シティテラス南林間【旧称：（仮称）鶴間計画】

[検討中の奥さま]

シティテラス南林間についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県大和市鶴間二丁目3118-2（地番）
交通：小田急江ノ島線 「鶴間」駅 徒歩3分
小田急江ノ島線 「南林間」駅 徒歩8分
間取：3LDK
面積：65.22平米～70.16平米
売主：住友不動産

物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/tsuruma/
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス　

旧称：（仮称）鶴間計画
【タイトルを正式物件名称へ変更しました。2012.12.13　管理担当】

[352: 匿名さん]

日当たりが気になるなら営業にいって日影図を出してもらえば確認できる。日の一番短い冬至のデータで、何時から何時まで日が当たるかを確認する。日影図は建築確認のときに作成しなきゃいけないので、提示を渋ったら止めといたほうがいい。

ちなみに、日影図以外にも、地盤データ、構造計算、設計図書とかはこちらから提示を望まないとまず出てこない。あと、重要事項説明、管理規約（案）、契約書の内容も早い段階から確認しておいたほうがいい。土壌汚染調査の有無もかな。土壌汚染対策法で指定された物質を使っていないと、土壌上差の義務は無い。任意で実施するデベって少ないんだけど、関東だと自然由来の汚染ってのが結構あったりするから、工場跡地でなくても要注意。

[353: 検討中の奥さま]

日当たりのことを考えるとＡ棟かＢ棟かな
うちはＣ棟は論外です。
でも価格は…

[354: 匿名くん]

>353これだけ駅に近けりゃ棟内を多少歩いても雨に濡れないから安ければお得ですよ。

[355: 匿名]

>347値引きしないし販管費も使わないし販社で雇った営業社員はマンションに通わせるからオフィス経費も要らない。

会社丸ごとお金を使わないんです。
デフレの時代は先行投資がロスになりますし値引きは粗利を削ってしまいます。

[356: 匿名さん]

>354

駅徒歩3分でも、雨が降ったら駅からエントランスまではかさが必要。

[357: 匿名さん]

駅近でも大規模はエントランスから玄関まで結構、時間がかかる。盲点だから気をつけないと。規模の割りにエレベータ少ないし。

[358: 検討中の奥さま]

３５１です。
とても為になるお返事ありがとうございました！
大きな買い物なので、あれこれ心配するよりも
そのような資料できちんと確認するのが正解ですよね。
他にもチェックすべき点が色々あるのだなぁと勉強になりました。

[359: 匿名]

352
ここは日影図なかなか出さなかったね。
それに比べプラウドの方が対応が早かったな。資料も
いつまでたっても販売日等が決まらないから行っても全然話が進まないし。

購入希望の方は行き始めるのは年明けからでも十分間に合いますよ！

[360: 匿名さん]

すみふ物件は完成してからでも間に合うけど。

[361: 匿名]

>360そう思いますよ、人気の部屋からヨーイドンではないのでじっくり待ちながらしっかり頭金増やした方が得です。

[362: 匿名]

361
頭金増やす？賃貸の人なら待っている月日分の賃貸料無駄に払うだけです(笑)

[363: 匿名さん]

バルコニーの透明ガラスパネルは、部屋からの眺めはいいかもしれないけど、洗濯物が外から丸見えになるんだよね。少なくとも低層階は半透明ガラスパネルにすればいいのに。柵はチープが出るから論外だけど。

[364: 匿名さん]

非常階段が吹きさらし。健康のため階段を使うって人もいるのに、あれだと雨の日は使えない。非"常"階段としか考えて無いんだね。

[365: 匿名]

管理費安上がりでいいんじゃないかな？雨の日の階段派はべつにとなりの棟の階段を使えばいいんじゃないの？

[366: 匿名さん]

吹きさらしだから雨で汚れて掃除が大変。たいした額ではないだろうけど、管理費にとってはマイナス要因ではなくプラス要因。隣の棟は気づかなかった。遠回りだから健康にもよりよい。

透明ガラスパネルって汚れたら目立つけど、外側は住民が掃除できないから、管理計画に清掃が含まれてるかも要確認。これもプラス要因だね。

[367: 匿名]

>362ここ以外に選択肢を考慮しないならそうなるね。

でも頭金を貯めることで選択肢がもっと広がるよね？
家賃補助が０円のサラリーマンってなかなかいないし。

[368: 匿名さん]

家賃補助なんて今時無い方が多いのでは？

[369: 匿名]

何だかんだ言って、この物件も売れ残り多そう。

プラウド町田も１期販売は２割程度残っていたかな？
震災の影響からか、免震マンションの売れ行きがよいようです。高いけどね

[370: 匿名さん]

