シティテラス南林間【旧称：（仮称）鶴間計画】

[検討中の奥さま]

シティテラス南林間についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県大和市鶴間二丁目3118-2（地番）
交通：小田急江ノ島線 「鶴間」駅 徒歩3分
小田急江ノ島線 「南林間」駅 徒歩8分
間取：3LDK
面積：65.22平米～70.16平米
売主：住友不動産

物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/tsuruma/
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス　

旧称：（仮称）鶴間計画
【タイトルを正式物件名称へ変更しました。2012.12.13　管理担当】

[301: 匿名さん]

縦格子手摺が安っぽいですねぇ
コスト削減かしら
low-eはグッド

[302: 匿名]

自分が感じた印象
A棟:狭いが条件次第
B棟:狭い
C棟:EVないのが大致命的

内装色決められない
購入迷います。

[303: 匿名さん]

エレベーターなしは有り得ないですねぇ。
何階建てですか？

[304: 匿名さん]

すみふ物件は売れ残りだらけ。地域No1を語るなんて・・・。

[307: 匿名]

平塚の某マンションも竣工１年半も経つのにまだ完売していないね。
あと半年したら中古扱いじゃん(。・ω・。)

物件選びも安い買い物じゃないし、慎重にしないと…

[308: 匿名さん]

法律（宅建業法、品確法）で、新築は竣工後１年までってなってるよ。未入居があると住民にも影響が少なからずある。

[309: 購入検討中さん]

皆さん第一期で、申し込みはされますか？説明会の様子を見てると、即日完売はなさそうだと感じました。第二期以降は値段が下がりますかね？

[310: 匿名]

>309下がりません、相模大野なんて震災でALCが壊れ窓枠がずれても値下がりなしです。

五ヵ年計画です。

[312: 購入検討中さん]

下がるなら５年もやらない。
どんどん条件悪くなるから１期じゃないと・・・

よほど安くないと、テラスＣは買わないでしょ。
いや安くても嫌かなぁ～

[313: 主婦さん]

310の人は値下がりしないと買えないの？
それとも値下がりしても買えないの？
南林間のマンションオススメですよ。
あなたにも買えるかも(*^.^*)

[314: 匿名]

第一期で10戸くらいは売れるでしょう。一年で50戸程度売れるとよむ。

[315: 匿名さん]

そもそも要望書が集まらないと第1期売り出し部屋の正式価格も決まらないでしょう。

しかし買い手からすれば正式価格が決まらないのに要望書は出せない。
不人気物件になるはずだから要望書は集まらない。

第1期売り出しはゴールデンウィークぐらいじゃないですか。

第1期1次　10戸　　　第2期1次　10戸　　　第3期1次　10戸　　　第4期1次　10戸
第1期2次　10戸　　　第2期2次　10戸　　　第3期2次　10戸　　　第4期2次　10戸
第1期3次　10戸　　　第2期3次　10戸　　　第3期3次　10戸　　　最終期　　11戸
第1期4次　10戸　　　第2期4次　10戸　　　第3期4次　10戸
第1期5次　10戸　　　第2期5次　10戸　　　第3期5次　10戸　

第2期からはお決まりの建物内での販売開始
どうせいつも高値で青田完売なんかしないのだから、いっそのことMR公開やめればいいのに　　

[317: 購入検討中さん]

ローン相談会は行きましたか？

[318: 匿名]

312さん
何で嫌なんですか？

自分はＣ棟買うつもりですよ。
あのフローリング色趣味が悪い！

正直迷う

[319: 匿名さん]

うちもC棟で考えています。
抽選になったら嫌だなー。

[320: 匿名]

>318簡単にイヤとかダメとか書くのは検討者じゃないよ。


冷やかしか他社デベ。ここは目立ったライバルもないから冷やかしだね。

[321: 匿名]

>316つきみ野、南町田、徒歩5分以内に買い頃中古ありますね。

[323: ご近所さん]

ここのモデルルームって本当に盛況なんでしょうか？
サイトを見ても「満員御礼」とかよく書かれているんですが、
いつも駅に向かう時にモデルルーム横の路地を通るのですが、
いつ見てもスカスカで…。
一度見てみたいんですが、なんか入りづらいです…。
実際どうなんでしょうか…？

