シティテラス南林間【旧称：（仮称）鶴間計画】

[検討中の奥さま]

シティテラス南林間についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県大和市鶴間二丁目3118-2（地番）
交通：小田急江ノ島線 「鶴間」駅 徒歩3分
小田急江ノ島線 「南林間」駅 徒歩8分
間取：3LDK
面積：65.22平米～70.16平米
売主：住友不動産

物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/tsuruma/
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス　

旧称：（仮称）鶴間計画
【タイトルを正式物件名称へ変更しました。2012.12.13　管理担当】

[253: 匿名]

>252
それを言ったらゼネコン界キリが無いよね。
スーパーゼネコンだってミスはあるし、この掲示板に出てくる町田のマンションを施工する長谷工は六会コンクリート 事件で圧倒的にその使用が多かったよね。
近年、野村不動産はコストを抑えるために長谷工と組んでるけど、プラウド新浦安とか見てると怖いよね。
南林間のプレシスは一建設、ここはよく分からないんだな。戸建てメーカーか。

淵野辺のプラウドシティは前田建設。
ここも不祥事が多い。廃棄物処理法違反とか談合とか。

まぁ総じてミスのない企業はないよね。

[255: 物件比較中さん]

三井住友建設は、三井不動産も三菱地所も野村不動産も使ってるよ？

それに住友不動産ほどの会社が、三井住友建設の自主検査だけに留めるワケはないんじゃない？

あなたは荒らし？もっと三井とか野村とかも見た方が良いのでは？

[257: 匿名さん]

三井住友建設いいよ。
最近の都心タワーマンション結構多い。

[258: 買い換え検討中]

じゃ～怖いね！
高層で三井住友・・・・。

[259: 匿名さん]

タワマンだと三井住友建設はみなとみらいで施工ミスの騒ぎを起してる。配筋の不具合で是正工事。

施工ミスがあっても、売主が補修して引き渡すという対応をすると、それを理由に解約すると買主の自己都合になって手付金没収だったりする（タイミングによっては、契約不履行で違約金もありうる）。傷ものを押し付けられても受け取り拒否できなかったりするから、施工会社の実績とそういうことが起きたときの過去における売主の対応はちゃんと調べないとね。

[261: 匿名さん]

建設会社で一流といえばスーゼネの５社でしょ。中堅ゼネコンを大歓迎って鶴間ってその程度のレベルってことかな。

それに大ヒットする要因はないでしょ。すみふはどこも売れ残りばかりで、延々と売り続けてる。あれだけ販売コストかけても赤字にならないんだから、いかにボッタクリ価格なのかが分かる。

[266: 匿名さん]

すみふは、完成して何年たっても販売してるので入居してる人が売り出ししても
売れないらしい。
立川のも完成して３年位たつけど完売出来ずにまだ売ってますね。
入居者も近所の友人から「売れない物件を買って失敗したね」って言われてるらしい。

[267: 匿名さん]

未販売住戸があると、棟内モデルルーム公開中なんて垂れ幕張られるし、見学者を装って部外者も入れちゃう。青田売りするなら、竣工までに売れるように販売してくれないといろいろ問題なんだよね。

[271: 匿名]

スミフ営業さんの本音を聞けたのですが販売計画より早く売れちゃうと売るものがなくなって代理販売物件や遠くの物件に通わされるから困るそうです。
だいたい五ヵ年計画みたいです。

スミフってオフィスがないから下手すると自宅待機みたいですよ。

[272: 匿名さん]

すみふって即日完売なんてすると、営業が怒鳴られるみたいだよ。もっと高く売れただろって。お客様よりも自社の利益優先の会社。

[273: 匿名さん]

あれだけ完成在庫が残ってるのに営業が余ってるのが不思議。リエトコートみたいに賃貸でこけたマンション買い取って販売してるでしょ。その分のコストも販売価格に転嫁してるから高いんだよね。

[274: 匿名]