長谷工施工は無理
なんでプラウドなのかなぁ

完全ありオハナでしょ

[371: 匿名さん]

免震で売れ残りまくりって物件もあるよ。あと、免震でもタワーは少なくとも今は止めたほうがいい。長周期地震対策で建築基準が変わるから旧基準になっちゃう。

[372: 匿名さん]

頭金貯まるまでさっ
お願いだから見学もせず、
掲示板も見ないで

賃貸の住まいでネンネしてなさい。

あなたの様な方はいつまでも同じ事を語り、買わない事を予言します。

[373: 匿名さん]

大手財閥系って、今は無理でもいつかはって人に対して、将来のお客さんってことでちゃんと対応すればいいのに、買えるか買えないかで来場者を選別して、見込み客以外ははいさようならって対応するんだよね。まあ、逆にしつこい対応しないからモデルルーム見る練習にはもってこい。

[375: 匿名さん]

八王子のミッドプレイスは売主は住友で施工は長谷工だけど、ここと比べたらどうなんだろう。

[376: 匿名]

372青田買いはなるべくなら避けた方がいいに決まってるさ。イメージと違ったり周辺環境や家族構成、勤務先、価値観も変わるかもしれない。
世の中デフレだから新築マンションの景気がいくらよくても築年数がかさむとスミフでも値上げはしにくいじゃん。

[377: 匿名さん]

>375

長谷工施工物件は、デベがどこであっても長谷工クオリティ。トラブル続出だよ。

[378: 匿名さん]

完成物件といっても、青田売りの売れ残りと完成売りでは全く違うんだよね。

[379: 匿名]

>378はいはい、周辺で完成売りしてる物件なんてスミフ以外にあったかい？
スミフだけが地に足をつけた販売をしてるんだよ。

[380: 匿名さん]

完成売りじゃなくて、竣工売りといったほうが良かったかな。

すみふ物件は青田売りした売れ残りでしょ。

[381: 匿名]

>377この程度の板状マンションはむしろハセコーが一番安定してるとも言える。

なまじ四大大手に頼んだところでほぼ下請や孫請に丸投げだけどハセコーは特殊な省コスト工法だからね。

[382: 匿名さん]

ハセコーのコストダウン手法として、低層物件なのにALC壁ってのがあるけど、３・１１で被害にあったケースもある。あと二重壁は太鼓現象のリスクがある。安普請だから覚悟しないと。

[383: 匿名さん]

長谷工の話しもういいよ。
長谷工にいい印象を持ってる人は少ないのが事実。長谷工施工は嫌、直床とかないよ。

価格発表楽しみですね、高くなりませんように！

[385: 購入検討中さん]

収納スペースが足りないので、クローゼットを前にせり出す形で広げてもらおうか検討中です。
（部屋は少し狭くなりますが）
いくらぐらいかかるのが、妥当だと思われますか？
アバウトな質問ですみません。

[386: 匿名さん]

新築分譲マンションって、無料セレクトやオプションに無い内装の変更って、まず対応してくれないよ。部材を大量発注してコストダウンしてる訳だし、個別対応は手間がかかる上にトラブルの元。リフォーム業者に相談してみたら。何社か当れば、どれくらいの価格が妥当かも分かるだろうし。

[387: 匿名さん]

おまけだけど、後付可能なオプションについてはデベに依頼するより、リフォーム業者に依頼したほうが大抵は安く済むし、選択肢も多い。例えば、キッチンの面材とかを合わせたい場合でも、メーカーと型番を確認すれば対応可能。

[388: 購入検討中さん]

３８５です。
ご回答ありがとうございました！そういうものなんですね。
ざっくり９０万・・・高っ！って思ったんです。
リフォームの方向で考えてみます。
みなさんは収納足りてますか？うちは布団の置き場に困りそうです・・・

[389: 匿名さん]

>>384
住不の社員なら当然380に書かれていることは理解しているから379みたいなことは書かないでしょ。
何で何でもデベの社員のせいにするのかな？

[390: 匿名]

>384私は営業じゃねえっす。

でも海老名の駅前に建ってるツインタワーを青田買いしたときの経験から今は多少高くても出来上がってから買う派ですよ。

[391: 匿名さん]

すみふの場合、変更は系列のシスコンって会社を紹介するだけだろうね。で、ここがボッタクリで有名。１００万あったらグレードにもよるけど普通、給湯器を含めたユニットバスの交換かシステムキッチン丸々交換できる金額。あと、簡単な図面ですら数万円の作成代を請求なんてことしちゃう。

[392: 匿名]

布団は布団圧縮袋に入れたら解消しますよ。
下に敷くマットレスは布を被せて子供部屋のクッションですね。

[393: 匿名さん]

オートバスってフルーオートじゃないからご用心を。

[398: 匿名さん]