[327: 匿名さん]

>323

満員御礼で盛況なら、いつまでも事前案内してないで、さっさと販売開始して売り切るでしょ。時間をかけるだけ販売コストがかさむ。予約のみ受付けだと、客を特定の時間に集めて混雑を装うことも可能だしね。

[329: 匿名さん]

広告戦略かな？　タカラが物件名称でなく、○○　projectってままで引っ張ってるけど、それが売りにつながってるようには思えないけど。

[330: 匿名さん]

年内は事前案内会で通し
年明け新春グランドオープン的なスケジュールじゃないかな

要望書は受け付け開始するだろうが、ぜんぜん集まらず正式価格決定できず
そのうちクリオ中央林間・プレシス南林間・南町田の東急あたりを要望書提出客も待ち切れず
購入してしまうのがここの当面のパターンでしょう

[331: 匿名]

なるほど…
的を得てる人とそうでない人がいますが(笑)
来年再来年入居可能物件はもう出ないんだよね。
ここは他の物件に比べて、予定が組みにくいです。
どこの部屋が人気になるのでしょうか…

[332: 匿名さん]

管理説明会・構造説明会なんて参加しても無駄
初心者には大切なイベントのように感じますが、どうせぺラ紙１枚読み上げるレベル
管理会社もゼネコンも心の底では参加したくないのが、この手のイベント

[333: 匿名さん]

管理説明会には参加しましたが、
一枚なんかじゃなかったですよ。

むしろ、この内容で一枚使うなってほど笑

[334: 匿名]

>329>>330たぶんなんらかの節税対策だと思う。スミフの小出し戦法も販売残戸は課税対象だから磨いて仕上げないまま来年分はほっとくんだよ。

正式名称の登録や地番の決定もたぶん年を越してからなのはそんなような事情があるのでは？

[335: 匿名さん]

完成在庫には、持ち主である売主に固定資産税・都市計画税が課税される。節税効果なんてないよ。

売れ残るのは戦略じゃなくて単に売れないだけ。分譲マンションって、モデルルーム来場者の反応や要望書の提出状況で判断して売れる見込みのある住戸を売りに出す。小出しに出さざるを得ないってのが実情。

未入居があると住民にもデメリットがあるからその辺の判断は慎重にね。

[336: 匿名さん]

○○説明会って、単なる人寄せ。説明会のときでなくても、ちゃんと資料を用意しておいて営業が説明できないとね。

構造については、説明会のときでなくてもモデルルームで設計図書と構造計算書を提示させて説明させる。説明できないような会社から買っちゃダメでしょ。

[337: 匿名]

>335その節税ではない。

売り出してなくて販売計画もない部屋だと在庫管理の扱いが違うのじゃないかな？
余りにも組織的に実施してるから全部売れ残り在庫で資産計上したら大赤字な会社になるけどもし計上額を自在にコントロールできれば会社は収益が安定した優良企業とみなされる。

当然無駄な法人税も節税できるかなと思ったのだよ。

[338: 匿名さん]

今回売り出す予定じゃない棟は安くなんない？
安ければ安い程、ありがたいんだけど

[339: 匿名]

第一期の販売は
B棟の全体とC棟の２列と言ってたけど、
さらに分割して第一期○とか分割されるって事？

だとすると購入計画組めないじゃん？

購入希望者ってたくさんいるのかな？初めてのマンション購入なので不安です。

[340: 匿名さん]

どこのデベでも期分け販売する場合、要望書をとってその集まり具合で販売住戸を決める。希望の部屋があれば要望書出すと販売対象になる可能性が高くなるよ。

ただ、すみふ物件は売れ残って完成在庫続出ってのがほとんどだから、焦る必要は無い。未入居があるとデメリットがあるから、考えずに飛びつくと痛い目にあう。

それからすみふは売れ残っても値下げせずに、延々と販売を続ける。

[341: 匿名さん]

