。

[243: 匿名さん]

＞239さん
買い替えの停止条件とは何ですか？
買い替え(現在の住まいの売却)がうまくいかなかった場合、キャンセルも可能という
条件があるのでしょうか。
手付金を放棄しなくても良いとか？よろしかったら教えて下さい<(_ _)>

[244: 匿名さん]

>243
そうです。一般的に3ヶ月以内に現在の住まいの買い手がつかなかった場合に
契約は白紙、手付金は返金されます。

[245: 匿名さん]

この程度のマンションは現金で買いましょう。

[246: 匿名さん]

そうですね。これくらいは現金でしょうね。

[247: 匿名さん]

仕様や設備に細やかな配慮がなされていて買って損はないと感じましたが、
唯一フローリングは無垢か突き板が良かったと思います。
確かにシートフローリングは掃除などの手入れがしやすく傷がつきにくい点が
特徴ですが、シートフローリング採用が利点のように書かれているのが気になりますね。

[248: 匿名さん]

シートフローリングは今の流行ですから、
全部屋億超えなどのよっぽどの高級物件でないかぎり、
フローリングはシートですね。
私もシートは嫌いです。
でも、嫌なら５年ぐらいで無垢でも突き板でも、
張り替えたらいいと思いますよ。

[249: 匿名さん]

でも床暖房などの設備も交換しないと無理じゃないの？高くつきそう・・・

[251: 匿名さん]

結局、あまり良くない物件って事か。

[253: 匿名]

隣マンションに住んでますが、それほど交通量は多くないです。夜なんかすごく静かですよ。

[254: 匿名さん]

ここ買うなら東京テラスの中古を買ってリフォームした方が良さそう。

[255: 契約済みさん]

近隣にお住いの方にうかがいます。

新宿方面からの帰宅が夜遅くなった場合は、どこの駅からタクシーが便利でしょうか。
芦花公園も八幡山も千歳烏山もタクシー乗り場なんてなかった気がするのですが。
静かで環境が良い分、マンション近くの深夜の女性の一人歩きは避けた方がいいですよね。

[256: 匿名さん]

千歳烏山にはタクシー乗り場ありますよ。
ライフの前です。

[257: 物件比較中さん]

八幡山も駅の脇南側にタクシー乗り場ありますよ。

[258: 契約済みさん]

おふたりの方へ

情報有難うございます。
少し安心しました。

[259: 周辺住民さん]

千歳烏山のタクシー乗り場には最終電車後も明け方近くまでタクシー並んでますから安心ですよ。

[260: 匿名]

隣のマンションに住んでます。前面道路、たしかに、これでもかーこれでもかーと車通りますね。リビングにいても、うるさくて落ち着けないと思います。きっと後悔しますよ。

[261: 匿名]

業者さん必死。本当に静かなのかな？ 近隣の方が言われるように、前面道路は交通量多いですよ。タバコ吸いが通れば、煙も漂う。一級建築士、マンション管理士、博士（工学）の立場からオススメできるような物件ではないけど、どうしても買いたいなら、2棟目か西向きを買ったらいいよ。

[262: 匿名さん]

どこの業者か知らないが、道路ですから車も通行するでしょう。当たり前
後悔とかタバコとか関係ないこといって誰得？

[263: 匿名]

道路たしかに心配。リビングでくつろいでる時に車がひっきりなしに通ればうるさいと思う。

[264: 匿名]

道路だから車も人も通る。そんなの当たり前だのクラッカー。論点は、そういうものが、快適空間（リビング）の前にあっても平気なのか？っつーことかと？

[266: 匿名]

260
本当に隣に住んでます？
怪しいけど

[267: 匿名さん]

スーパー近くにないのですか？
それから、車道にそってたっているのですか？
なかなか現地に行けないので、教えていただけると助かります。

[268: 匿名さん]

スーパーは近くにないです。自転車必須。
車道にも面していますよ。

[271: 匿名さん]

違いますよ。

[272: 匿名さん]

失礼いたしました。２６９さん。

[273: 匿名さん]

へんな粘着がいますね。

>ついでに、エレベーター騒音もクセもん。盲点は最上階。エレベーター近いと運転音気になります。
>上階からの騒音はよく知ってると思うのであまり書きませんが上が子持ちならブルーになります。
>それと玄関の靴の脱ぎ履き音響きますので上が深夜帰宅住民ならブルーになります。
>以上音に関して落とし穴的なことを手短に書きました。

この物件とはなんの関係もない。
これが怖い人は最初から一戸建てを買ったらいいだけ。
大丈夫、あなた？

[274: 匿名さん]

スーパーが近くにないときいてどんびきです。
働いているのですが、駅の近くで購入してきたくはできますか？
道に面しているということですが、車の量はおおいでしょうか？

[275: 匿名さん]

270はこの物件が問題ではなく、その人の問題だね。本気で言っているのであれば、精神科に通うべき。

[276: 匿名さん]

>274
八幡山にも千歳烏山にも駅前にスーパーはあります。
車の量は多くはないけど少なくは無いです。

[277: 周辺住民さん]

スーパーは徒歩圏内(15分として)八幡山のオーゼキ、京王ストア、まいばすけっと、上北沢方面にパワーラークス、東京テラス下のサミット、芦花公園駅にサミット、成城石井があります。

車道はマンション眼の前っていうよりは歩道・植え込み・テラス部分があるので塔全体の平均で言うと5～8mは道路より奥まるのではないでしょうか？

交通量は平日朝の10時位の時間帯で環八の信号待ちに5台平均くらいだと思います。多分ですが信号切替が5分位として1分1台ですかね。以前調べた時に一応世田谷区としては道路としては現状で交通量をさばけていると判断されている場所になっていたですし、私の主観ですがひっきりなしってほどではないかと思います。

[279: 周辺住民さん]

所々でブルーを連発しているブルーさんへ

277ですが業者じゃないですよー
真剣に購入考えて全面道路のこと調べてただけですよｗ
交通量は通勤時に見ての主観です。
エレベーターや生活騒音に関しては私は言及してませんが、拝見する限りブルーさんの言い掛かりですよね^^;

まぁ頑張ってください

[283: 匿名さん]

そもそも公園ビューの棟、まだ残っているんですか？
西向きでもよいなら、静かに暮らせそうな棟のお部屋が残っているかも。

[292: 匿名さん]

そうなんだ。やはり現地に住んでいる人の意見は貴重ですね。

[294: 匿名さん]

どっちもどっちの物件ですよ。
評論家なんて業界のまわしもの。相手の都合に合わせて何でもやる。
自分で判断する力養わないと・・ね。

[296: 契約済みさん]

先週見に行ってきました。ここのスレが荒れていたので、あまり売れていないのでは？と思いましたが、中庭側は完売、東側、西側、南側もあまり残っていませんでした。

建物の状況ですが、外観タイルが張り終わっていました。雰囲気があっていいですよ。あと東側の桜は噂どおり見事でした。
思ったよりも樹の背が高くて。4階の部屋からもよくみえるんじゃないかな。

[300: 匿名さん]

この程度の安い物件に買えない妬みとか本気でいると思っちゃってる
人いるのかよwww

[301: 匿名さん]

自分を納得させるしかないレス。悲しすぎ。
住んでみると分かる、ここの場所。