394>
別にこの辺で探してるし、購入を考えてるんだから良いんじゃないの？
情報もらえるなら頂きたいです。

[401: 匿名さん]

本物の394です。

当たり
南林間ではなく、中央林間です。

なんかやばそうですね。
相手にしなくて良かったです。

[403: 匿名さん]

ここの削除の数ヒドイね・・・。

[404: 匿名さん]

中央林間でしょ、削除はキャッチの話しだったと思う。

[406: 匿名]

明和に不動産協会も申し入れた方が良いのでは？業界のためにならない。
怖いし。

[409: 匿名さん]

何で他物件の営業の話を延々とここでするのかな？
するのならその物件のスレでやればいいのでは？

[410: 購入検討中さん]

確かにここのスレで延々と書き込む話題ではないかもしれませんが
それほど、中央林間の過ぎた営業が迷惑だと感じた人が沢山いたってことですね。
鶴間のMRがオープンしてまだ間もないのに、気持ち悪いです。

[411: 匿名さん]

じゃぁ、この話題持ち出すのはもうやめにしましょう。

キャッチが迷惑と思うなら無視をして、興味がある人は情報を得ればいい。

永遠と続けても有意義とは言えないですしね。

[416: 匿名さん]

いつまで（仮称）鶴間計画なんですかね　

[417: 匿名]

スミフさんがまともな会社に思えてくるから不思議だよ。

[418: 匿名さん]

キャッチなんて悪い冗談だよね。もしほんとなら電信柱の立て看板と一緒で立派な条例違反だからこりゃ大変だね。

[419: 匿名]

駅から近いといっても狭いよね〜。

なかなか話も進まずに一歩後退…。

これが吉とでるか(笑)

[420: 購入検討中さん]

うちも立地・時期・価格は魅力的でしたが、狭さがネックでなかなか話が進みませんでした。
けど、営業さんの「有効面積は他の７５平米の部屋と変わらない」という言葉を思い出し
他物件の７５平米の間取りと比べると、確かに大差なく、バルコニーの広さとか窓の大きさ、
広く見える工夫等考えると、こちらの方がベターかも・・・という印象でしたよ。
実寸で家具を配置してみると、綺麗に収まることが分かり、前ほど狭さはネックでなくなりました！
けどやはり収納は足りなそうなので、壁面収納等を上手く活用するつもりです。
７０平米切るって、やはり大抵の人は「狭い」と感じるでしょうから、はじめからここは検討外に
する人も多そうですよね。売りたいと思った時に平米数が弊害にならないか、
１８１戸も完売するのか・・・今はそれが心配です。

[421: 匿名さん]

売れ残りを気にするならすみふ物件は対象外にすべき。完成在庫だらけだよ。未入居があると、入居者にもデメリットがあるから、その辺はちゃんと判断しないとね。

[422: 匿名さん]

確かに狭いし、鶴間という土地がネックです。もう少し安くなれば、検討するのですがね…

[423: 匿名さん]

２ヶ月近く経とうとするのにまだモデルルーム事前案内。普通なら２ヶ月たった頃から販売開始となる。その前にモデルルーム一般公開して、価格発表とかあるからまだ先だね。販売開始まで時間を要するのは見込み客が集まっていないということ。苦戦だね。

[424: 購入検討中さん]

そうなんですね・・・
未入居があった場合の、入居者のデメリット、
できたら具体的に教えてください。
恥ずかしながら、分かるようで分かってないと思うので。

[425: 匿名さん]

未入居が多くて、駐車場稼働率が低くなると駐車場代が管理組合に入らなくなって、管理組合の収支に影響を与える。駐車場代って管理組合の収入に占める割合が大きいから、結構痛手。

あと、売れ残ったということで資産価値にも当然、影響はあるし、棟内モデルルーム公開中なんて垂れ幕出されたり、棟内モデルルーム見学者という部外者がマンションに出入りしたりすることになる。

ちなみに、未販売住戸の管理費・修繕積立金は売主負担が原則。ただ、契約書にこっそり売主には負担義務は無いなんて条項をしのばせる姑息なケースもあるから要注意。


おまけだけど、駐車場稼働率って売れ残りがでなくても重要。アンケートで利用希望をとっているから、結果がどれくらいかと管理計画における想定稼働率は確認しておいたほうがいい。

[426: 匿名さん]

大量に出た未販売住戸を売主が賃貸に出して、賃貸住民がトラブルを起こしたなんて例もある。賃貸住民はオーナー住民よりモラルが低い傾向にあると言われている。

[427: 検討中の奥さま]

スミフの事を知らない人の書き込みですね。
未入居を見込んでいるので、駐車場の住民負担も
ないですよ。賃貸になることもない。

[428: 購入検討中さん]