最近盛り上がっていませんね。正式価格はいつになったら、でるんですかね？

[342: 匿名さん]

すみふに限らず大抵のデベは、早期来場者の反応や要望書の集まり具合から住戸毎の価格調整をして、ある程度の見込み客が集まった段階で、正式価格の発表、販売開始ってパターン。

事前案内をずるずる続けて、先に進まないのは見込み客が集まって無いってこと。ってことで、売る側としても見込みが立たないってのが実情でしょ。神のみぞ知るってところ。

[343: 匿名]

>340スミフは要望があっても売らないからね。
人気の間取りだけ先に売れちゃうとまずいらしいよ。

それで相模大野は後から来たプラウドに見込み客をごっそり持っていかれた。

[344: 匿名さん]

相模大野が大コケした理由は、ちょうどミニバブルで地価が上昇してた頃で、半年も販売を先延ばしにして、高値で販売しよう目論んで売り渋りしてたら、リーマンショックが起きてマンション販売不振になって売れなかった。お粗末な話し。

ちなみにプラウドタワーとは４年も販売開始時期が違うから、すみふの客を野村がごっそり持っていったなんてことは有り得ない。プラウドタワー販売時にすみふ相模大野も販売してたけど、既にその時点で完成在庫状態どころか、竣工後２年経過した新古物件。

今は売り渋りしてメリットが生じるような経済状況じゃないから、ここの販売開始がずるずる遅れるとしたら、見込み客が集まってないということ。

[345: 匿名さん]

確かに要望書が出た住戸から順に販売すると、最後に売りにくい住戸が残るから、その辺を加味して要望書を参考に販売する住戸を決定する。あと、住戸ごとの販売価格の調整も要望書を参考にする。そのさじ加減が営業の腕の見せ所。

[346: 匿名]

>344スミフを知らなすぎると言うよりデフレ時代の金融商品としての不動産を知らなすぎるね。
だらだらと売り続けるほうが経営は安定するのだよ。
それもこれもこの売り方が軌道に乗るまで太っ腹に構えた三井住友銀行による融資のおかげなんで、他社が二番煎じで真似しようとしても体力的に無理なんだよね。

[347: 匿名さん]

デフレだと不動産に限らず価格は下がるから、時間をかければかけるほど不利に働くはずだが。意図的にやってるんじゃなくて、売れないだけでしょ。負けず嫌いも度を過ぎると滑稽。

[348: 匿名さん]

融資で資金調達していたら、返済が遅れれば遅れるだけ金利がかさむ。時間をかけたらそれだけ販売経費も増え続ける。経営的にはマイナスでしかない。

[349: 匿名さん]

管理説明会参加しました。
やっぱり前に誰か書き込んでいましたが、時間の無駄でした。

[350: 匿名さん]

要望書の提出期間も先送りになりましたね。要望書の見込みがたたないんでしょうか？この物件はどのような販売戦略なんでしょうね？

[351: 検討中の奥さま]

C棟、道路寄り、３階以上の日当たり（ベランダ側）はどうなると思いますか？
午前中は良くても、A棟の高さが邪魔をして、
午後以降　日差しが届かない気がしてしょうがないのですが・・・
日中のリビングの明るさを重視する場合、C棟は選ばない方が良いでしょうか。

[352: 匿名さん]

日当たりが気になるなら営業にいって日影図を出してもらえば確認できる。日の一番短い冬至のデータで、何時から何時まで日が当たるかを確認する。日影図は建築確認のときに作成しなきゃいけないので、提示を渋ったら止めといたほうがいい。

ちなみに、日影図以外にも、地盤データ、構造計算、設計図書とかはこちらから提示を望まないとまず出てこない。あと、重要事項説明、管理規約（案）、契約書の内容も早い段階から確認しておいたほうがいい。土壌汚染調査の有無もかな。土壌汚染対策法で指定された物質を使っていないと、土壌上差の義務は無い。任意で実施するデベって少ないんだけど、関東だと自然由来の汚染ってのが結構あったりするから、工場跡地でなくても要注意。

[353: 検討中の奥さま]