三井住友建設のスレがあるので張り付けますね。寄せ集めみたいな書かれ方してますが他で前身の住友建設が静岡で耐震偽装ならぬ耐震不十分で修繕不可能となり買い戻しをさせられたと書かれている記事もありましたので詳細は自己責任でご確認ください。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47633/

[275: 匿名]

>273逆の発想みたいですよ。一瞬で大抽選会の末に完売してもキャンセル住戸やらなんやらで結局竣工後にバタバタするのであれば 上客を選んで一戸づつ社員に手売りさせる作戦だそうです。

[276: 匿名]

大手デベが旧態依然の売り切り商売で売れ残ればバルクでリストみたいな販売代理店が買い取ってたけど、結果的に代理店のほうが力をつけた。

理由は今スミフがやってるように一軒づつ手売りしたから。

逆に大手は一発完売しても抽選当選者なんてしっかり客を品定めしてないから住み替えがうまくいかずボロ中古を買い取らされたり高値で賃貸物件を押し付けられたり、
挙げ句に一度閉鎖したモデルルームを復活させ古い希望者リスト片手に電話かけまくったり無駄ばかり。


大手デベが大雑把に売ってたから旨味を全部他社に吸い取られていたことにスミフは気がついたんでしょうね。

[283: 匿名]

>202だよね

刺繍の入ったトレーナーとか来てシルバーアクセサリーガチヤガチャで昼間っからパチンコ大魔人に入り浸るような兄ちゃんたちばっかの町にはヤングエグゼクティブがよく似合う。

[284: 匿名]

>282あなた様がイメージされてるヤングエグゼクティブってどんな感じでしょうか？

EXILEのhiro社長みたいな感じかな？

[285: 物件比較中さん]

ヤングエグゼクテブって？
若くして企業の重役に就いた人？
そういう人が、鶴間の安物件を買う　？！

[287: 匿名]

何かどの物件見ても悪いコメントばかりだね。
物件買えずに愚痴ってる奴らはもういいから
(どうせこのコメント後に文句垂れてる奴らがそうだから)
真面目に購入考えている人だけでこの物件の良し割るしのコメントしましょう。

[288: 匿名]

>286ふつうに鶴間ならそれだけあれば十分だよ。

逃げるとこいっぱいあるし鶴間でそれ以上を求めたら買い手がつかない。

[289: 匿名]

県央地区に住むヤングエグゼクティブって

ラーメン屋の店主
中古車のオークション転売屋
090金融
ネットビジネス


そんな方々しか思い付かないや。

[290: 匿名さん]

住友さんへ

削除しないでください。
真剣に考えてるのに何か隠したいことがあるのではないかと疑心暗鬼
になってしまいます。
どうせ削除するなら、どうでもいいヤンエグがらみレスを削除してください。

少ないかもしれませんが前向きな検討者より

[291: 匿名さん]

>>290
何で住友だと断定するの？
私は自分が見ているスレで営業・他社の営業の仕業と書きこんである投稿を見つけると削除要求だしていますよ。
そしてそうやって荒す人に限って何でそんなことをするんだと絡んでくるのですよね。
何か勘違いされているみたいですが物件に不利だったりネガなことを書きこんでも削除はされたりしないですよ。
削除されている投稿はそれなりの理由があるしそう判断されたからこそ削除されているのですよ。

[292: 購入検討中さん]

基本、悪質と判断されて削除された投稿と同一のIPアドレスからの投稿も削除されるよね？
要は一人が複数人を装って投稿してるってことでは。

[293: 匿名]

>291君だったか？俺なりの正義感みたいな価値基準を振りかざすのは？


気持ちはよくわかるが他人の書き込みを導くほうが自分にとってプラスだと僕は思うな、反論を待つのも一興。

むしろ僕がとても気にしてるのはスミフは長々と売るから興味本意の誹謗中傷がすでに購入済みの住民を傷つけること。

それ以外はいちいち目くじらを立てても仕方ないんじゃないかな？

[295: 匿名さん]

>291
べつのスミフ物件スレでもあなたと同じ事してる人いました(笑)
だから情報操作してるって話も噂じゃないかも

[296: 匿名さん]