詳しくありがとうございました！
やはりそこまで考えが及びませんでした(＞＜)
実際のところ、どのくらい入居するんでしょうね・・・
明りが少なく、常に「棟内モデルルーム公開中」の垂れ幕なんて
嫌過ぎます（涙）

色々なマイナス意見もありますが、ここに決めた方、決め手はなんですか？

[429: 匿名さん]

まだ契約している方は誰もいませんよ。
売り出しは早くても春頃でしょう。

[430: 物件比較中さん]

中央林間の明和さんはモデルオープンしたと思ったらもう受付してますね。
きっと人気があるからでしょうか？
なぜ、ここは名前も決まらなければ、申し込みも始まらないのですか？
明和さんからはそれとなく聞いてはいますが・・・
とりあえず明和さんで申し込みはしようかと思ってます。

[431: 購入検討中さん]

契約した方ではなく、ここでほぼ気持ちが固まってる方という意味です(*＾＾*)

[432: 匿名さん]

>>430
あちらは来年の3月に入居開始ですよ。
青田売りにしても中途半端なタイミングですね。

[433: 匿名さん]

明和とすみふは売り出し方が対照的。登録抽選方式だと通常は、ある程度見込み客が集まってから販売開始するんだけど、見込み客がなかなか集まらないと、販売開始まで時間がかかって、その間に早期来場者が待ちきれずに他物件に流れたりする。以前、明和も登録抽選方式を採用していたんだけど、裏で掟破りのフライング販売を常習していた。で、恐らくそれが問題になって、先着順で販売するようになった。少なくとも人気があるから販売開始が早いわけではないのは過去の売り方から分かる。すみふは財務力が強いから、のんびりと売り出す。共通なのはどちらも売れ残りが多い。

[435: 匿名]

価格決定が来年４月？

オープン当初から通いつめたのか意味わかんない。

それなら却下！

[436: 匿名さん]

すみふ物件でオープン当初から通いつめる意味が分からない。完成してからでも十分間に合うのに。

[437: 匿名さん]

現物を見れない青田売りで買うリスクを犯す必要なんてないでしょ。できてから現物を見てじっくり判断できる。

[438: 匿名さん]

何回か足を運んでますが、４月とは聞いてませんよ？いよいよですね。

便利さと環境と価格が決め手ですかね。

完成して残ったお部屋は微妙そうな気がしてならない。

[439: 匿名さん]

予定が立てられなくて困るよね。

[440: 匿名さん]

もうスケジュール立ってますよね？439さんは検討されてる方ではないんですかね？

[441: 匿名さん]

公式では依然として11月下旬販売開始予定となっていますが、春とか4月とか何か根拠があって話をされているのですか？

[442: 匿名さん]

今日から12月だから、少なくとも遅れてるよね。マンション販売のスケジュールって計画はあったところで、予定は未定というのが実情。見込み客が集まらないと販売開始できないからね。知るのは神のみぞといったところ。

ずるずる遅れるのは不調の現れ。

[443: 匿名さん]

価格発表はどうでしたか？

[444: 匿名さん]

「鶴間計画」　物件名を決めないのも、このまま行くと惨敗するかもしれないので
最悪、ほかのデベと組んで先方の商品名で行く可能性がある。
多分、住友では太刀打ち出来ないのでしょう。
現場長ももうすぐ代わるとの情報もあり。

[445: 購入検討中さん]

>444さん

「現場長ももうすぐ代わるとの情報もあり。」

この情報はあるのに、物件名公表の日も知らないんですか？(笑)
適当な投稿ですね(笑)

[446: 匿名さん]

物件名称を発表しない事情は知らないけど、444の書き込みの信憑性は低いね。

すみふは、不動産投資会社が手がけて結局こけたリエトコート賃貸棟をわざわざ買い取って販売するようなことしてる会社。最初からJVはともかく、途中から他社を頼ってJVにするなんて・・・。

[447: 匿名さん]

周りにタチの悪いデベが居るからね。
私は町田周辺を検討してますが。

[448: 匿名さん]

第一期の販売住戸少ないですね。これだけ、宣伝しても要望書が集まらないんでしょうね！

[449: 匿名さん]

どこの物件でも期を経るに従って販売はジリ貧になっていくから、１期で半分は販売できないようだと、販売期間は長期化、そして完成在庫にまっしぐら。まあ、すみふ物件では普通のことだけど。

[450: 匿名さん]

物件名も決まらず、事前案内の段階で要望書って不思議。

[451: 匿名]

販売価格は面積に対して正直高いかな？と思いました。

予算内ではあるので購入するなら角住戸になると思います。
購入予定の方がいらっしゃいましたら、その節は宜しくお願いします。