日当たりのことを考えるとＡ棟かＢ棟かな
うちはＣ棟は論外です。
でも価格は…

[354: 匿名くん]

>353これだけ駅に近けりゃ棟内を多少歩いても雨に濡れないから安ければお得ですよ。

[355: 匿名]

>347値引きしないし販管費も使わないし販社で雇った営業社員はマンションに通わせるからオフィス経費も要らない。

会社丸ごとお金を使わないんです。
デフレの時代は先行投資がロスになりますし値引きは粗利を削ってしまいます。

[356: 匿名さん]

>354

駅徒歩3分でも、雨が降ったら駅からエントランスまではかさが必要。

[357: 匿名さん]

駅近でも大規模はエントランスから玄関まで結構、時間がかかる。盲点だから気をつけないと。規模の割りにエレベータ少ないし。

[358: 検討中の奥さま]

３５１です。
とても為になるお返事ありがとうございました！
大きな買い物なので、あれこれ心配するよりも
そのような資料できちんと確認するのが正解ですよね。
他にもチェックすべき点が色々あるのだなぁと勉強になりました。

[359: 匿名]

352
ここは日影図なかなか出さなかったね。
それに比べプラウドの方が対応が早かったな。資料も
いつまでたっても販売日等が決まらないから行っても全然話が進まないし。

購入希望の方は行き始めるのは年明けからでも十分間に合いますよ！

[360: 匿名さん]

すみふ物件は完成してからでも間に合うけど。

[361: 匿名]

>360そう思いますよ、人気の部屋からヨーイドンではないのでじっくり待ちながらしっかり頭金増やした方が得です。

[362: 匿名]

361
頭金増やす？賃貸の人なら待っている月日分の賃貸料無駄に払うだけです(笑)

[363: 匿名さん]

バルコニーの透明ガラスパネルは、部屋からの眺めはいいかもしれないけど、洗濯物が外から丸見えになるんだよね。少なくとも低層階は半透明ガラスパネルにすればいいのに。柵はチープが出るから論外だけど。

[364: 匿名さん]

非常階段が吹きさらし。健康のため階段を使うって人もいるのに、あれだと雨の日は使えない。非"常"階段としか考えて無いんだね。

[365: 匿名]

管理費安上がりでいいんじゃないかな？雨の日の階段派はべつにとなりの棟の階段を使えばいいんじゃないの？

[366: 匿名さん]

吹きさらしだから雨で汚れて掃除が大変。たいした額ではないだろうけど、管理費にとってはマイナス要因ではなくプラス要因。隣の棟は気づかなかった。遠回りだから健康にもよりよい。

透明ガラスパネルって汚れたら目立つけど、外側は住民が掃除できないから、管理計画に清掃が含まれてるかも要確認。これもプラス要因だね。

[367: 匿名]

>362ここ以外に選択肢を考慮しないならそうなるね。

でも頭金を貯めることで選択肢がもっと広がるよね？
家賃補助が０円のサラリーマンってなかなかいないし。

[368: 匿名さん]

家賃補助なんて今時無い方が多いのでは？

[369: 匿名]

何だかんだ言って、この物件も売れ残り多そう。

プラウド町田も１期販売は２割程度残っていたかな？
震災の影響からか、免震マンションの売れ行きがよいようです。高いけどね

[370: 匿名さん]

長谷工施工は無理
なんでプラウドなのかなぁ

完全ありオハナでしょ

[371: 匿名さん]

免震で売れ残りまくりって物件もあるよ。あと、免震でもタワーは少なくとも今は止めたほうがいい。長周期地震対策で建築基準が変わるから旧基準になっちゃう。

[372: 匿名さん]

頭金貯まるまでさっ
お願いだから見学もせず、
掲示板も見ないで

賃貸の住まいでネンネしてなさい。

あなたの様な方はいつまでも同じ事を語り、買わない事を予言します。

[373: 匿名さん]

大手財閥系って、今は無理でもいつかはって人に対して、将来のお客さんってことでちゃんと対応すればいいのに、買えるか買えないかで来場者を選別して、見込み客以外ははいさようならって対応するんだよね。まあ、逆にしつこい対応しないからモデルルーム見る練習にはもってこい。