勝手に消すとか書いてる人、恥ずかしいからマンコミュの使い方を理解してから書き込んだ方がいいよ。
というかそんな掲示板なんか普通ないのだからインターネットについて学ぶことから始めた方がいいよ。

[299: 匿名さん]

まあまあ、皆さん落ち着いて下さいよ！話を物件の話題に戻しましょうよ。この物件は地域No.1になるんでしょうかね？

[301: 匿名さん]

縦格子手摺が安っぽいですねぇ
コスト削減かしら
low-eはグッド

[302: 匿名]

自分が感じた印象
A棟:狭いが条件次第
B棟:狭い
C棟:EVないのが大致命的

内装色決められない
購入迷います。

[303: 匿名さん]

エレベーターなしは有り得ないですねぇ。
何階建てですか？

[304: 匿名さん]

すみふ物件は売れ残りだらけ。地域No1を語るなんて・・・。

[307: 匿名]

平塚の某マンションも竣工１年半も経つのにまだ完売していないね。
あと半年したら中古扱いじゃん(。・ω・。)

物件選びも安い買い物じゃないし、慎重にしないと…

[308: 匿名さん]

法律（宅建業法、品確法）で、新築は竣工後１年までってなってるよ。未入居があると住民にも影響が少なからずある。

[309: 購入検討中さん]

皆さん第一期で、申し込みはされますか？説明会の様子を見てると、即日完売はなさそうだと感じました。第二期以降は値段が下がりますかね？

[310: 匿名]

>309下がりません、相模大野なんて震災でALCが壊れ窓枠がずれても値下がりなしです。

五ヵ年計画です。

[312: 購入検討中さん]

下がるなら５年もやらない。
どんどん条件悪くなるから１期じゃないと・・・

よほど安くないと、テラスＣは買わないでしょ。
いや安くても嫌かなぁ～

[313: 主婦さん]

310の人は値下がりしないと買えないの？
それとも値下がりしても買えないの？
南林間のマンションオススメですよ。
あなたにも買えるかも(*^.^*)

[314: 匿名]

第一期で10戸くらいは売れるでしょう。一年で50戸程度売れるとよむ。

[315: 匿名さん]

そもそも要望書が集まらないと第1期売り出し部屋の正式価格も決まらないでしょう。

しかし買い手からすれば正式価格が決まらないのに要望書は出せない。
不人気物件になるはずだから要望書は集まらない。

第1期売り出しはゴールデンウィークぐらいじゃないですか。

第1期1次　10戸　　　第2期1次　10戸　　　第3期1次　10戸　　　第4期1次　10戸
第1期2次　10戸　　　第2期2次　10戸　　　第3期2次　10戸　　　第4期2次　10戸
第1期3次　10戸　　　第2期3次　10戸　　　第3期3次　10戸　　　最終期　　11戸
第1期4次　10戸　　　第2期4次　10戸　　　第3期4次　10戸
第1期5次　10戸　　　第2期5次　10戸　　　第3期5次　10戸　

第2期からはお決まりの建物内での販売開始
どうせいつも高値で青田完売なんかしないのだから、いっそのことMR公開やめればいいのに　　

[317: 購入検討中さん]

ローン相談会は行きましたか？

[318: 匿名]

312さん
何で嫌なんですか？

自分はＣ棟買うつもりですよ。
あのフローリング色趣味が悪い！

正直迷う

[319: 匿名さん]

うちもC棟で考えています。
抽選になったら嫌だなー。

[320: 匿名]

>318簡単にイヤとかダメとか書くのは検討者じゃないよ。


冷やかしか他社デベ。ここは目立ったライバルもないから冷やかしだね。

[321: 匿名]

>316つきみ野、南町田、徒歩5分以内に買い頃中古ありますね。

[323: ご近所さん]

ここのモデルルームって本当に盛況なんでしょうか？
サイトを見ても「満員御礼」とかよく書かれているんですが、
いつも駅に向かう時にモデルルーム横の路地を通るのですが、
いつ見てもスカスカで…。
一度見てみたいんですが、なんか入りづらいです…。
実際どうなんでしょうか…？