[375: 匿名さん]

八王子のミッドプレイスは売主は住友で施工は長谷工だけど、ここと比べたらどうなんだろう。

[376: 匿名]

372青田買いはなるべくなら避けた方がいいに決まってるさ。イメージと違ったり周辺環境や家族構成、勤務先、価値観も変わるかもしれない。
世の中デフレだから新築マンションの景気がいくらよくても築年数がかさむとスミフでも値上げはしにくいじゃん。

[377: 匿名さん]

>375

長谷工施工物件は、デベがどこであっても長谷工クオリティ。トラブル続出だよ。

[378: 匿名さん]

完成物件といっても、青田売りの売れ残りと完成売りでは全く違うんだよね。

[379: 匿名]

>378はいはい、周辺で完成売りしてる物件なんてスミフ以外にあったかい？
スミフだけが地に足をつけた販売をしてるんだよ。

[380: 匿名さん]

完成売りじゃなくて、竣工売りといったほうが良かったかな。

すみふ物件は青田売りした売れ残りでしょ。

[381: 匿名]

>377この程度の板状マンションはむしろハセコーが一番安定してるとも言える。

なまじ四大大手に頼んだところでほぼ下請や孫請に丸投げだけどハセコーは特殊な省コスト工法だからね。

[382: 匿名さん]

ハセコーのコストダウン手法として、低層物件なのにALC壁ってのがあるけど、３・１１で被害にあったケースもある。あと二重壁は太鼓現象のリスクがある。安普請だから覚悟しないと。

[383: 匿名さん]

長谷工の話しもういいよ。
長谷工にいい印象を持ってる人は少ないのが事実。長谷工施工は嫌、直床とかないよ。

価格発表楽しみですね、高くなりませんように！

[385: 購入検討中さん]

収納スペースが足りないので、クローゼットを前にせり出す形で広げてもらおうか検討中です。
（部屋は少し狭くなりますが）
いくらぐらいかかるのが、妥当だと思われますか？
アバウトな質問ですみません。

[386: 匿名さん]

新築分譲マンションって、無料セレクトやオプションに無い内装の変更って、まず対応してくれないよ。部材を大量発注してコストダウンしてる訳だし、個別対応は手間がかかる上にトラブルの元。リフォーム業者に相談してみたら。何社か当れば、どれくらいの価格が妥当かも分かるだろうし。

[387: 匿名さん]

おまけだけど、後付可能なオプションについてはデベに依頼するより、リフォーム業者に依頼したほうが大抵は安く済むし、選択肢も多い。例えば、キッチンの面材とかを合わせたい場合でも、メーカーと型番を確認すれば対応可能。

[388: 購入検討中さん]

３８５です。
ご回答ありがとうございました！そういうものなんですね。
ざっくり９０万・・・高っ！って思ったんです。
リフォームの方向で考えてみます。
みなさんは収納足りてますか？うちは布団の置き場に困りそうです・・・

[389: 匿名さん]

>>384
住不の社員なら当然380に書かれていることは理解しているから379みたいなことは書かないでしょ。
何で何でもデベの社員のせいにするのかな？

[390: 匿名]

>384私は営業じゃねえっす。

でも海老名の駅前に建ってるツインタワーを青田買いしたときの経験から今は多少高くても出来上がってから買う派ですよ。

[391: 匿名さん]

すみふの場合、変更は系列のシスコンって会社を紹介するだけだろうね。で、ここがボッタクリで有名。１００万あったらグレードにもよるけど普通、給湯器を含めたユニットバスの交換かシステムキッチン丸々交換できる金額。あと、簡単な図面ですら数万円の作成代を請求なんてことしちゃう。

[392: 匿名]

布団は布団圧縮袋に入れたら解消しますよ。
下に敷くマットレスは布を被せて子供部屋のクッションですね。

[393: 匿名さん]

オートバスってフルーオートじゃないからご用心を。

[398: 匿名さん]

394>
別にこの辺で探してるし、購入を考えてるんだから良いんじゃないの？
情報もらえるなら頂きたいです。