[327: 匿名さん]

>323

満員御礼で盛況なら、いつまでも事前案内してないで、さっさと販売開始して売り切るでしょ。時間をかけるだけ販売コストがかさむ。予約のみ受付けだと、客を特定の時間に集めて混雑を装うことも可能だしね。

[329: 匿名さん]

広告戦略かな？　タカラが物件名称でなく、○○　projectってままで引っ張ってるけど、それが売りにつながってるようには思えないけど。

[330: 匿名さん]

年内は事前案内会で通し
年明け新春グランドオープン的なスケジュールじゃないかな

要望書は受け付け開始するだろうが、ぜんぜん集まらず正式価格決定できず
そのうちクリオ中央林間・プレシス南林間・南町田の東急あたりを要望書提出客も待ち切れず
購入してしまうのがここの当面のパターンでしょう

[331: 匿名]

なるほど…
的を得てる人とそうでない人がいますが(笑)
来年再来年入居可能物件はもう出ないんだよね。
ここは他の物件に比べて、予定が組みにくいです。
どこの部屋が人気になるのでしょうか…

[332: 匿名さん]

管理説明会・構造説明会なんて参加しても無駄
初心者には大切なイベントのように感じますが、どうせぺラ紙１枚読み上げるレベル
管理会社もゼネコンも心の底では参加したくないのが、この手のイベント

[333: 匿名さん]

管理説明会には参加しましたが、
一枚なんかじゃなかったですよ。

むしろ、この内容で一枚使うなってほど笑

[334: 匿名]

>329>>330たぶんなんらかの節税対策だと思う。スミフの小出し戦法も販売残戸は課税対象だから磨いて仕上げないまま来年分はほっとくんだよ。

正式名称の登録や地番の決定もたぶん年を越してからなのはそんなような事情があるのでは？

[335: 匿名さん]

完成在庫には、持ち主である売主に固定資産税・都市計画税が課税される。節税効果なんてないよ。

売れ残るのは戦略じゃなくて単に売れないだけ。分譲マンションって、モデルルーム来場者の反応や要望書の提出状況で判断して売れる見込みのある住戸を売りに出す。小出しに出さざるを得ないってのが実情。

未入居があると住民にもデメリットがあるからその辺の判断は慎重にね。

[336: 匿名さん]

○○説明会って、単なる人寄せ。説明会のときでなくても、ちゃんと資料を用意しておいて営業が説明できないとね。

構造については、説明会のときでなくてもモデルルームで設計図書と構造計算書を提示させて説明させる。説明できないような会社から買っちゃダメでしょ。

[337: 匿名]

>335その節税ではない。

売り出してなくて販売計画もない部屋だと在庫管理の扱いが違うのじゃないかな？
余りにも組織的に実施してるから全部売れ残り在庫で資産計上したら大赤字な会社になるけどもし計上額を自在にコントロールできれば会社は収益が安定した優良企業とみなされる。

当然無駄な法人税も節税できるかなと思ったのだよ。

[338: 匿名さん]

今回売り出す予定じゃない棟は安くなんない？
安ければ安い程、ありがたいんだけど

[339: 匿名]

第一期の販売は
B棟の全体とC棟の２列と言ってたけど、
さらに分割して第一期○とか分割されるって事？

だとすると購入計画組めないじゃん？

購入希望者ってたくさんいるのかな？初めてのマンション購入なので不安です。

[340: 匿名さん]

どこのデベでも期分け販売する場合、要望書をとってその集まり具合で販売住戸を決める。希望の部屋があれば要望書出すと販売対象になる可能性が高くなるよ。

ただ、すみふ物件は売れ残って完成在庫続出ってのがほとんどだから、焦る必要は無い。未入居があるとデメリットがあるから、考えずに飛びつくと痛い目にあう。

それからすみふは売れ残っても値下げせずに、延々と販売を続ける。

[341: 匿名さん]

最近盛り上がっていませんね。正式価格はいつになったら、でるんですかね？

[342: 匿名さん]

すみふに限らず大抵のデベは、早期来場者の反応や要望書の集まり具合から住戸毎の価格調整をして、ある程度の見込み客が集まった段階で、正式価格の発表、販売開始ってパターン。

事前案内をずるずる続けて、先に進まないのは見込み客が集まって無いってこと。ってことで、売る側としても見込みが立たないってのが実情でしょ。神のみぞ知るってところ。

[343: 匿名]

>340スミフは要望があっても売らないからね。
人気の間取りだけ先に売れちゃうとまずいらしいよ。

それで相模大野は後から来たプラウドに見込み客をごっそり持っていかれた。

[344: 匿名さん]

相模大野が大コケした理由は、ちょうどミニバブルで地価が上昇してた頃で、半年も販売を先延ばしにして、高値で販売しよう目論んで売り渋りしてたら、リーマンショックが起きてマンション販売不振になって売れなかった。お粗末な話し。

ちなみにプラウドタワーとは４年も販売開始時期が違うから、すみふの客を野村がごっそり持っていったなんてことは有り得ない。プラウドタワー販売時にすみふ相模大野も販売してたけど、既にその時点で完成在庫状態どころか、竣工後２年経過した新古物件。

今は売り渋りしてメリットが生じるような経済状況じゃないから、ここの販売開始がずるずる遅れるとしたら、見込み客が集まってないということ。

[345: 匿名さん]

確かに要望書が出た住戸から順に販売すると、最後に売りにくい住戸が残るから、その辺を加味して要望書を参考に販売する住戸を決定する。あと、住戸ごとの販売価格の調整も要望書を参考にする。そのさじ加減が営業の腕の見せ所。

[346: 匿名]

>344スミフを知らなすぎると言うよりデフレ時代の金融商品としての不動産を知らなすぎるね。
だらだらと売り続けるほうが経営は安定するのだよ。
それもこれもこの売り方が軌道に乗るまで太っ腹に構えた三井住友銀行による融資のおかげなんで、他社が二番煎じで真似しようとしても体力的に無理なんだよね。

[347: 匿名さん]

デフレだと不動産に限らず価格は下がるから、時間をかければかけるほど不利に働くはずだが。意図的にやってるんじゃなくて、売れないだけでしょ。負けず嫌いも度を過ぎると滑稽。

[348: 匿名さん]

融資で資金調達していたら、返済が遅れれば遅れるだけ金利がかさむ。時間をかけたらそれだけ販売経費も増え続ける。経営的にはマイナスでしかない。

[349: 匿名さん]

管理説明会参加しました。
やっぱり前に誰か書き込んでいましたが、時間の無駄でした。

[350: 匿名さん]

要望書の提出期間も先送りになりましたね。要望書の見込みがたたないんでしょうか？この物件はどのような販売戦略なんでしょうね？

[351: 検討中の奥さま]

C棟、道路寄り、３階以上の日当たり（ベランダ側）はどうなると思いますか？
午前中は良くても、A棟の高さが邪魔をして、
午後以降　日差しが届かない気がしてしょうがないのですが・・・
日中のリビングの明るさを重視する場合、C棟は選ばない方が良いでしょうか。

[352: 匿名さん]

日当たりが気になるなら営業にいって日影図を出してもらえば確認できる。日の一番短い冬至のデータで、何時から何時まで日が当たるかを確認する。日影図は建築確認のときに作成しなきゃいけないので、提示を渋ったら止めといたほうがいい。

ちなみに、日影図以外にも、地盤データ、構造計算、設計図書とかはこちらから提示を望まないとまず出てこない。あと、重要事項説明、管理規約（案）、契約書の内容も早い段階から確認しておいたほうがいい。土壌汚染調査の有無もかな。土壌汚染対策法で指定された物質を使っていないと、土壌上差の義務は無い。任意で実施するデベって少ないんだけど、関東だと自然由来の汚染ってのが結構あったりするから、工場跡地でなくても要注意。